{"id":40215,"date":"2026-06-23T08:01:46","date_gmt":"2026-06-23T05:01:46","guid":{"rendered":"https:\/\/serkalaw.com\/comprar-casa-en-turquia-lista-verificacion-legal-comprador-extranjero\/"},"modified":"2026-06-23T08:01:46","modified_gmt":"2026-06-23T05:01:46","slug":"comprar-casa-en-turquia-lista-verificacion-legal-comprador-extranjero","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/serkalaw.com\/es\/comprar-casa-en-turquia-lista-verificacion-legal-comprador-extranjero\/","title":{"rendered":"Comprar una casa en Turqu\u00eda: lista de verificaci\u00f3n legal para el comprador extranjero"},"content":{"rendered":"<figure class=\"serka-lead-fig\" style=\"margin:0 0 1.6rem;text-align:center;\"><img fetchpriority=\"high\" width=\"800\" height=\"437\" src=\"https:\/\/serkalaw.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/04-thing-to-consider-when-buying-house-turkey-1600x873.jpg\" class=\"serka-lead-img\" alt=\"Comprar una casa en Turqu\u00eda: lista de verificaci\u00f3n legal para el comprador extranjero\" loading=\"eager\" fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" srcset=\"https:\/\/serkalaw.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/04-thing-to-consider-when-buying-house-turkey-1600x873.jpg 1600w, https:\/\/serkalaw.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/04-thing-to-consider-when-buying-house-turkey-768x419.jpg 768w, https:\/\/serkalaw.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/04-thing-to-consider-when-buying-house-turkey-1536x838.jpg 1536w, https:\/\/serkalaw.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/04-thing-to-consider-when-buying-house-turkey-2048x1117.jpg 2048w\" sizes=\"(max-width: 800px) 100vw, 800px\" \/><\/figure>\n<p><strong>Por Av. Serkan Kara<\/strong>, Colegio de Abogados de Estambul n.\u00ba 53770. \u00daltima actualizaci\u00f3n: 14 de junio de 2026.<\/p>\n<p>Antes de comprar una casa en Turqu\u00eda, lo \u00fanico que determina si la operaci\u00f3n es segura es el t\u00edtulo de propiedad (en turco, <em>tapu<\/em>): qui\u00e9n figura como propietario registrado, si el t\u00edtulo est\u00e1 libre de hipotecas o anotaciones y si el tipo de t\u00edtulo y el tipo de edificaci\u00f3n coinciden con lo que usted est\u00e1 pagando. Conforme al C\u00f3digo Civil turco (n.\u00ba 4721), la propiedad de un inmueble se transmite mediante la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, y no por la firma de un contrato ni por la entrega del dinero, de modo que el asiento registral es la fuente jur\u00eddica de verdad. Para el comprador extranjero, hay dos comprobaciones previas adicionales que deciden si la compra es siquiera posible: si su nacionalidad es elegible para adquirir conforme a las normas turcas de adquisici\u00f3n por extranjeros, gestionadas a trav\u00e9s del marco del Registro de la Propiedad (Ley n.\u00ba 2644), y si la parcela concreta se encuentra dentro de una zona restringida, de seguridad o militar que impida o retrase la transmisi\u00f3n. Esta gu\u00eda es una lista de verificaci\u00f3n pr\u00e1ctica previa a la compra para compradores extranjeros y transfronterizos, construida en torno a las preguntas que realmente arruinan o protegen un expediente de propiedad residencial.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 es lo primero que debe verificarse antes de comprar una casa en Turqu\u00eda?<\/h2>\n<p>Verifique el t\u00edtulo de propiedad (tapu) en el Registro de la Propiedad antes que cualquier otra cosa. El asiento del tapu muestra al propietario registrado, la parcela exacta y cualquier carga, como una hipoteca, un gravamen, una medida cautelar o una anotaci\u00f3n. Conforme al C\u00f3digo Civil turco (n.