Por abogado Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Última actualización: 14 de junio de 2026.
Los ciudadanos extranjeros pueden adquirir bienes inmuebles en Turquía con plena propiedad en pleno dominio, conforme al artículo 35 de la Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644, sujeto a la elegibilidad por nacionalidad, a los límites legales de superficie y de distrito, y a una autorización de zona militar específica para los compradores extranjeros. La compra solo adquiere carácter jurídicamente vinculante cuando el nuevo título de propiedad (tapu) se inscribe a nombre del comprador en la Dirección del Registro de la Propiedad, y no cuando se paga una señal o se firma un contrato privado de reserva. Más allá de ese único momento decisivo, una compra transfronteriza es una secuencia de pasos de diligencia debida, tasación, documentación de fondos e inscripción, y las salvaguardas que protegen al comprador extranjero se concentran antes de que se mueva cualquier cantidad de dinero. Las secciones siguientes responden a las preguntas que con más frecuencia plantean los compradores transfronterizos, en el orden en que suelen surgir.
¿Puede un extranjero comprar legalmente una propiedad en Turquía?
Sí. Conforme al artículo 35 de la Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644, las personas físicas extranjeras de la mayoría de los países pueden adquirir bienes inmuebles en Turquía con plenos derechos de propiedad, y el histórico requisito de reciprocidad ya no se aplica como se aplicaba en su día. La elegibilidad depende de la nacionalidad del comprador, de la ubicación y la calificación urbanística de la propiedad, y de los límites legales de superficie y cantidad que un extranjero puede poseer. Un pequeño número de nacionalidades sigue estando restringido, y ningún ciudadano extranjero puede adquirir propiedades dentro de zonas militares prohibidas.
Se aplican tres límites legales a los compradores extranjeros personas físicas, que conviene confirmar en cada operación:
- Límite de superficie total. La ley fija una superficie total máxima que un extranjero, como persona física, puede poseer en todo el país. Se trata de un umbral legal; conviene confirmar la cifra vigente antes de comprar, en lugar de asumir un número tomado de guías más antiguas.
- Límite por distrito. Los ciudadanos extranjeros, en su conjunto, no pueden poseer más de una proporción fija de la superficie de un mismo distrito donde se permite la propiedad privada. Si un distrito ha alcanzado esa proporción, puede denegarse cualquier nueva adquisición extranjera allí.
- Zonas restringidas y militares. Las propiedades situadas dentro de zonas militares prohibidas no pueden venderse a extranjeros, y las propiedades en zonas de seguridad especial requieren la autorización de la autoridad competente. Esta autorización se obtiene durante el proceso de titulación.
Las sociedades extranjeras adquieren bajo un régimen distinto, vinculado al marco de la inversión extranjera directa, mientras que una sociedad turca con accionistas extranjeros se trata, por lo general, como una persona jurídica nacional a efectos de adquisición. Elegir el vehículo de compra adecuado es una decisión jurídica con consecuencias fiscales y sucesorias, no un mero formalismo.
¿Cuál es el proceso paso a paso para comprar una propiedad en Turquía?
La compra discurre desde la diligencia debida hasta la inscripción del título en una secuencia definida, y el paso jurídicamente operativo es la inscripción del nuevo título de propiedad en la Dirección del Registro de la Propiedad, conforme a la Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644. Todo lo anterior a la inscripción es preparación, y todo lo posterior es seguimiento administrativo. Una compra transfronteriza típica avanza por las etapas que se indican a continuación.
- Comprobación del título y de cargas. Obtener el certificado registral vigente (takyidat) y confirmar la titularidad del vendedor, la parcela exacta, la situación urbanística (imar durumu) y cualquier anotación, como hipotecas, gravámenes, servidumbres, medidas cautelares judiciales o derechos de tanteo inscritos sobre la propiedad.
- Número fiscal turco y cuenta bancaria. El comprador extranjero obtiene un número de identificación fiscal turco (vergi numarası) y, en la mayoría de los casos, abre una cuenta bancaria turca para que el precio pueda pagarse y documentarse a través del sistema bancario.
- Conversión de divisas y documentación DAB. Los fondos en moneda extranjera se convierten a liras turcas a través de canales bancarios oficiales, y se obtiene el documento de compra de divisas (DAB) resultante. Sin una documentación de cambio de divisas adecuada, el Registro de la Propiedad no completará la transferencia.
