Автор: адвокат Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Останнє оновлення: 14 червня 2026 р.
Коли іноземний громадянин, який володіє нерухомістю в Туреччині, помирає, турецька нерухомість не переходить до спадкоємців автоматично: вона врегульовується відповідно до турецького спадкового права та повторно реєструється в Земельному реєстрі після того, як спадкоємців офіційно встановлено, тоді як на питання про те, право якої країни визначає, хто успадковує, відповідає Закон про міжнародне приватне та процесуальне право № 5718. Для транскордонної сім’ї це означає, що дві системи працюють разом: Цивільний кодекс Туреччини № 4721 для нерухомого майна в Туреччині та колізійні норми Закону № 5718 для решти спадщини. Цей посібник пояснює, як іноземні спадкоємці успадковують, підтверджують правонаступництво та передають турецьку нерухомість, коли спадкодавець, спадкоємці або активи перебувають у більш ніж одній країні.
Як іноземець успадковує нерухомість у Туреччині?
Іноземець успадковує турецьку нерухомість за турецькою спадковою процедурою, незалежно від громадянства. Спадкоємці спочатку отримують свідоцтво про право на спадщину, у якому зазначаються вони самі та їхні законні частки, а потім подають заяву про повторну реєстрацію нерухомого майна в Земельному реєстрі (Tapu) на власне ім’я відповідно до Закону про Земельний реєстр № 2644. Іноземні спадкоємці мають таке саме правове становище, як і турецькі спадкоємці, щодо успадкування нерухомого майна, розташованого в Туреччині, з урахуванням обмежень щодо взаємності та зон з обмеженим доступом, які застосовуються до іноземної власності загалом.
Кожну транскордонну спадщину визначають два окремі питання. Перше — право якої країни визначає, хто є спадкоємцями та що отримує кожен із них. Друге — яка процедура потрібна всередині Туреччини, щоб підтвердити цей результат і переоформити право власності. Перше є колізійним питанням, на яке відповідає Закон про міжнародне приватне та процесуальне право № 5718. Друге регулюється турецьким матеріальним і процесуальним правом, насамперед Цивільним кодексом № 4721 та Цивільним процесуальним кодексом № 6100.
Право якої країни регулює успадкування?
Успадкування регулюється національним правом спадкодавця відповідно до Закону про міжнародне приватне та процесуальне право № 5718, але нерухоме майно, розташоване в Туреччині, регулюється турецьким правом. Цей поділ є центральним для іноземних власників. Рухоме майно іноземного спадкодавця може підпорядковуватися спадковим правилам країни походження, тоді як будинок, квартира чи земля в Туреччині врегульовуються відповідно до Цивільного кодексу № 4721 навіть тоді, коли спадкодавець мав інше громадянство.
Саме тому іноземний заповіт чи іноземне свідоцтво про право на спадщину самі по собі не передають турецьку нерухомість. Норма про застосовне право міститься в Законі № 5718, і оскільки точний розподіл між правом країни походження та турецьким правом залежить від виду активу та обставин, застосовне право для конкретної спадщини слід підтверджувати у юриста до вжиття будь-яких заходів, а не припускати його, виходячи з громадянства спадкодавця. Якщо ви все ще на етапі купівлі, спадковий аспект є однією з причин ознайомитися з нашим посібником про турецьке право нерухомості перед придбанням.
Що таке свідоцтво про право на спадщину та як його отримати?
Свідоцтво про право на спадщину (veraset ilamı) — це офіційний документ, який підтверджує, хто є спадкоємцями та яку частку має кожен із них. Це ключ, що відкриває кожен наступний крок, зокрема переоформлення права власності, розблокування банківського рахунку та подання податкової декларації, і без нього Земельний реєстр не змінить власника успадкованої нерухомості. Його отримують або в нотаріуса, або — коли спадщина має іноземний елемент, який нотаріус не може вирішити — у мировому цивільному суді (sulh hukuk mahkemesi) відповідно до Цивільного процесуального кодексу № 6100.