\u00ba 4721), la propiedad de un inmueble se transmite mediante la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, de modo que el asiento registral \u2014y no la palabra del vendedor\u2014 es la fuente jur\u00eddica de verdad.<\/p>\n<p>Si quien le vende no es el propietario registrado, o si el t\u00edtulo arrastra una carga que no fue revelada, la operaci\u00f3n es insegura por muy bien que se vea la propiedad en persona. La vertiente contractual de la compraventa se rige por el C\u00f3digo de Obligaciones turco (n.\u00ba 6098). La regla pr\u00e1ctica para el comprador es sencilla: confirme primero la situaci\u00f3n registral, negocie despu\u00e9s y nunca pague contra la promesa de que el t\u00edtulo se sanear\u00eda m\u00e1s adelante.<\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1les son los distintos tipos de t\u00edtulo de propiedad en Turqu\u00eda?<\/h2>\n<p>Los t\u00edtulos de propiedad turcos se presentan en tipos diferenciados, y confundirlos es uno de los errores m\u00e1s comunes del comprador extranjero. El tipo de t\u00edtulo le indica si el edificio est\u00e1 terminado, qui\u00e9n es el propietario de la unidad y qu\u00e9 est\u00e1 adquiriendo realmente, por lo que debe leerse antes de cualquier pago.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>T\u00edtulo de servidumbre de construcci\u00f3n (kat irtifaki, \u00abIrtifak\u00bb)<\/strong>, expedido mientras el edificio a\u00fan est\u00e1 en construcci\u00f3n y todav\u00eda no est\u00e1 listo para ocuparse. Recoge un derecho sobre un proyecto que no est\u00e1 terminado.<\/li>\n<li><strong>T\u00edtulo de propiedad horizontal (kat mulkiyeti, \u00abMulkiyet\u00bb)<\/strong>, expedido una vez finalizada la construcci\u00f3n y cuando la unidad est\u00e1 legalmente lista para usarse. Es el t\u00edtulo que acredita una unidad independiente y terminada.<\/li>\n<li><strong>T\u00edtulo en copropiedad (hisseli tapu)<\/strong>, en el que la propiedad pertenece en cuotas a m\u00e1s de una persona al mismo tiempo. Usted estar\u00eda comprando una cuota, no una unidad aut\u00f3noma, salvo que las cuotas est\u00e9n divididas materialmente.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un t\u00edtulo de propiedad v\u00e1lido identifica el inmueble con precisi\u00f3n. Debe indicar la Provincia (il), el Distrito (ilce), el Barrio (mahalle), la Manzana (ada), la Parcela (parsel), la Planta (kat) y el n\u00famero de edificio, y esos datos deben coincidir con la unidad f\u00edsica que usted est\u00e1 comprando.<\/p>\n<h2>\u00bfPuede un extranjero comprar legalmente una casa en Turqu\u00eda?<\/h2>\n<p>En la mayor\u00eda de los casos s\u00ed, pero la adquisici\u00f3n de inmuebles por extranjeros es condicionada, no autom\u00e1tica. Turqu\u00eda abri\u00f3 la adquisici\u00f3n de propiedades a los inversores extranjeros y la gestiona a trav\u00e9s del marco del Registro de la Propiedad (Ley del Registro de la Propiedad n.\u00ba 2644), con sujeci\u00f3n a una elegibilidad basada en la nacionalidad, a l\u00edmites de superficie y de tama\u00f1o y a normas sobre zonas restringidas. Algunas nacionalidades se enfrentan a condiciones adicionales o est\u00e1n excluidas, y esas listas se fijan por ley y por pol\u00edtica y cambian con el tiempo, de modo que su nacionalidad concreta debe comprobarse frente a las normas vigentes en lugar de darse por supuesta.