- Contrato de compraventa. Las partes documentan su acuerdo por escrito. Conforme al Código de Obligaciones n.º 6098 y al Código Civil n.º 4721, un contrato que por sí mismo transmite la propiedad de un bien inmueble debe formalizarse en la forma oficial prescrita ante el Registro de la Propiedad; un acuerdo privado de señal o de reserva no transmite la titularidad por sí solo.
- Informe de tasación obligatorio. Se obtiene un informe de tasación inmobiliaria emitido por un perito autorizado. Esta valoración independiente protege al comprador frente a un sobreprecio y es necesaria para la operación registral; además, la tasación es específicamente exigida cuando la compra se estructura para la ciudadanía por inversión.
- Seguro de terremoto y comprobación de suministros. Se contrata el seguro obligatorio de terremoto (DASK), se confirma la situación de la licencia de primera ocupación (iskan) y se identifican las deudas pendientes de suministros o de gastos comunes sobre la propiedad.
- Autorización militar para compradores extranjeros. El Registro de la Propiedad remite la solicitud a una revisión de seguridad que confirma que la propiedad no se encuentra en una zona restringida. Se trata de un paso adicional específico para los compradores extranjeros.
- Transferencia del título y pago. Ambas partes (o sus representantes autorizados mediante poder notarial) acuden al Registro de la Propiedad, se paga la tasa, el precio se liquida a través de canales bancarios documentados y el nuevo título de propiedad se emite a nombre del comprador. Se proporciona un traductor jurado al comprador que no habla turco.
El comprador que no pueda viajar a Turquía puede completar la totalidad de la operación mediante un poder notarial con apostilla otorgado a un abogado turco, una de las estructuras más habituales utilizadas por los clientes transfronterizos.
¿Cuánto tarda comprar una propiedad en Turquía?
En una compra residencial sin incidencias, la transferencia del título en sí suele completarse en un plazo breve una vez presentada la solicitud y preparados los documentos, siendo la autorización de seguridad para compradores extranjeros la principal variable. El plazo total depende de que los documentos estén en regla, de que el comprador utilice un poder notarial y de la rapidez con que se resuelva la revisión de seguridad. Las propiedades situadas en zonas urbanas claramente no restringidas se tramitan más rápido que las cercanas a la costa o a zonas sensibles. Un título en disputa, una herencia no resuelta por parte del vendedor o irregularidades urbanísticas pueden alargar el plazo de forma considerable, y precisamente por ello la fase de diligencia debida previa al contrato importa más que cualquier otra.
¿Qué derechos tiene un propietario extranjero tras la compra?
El propietario extranjero inscrito ostenta los mismos derechos esenciales de propiedad que un ciudadano turco, incluidos el derecho a usar, arrendar, hipotecar, vender, donar y transmitir la propiedad por herencia. La propiedad en Turquía es un derecho absoluto (ayni hak) protegido por el Código Civil n.º 4721, y, una vez inscrito el título, el nombre del propietario en la escritura es la prueba decisiva de la titularidad. Los propietarios extranjeros pueden arrendar la propiedad, reformarla dentro de las normas urbanísticas y disponer de ella libremente, sujetos a los mismos límites de superficie y de zona que se aplicaban en el momento de la compra.
Dos cuestiones merecen la atención de los propietarios transfronterizos:
- Herencia. Los bienes inmuebles turcos se transmiten conforme a las normas sucesorias turcas, y la ley aplicable se determina a través de la Ley de Derecho Internacional Privado y Procesal n.º 5718. Cuando un heredero elegible no puede conservar la propiedad por razón de su nacionalidad o de los límites de superficie, la propiedad se liquida y el producto se abona al heredero. Los propietarios extranjeros con herederos en el extranjero deberían planificar la sucesión de forma deliberada, porque el régimen de legítima del Código Civil n.º 4721 puede diferir notablemente de las normas del país de origen del propietario.
- Divisas y remesas. El producto de la venta puede, por lo general, repatriarse, pero el precio en la compra y el producto en la reventa deberían canalizarse a través de canales bancarios documentados desde el inicio, para mantener la operación transparente y respaldar cualquier transferencia posterior al extranjero.
¿Qué documentos necesita un comprador extranjero?
