Checkliste zur Immobilien-Due-Diligence in der Türkei für ausländische Käufer

Rechtsanwalt Av. Serkan KARA · Serka Law Firm · Zuletzt aktualisiert: 30. September 2026

Die Immobilien-Due-Diligence für einen ausländischen Käufer in der Türkei ist die strukturierte rechtliche Prüfung vor jeder Zahlung: Sie bestätigt, dass der Verkäufer ein sauberes Eigentum rechtmäßig übertragen kann, dass die Immobilie frei von Belastungen und ungenehmigten Bauten ist und dass der Käufer sie rechtlich erwerben darf. Eigentum und Grundbuch richten sich nach dem Türkischen Zivilgesetzbuch Nr. 4721 (Türk Medeni Kanunu), der Kaufvertrag nach dem Türkischen Obligationengesetz Nr. 6098 (Türk Borçlar Kanunu), doch beide schützen den Käufer nur, wenn die Akte vor der Übertragung richtig aufgebaut wird und nicht danach. Die Reihenfolge für einen grenzüberschreitenden Käufer lautet: das Eigentum prüfen, die Immobilie prüfen, den Verkäufer prüfen, den Vertrag prüfen, dann übertragen und eintragen, damit das Geschäft mit einer eingetragenen, lastenfreien Grundbuchposition abschließt und nicht mit einem Versprechen.

Was ist Immobilien-Due-Diligence, und warum braucht ein ausländischer Käufer sie?

Immobilien-Due-Diligence ist die Prüfung vor dem Kauf, wer Eigentümer der Immobilie ist, welche Lasten auf ihr ruhen, was die Immobilie rechtlich auf dem Papier ist und ob die geplante Übertragung nach dem Türkischen Zivilgesetzbuch Nr. 4721 tatsächlich eingetragen werden kann. Für einen ausländischen Käufer wiegt sie schwerer, weil Probleme, die ein einheimischer Käufer aus Vertrautheit bemerken würde, ein ungenehmigtes Stockwerk, eine strittige Grenze, ein Verkäufer ohne Vertretungsmacht, aus dem Ausland unsichtbar sind und erst in den amtlichen Registern auftauchen.

Der Schutz entsteht durch Handeln vor der Unterzeichnung, nicht danach. Ist das Grundbuch (tapu) einmal umgeschrieben, bedeutet die Rückabwicklung des Geschäfts einen Prozess und keine Checkliste mehr. Das Grundbuch, nicht das Inserat und nicht das Wort des Verkäufers, bestimmt in der Türkei das Eigentum, weshalb die folgende Prüfreihenfolge auf amtlichen Registern aufbaut und nicht auf Zusicherungen.

Darf ein Ausländer in der Türkei rechtmäßig Immobilien kaufen?

Grundsätzlich ja. Staatsangehörige der meisten Länder dürfen in der Türkei Immobilien erwerben, vorbehaltlich gesetzlicher Grenzen, die unabhängig vom guten Glauben des Käufers gelten. Die beiden Grenzen, die einen Kauf am häufigsten betreffen, sind eine Obergrenze für die Gesamtfläche, die ein einzelner Ausländer besitzen darf, und Beschränkungen für Grundstücke in militärischen Sperrgebieten und Sicherheitszonen, in denen der Erwerb durch einen Ausländer eine Freigabe erfordern oder ganz verboten sein kann.

Diese Grenzen werden durch Gesetz und behördliche Ausweisung festgelegt und können sich ändern, sodass die Berechtigung des konkreten Käufers für das konkrete Grundstück zu Beginn bestätigt und nicht angenommen werden muss. Maßgeblich sind die Flächenobergrenze und die Ausweisungen, die im Zeitpunkt des Kaufs gelten; prüfen Sie daher den aktuellen Wert und die aktuelle Ausweisung, bevor Sie sich darauf verlassen. Eine ansonsten einwandfreie Immobilie kann für einen bestimmten Käufer wegen Staatsangehörigkeitsregeln oder einer Ausweisung als Sicherheitszone dennoch nicht erwerbbar sein, und diese Frage ist vor der Prüfung von Verträgen zu beantworten, nicht nach der Zahlung einer Anzahlung.