Для суто внутрішньої спадщини нотаріус часто може видати свідоцтво швидко. Для транскордонної спадщини документальний шлях складніший: іноземним спадкоємцям зазвичай потрібні легалізовані та перекладені докази смерті, родинного зв’язку та особи. Коли є іноземний елемент, наприклад іноземний спадкодавець або іноземні спадкоємці, справа зазвичай розглядається судом, а не нотаріусом, і суд перевіряє іноземні документи та застосовне право перед видачею свідоцтва.
Які документи потрібні іноземним спадкоємцям?
Іноземним спадкоємцям зазвичай потрібні офіційні докази смерті, докази їхнього зв’язку зі спадкодавцем, документи, що посвідчують особу, а також — якщо вони не можуть бути присутні особисто — довіреність. Іноземні офіційні документи зазвичай мають бути засвідчені для використання в Туреччині та супроводжуватися присяжним перекладом турецькою мовою. Точний перелік залежить від країни походження спадкоємців і має бути підтверджений для конкретної спадщини.
- Свідоцтво про смерть спадкодавця, засвідчене та перекладене.
- Докази родинного зв’язку, такі як записи про народження, шлюб або сімейні записи, що підтверджують зв’язок кожного спадкоємця зі спадкодавцем.
- Документи, що посвідчують особу та громадянство кожного спадкоємця, зокрема копії паспортів.
- Заповіт або іноземний спадковий документ, якщо такий існує, із засвідченням і перекладом.
- Апостиль або консульська легалізація. Для країн — учасниць Гаазької конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів (Конвенції про апостиль), апостиля зазвичай достатньо; інакше застосовується консульська легалізація. Що саме застосовується, залежить від країни видачі.
- Довіреність турецькому юристу, щоб спадкоємці за кордоном не мусили приїжджати на кожен крок. Довіреність зазвичай оформлюється в турецькому консульстві або нотаріально засвідчується та апостилюється за кордоном.
Вимоги до перекладу та засвідчення є технічними та залежать від країни. Документ, прийнятий з однієї юрисдикції, може бути відхилений з іншої через відсутність апостиля чи неприсяжний переклад, тому їх слід перевірити відповідно до чинної практики для конкретної країни спадкоємців, перш ніж замовляти. Та сама дисципліна засвідчення застосовується, коли покупці перевіряють історію власності, як викладено в нашому матеріалі про тривожні сигнали в документах на нерухомість для іноземних покупців.
Як успадкована нерухомість передається в Земельному реєстрі?
Маючи на руках свідоцтво про право на спадщину, спадкоємці звертаються до Земельного реєстру (Tapu), щоб зафіксувати успадкування та оформити нерухомість на своє ім’я відповідно до Закону про Земельний реєстр № 2644. Реєстр оновлює право власності, відображаючи спадкоємців та їхні законні частки, після чого спадкоємці володіють нерухомістю індивідуально або у спільній власності. Саме ця повторна реєстрація, а не сама смерть, робить спадкоємців законними власниками за документами.
Якщо спадкоємці хочуть, щоб уся нерухомість належала одній особі, або хочуть її продати, після фіксації успадкування потрібен додатковий крок. Спадкоємці-співвласники можуть передавати частки між собою або продати третій особі, а якщо вони не можуть домовитися, будь-який спадкоємець може звернутися до суду з вимогою про припинення спільної власності. Збори, платежі та будь-який податок на спадщину й передачу, пов’язані з цією передачею, встановлюються законом і чинним регулюванням; підтверджуйте чинну суму на момент подання заяви щодо конкретної нерухомості, а не припускайте фіксований показник.
Скільки часу займає транскордонне спадкове провадження та передача?
