מאת עו”ד עו״ד Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. עודכן לאחרונה: 14 ביוני 2026.
כאשר אזרח זר המחזיק בנכס בטורקיה הולך לעולמו, הנדל”ן הטורקי אינו עובר ליורשים באופן אוטומטי: הוא מוסדר על פי דיני הירושה הטורקיים ונרשם מחדש בלשכת רישום המקרקעין לאחר שזהות היורשים נקבעת רשמית, ואילו השאלה איזה דין מדינתי מכריע מי יורש נענית בחוק המשפט הבינלאומי הפרטי ודיני הדיון מס’ 5718. עבור משפחה חוצת-גבולות פירוש הדבר ששתי מערכות פועלות יחדיו, חוק החיובים האזרחי הטורקי מס’ 4721 לגבי המקרקעין שבטורקיה וכללי ברירת הדין של חוק מס’ 5718 לגבי כלל העיזבון. מדריך זה מסביר כיצד יורשים זרים יורשים, מוכיחים את זכות הירושה, ומעבירים נכסים טורקיים כאשר הנפטר, היורשים או הנכסים מצויים ביותר ממדינה אחת.
כיצד יורש זר נכס בטורקיה?
זר יורש נכס טורקי באמצעות הליך הירושה הטורקי, ללא תלות באזרחות. תחילה משיגים היורשים תעודת ירושה הנוקבת בשמותיהם ובחלקיהם החוקיים, ולאחר מכן פונים לרישום מחדש של המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (Tapu) על שמם, על פי חוק לשכת רישום המקרקעין מס’ 2644. ליורשים זרים יש מעמד זהה לזה של יורשים טורקים לרשת מקרקעין המצויים בטורקיה, בכפוף למגבלות ההדדיות והאזורים המוגבלים החלות על בעלות זרה באופן כללי.
שתי שאלות נפרדות מנחות כל עיזבון חוצה-גבולות. ראשית, איזה דין מדינתי מכריע מיהם היורשים ומה מקבל כל אחד מהם. שנית, איזה הליך נדרש בתוך טורקיה כדי להוכיח תוצאה זו ולהעביר את הזכות הרשומה. הראשונה היא שאלת ברירת דין הנענית בחוק המשפט הבינלאומי הפרטי ודיני הדיון מס’ 5718. השנייה מוסדרת בדין המהותי והדיוני הטורקי, בעיקר חוק החיובים האזרחי מס’ 4721 וחוק סדר הדין האזרחי מס’ 6100.
איזה דין מדינתי חל על הירושה?
על הירושה חל הדין הלאומי של הנפטר על פי חוק המשפט הבינלאומי הפרטי ודיני הדיון מס’ 5718, אולם על מקרקעין המצויים בטורקיה חל הדין הטורקי. הבחנה זו מרכזית עבור בעלי נכסים זרים. העיזבון המיטלטל של נפטר זר עשוי להתנהל לפי כללי הירושה של מדינת מוצאו, ואילו בית, דירה או קרקע בטורקיה מוסדרים על פי חוק החיובים האזרחי מס’ 4721 גם כאשר הנפטר החזיק באזרחות אחרת.
מסיבה זו צוואה זרה או צו קיום צוואה זר אינם מעבירים, כשלעצמם, נדל”ן טורקי. כלל הדין החל מצוי בחוק מס’ 5718, ומאחר שההקצאה המדויקת בין דין מדינת המוצא לבין הדין הטורקי תלויה בסוג הנכס ובנסיבות, יש לאשר את הדין החל על עיזבון מסוים עם עורך דין בטרם נוקטים צעדים, במקום להניחו מתוך אזרחות הנפטר. אם אתם עדיין בשלב הרכישה, היבט הירושה הוא אחת הסיבות לקרוא את המדריך שלנו על דיני המקרקעין בטורקיה בטרם הרכישה.
מהי תעודת ירושה וכיצד משיגים אותה?
תעודת ירושה (veraset ilami) היא המסמך הרשמי המוכיח מיהם היורשים ומהו חלקו של כל אחד מהם. זהו המפתח לכל שלב מאוחר יותר, לרבות העברת זכות רשומה, שחרור חשבון בנק והגשת דיווח מס, ובלעדיו לשכת רישום המקרקעין לא תשנה את הבעלות במקרקעין שעברו בירושה. אותה משיגים אצל נוטריון או, כאשר בעיזבון יש יסוד זר שהנוטריון אינו יכול להכריע בו, אצל בית משפט השלום האזרחי (sulh hukuk mahkemesi) על פי חוק סדר הדין האזרחי מס’ 6100.