Was umfasst die Prüfung des Grundbuchs (tapu)?

Die Grundbuchprüfung bestätigt aus dem Grundbucheintrag selbst, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer und die Grundbuchposition sauber ist. Dies ist der wichtigste einzelne Schritt, denn das Grundbuch, nicht das Inserat, die Broschüre oder das Wort des Verkäufers, bestimmt das Eigentum nach dem Türkischen Zivilgesetzbuch Nr. 4721. Eine Position, die im Gespräch in Ordnung wirkt, kann Lasten tragen, die nur der amtliche Eintrag offenlegt.

Eine ordentliche Grundbuchprüfung liest den Registereintrag für das Grundstück und prüft die Punkte, die eine Übertragung vereiteln oder erschweren:

• Eigentum und Vertretungsmacht. Die verkaufende Person ist die eingetragene Eigentümerin oder hält eine gültige, konkrete Vollmacht zum Verkauf. Bei Miteigentum oder Erbengemeinschaft müssen alle Miteigentümer zustimmen.
• Grundpfandrechte und Belastungen. Jedes Grundpfandrecht (Hypothek, ipotek) oder jede eingetragene Last zur Sicherung einer Schuld, die auf den neuen Eigentümer übergehen kann, wenn sie bei der Übertragung nicht gelöscht wird.
• Vormerkungen und Beschränkungen. Eingetragene Vormerkungen (şerh) wie Kaufversprechen, Nießbrauchsrechte, Vormerkungen zur Wohnung der Familie oder Veräußerungsverbote, die einschränken, was der Eigentümer tun darf.
• Pfändungen und Vollstreckung. Jede Pfändung, die im Vollstreckungsverfahren nach dem Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004 (İcra ve İflas Kanunu) gegen die Immobilie eingetragen ist und eine saubere Übertragung blockieren kann.
• Art und Ausweisung der Immobilie. Ob die Grundbuchposition ein Grundstück betrifft, eine fertiggestellte Einheit im Stockwerkeigentum (kat mülkiyeti) oder eine Baudienstbarkeit zur Begründung von Stockwerkeigentum (kat irtifakı) bei einem noch nicht fertiggestellten Projekt, denn davon hängt ab, was Sie wann eintragen lassen können.

Was umfasst die bauliche und planungsrechtliche Prüfung?

Die bauliche und planungsrechtliche Prüfung bestätigt, dass das Gebäude vor Ort dem Gebäude auf dem Papier entspricht und dass seine Nutzung rechtmäßig ist. Eine Grundbuchposition kann sauber sein, während das darauf stehende Bauwerk teilweise ungenehmigt ist, und diese Lücke wird nach der Übertragung zum Problem des Käufers. Die entscheidende Urkunde ist hier die Nutzungserlaubnis (iskan), die bestätigt, dass der Bau entsprechend dem genehmigten Projekt fertiggestellt wurde und zur Nutzung geeignet ist.

Die Kernfragen sind konkret. Hat die Immobilie eine Nutzungserlaubnis, und deckt sie das ganze Gebäude oder nur einen Teil? Entsprechen Stockwerkzahl, Grundriss der Einheiten und Grenzen dem genehmigten Bebauungs- und Projektplan, oder wurde ohne Genehmigung ein zusätzliches Stockwerk, eine geschlossene Terrasse oder ein umgebauter Raum hinzugefügt? Stimmt die aktuelle Nutzung, Wohnen, Gewerbe oder Tourismus, mit der planungsrechtlichen Ausweisung überein? Ungenehmigte Bauten können den Eigentümer Abrissverfügungen, Bußgeldern und Schwierigkeiten beim Weiterverkauf aussetzen; eine vor dem Kauf gefundene Abweichung ist daher ein Verhandlungspunkt, eine danach gefundene eine Haftung, die der Käufer übernommen hat. Der ergänzende Beitrag zu Warnsignalen im Grundbuch für ausländische Käufer listet die konkreten Warnzeichen im Einzelnen auf.