Los documentos esenciales son un pasaporte vigente, un número fiscal turco, fotografías biométricas, el informe de tasación de perito autorizado, el documento de compra de divisas (DAB), el seguro obligatorio de terremoto (DASK) y el certificado registral de la propiedad objeto de la operación. Los documentos en lengua extranjera suelen requerir una traducción jurada, y los documentos otorgados en el extranjero (como un poder notarial) generalmente necesitan una apostilla conforme al Convenio de La Haya sobre la Apostilla o, para los países no firmantes, la legalización consular.
| Documento | Finalidad |
|---|---|
| Pasaporte vigente (con traducción jurada si se requiere) | Identidad y elegibilidad del comprador extranjero |
| Número de identificación fiscal turco | Necesario para la operación registral y la actividad bancaria |
| Documento de compra de divisas (DAB) | Acredita la conversión de divisas; el registro lo exige para transferir el título |
| Informe de tasación de perito autorizado | Valoración independiente exigida para la transferencia |
| Seguro obligatorio de terremoto (DASK) | Obligatorio para la propiedad antes de la inscripción |
| Certificado registral de la propiedad | Confirma la titularidad y cualquier carga |
| Poder notarial con apostilla (si se actúa a distancia) | Permite que un representante complete la transferencia |
¿Cuáles son los principales riesgos legales y cómo se evitan?
Los riesgos más graves son comprar una propiedad con cargas ocultas, confiar en un vendedor que no es el verdadero propietario y pagar señales antes de cualquier comprobación del título en el Registro de la Propiedad. Cada uno de ellos puede evitarse con una diligencia debida disciplinada antes de que el dinero cambie de manos. Los problemas recurrentes a los que se enfrentan los compradores transfronterizos son previsibles, y también lo son las salvaguardas.
- Título defectuoso o en disputa. Comprar antes de confirmar el asiento registral puede suponer heredar hipotecas, medidas cautelares judiciales o una parcela que no coincide con lo anunciado. La salvaguarda es una comprobación completa del título y de las anotaciones en el Registro de la Propiedad antes de cualquier compromiso vinculante.
- Pagar a la parte equivocada. Las señales pagadas a agentes o a terceros que no son el propietario inscrito son difíciles de recuperar. El pago debe dirigirse al vendedor inscrito a través de canales bancarios documentados.
- Omitir la tasación o la documentación DAB. Sin el informe de tasación obligatorio y una documentación de cambio de divisas adecuada, el registro no transferirá el título, y una compra sin tasación expone al comprador a un sobreprecio. Ambos son innegociables para los compradores extranjeros.
- Urbanismo y ocupación. Un edificio sin una licencia de primera ocupación (iskan) válida o una parcela con calificación agrícola u otra calificación restrictiva puede resultar difícil de usar o de revender. Esto se comprueba antes de la compra, no después.
- Proyectos sobre plano e inacabados. Las compras en preconstrucción conllevan riesgo de promotor y de entrega. Las cláusulas contractuales sobre plazos de entrega, penalizaciones e incumplimiento del promotor son la principal protección del comprador y deben negociarse, no aceptarse como condiciones estándar.
Si surge un conflicto, las acciones sobre bienes inmuebles en Turquía se sustancian ante el tribunal del lugar donde se ubica la propiedad, conforme al Código de Procedimiento Civil n.º 6100, y la ejecución de las sentencias de condena dineraria se tramita conforme a la Ley de Ejecución y Quiebra n.º 2004. A los propietarios transfronterizos les conviene estructurar la compra de modo que, si se produce un conflicto, la prueba (asientos registrales, tasación, rastro bancario, contratos firmados) esté ya limpia y completa.
¿Debería comprar como persona física, a través de una sociedad o para obtener la ciudadanía?