בעיזבון מקומי גרידא, נוטריון יכול לרוב להנפיק את התעודה במהירות. בעיזבון חוצה-גבולות נטל המסמכים כבד יותר: יורשים זרים נדרשים בדרך כלל להוכחה מאומתת ומתורגמת של הפטירה, של קשר המשפחה ושל הזהות. כאשר קיים יסוד זר, כגון נפטר זר או יורשים זרים, העניין מגיע בדרך כלל לבית המשפט ולא לנוטריון, ובית המשפט בוחן את המסמכים הזרים ואת הדין החל בטרם הנפקת התעודה.
אילו מסמכים נדרשים מיורשים זרים?
יורשים זרים נדרשים בדרך כלל להוכחה רשמית של הפטירה, להוכחת קשרם לנפטר, למסמכי זהות, וכאשר אינם יכולים להופיע אישית, לייפוי כוח. מסמכים ציבוריים זרים חייבים בדרך כלל לעבור אימות לשימוש בטורקיה ולהיות מלווים בתרגום טורקי מושבע. ההרכב המדויק תלוי במדינת מוצאם של היורשים ויש לאשרו לגבי העיזבון הספציפי.
- תעודת פטירה של הנפטר, מאומתת ומתורגמת.
- הוכחת קרבת משפחה כגון רישומי לידה, נישואין או רישומים משפחתיים המעידים על קשרו של כל יורש לנפטר.
- מסמכי זהות ואזרחות של כל יורש, לרבות העתקי דרכון.
- הצוואה או מסמך הירושה הזר, ככל שקיים, באימות ובתרגום.
- אפוסטיל או אימות קונסולרי. במדינות החברות באמנת האג בדבר ביטול אימות לגבי מסמכי חוץ ציבוריים (אמנת האפוסטיל), אפוסטיל מספיק בדרך כלל; אחרת נעשה שימוש באימות קונסולרי. איזה מהם חל תלוי במדינה המנפיקה.
- ייפוי כוח לעורך דין טורקי, כך שיורשים השוהים בחו”ל לא יידרשו להגיע לכל שלב. ייפוי הכוח מוכן בדרך כלל בקונסוליה טורקית או נחתם בפני נוטריון ומאומת באפוסטיל בחו”ל.
דרישות התרגום והאימות הן טכניות ותלויות-מדינה. מסמך המתקבל מתחום שיפוט אחד עלול להידחות מתחום שיפוט אחר בשל היעדר אפוסטיל או תרגום שאינו מושבע, ולכן יש לאמתם מול הנוהג העדכני במדינתם הספציפית של היורשים בטרם הכנתם. אותה משמעת אימות חלה כאשר רוכשים בודקים את היסטוריית הבעלות, כמפורט בדגלים אדומים בשטר הבעלות עבור רוכשים זרים שלנו.
כיצד מועברים מקרקעין שעברו בירושה בלשכת רישום המקרקעין?
לאחר שתעודת הירושה בידי היורשים, הם פונים ללשכת רישום המקרקעין (Tapu) כדי לרשום את הירושה ולהעמיד את הנכס על שמם על פי חוק לשכת רישום המקרקעין מס’ 2644. הלשכה מעדכנת את הזכות הרשומה כך שתשקף את היורשים ואת חלקיהם החוקיים, ולאחר מכן מחזיקים היורשים בנכס בנפרד או במשותף. רישום מחדש זה, ולא הפטירה עצמה, הוא שהופך את היורשים לבעלים הרשומים מבחינה משפטית.
אם היורשים מבקשים שאדם אחד יחזיק בכל הנכס, או מבקשים למכרו, נדרש שלב נוסף לאחר רישום הירושה. היורשים המחזיקים במשותף יכולים להעביר חלקים ביניהם או למכור לצד שלישי, וכאשר אין ביכולתם להגיע להסכמה, כל יורש רשאי לבקש מבית המשפט לפרק את הבעלות המשותפת. האגרות, החיובים וכל מס ירושה והעברה הקשורים להעברה זו נקבעים בדין ובתקנות העדכניות; אשרו את הסכום התקף במועד ההגשה לגבי הנכס הספציפי, במקום להניח סכום קבוע.
כמה זמן אורכים קיום הצוואה וההעברה חוצי-הגבולות?