Wie prüft man Verkäufer und Vertrag?

Den Verkäufer prüfen heißt, Identität und Vertretungsmacht zu bestätigen; den Vertrag prüfen heißt sicherzustellen, dass die schriftliche Vereinbarung den Käufer schützt und das tatsächliche Geschäft wiedergibt. Beides zählt, weil eine saubere Grundbuchposition in der Hand des falschen Unterzeichners oder eine einwandfreie Immobilie, die über einen einseitigen Vertrag verkauft wird, dennoch zu einem gescheiterten Kauf führt.

Auf Seiten des Verkäufers bestätigen Sie, dass die Person oder Gesellschaft, die die Immobilie überträgt, eingetragene Eigentümerin ist oder eine konkrete, gültige Vollmacht hält, dass der Unterzeichner eines Unternehmens befugt ist, die Gesellschaft zu verpflichten, und dass Miteigentümer oder Erben zugestimmt haben. Auf Seiten des Vertrags sollte der Kaufvertrag nach dem Türkischen Obligationengesetz Nr. 6098 den vollen und tatsächlichen Preis nennen, einen an festgelegte Meilensteine geknüpften Zahlungsplan, die genaue Immobilie mit ihren Grundbuchangaben, die Verteilung von Steuern und Kosten und die Folgen, wenn eine Seite nicht leistet. Zwei Praktiken schützen den Käufer besonders: den vollen Transaktionswert zu dokumentieren, statt ihn zur Steuerminderung niedriger anzugeben, was spätere Risiken vermeidet, und die Zahlung über nachvollziehbare Bankwege zu leiten, sodass der Preis beweisbar ist. Bei Käufen vom Plan und in der Projektphase tragen Vertrag und Übergabemechanik zusätzliche zeitliche Risiken, die eine gesonderte Behandlung verdienen.

Wie sieht die Due-Diligence-Reihenfolge Schritt für Schritt aus?

Die Reihenfolge führt von der Berechtigung bis zur eingetragenen Grundbuchposition, und jeder Schritt öffnet den nächsten. Vorzugreifen, eine Anzahlung zu leisten, bevor das Eigentum geprüft ist, oder zu unterzeichnen, bevor die Planungslage geprüft ist, ist der Punkt, an dem grenzüberschreitende Käufe am häufigsten scheitern.

1. Berechtigung des Käufers bestätigen. Prüfen Sie Staatsangehörigkeitsregeln, die Flächenobergrenze für ausländisches Eigentum und Beschränkungen durch militärische Sperrgebiete oder Sicherheitszonen für das konkrete Grundstück.
2. Grundbucheintrag beschaffen und lesen. Prüfen Sie Eigentum, Grundpfandrechte, Vormerkungen, Pfändungen und die Art der Grundbuchposition unmittelbar aus dem Grundbuch.
3. Bauliche und planungsrechtliche Prüfung durchführen. Bestätigen Sie die Nutzungserlaubnis, gleichen Sie das Bauwerk mit dem genehmigten Projekt ab und prüfen Sie auf ungenehmigte Bauten oder Grenzfragen.
4. Identität und Vertretungsmacht des Verkäufers prüfen. Bestätigen Sie den Eigentümer oder eine gültige Vollmacht, die Zeichnungsbefugnis im Unternehmen und die Zustimmung von Miteigentümern oder Erben.
5. Einen schützenden Vertrag verhandeln und unterzeichnen. Dokumentieren Sie den vollen Preis, die Zahlungsmeilensteine, die Grundbuchangaben und die Rechtsbehelfe nach dem Türkischen Obligationengesetz Nr. 6098.
6. Eine Bewertung veranlassen, wo sie verlangt wird. Seit dem 13. Juni 2024 verlangt sie nur ein Kauf zum Erwerb der Staatsbürgerschaft: Den Bericht erstellt dann jede von der Kapitalmarktbehörde (SPK) zugelassene Bewertungsgesellschaft, beantragt über Web Tapu, und das darauf beruhende TTB bestätigt den Betrag (Rundschreiben (Genelge) 2024/4 der TKGM in der am 28. September 2026 geänderten Fassung).
7. Die Übertragung abschließen und das Grundbuch umschreiben lassen. Vollziehen Sie die Übertragung beim Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü), zahlen Sie die im Zeitpunkt des Antrags geltenden gesetzlichen Übertragungsgebühren und lassen Sie die neue Grundbuchposition auf den Namen des Käufers eintragen.