Терміни залежать майже повністю від документів. Внутрішня спадщина, де свідоцтво про право на спадщину може видати нотаріус, рухається швидше, ніж транскордонна спадщина, яка має пройти через мировий цивільний суд і спиратися на засвідчені іноземні папери. Збирання, апостилювання та переклад документів з-за кордону зазвичай є найповільнішою частиною, і це може відбуватися паралельно з призначенням турецького юриста, який діятиме за довіреністю.
Оскільки кожен етап залежить від іноземних органів, судів і реєстру, фіксований строк не може бути обіцяний. Найнадійніший спосіб скоротити процес — правильно підготувати іноземні документи з першого разу та видати довіреність завчасно, щоб турецькі кроки могли тривати без приїзду спадкоємців. Реалістичні терміни для конкретної спадщини можна встановити лише після перегляду документів і застосовного права.
Які права мають спадкоємці, зокрема той із подружжя, що пережив іншого?
Турецьке спадкове право визначає, хто є законними спадкоємцями та яку частку отримує кожен, упорядковуючи їх за ступенями споріднення відповідно до Цивільного кодексу № 4721, причому той із подружжя, хто пережив іншого, успадковує разом із дітьми або іншими родичами. Цивільний кодекс також захищає обов’язкову частку (saklı pay) для певних близьких спадкоємців, що обмежує, наскільки заповіт може позбавити їх спадщини там, де застосовується турецьке право. Ці частки за замовчуванням застосовуються до турецької нерухомості навіть тоді, коли спадкодавець був іноземним громадянином.
Для транскордонних сімей правило про обов’язкову частку має найбільше значення тоді, коли іноземний заповіт намагається розпорядитися турецькою нерухомістю у спосіб, що суперечить захищеним часткам. Оскільки взаємодія між іноземним заповітом і турецькою обов’язковою часткою залежить від обставин, практичний вплив будь-якого заповіту на турецьку нерухомість слід оцінювати відповідно до Цивільного кодексу № 4721 та Закону про міжнародне приватне та процесуальне право № 5718 перед розподілом спадщини.
Що відбувається, якщо спадкоємці не згодні або спадщина оспорюється?
Коли спадкоємці не можуть домовитися про те, як поділити успадковану нерухомість, будь-який спадкоємець-співвласник може подати позов про поділ для припинення спільної власності. Суд ділить майно в натурі, якщо це можливо, інакше призначає продаж, зазвичай шляхом публічних торгів, із розподілом виручки відповідно до законних часток спадкоємців. Етап виконання та аукціону регулюється Законом про виконавче провадження та банкрутство № 2004.
Спори можуть також виникати щодо дійсності заповіту, справжності іноземних документів або щодо того, чи є конкретна особа спадкоємцем узагалі. Вони розглядаються відповідно до Цивільного процесуального кодексу № 6100. Для транскордонної спадщини спір може додатково стосуватися визнання іноземного судового рішення чи іноземного спадкового документа, що саме по собі є питанням за Законом про міжнародне приватне та процесуальне право № 5718, яке турецький суд розглядає, перш ніж надати документу чинності.
Іноземне успадкування проти внутрішнього спадкового провадження в Туреччині
Внутрішнє спадкове провадження стосується турецького спадкодавця, турецьких спадкоємців і турецьких документів, і свідоцтво про право на спадщину часто може швидко видати нотаріус. Іноземне успадкування додає рівень складності на кожному етапі. У таблиці нижче викладено практичні відмінності, які іноземні власники та транскордонні спадкоємці повинні враховувати під час планування.
