作者：律师 Serkan Kara，伊斯坦布尔律师协会注册号 53770。最后更新：2026 年 6 月 14 日。
当在土耳其拥有房产的外国国民去世时，该土耳其不动产并不会自动转移给继承人：它须依照土耳其继承法处理，并在继承人身份正式确认后于土地登记机关重新登记；而由哪一国的法律决定谁有权继承，则由第 5718 号《国际私法与国际诉讼程序法》来回答。对于一个跨境家庭而言，这意味着两套法律体系共同运作——土耳其境内不动产适用第 4721 号《土耳其民法典》，而更广义的遗产则适用第 5718 号法律的法律冲突规则。本指南将说明：当被继承人、继承人或遗产分布于一个以上的国家时，外国继承人如何继承、如何证明继承关系，以及如何办理土耳其房产的过户。
外国人如何在土耳其继承房产？
无论国籍如何，外国人都是通过土耳其的继承程序来继承土耳其房产的。继承人首先须取得一份载明其身份及各自法定份额的继承权证明，随后依据第 2644 号《土地登记法》向土地登记机关（Tapu）申请，将该不动产以其本人名义重新登记。就继承位于土耳其境内的不动产而言，外国继承人与土耳其继承人享有同等地位，但须遵守一般适用于外国人产权的互惠原则与受限区域等限制。
每一宗跨境遗产都围绕两个相互独立的问题展开。第一，由哪一国的法律决定谁是继承人、各自获得多少。第二，在土耳其境内需要经过何种程序来证明这一结果并完成产权转移。第一个问题属于法律冲突问题，由第 5718 号《国际私法与国际诉讼程序法》回答。第二个问题则受土耳其实体法与程序法管辖，主要是第 4721 号《民法典》与第 6100 号《民事诉讼法》。
继承适用哪一国的法律？
根据第 5718 号《国际私法与国际诉讼程序法》，继承适用被继承人的本国法，但位于土耳其境内的不动产适用土耳其法律。这一区分对外国业主至关重要。外国被继承人的动产遗产可能依其本国的继承规则处理，而位于土耳其的房屋、公寓或土地，即便被继承人持有他国国籍，也须依照第 4721 号《民法典》处理。
正因如此，外国遗嘱或外国出具的遗产管理许可本身并不能直接转移土耳其的不动产。适用法律的规则规定于第 5718 号法律之中；而由于本国法与土耳其法之间的具体分配取决于资产类型与个案事实，任何特定遗产所适用的法律，都应在采取任何步骤之前由律师予以确认，而不应仅凭被继承人的国籍加以推定。如果您仍处于购房阶段，继承这一层面正是您在置业之前应当先阅读我们的土耳其房地产法指南的原因之一。
什么是继承权证明，如何取得？
继承权证明（veraset ilamı）是证明谁是继承人、以及各自持有多少份额的官方文件。它是开启后续每一步骤的钥匙，包括产权过户、银行账户解冻和税务申报；没有它，土地登记机关不会变更所继承不动产的所有权。该证明可由公证机关出具；若遗产含有公证机关无法处理的涉外因素，则依据第 6100 号《民事诉讼法》由初级民事法院（sulh hukuk mahkemesi，和平民事法院）出具。
对于纯粹的境内遗产，公证机关通常能较快出具该证明。而对于跨境遗产，所需文件链更为繁重：外国继承人通常需要经过认证并翻译的死亡证明、亲属关系证明和身份证明。在存在涉外因素时——例如被继承人或继承人为外国人——该事项通常会交由法院而非公证机关处理，法院会在出具证明之前审查外国文件及应适用的法律。
外国继承人需要哪些文件？
外国继承人通常需要：被继承人死亡的官方证明、与被继承人亲属关系的证明、身份证件，以及在无法亲自到场时的授权委托书。外国公文书通常须经认证方可在土耳其使用，并须附有宣誓土耳其语译本。具体所需文件因继承人原籍国而异，应针对个案遗产予以确认。
- 死亡证明：被继承人的死亡证明，经认证并翻译。