Wie lange dauert eine Immobilien-Due-Diligence?

Eine gezielte Due-Diligence-Prüfung einer einzelnen fertiggestellten Immobilie lässt sich oft in wenigen Tagen erledigen, sobald Grundbuch- und Projektunterlagen vorliegen; der gesamte Zeitraum bis zur eingetragenen Grundbuchposition hängt von der Immobilie und den Parteien ab, nicht von der Prüfung selbst. Eine Wohnung mit sauberer, sofort übertragbarer Grundbuchposition und kooperativem Eigentümer kommt schnell voran. Eine Immobilie mit einem abzulösenden Grundpfandrecht, fehlenden Genehmigungen, mehreren Erben oder einem Unternehmen als Verkäufer dauert länger, weil jeder dieser Punkte vor der Übertragung gesondert zu lösen ist.

Die langsamsten Akten sind jene, bei denen die Due-Diligence spät begonnen wurde und ein Problem nach Zahlung einer Anzahlung auftauchte. Die Prüfung vorzuziehen, verkürzt den Gesamtzeitraum, weil die Ursachen von Verzögerungen erkannt werden, solange noch Hebel bestehen, sie zu beheben oder auszusteigen. Die Zeiträume verschieben sich auch mit der behördlichen Bearbeitung beim Grundbuchamt und mit erforderlichen Freigaben; ein Käufer sollte daher nach dem tatsächlichen Stand der Immobilie planen und nicht nach der günstigsten Annahme.

Welche Unterlagen sollte ein ausländischer Käufer vor dem Kauf zusammenstellen?

Der Käufer sollte alles zusammenstellen, womit sich Eigentum, Immobilie und Verkäufer unabhängig von den Zusicherungen des Verkäufers prüfen lassen. Ziel ist es, jede Tatsache aus einer Urkunde oder einem amtlichen Register zu bestätigen und nicht aus dem Inserat.

• Den aktuellen Grundbucheintrag (tapu) für das genaue Grundstück und die genaue Einheit
• Die Nutzungserlaubnis (iskan) sowie die genehmigten Projekt- und Bebauungsunterlagen
• Die Ausweisdokumente des Verkäufers oder, bei einem Unternehmen, seinen Handelsregisterauszug und die Zeichnungsbefugnis
• Jede Vollmacht, auf die man sich stützt, in gültiger und konkreter Form
• Löschungsunterlagen für Grundpfandrechte, Belastungen oder Lasten, soweit einschlägig
• Den Entwurf des Kaufvertrags und den vereinbarten Zahlungsplan
• Nachweise über Zahlungen, die über Bankwege geleitet wurden und den tatsächlichen Preis zeigen
• Einen Bewertungsbericht einer SPK-zugelassenen Bewertungsgesellschaft und das darauf beruhende TTB, wo der Kauf zum Erwerb der Staatsbürgerschaft erfolgt
• Angaben zur steuerlichen Registrierung und ein türkisches Bankkonto für den Abschluss des Geschäfts

Welche Hauptrisiken bestehen, wenn die Due-Diligence ausgelassen wird?