La estructura adecuada depende del objetivo del comprador: el uso personal, el rendimiento de la inversión, la tenencia societaria o la ciudadanía por inversión apuntan, cada uno, a un vehículo diferente. No hay una única mejor respuesta, y deshacer una estructura equivocada resulta caro una vez inscrito el título.
| Objetivo | Estructura habitual | Consideración clave |
|---|---|---|
| Residencia personal o segunda vivienda | Propiedad como persona física | La más sencilla; sujeta a los límites de superficie y de zona |
| Cartera de inversión o rendimiento por alquiler | Persona física o sociedad turca | El tratamiento fiscal y sucesorio difiere según el vehículo |
| Tenencia societaria o de grupo | Sociedad turca con accionistas extranjeros | Tratada como nacional para la mayoría de las normas de adquisición |
| Ciudadanía por inversión | Compra de una propiedad que cumpla las normas legales aplicables | Se aplican condiciones estrictas de tasación, rastro de pago y tenencia, que deben cumplirse exactamente |
La ciudadanía por inversión a través de bienes inmuebles es una vía jurídica diferenciada, con su propia regla de valor mínimo, un período de tenencia obligatorio y un estándar de documentación, y conlleva una anotación de no enajenación sobre el título durante el período de tenencia. El valor exigido y las condiciones están fijados por ley y reglamento y cambian con el tiempo, de modo que deben confirmarse como vigentes antes de estructurar cualquier compra con fines de ciudadanía. Una propiedad excelente como inversión no es automáticamente apta para la ciudadanía, y ambos objetivos deberían conciliarse antes de firmar. Para conocer la vía completa, consulte nuestro servicio de ciudadanía por inversión.
¿Pagan los compradores extranjeros impuestos adicionales al comprar una propiedad en Turquía?
Los compradores extranjeros pagan los mismos impuestos de transmisión y de propiedad que los compradores turcos; no existe un recargo independiente para extranjeros sobre la compra en sí. Los principales cargos son la tasa de transferencia del título que se paga en la inscripción, el impuesto municipal sobre la propiedad de carácter periódico y el impuesto sobre las rentas del alquiler o sobre cualquier plusvalía cuando la propiedad se venda posteriormente. Los tipos concretos, las exenciones y cualquier bonificación de IVA disponible para determinados compradores extranjeros que adquieren por primera vez están fijados por la legislación fiscal y cambian periódicamente, por lo que cada cifra debe verificarse como vigente para el año de la operación, en lugar de basarse en guías más antiguas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una propiedad en Turquía sin viajar allí?
Sí. Un comprador extranjero puede completar la totalidad de la compra mediante un poder notarial con apostilla otorgado a un abogado turco, que se encarga del número fiscal, la documentación de divisas, la tasación, la autorización de seguridad y la transferencia del título en nombre del comprador. La apostilla sigue el Convenio de La Haya sobre la Apostilla, o se aplica la legalización consular para los países no firmantes.
¿Comprar una propiedad me concede automáticamente la residencia o la ciudadanía turca?
No. La propiedad puede respaldar una solicitud de permiso de residencia de corta duración y puede dar derecho a la ciudadanía por inversión únicamente si la compra cumple las condiciones legales independientes de valor, pago y tenencia, que están fijadas por ley y cambian con el tiempo. La mera compra de una propiedad no confiere automáticamente ninguno de los dos estatus.
¿Cuál es el paso más importante de todos?
Verificar el asiento registral y las cargas en el Registro de la Propiedad antes de pagar cualquier señal. Casi todos los problemas graves a los que se enfrentan los compradores transfronterizos se remontan a un pago realizado antes de esta comprobación, y por eso la transferencia del título conforme a la Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644, y no el contrato de reserva, es el momento decisivo.
¿Hay zonas en las que los extranjeros no pueden comprar?
Sí. Las propiedades en zonas militares prohibidas y en zonas estratégicas de seguridad están cerradas a los compradores extranjeros, y determinados distritos pueden alcanzar un límite legal de propiedad extranjera total. Ambas circunstancias se confirman durante el proceso de titulación, y las zonas de seguridad especial requieren la autorización de la autoridad competente.
Trabaje con un abogado de bienes inmuebles transfronterizos
Comprar una propiedad en Turquía es sencillo cuando la diligencia debida se realiza antes de que se mueva el dinero, y arriesgado cuando no es así. Nuestro despacho asesora a propietarios extranjeros, expatriados y familias transfronterizas en la verificación del título, la negociación del contrato, la compra a distancia mediante poder notarial y la planificación fiscal y sucesoria posterior. Si está evaluando una propiedad o ya cuenta con un contrato de reserva firmado, hable con nosotros a través de nuestro equipo de derecho inmobiliario y adquisición de propiedades para una revisión estructurada antes de comprometerse.
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Información general, no asesoramiento jurídico. Derecho turco; verifique su situación concreta con un profesional cualificado.