- 亲属关系证明：如出生、婚姻或户籍记录，用以表明各继承人与被继承人的关系。
- 身份与国籍证件：每位继承人的相关证件，包括护照复印件。
- 遗嘱或外国继承文件（如有），并经认证与翻译。
- 附加证明书（Apostille）或领事认证。对于《取消外国公文书认证要求公约》（即《附加证明书公约》／海牙公约）缔约国，通常加附附加证明书即可；否则须办理领事认证。具体适用哪一种，取决于出具国。
- 授予土耳其律师的授权委托书，使身处境外的继承人无需为每一步骤亲自前往。授权委托书通常在土耳其领事馆办理，或在境外公证并加附附加证明书。
翻译与认证要求技术性强且因国家而异。某一法域可接受的文件，可能因缺少附加证明书或译本未经宣誓而被另一法域拒绝，因此在委托制作之前，应针对继承人所在的具体国家对照当前实务予以核实。买方在核查产权历史时同样适用相同的认证规范，详见我们的外国买家产权证警示信号一文。
所继承的不动产如何在土地登记机关过户？
取得继承权证明后，继承人即可依据第 2644 号《土地登记法》向土地登记机关（Tapu）申请登记继承事实，并将房产登记于其本人名下。登记机关会更新产权信息，以反映继承人及其法定份额；此后，继承人即以单独或共同的方式持有该房产。使继承人成为登记在册的合法所有权人的，是这一重新登记，而非死亡本身。
如果继承人希望由一人持有整处房产，或希望出售该房产，则在继承登记完成后还需进一步办理手续。共同持有的继承人可在彼此之间转让份额，或出售给第三方；若各方无法达成一致，任一继承人均可请求法院解除共有关系。与此项过户相关的各项费用、规费以及任何继承税与转让税，均由法律及现行规定确定；办理申报时应针对具体房产核实当时有效的金额，而不应假定为某一固定数额。
跨境遗产确认与过户需要多长时间？
所需时间几乎完全取决于文件。对于可由公证机关出具继承权证明的境内遗产，其办理速度快于必须经过初级民事法院、且需依赖经认证外国文件的跨境遗产。从境外收集、办理附加证明书并翻译文件，通常是最耗时的环节，而这一环节可与委任土耳其律师依授权委托书代为办理同步进行。
由于每一阶段都取决于外国机关、法院和登记机关，因此无法承诺固定的办理期限。缩短流程最可靠的方式，是第一次就正确准备好外国文件，并尽早授予授权委托书，以便土耳其境内的步骤无需继承人亲自前往即可推进。对某一具体遗产而言，切合实际的时间安排，只能在审查文件及应适用法律之后才能确定。
继承人（包括尚存配偶）享有哪些权利？
土耳其继承法规定了谁是法定继承人以及各自所获份额，并依据第 4721 号《民法典》按亲属等级加以组织，尚存配偶与子女或其他亲属共同继承。《民法典》还为某些近亲继承人保护了一份特留份（saklı pay），在适用土耳其法律的情形下，这限制了遗嘱剥夺其继承权的程度。即便被继承人为外国国民，这些默认份额同样适用于土耳其境内的不动产。
对跨境家庭而言，当外国遗嘱试图以与受保护份额相冲突的方式处分土耳其不动产时，特留份规则最为关键。由于外国遗嘱与土耳其特留份之间的相互作用高度依赖个案事实，任何遗嘱对土耳其房产的实际效力，都应在遗产分配之前依据第 4721 号《民法典》与第 5718 号《国际私法与国际诉讼程序法》加以评估。
继承人之间发生分歧或遗产存在争议时会怎样？
当继承人就如何分割所继承的房产无法达成一致时，任一共同持有的继承人均可提起分割之诉以解除共有关系。法院在可能的情况下进行实物分割，否则裁定出售，通常以公开拍卖方式进行，所得价款按继承人的法定份额分配。执行与拍卖阶段受第 2004 号《强制执行与破产法》管辖。