Die wiederkehrenden Risiken gehen alle darauf zurück, dass man sich auf die Darstellung des Verkäufers statt auf das amtliche Register verlässt. Jedes lässt sich durch eine Prüfung vor der Unterzeichnung vermeiden und ist nach der Übertragung teuer zu beheben.

• Verborgene Belastungen. Ein Grundpfandrecht, eine Last oder eine Pfändung nach dem Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004, die auf den neuen Eigentümer übergeht und gelöscht werden muss, bevor die Grundbuchposition wirklich sauber ist.
• Keine Nutzungserlaubnis oder ungenehmigte Bauten. Ein Bauwerk, das nicht seinem genehmigten Projekt entspricht und den Eigentümer Bußgeldern, Abrissrisiken und Schwierigkeiten beim Weiterverkauf aussetzt.
• Mangelhafte Vertretungsmacht. Ein Verkäufer, der nicht der wahre Eigentümer ist, eine ungültige oder zu enge Vollmacht oder die fehlende Zustimmung von Miteigentümern oder Erben.
• Fehlende Berechtigung. Ein Grundstück, das der Käufer wegen Staatsangehörigkeitsregeln oder einer Ausweisung als Sicherheitszone nicht rechtmäßig besitzen darf, entdeckt erst nach einer Anzahlung.
• Risiken bei Preis und Zahlung. Ein zu niedrig angegebener Vertragspreis oder nicht nachvollziehbare Zahlungen, die ein Steuerrisiko schaffen und die Beweislage des Käufers im Streitfall schwächen.

Wie verhält sich der Kauf einer fertiggestellten Immobilie zum Kauf vom Plan?

Der entscheidende Unterschied ist, wann eine eintragungsfähige, saubere Grundbuchposition tatsächlich besteht. Bei einer fertiggestellten Immobilie existieren bereits eine geprüfte Grundbuchposition und eine Nutzungserlaubnis, sodass der Käufer Eigentum und Zustand heute bestätigen und in einem abgestimmten Schritt übertragen kann. Bei einem Kauf vom Plan oder in der Projektphase steht die benötigte Grundbuchposition am Ende einer Bau- und Eintragungsfolge, die der Käufer nicht steuert, was zeitliche, Fertigstellungs- und Unterlagenrisiken hinzufügt, die ein Kauf mit fertiger Grundbuchposition so nicht trägt.

Keiner der beiden Wege ist an sich besser; sie verlangen eine unterschiedliche Due-Diligence. Wer beide vergleicht, sollte Kontrolle und Gewissheit gegen Preis und Projektstand abwägen und den Vertrag nach dem jeweils geltenden Risikoprofil gestalten. Für den weiteren Rahmen siehe unsere Übersichten zum Immobilienkauf in der Türkei und zum türkischen Immobilienrecht.

Brauchen Sie für die Immobilien-Due-Diligence in der Türkei einen Anwalt?

Beim Immobilienkauf ist ein Anwalt rechtlich nicht vorgeschrieben, doch für einen grenzüberschreitenden Käufer ist er der praktische Weg, die Prüfung von den verkaufenden Parteien unabhängig zu halten. Makler und Verkäufer haben ein Interesse am Abschluss; Grundbuchprüfung, Genehmigungsprüfung und Vertragsprüfung brauchen jemanden, dessen einziges Interesse der Schutz des Käufers ist.

Ein Anwalt ermöglicht es auch, einen großen Teil des Vorgangs aus der Ferne abzuwickeln. Mit einer ordnungsgemäß entworfenen Vollmacht, einer klaren Unterlagenliste und einem festgelegten Kommunikationsplan kann ein ausländischer Käufer einen Kauf oft mit wenigen oder ganz ohne Reisen abschließen, mit einem einzigen persönlichen Schritt nur dort, wo das Verfahren ihn verlangt. Der Wert liegt nicht in der Unterschrift am Ende, sondern in der Prüfung davor, die aus einem Inserat eine eingetragene, lastenfreie Grundbuchposition macht.