לוח הזמנים תלוי כמעט כולו במסמכים. עיזבון מקומי שבו ניתן להנפיק את תעודת הירושה אצל נוטריון מתקדם מהר יותר מעיזבון חוצה-גבולות שחייב לעבור דרך בית משפט השלום האזרחי ולהסתמך על מסמכים זרים מאומתים. איסוף המסמכים מחו”ל, החתמתם באפוסטיל ותרגומם הם בדרך כלל החלק האיטי ביותר, וניתן לבצעם במקביל למינוי עורך דין טורקי שיפעל מכוח ייפוי כוח.
מאחר שכל שלב תלוי ברשויות זרות, בבתי משפט ובלשכת הרישום, לא ניתן להבטיח משך זמן קבוע. הדרך האמינה ביותר לקצר את התהליך היא להכין את המסמכים הזרים כראוי בפעם הראשונה ולהעניק ייפוי כוח מוקדם כך שניתן יהיה להתקדם בשלבים הטורקיים בלי שהיורשים ייסעו. ניתן לקבוע לוח זמנים מציאותי לעיזבון נתון רק לאחר בחינת המסמכים והדין החל.
מהן זכויות היורשים, לרבות בן או בת זוג שנותרו בחיים?
דיני הירושה הטורקיים קובעים מיהם היורשים החוקיים ומהו חלקו של כל אחד, בסידור לפי דרגות קרבה על פי חוק החיובים האזרחי מס’ 4721, כאשר בן או בת זוג שנותרו בחיים יורשים לצד הילדים או קרובים אחרים. חוק החיובים האזרחי גם מגן על מנה שמורה (sakli pay) עבור יורשים קרובים מסוימים, המגבילה את היכולת של צוואה לנשלם כאשר חל הדין הטורקי. חלקים ברירת-מחדל אלה חלים על מקרקעין טורקיים גם כאשר הנפטר היה אזרח זר.
עבור משפחות חוצות-גבולות, כלל המנה השמורה מקבל משמעות רבה במיוחד כאשר צוואה זרה מבקשת להוריש נדל”ן טורקי באופן הנוגד את החלקים המוגנים. מאחר שהיחס בין צוואה זרה לבין המנה השמורה הטורקית רגיש לעובדות, יש להעריך את ההשפעה המעשית של כל צוואה על נכסים טורקיים על פי חוק החיובים האזרחי מס’ 4721 וחוק המשפט הבינלאומי הפרטי ודיני הדיון מס’ 5718 בטרם חלוקת העיזבון.
מה קורה אם היורשים חלוקים או שהעיזבון שנוי במחלוקת?
כאשר היורשים אינם מצליחים להגיע להסכמה כיצד לחלק נכס שעבר בירושה, כל יורש המחזיק במשותף רשאי להגיש תביעת פירוק שיתוף לביטול הבעלות המשותפת. בית המשפט מחלק את הנכס בעין כאשר הדבר אפשרי, ואחרת מורה על מכירה, בדרך כלל במכירה פומבית, כאשר התמורה מתחלקת בהתאם לחלקיהם החוקיים של היורשים. שלב ההוצאה לפועל והמכירה הפומבית מוסדר בחוק ההוצאה לפועל ופשיטת הרגל מס’ 2004.
מחלוקות עשויות להתעורר גם בנוגע לתוקפה של צוואה, לאמיתות מסמכים זרים, או לשאלה אם אדם מסוים הוא יורש כלל. אלה מתבררות על פי חוק סדר הדין האזרחי מס’ 6100. בעיזבון חוצה-גבולות מחלוקת עשויה לכלול גם הכרה בפסק דין זר או במסמך ירושה זר, שהיא כשלעצמה שאלה לפי חוק המשפט הבינלאומי הפרטי ודיני הדיון מס’ 5718 שבית המשפט הטורקי בוחן בטרם הוא מקנה למסמך תוקף.
ירושה זרה לעומת קיום צוואה מקומי בטורקיה
קיום צוואה מקומי כרוך בנפטר טורקי, ביורשים טורקים ובמסמכים טורקיים, ותעודת הירושה ניתנת לרוב להנפקה מהירה אצל נוטריון. ירושה זרה מוסיפה שכבה בכל שלב. הטבלה שלהלן מפרטת את ההבדלים המעשיים שעל בעלי נכסים זרים ויורשים חוצי-גבולות לקחת בחשבון בתכנון.