<\/p>\n<p>Dos l\u00edmites son estructurales. Primero, los nacionales extranjeros tienen vedada la adquisici\u00f3n de propiedades dentro de zonas de seguridad y militares, y una parcela de aspecto corriente puede, aun as\u00ed, situarse dentro de una de esas zonas, por lo que la habilitaci\u00f3n se comprueba frente a la parcela concreta, no frente al barrio en general. Segundo, la ley fija un tope a la superficie total de suelo que un extranjero puede poseer; el l\u00edmite de superficie est\u00e1 establecido por la legislaci\u00f3n y la reglamentaci\u00f3n, de modo que confirme el tope vigente en el momento de la compra en lugar de fiarse de una cifra citada en un anuncio antiguo. Trate la elegibilidad de adquisici\u00f3n por extranjeros y la habilitaci\u00f3n de zona como cuestiones previas que deben resolverse antes de comprometer fondos.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 documentos y registros legales necesita?<\/h2>\n<p>Re\u00fana y verifique los documentos esenciales antes de firmar, porque la mayor\u00eda de las controversias se remontan a un registro que se dio por supuesto en lugar de confirmarse. Adem\u00e1s del t\u00edtulo de propiedad (tapu), el edificio debe contar con sus permisos de construcci\u00f3n y de habitabilidad, conocidos en turco como la licencia de obra (imar) y el certificado de habitabilidad (iskan), que confirman que la estructura est\u00e1 legalmente edificada y es habitable.<\/p>\n<p>El comprador extranjero tambi\u00e9n necesita un conjunto definido de documentos personales para iniciar el tr\u00e1mite:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Pasaporte m\u00e1s una fotocopia con traducci\u00f3n jurada.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Fotograf\u00edas biom\u00e9tricas (tama\u00f1o carn\u00e9)<\/strong> seg\u00fan lo exigido para las gestiones.<\/li>\n<li><strong>Una cuenta bancaria turca<\/strong>, para que los fondos se muevan por canales bancarios trazables.<\/li>\n<li><strong>Un n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal turco<\/strong>, que es el paso de acceso a la mayor\u00eda de los tr\u00e1mites oficiales de propiedad y residencia.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Por el lado del inmueble, confirme tambi\u00e9n el asiento vigente del tapu y sus cargas, la identidad y la facultad del vendedor (incluido un poder notarial correctamente delimitado si alguien firma en nombre del propietario), la licencia de obra y el certificado de habitabilidad, el estado del seguro obligatorio contra terremotos (DASK), cualquier deuda pendiente de impuesto sobre bienes inmuebles, suministros o cuotas de comunidad que pueda recaer sobre el nuevo propietario, y la situaci\u00f3n de zona restringida de la parcela concreta.<\/p>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo funciona el proceso de compra paso a paso?<\/h2>\n<p>Una compra residencial en Turqu\u00eda avanza desde la diligencia debida hasta la transmisi\u00f3n registrada del t\u00edtulo en el Registro de la Propiedad, con las comprobaciones jur\u00eddicas concentradas al inicio, antes de comprometer dinero alguno. El orden importa: el trabajo de protecci\u00f3n se hace antes del pago, no despu\u00e9s.<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Comprobaci\u00f3n del t\u00edtulo y de las cargas.<\/strong> Confirme al propietario registrado y obtenga la situaci\u00f3n completa de cargas del tapu, incluidas hipotecas, grav\u00e1menes, medidas cautelares y anotaciones, y confirme que el tipo de t\u00edtulo coincide con el estado del edificio.<\/li>\n<li><strong>Elegibilidad y habilitaci\u00f3n de zona.<\/strong> Confirme que su nacionalidad es elegible para adquirir, que se cumplen los l\u00edmites de superficie y de tama\u00f1o y que la parcela no est\u00e1 en una zona restringida, de seguridad o militar que impida o retrase la transmisi\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Diligencia sobre el inmueble y los permisos.