Häufige Fragen

Was ist der wichtigste einzelne Due-Diligence-Schritt?

Den Grundbucheintrag für das genaue Grundstück zu lesen. Nach dem Türkischen Zivilgesetzbuch Nr. 4721 ist das Grundbuch die amtliche Quelle für Eigentum, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Pfändungen, und es geht allem vor, was das Inserat oder der Verkäufer sagt. Ein sauberer Grundbucheintrag ist das Fundament, auf dem jeder weitere Schritt aufbaut.

Kann ein Ausländer überall in der Türkei Immobilien kaufen?

Nein. Der Erwerb ist in ausgewiesenen militärischen Sperrgebieten und Sicherheitszonen beschränkt, und ein einzelner Ausländer unterliegt einer gesetzlichen Obergrenze für die Gesamtfläche. Beide Grenzen werden durch Gesetz und behördliche Ausweisung festgelegt und müssen für den konkreten Käufer und das konkrete Grundstück vor dem Kauf anhand der dann geltenden Werte und Ausweisungen geprüft werden.

Was ist eine Nutzungserlaubnis, und warum ist sie wichtig?

Die Nutzungserlaubnis (iskan) bestätigt, dass ein Gebäude entsprechend seinem genehmigten Projekt fertiggestellt wurde und zur Nutzung geeignet ist. Ihr Fehlen oder ihre Beschränkung auf einen Teil des Gebäudes deutet auf das Risiko ungenehmigter Bauten hin und sollte vor der Übertragung geklärt werden, nicht danach, weil der Käufer die Haftung übernimmt, sobald das Grundbuch umgeschrieben ist.

Lässt sich die Immobilien-Due-Diligence aus dem Ausland durchführen?

In den meisten Fällen ja. Die Prüfung von Grundbuch, Genehmigungen und Verkäufer stützt sich auf Urkunden und amtliche Register, und eine gültige Vollmacht erlaubt es einem Anwalt, für den Käufer zu handeln, sodass ein Kauf oft mit wenigen oder ganz ohne Reisen abgeschlossen werden kann.

Prüfen Sie, bevor Sie Geld binden

Prüfen Sie als ausländischer Käufer eine Immobilie in der Türkei, schließen Sie die Prüfung ab, bevor eine Anzahlung oder Unterschrift das Risiko festschreibt. Wir prüfen Grundbuchposition und Belastungen, Genehmigungen und Planungsrecht, bestätigen die Vertretungsmacht des Verkäufers und gestalten einen Vertrag, der Sie bis zur eingetragenen Grundbuchposition schützt. Um eine Prüfung vor dem Kauf zu beginnen, sehen Sie unsere Leistungen im Immobilienrecht und beim Immobilienerwerb. Die Kanzlei nimmt die Prüfung an: Schreiben Sie uns die Lage der Immobilie, den Verkäufer und den geplanten Termin der Anzahlung, auf WhatsApp unter +90 530 127 59 35 oder an info@serkalaw.com. Ist der Kauf Teil eines Plans zur Staatsbürgerschaft durch Investition, sind die Anforderungen an Bewertung und Unterlagen höher und sollten von Anfang an in die Due-Diligence eingeplant werden. Ein Befund, der korrigiert und nicht bloß vermerkt werden muss, ist der Punkt, an dem Sie einen Anwalt für Immobilienrecht in der Türkei beauftragen sollten, statt sich auf den Makler des Verkäufers zu verlassen.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Türkisches Recht; lassen Sie Ihre konkrete Lage von qualifizierter anwaltlicher Beratung prüfen.