| Питання | Внутрішня спадщина | Транскордонна спадщина |
|---|---|---|
| Застосовне право | Турецьке право в усьому | Турецьке право для турецької нерухомості; право країни походження може регулювати частину рухомого майна (Закон № 5718) |
| Свідоцтво про право на спадщину | Часто видається нотаріусом | Зазвичай видається мировим цивільним судом за наявності іноземного елемента |
| Документи | Турецькі записи | Іноземні записи, що потребують апостиля чи легалізації та присяжного перекладу |
| Присутність спадкоємців | Спадкоємці зазвичай у Туреччині | Спадкоємці за кордоном; типовою є довіреність турецькому юристу |
| Заповіт | Турецький заповіт за Цивільним кодексом № 4721 | Іноземний заповіт перевіряється на відповідність турецьким правилам про обов’язкову частку для турецької нерухомості |
Як допомагає юрист із транскордонного успадкування
Юрист, досвідчений у транскордонних спадщинах, бере на себе ті частини, які найчастіше гальмують іноземне успадкування: підтвердження того, яке право регулює кожен актив відповідно до Закону про міжнародне приватне та процесуальне право № 5718, отримання свідоцтва про право на спадщину, правильне засвідчення й переклад іноземних документів та завершення передачі в Земельному реєстрі відповідно до Закону про Земельний реєстр № 2644. Діючи за довіреністю, юрист може виконати турецькі кроки без необхідності приїзду спадкоємців на кожну зустріч.
Якщо ви успадкували турецьку нерухомість або володієте нерухомістю та хочете спланувати свою спадщину так, щоб ваші спадкоємці не залишилися з уникненним спором, наша команда з права нерухомості та придбання майна може визначити застосовне право та супроводити спадкове провадження й передачу права власності від початку до кінця. Коли спадщина порушує питання про частки подружжя, наша практика сімейного права може надати консультацію поряд із цим.
Поширені запитання
Чи може іноземець успадкувати нерухомість у Туреччині?
Так. Іноземні спадкоємці можуть успадкувати турецьку нерухомість і повторно зареєструвати її на своє ім’я в Земельному реєстрі відповідно до Закону про Земельний реєстр № 2644, з урахуванням правил щодо взаємності та зон з обмеженим доступом, які застосовуються до іноземної власності загалом. Громадянство не перешкоджає успадкуванню нерухомості, розташованої в Туреччині, але спадкоємці все одно повинні підтвердити правонаступництво за турецькою процедурою.
Чи передає іноземний заповіт мій турецький будинок автоматично?
Ні. Іноземний заповіт чи іноземне свідоцтво про право на спадщину самі по собі не передають турецьку нерухомість. Спадкоємцям усе одно потрібні турецьке свідоцтво про право на спадщину та передача в Земельному реєстрі, а заповіт перевіряється на відповідність правилам про обов’язкову частку Цивільного кодексу № 4721 для турецької нерухомості. Іноземний документ розглядається відповідно до Закону про міжнародне приватне та процесуальне право № 5718, перш ніж йому буде надано чинності.
Чи мушу я приїжджати до Туреччини, щоб успадкувати?
Зазвичай ні. Спадкоємці за кордоном можуть видати довіреність турецькому юристу, оформлену в турецькому консульстві або нотаріально засвідчену та апостильовану за кордоном, щоб свідоцтво про право на спадщину та передачу права власності можна було завершити від їхнього імені. Приїзд рідко потрібен, якщо документи засвідчені правильно, а довіреність видана завчасно.
У чому різниця між свідоцтвом про право на спадщину від нотаріуса та від суду?
Нотаріус може видати свідоцтво для багатьох внутрішніх спадщин. Коли спадщина має іноземний елемент, наприклад іноземного спадкодавця чи іноземних спадкоємців, справа зазвичай розглядається мировим цивільним судом (sulh hukuk mahkemesi), який перевіряє іноземні документи та застосовне право відповідно до Цивільного процесуального кодексу № 6100, перш ніж видати свідоцтво.
Пов’язані матеріали
- Купівля нерухомості в Туреччині: процес для іноземного покупця
- Контрольний список комплексної перевірки нерухомості для іноземних покупців
Загальна інформація, а не юридична консультація. Турецьке право; перевірте свою конкретну ситуацію у кваліфікованого юриста.