争议也可能涉及遗嘱的效力、外国文件的真实性，或某一特定人是否确为继承人等问题。这些争议依据第 6100 号《民事诉讼法》进行诉讼。就跨境遗产而言，争议还可能进一步涉及对外国判决或外国继承文件的承认，而这本身就是第 5718 号《国际私法与国际诉讼程序法》项下的问题，土耳其法院会在赋予该文件效力之前对其加以审查。
外国人继承与土耳其境内遗产确认的对比
境内遗产确认涉及土耳其被继承人、土耳其继承人和土耳其文件，继承权证明通常可由公证机关较快出具。而外国人继承在每一环节都增添了一层复杂性。下表列出了外国业主和跨境继承人应当预先规划的实务差异。
| 事项 | 境内遗产 | 跨境遗产 |
|---|---|---|
| 适用法律 | 全程适用土耳其法律 | 土耳其不动产适用土耳其法律；动产遗产的一部分可能适用本国法（第 5718 号法律） |
| 继承权证明 | 通常由公证机关出具 | 存在涉外因素时，通常由初级民事法院出具 |
| 文件 | 土耳其本地记录 | 外国记录，需附加证明书或领事认证，以及宣誓译本 |
| 继承人是否到场 | 继承人通常在土耳其 | 继承人身处境外；通常向土耳其律师出具授权委托书 |
| 遗嘱 | 依第 4721 号《民法典》订立的土耳其遗嘱 | 外国遗嘱须就土耳其房产对照土耳其特留份规则加以检验 |
跨境继承律师能提供哪些帮助
经验丰富的跨境遗产律师，能够处理外国人继承中最常陷入停滞的环节：依据第 5718 号《国际私法与国际诉讼程序法》确认各项资产分别适用何种法律、取得继承权证明、正确办理外国文件的认证与翻译，以及依据第 2644 号《土地登记法》完成土地登记过户。依授权委托书代为行事时，律师可办理土耳其境内的各项步骤，无需继承人为每一次手续亲自前往。
如果您已继承土耳其房产，或您拥有房产并希望对遗产作出规划，以免您的继承人陷入本可避免的争议，我们的房地产法与房产置业团队可以梳理应适用的法律，并自始至终管理遗产确认与产权过户。若遗产涉及夫妻财产份额方面的问题，我们的家事法业务团队可同步提供建议。
常见问题
外国人可以在土耳其继承房产吗？
可以。外国继承人可以继承土耳其的不动产，并依据第 2644 号《土地登记法》以其本人名义在土地登记机关重新登记，但须遵守一般适用于外国人产权的互惠原则与受限区域规则。国籍并不妨碍继承位于土耳其境内的不动产，但继承人仍须通过土耳其的程序证明继承关系。
外国遗嘱会自动转移我在土耳其的房屋吗？
不会。外国遗嘱或外国出具的遗产管理许可本身并不能转移土耳其的不动产。继承人仍需取得土耳其的继承权证明并办理土地登记过户，而该遗嘱须就土耳其房产对照第 4721 号《民法典》的特留份规则加以检验。该外国文件在被赋予效力之前，会依据第 5718 号《国际私法与国际诉讼程序法》接受审查。
我必须亲自前往土耳其才能继承吗？
通常无需。身处境外的继承人可以向土耳其律师出具授权委托书（在土耳其领事馆办理，或在境外公证并加附附加证明书），从而由律师代为完成继承权证明及产权过户。只要文件认证正确、授权委托书尽早出具，通常无需亲自前往。
公证机关出具的继承权证明与法院出具的有何区别？
对于许多境内遗产，公证机关即可出具该证明。当遗产含有涉外因素时——例如被继承人或继承人为外国人——该事项通常会交由初级民事法院（sulh hukuk mahkemesi，和平民事法院）处理，由其依据第 6100 号《民事诉讼法》审查外国文件及应适用的法律，然后出具证明。
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本文为一般性信息，不构成法律意见。内容依据土耳其法律；请就您的具体情况向具备资质的律师核实。