<\/strong> Verifique la licencia de obra (imar) y el certificado de habitabilidad (iskan), confirme que la unidad coincide con el t\u00edtulo e identifique cualquier deuda vinculada al inmueble.<\/li>\n<li><strong>Obtenga un n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal y una cuenta bancaria turcos.<\/strong> Son requisitos pr\u00e1cticos para las gestiones y para canalizar los fondos por v\u00edas trazables.<\/li>\n<li><strong>Contrato.<\/strong> Acuerde los t\u00e9rminos en un contrato escrito que recoja el precio \u00edntegro y las obligaciones de las partes conforme al C\u00f3digo de Obligaciones (n.\u00ba 6098). Una promesa de venta puede formalizarse ante notario; la transmisi\u00f3n definitiva de la propiedad se completa en el Registro de la Propiedad.<\/li>\n<li><strong>Pago a trav\u00e9s de canales bancarios.<\/strong> Canalice los fondos de la compra a trav\u00e9s de los canales bancarios turcos para que el rastro del pago quede documentado y coincida con el precio del contrato.<\/li>\n<li><strong>Transmisi\u00f3n e inscripci\u00f3n del t\u00edtulo.<\/strong> Complete la transmisi\u00f3n en el Registro de la Propiedad, donde la propiedad pasa legalmente con la inscripci\u00f3n y se expide el nuevo tapu a su nombre.<\/li>\n<li><strong>Gestiones posteriores a la compra.<\/strong> Contrate el seguro obligatorio contra terremotos (DASK), d\u00e9 de alta los suministros y el domicilio y complete los tr\u00e1mites fiscales o de residencia que siguen a la adquisici\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>\u00bfCu\u00e1les son los principales riesgos legales para los compradores extranjeros?<\/h2>\n<p>Los riesgos recurrentes son concretos y evitables, y se agrupan en torno al t\u00edtulo, la elegibilidad y la documentaci\u00f3n, m\u00e1s que en torno al precio. Conocer los modos de fallo le permite ponerlos a prueba antes de que le cuesten caro. El comprador no puede ver la mayor\u00eda de ellos en una visita o en un folleto; viven en el asiento registral, en el expediente de permisos y en el contrato.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Comprar a alguien que no es el propietario registrado<\/strong>, o contra un poder notarial que en realidad no autoriza la venta.<\/li>\n<li><strong>Cargas no reveladas<\/strong>, cuando una hipoteca, un gravamen o una medida cautelar sobre el t\u00edtulo aflora solo despu\u00e9s del pago.<\/li>\n<li><strong>Bloqueo por elegibilidad o por zona<\/strong>, cuando las normas de adquisici\u00f3n por extranjeros o una restricci\u00f3n de zona de seguridad impiden o retrasan la inscripci\u00f3n tras haberse pagado una se\u00f1al.<\/li>\n<li><strong>Tipo de t\u00edtulo err\u00f3neo<\/strong>, como comprar sobre un t\u00edtulo de servidumbre de construcci\u00f3n (irtifak) esperando una unidad terminada y habitable, cuando todav\u00eda no existe un t\u00edtulo de propiedad horizontal (kat mulkiyeti).<\/li>\n<li><strong>Construcci\u00f3n sin permiso o no conforme<\/strong>, cuando el edificio carece de su licencia (imar) o de su certificado de habitabilidad (iskan), o la unidad no coincide con el t\u00edtulo.<\/li>\n<li><strong>Precio infradeclarado<\/strong>, cuando el contrato recoge un valor inferior al real, lo que debilita su protecci\u00f3n en una controversia posterior y socava un rastro de pago limpio.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo se compara comprar una casa terminada con una compra sobre plano?