| סוגיה | עיזבון מקומי | עיזבון חוצה-גבולות |
|---|---|---|
| הדין החל | דין טורקי לאורך כל הדרך | דין טורקי לגבי מקרקעין טורקיים; דין מדינת המוצא עשוי לחול על חלק מהעיזבון המיטלטל (חוק מס’ 5718) |
| תעודת ירושה | לרוב מונפקת על ידי נוטריון | בדרך כלל מונפקת על ידי בית משפט השלום האזרחי כאשר קיים יסוד זר |
| מסמכים | רישומים טורקיים | רישומים זרים המחייבים אפוסטיל או אימות ותרגום מושבע |
| נוכחות היורשים | היורשים לרוב בטורקיה | היורשים בחו”ל; ייפוי כוח לעורך דין טורקי הוא נפוץ |
| צוואה | צוואה טורקית על פי חוק החיובים האזרחי מס’ 4721 | צוואה זרה הנבחנת מול כללי המנה השמורה הטורקיים לגבי נכסים טורקיים |
כיצד עורך דין לירושה חוצת-גבולות מסייע
עורך דין מנוסה בעיזבונות חוצי-גבולות מטפל בחלקים אשר לרוב מעכבים ירושה זרה: אישור איזה דין חל על כל נכס על פי חוק המשפט הבינלאומי הפרטי ודיני הדיון מס’ 5718, השגת תעודת הירושה, אימות ותרגום נכון של מסמכים זרים, והשלמת ההעברה בלשכת רישום המקרקעין על פי חוק לשכת רישום המקרקעין מס’ 2644. בפעולה מכוח ייפוי כוח, עורך הדין יכול לבצע את השלבים הטורקיים בלי שהיורשים יידרשו לנסוע לכל פגישה.
אם ירשתם נכס טורקי, או שאתם בעלי נכס ומבקשים לתכנן את עיזבונכם כך שיורשיכם לא ייוותרו עם מחלוקת שניתן היה למנוע, צוות דיני המקרקעין ורכישת הנכסים שלנו יכול למפות את הדין החל ולנהל את קיום הצוואה ואת העברת הזכות הרשומה מקצה לקצה. כאשר העיזבון מעלה שאלות בדבר חלקים זוגיים, תחום דיני המשפחה שלנו יכול לייעץ במקביל.
שאלות נפוצות
האם זר יכול לרשת נכס בטורקיה?
כן. יורשים זרים יכולים לרשת מקרקעין טורקיים ולרשום אותם מחדש על שמם בלשכת רישום המקרקעין על פי חוק לשכת רישום המקרקעין מס’ 2644, בכפוף לכללי ההדדיות והאזורים המוגבלים החלים על בעלות זרה באופן כללי. האזרחות אינה מונעת ירושת מקרקעין המצויים בטורקיה, אך על היורשים עדיין להוכיח את זכות הירושה באמצעות ההליך הטורקי.
האם צוואה זרה מעבירה את ביתי הטורקי באופן אוטומטי?
לא. צוואה זרה או צו קיום צוואה זר אינם מעבירים כשלעצמם נדל”ן טורקי. היורשים עדיין נדרשים לתעודת ירושה טורקית ולהעברה בלשכת רישום המקרקעין, והצוואה נבחנת מול כללי המנה השמורה של חוק החיובים האזרחי מס’ 4721 לגבי נכסים טורקיים. המסמך הזר נבחן על פי חוק המשפט הבינלאומי הפרטי ודיני הדיון מס’ 5718 בטרם הוא מקבל תוקף.
האם עליי להגיע לטורקיה כדי לרשת?
בדרך כלל לא. יורשים השוהים בחו”ל יכולים להעניק ייפוי כוח לעורך דין טורקי, המוכן בקונסוליה טורקית או נחתם בפני נוטריון ומאומת באפוסטיל בחו”ל, כך שניתן יהיה להשלים את תעודת הירושה ואת העברת הזכות הרשומה מטעמם. נסיעה נדרשת לעיתים רחוקות אם המסמכים מאומתים כראוי וייפוי הכוח מונפק מוקדם.
מהו ההבדל בין תעודת ירושה של נוטריון לבין תעודת ירושה של בית משפט?
נוטריון יכול להנפיק את התעודה עבור עיזבונות מקומיים רבים. כאשר בעיזבון יש יסוד זר, כגון נפטר זר או יורשים זרים, העניין מגיע בדרך כלל לבית משפט השלום האזרחי (sulh hukuk mahkemesi), הבוחן את המסמכים הזרים ואת הדין החל על פי חוק סדר הדין האזרחי מס’ 6100 בטרם הנפקת התעודה.
קריאה נוספת
מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. דין טורקי; אמתו את מצבכם הספציפי עם עורך דין מוסמך.