<\/h2>\n<p>Un inmueble terminado con t\u00edtulo de propiedad horizontal (kat mulkiyeti) le permite completar la comprobaci\u00f3n del t\u00edtulo y la inscripci\u00f3n en un \u00fanico paso coordinado, mientras que una compra sobre plano normalmente se apoya en un t\u00edtulo de servidumbre de construcci\u00f3n (kat irtifaki) y depende de un hecho registral que se sit\u00faa al final de una secuencia de construcci\u00f3n y documentaci\u00f3n que el comprador no controla. Con un inmueble terminado, lo que verifica en la diligencia es lo que inscribe. Sobre plano, est\u00e1 contratando hoy un t\u00edtulo terminado que todav\u00eda no existe.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Factor<\/th>\n<th>Casa terminada (t\u00edtulo de propiedad horizontal)<\/th>\n<th>Sobre plano (t\u00edtulo de servidumbre de construcci\u00f3n)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>T\u00edtulo en el momento de la compra<\/td>\n<td>T\u00edtulo de propiedad horizontal (kat mulkiyeti) sobre una unidad terminada<\/td>\n<td>T\u00edtulo de servidumbre de construcci\u00f3n (irtifak) sobre un proyecto a\u00fan en curso<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Qu\u00e9 verifica<\/td>\n<td>La unidad que inscribe es la unidad que inspeccion\u00f3<\/td>\n<td>Una v\u00eda contratada hacia un t\u00edtulo que todav\u00eda no existe<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Protecci\u00f3n principal<\/td>\n<td>Comprobaci\u00f3n de cargas m\u00e1s un contrato con el precio real<\/td>\n<td>T\u00e9rminos escritos: plazo de entrega, hecho que activa la inscripci\u00f3n, pagos escalonados, remedios por incumplimiento<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Riesgo principal<\/td>\n<td>Carga no revelada sobre el t\u00edtulo<\/td>\n<td>Retraso del proyecto o incapacidad de entregar un t\u00edtulo limpio e inscribible<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Ninguna de las dos v\u00edas es intr\u00ednsecamente m\u00e1s segura; cada una falla de forma distinta, y la diligencia se adapta a la v\u00eda. Sobre plano, la protecci\u00f3n del comprador vive en el contrato; con un t\u00edtulo terminado, vive en la comprobaci\u00f3n de cargas y en un contrato que recoge el precio real.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 debe hacer un comprador extranjero antes de comprometerse?<\/h2>\n<p>Realice las comprobaciones de t\u00edtulo, elegibilidad y zona antes de cualquier se\u00f1al, y plasme los t\u00e9rminos acordados y el precio \u00edntegro en un contrato escrito antes de que se mueva el dinero. Las preguntas decisivas son si el vendedor puede entregar un t\u00edtulo registrado limpio, si su nacionalidad y la parcela concreta superan las normas de adquisici\u00f3n por extranjeros y de zona de seguridad conforme a la Ley del Registro de la Propiedad n.\u00ba 2644, y si el rastro del pago y el precio del contrato se mantienen coherentes hasta la inscripci\u00f3n. Si le presionan para pagar una se\u00f1al con rapidez para \u00abasegurar\u00bb un inmueble, esa presi\u00f3n es en s\u00ed misma una raz\u00f3n para ir m\u00e1s despacio y verificar primero el expediente.<\/p>\n<p>Una revisi\u00f3n jur\u00eddica enfocada separa lo que ya est\u00e1 documentado de lo que todav\u00eda debe probarse, y convierte un anuncio prometedor en una compra con una v\u00eda definida e inscribible hacia un tapu a su propio nombre. Para el marco m\u00e1s amplio, consulte nuestra visi\u00f3n general del <a href=\"https:\/\/serkalaw.com\/es\/derecho-inmobiliario-turco-guia-compradores-extranjeros\/\">derecho inmobiliario turco<\/a> y nuestra gu\u00eda pr\u00e1ctica para <a href=\"https:\/\/serkalaw.com\/es\/comprar-propiedad-turquia-guia-legal-comprador-extranjero\/\">comprar una propiedad en Turqu\u00eda<\/a>.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfFirmar un contrato de compraventa me convierte en propietario de la casa?<\/h3>\n<p>No. Conforme al C\u00f3digo Civil turco (n.\u00ba 4721), la propiedad de un inmueble se transmite \u00fanicamente con la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n en el Registro de la Propiedad. Un contrato firmado genera obligaciones entre las partes conforme al C\u00f3digo de Obligaciones (n.\u00ba 6098), pero usted se convierte en propietario legal cuando el nuevo t\u00edtulo de propiedad se inscribe a su nombre, no antes.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1l es la diferencia entre un t\u00edtulo \u00abIrtifak\u00bb y un t\u00edtulo \u00abMulkiyet\u00bb?<\/h3>\n<p>Un t\u00edtulo de servidumbre de construcci\u00f3n (kat irtifaki, \u00abIrtifak\u00bb) se expide mientras un edificio a\u00fan est\u00e1 en construcci\u00f3n y todav\u00eda no est\u00e1 listo para ocuparse, mientras que un t\u00edtulo de propiedad horizontal (kat mulkiyeti, \u00abMulkiyet\u00bb) se expide una vez finalizada la construcci\u00f3n y cuando la unidad est\u00e1 legalmente lista para usarse. Comprar sobre un t\u00edtulo irtifak significa que est\u00e1 adquiriendo una unidad que todav\u00eda no est\u00e1 terminada.<\/p>\n<h3>\u00bfPuede cualquier extranjero comprar una propiedad en cualquier lugar de Turqu\u00eda?<\/h3>\n<p>No. La adquisici\u00f3n por extranjeros est\u00e1 sujeta a una elegibilidad basada en la nacionalidad, a l\u00edmites de superficie y de tama\u00f1o y a normas sobre zonas de seguridad y militares, gestionadas conforme al marco del Registro de la Propiedad (Ley n.\u00ba 2644). Tanto su nacionalidad como la parcela exacta deben comprobarse frente a las normas vigentes antes de comprometerse, y algunas nacionalidades se enfrentan a exclusiones o condiciones adicionales.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1l es el mayor error que cometen los compradores extranjeros?<\/h3>\n<p>Pagar antes de verificar. Los errores m\u00e1s da\u00f1inos \u2014un t\u00edtulo sin sanear, una parcela no elegible, un vendedor no autorizado, el tipo de t\u00edtulo err\u00f3neo o un precio infradeclarado\u2014 son todos detectables en los registros antes del pago y mucho m\u00e1s dif\u00edciles de subsanar una vez que el dinero se ha movido.<\/p>\n<h2>Hable con un abogado inmobiliario antes de comprar<\/h2>\n<p>Si est\u00e1 considerando comprar una casa en Turqu\u00eda, solicite una revisi\u00f3n previa a la compra antes de pagar una se\u00f1al. Nuestro equipo puede comprobar la situaci\u00f3n de t\u00edtulo y cargas, confirmar su elegibilidad de adquisici\u00f3n por extranjeros y la situaci\u00f3n de zona de la parcela, leer el tipo de t\u00edtulo y revisar el contrato y el rastro del pago para que la compra llegue a un tapu registrado limpio a su nombre. Empiece por nuestro <a href=\"https:\/\/serkalaw.com\/es\/service\/derecho-inmobiliario-turquia\/\">servicio de derecho inmobiliario y adquisici\u00f3n de propiedades<\/a>. Para cuestiones relacionadas, consulte nuestras gu\u00edas sobre <a href=\"https:\/\/serkalaw.com\/es\/derechos-inquilino-arrendador-turquia-guia-legal\/\">derechos de inquilinos y arrendadores en Turqu\u00eda<\/a> y <a href=\"https:\/\/serkalaw.com\/es\/senales-de-alerta-del-titulo-de-propiedad-para-compradores-extranjeros-en-turquia\/\">se\u00f1ales de alerta en el t\u00edtulo de propiedad para compradores extranjeros<\/a>.<\/p>\n<p><em>Informaci\u00f3n general, no asesoramiento jur\u00eddico. Derecho turco; verifique su situaci\u00f3n concreta con un profesional cualificado.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por Av. Serkan Kara, Colegio de Abogados de Estambul n.\u00ba 53770. \u00daltima actualizaci\u00f3n: 14 de junio de 2026. 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