Por advogado Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Última atualização: 14 de junho de 2026.
O despejo de um inquilino na Turquia rege-se pelas disposições sobre arrendamento do Código das Obrigações turco n.º 6098, que restringem o despejo de imóveis residenciais e de espaços de trabalho cobertos a uma lista fechada de fundamentos legais. Os principais fundamentos são a necessidade habitacional ou comercial genuína do senhorio ou de familiares próximos (artigo 350.º), a necessidade do novo proprietário após a compra (artigo 351.º), o incumprimento reiterado do pagamento da renda após dois avisos escritos dentro do mesmo ano de arrendamento (artigo 352.º) e a resolução no termo dos períodos de renovação que se seguem a um arrendamento por prazo certo (artigo 347.º). O senhorio não pode pôr termo ao arrendamento a seu bel-prazer, mudar as fechaduras ou cortar os serviços essenciais. O despejo é obtido através de uma ação de despejo perante o tribunal cível de paz (sulh hukuk mahkemesi) ou, em caso de incumprimento da renda, através de um processo no serviço de execução ao abrigo da Lei de Execução e Falência n.º 2004. Para os proprietários estrangeiros e as famílias transfronteiriças que detêm imóveis na Turquia, o desafio prático consiste em escolher o fundamento correto, proceder à notificação correta dentro do prazo fixado pela lei e provar a pretensão com prova documental.
Quais são os fundamentos legais para despejar um inquilino na Turquia?
A lei turca apenas permite o despejo com base em fundamentos específicos previstos no Código das Obrigações n.º 6098. Os fundamentos dividem-se em duas famílias: os que assentam na conduta ou no incumprimento do inquilino e os que assentam na necessidade genuína do próprio senhorio ou numa aquisição qualificada. O senhorio tem de enquadrar os factos num fundamento reconhecido, porque o mero desejo geral de recuperar o imóvel não basta por si só.
Os principais fundamentos reconhecidos incluem:
- Incumprimento reiterado da renda e a regra dos dois avisos (artigo 352.º). Se o inquilino não pagar a renda atempadamente, o senhorio pode, dentro do mesmo ano de arrendamento, enviar dois avisos escritos de incumprimento relativos a dois períodos de pagamento distintos. Quando o inquilino repete o pagamento em atraso após avisos legais, isto fundamenta uma ação de despejo.
- Necessidade habitacional ou comercial genuína do senhorio, do cônjuge ou de familiares próximos (artigo 350.º). A necessidade tem de ser real, sincera e imperiosa, e não um pretexto para voltar a arrendar por uma renda mais elevada.
- Necessidade do novo proprietário após a compra (artigo 351.º). O comprador que adquire um imóvel ocupado pode, notificando o inquilino por escrito dentro do prazo que a lei fixa após a aquisição, reivindicar o imóvel para a sua necessidade genuína ou de familiares próximos.
- Termo do prazo certo e ciclo de renovação (artigo 347.º). Um arrendamento residencial por prazo certo não cessa simplesmente na data do seu termo; renova-se, e o direito de o senhorio resolver no termo dos períodos de renovação segue o calendário que o Código estabelece.
- Compromisso escrito do inquilino de desocupar numa data certa, assumido após o início do arrendamento, que a lei trata como exequível.
- O inquilino ou o cônjuge possuir outra habitação adequada na mesma localidade, da qual o senhorio não tinha conhecimento à data da celebração do arrendamento; o tribunal pondera esta circunstância antes de decidir.
- Morte do inquilino. A morte do inquilino afeta o arrendamento; havendo herdeiros legais, os direitos de arrendamento podem transmitir-se para eles, e qualquer despejo deve então seguir o procedimento normal contra os herdeiros, e não uma remoção informal.
O despejo é um recurso de última instância no direito do arrendamento turco. Os fundamentos, os prazos de notificação e as vias de litígio aqui referidos são fixados por lei e aplicados pelos tribunais em função dos factos de cada caso; confirme que se mantêm atuais para o seu arrendamento específico antes de dar qualquer passo.
Qual é o processo de despejo passo a passo?
O processo de despejo na Turquia desenrola-se em três fases gerais: uma notificação escrita legal que se ajuste ao fundamento escolhido, depois uma ação de despejo perante o tribunal cível de paz ou um processo no serviço de execução e, por fim, a entrega coerciva do imóvel se o inquilino ainda assim não sair. O despejo por mão própria, a mudança de fechaduras ou o corte de serviços essenciais são ilegais e expõem o senhorio a responsabilidade.
- Identificar o fundamento correto e confirmar os prazos. Cada fundamento implica a sua própria forma de notificação e o seu prazo. Num despejo por necessidade associado à data de renovação do arrendamento, o senhorio deve intentar a ação no prazo de um mês a contar dessa data. Escolher o fundamento errado ou perder o prazo legal é a razão mais comum para o insucesso das pretensões de despejo.
- Proceder a uma notificação escrita legal. Numa resolução por necessidade, a prática é dar aviso escrito com três meses de antecedência, seguido de um segundo aviso através de notário (ihtarname) quinze dias antes da data pretendida para o despejo. Um aviso notarial cria uma notificação datada e demonstrável; as exigências verbais são difíceis de provar e raramente são suficientes.
- Instaurar o processo adequado. Para a maioria dos fundamentos, trata-se de uma ação de despejo perante o tribunal cível de paz (sulh hukuk mahkemesi) com competência sobre o imóvel. Em caso de incumprimento da renda, a lei também permite um processo no serviço de execução para despejo e cobrança ao abrigo da Lei de Execução e Falência n.º 2004.
- Litigar e obter uma decisão. O tribunal examina se o fundamento se verifica, se a notificação foi legal e atempada e se a necessidade (quando relevante) é genuína. O procedimento segue o Código de Processo Civil n.º 6100.
- Executar a sentença. Se o inquilino não desocupar voluntariamente após uma decisão definitiva e exequível, o senhorio requer ao serviço de execução a entrega do imóvel, realizada por agentes de execução e não pelo próprio senhorio.
Quanto tempo demora a despejar um inquilino na Turquia?
Não existe um prazo de despejo único e fixo; a duração depende do fundamento, da agenda do tribunal, de o inquilino contestar e de serem ou não interpostos recursos. Um caso simples e bem documentado resolve-se mais depressa do que um caso contestado, mas os senhorios devem planear um processo com várias fases, e não um recurso imediato. Encare qualquer estimativa de duração específica como dependente do caso e confirme-a para o tribunal e o fundamento em concreto.
Três fatores influenciam o prazo mais do que quaisquer outros:
- O fundamento escolhido. As vias de incumprimento da renda através do serviço de execução podem evoluir de forma diferente das ações por necessidade perante o tribunal cível de paz.
- Se o inquilino se opõe. Uma oposição num processo de execução pode levar a questão para tribunal, prolongando o prazo.
- Recursos. Uma decisão de primeira instância pode ser impugnada, e a entrega coerciva aguarda, em regra, uma sentença definitiva e exequível.
Que documentos são necessários para um processo de despejo?
Um processo de despejo bem preparado assenta na prova documental do arrendamento, do fundamento e da notificação legal. Documentos em falta ou sem data são uma causa frequente de atraso e de indeferimento, pelo que os proprietários estrangeiros que gerem o imóvel à distância devem reuni-los cedo e conservar cópias autenticadas.
- O contrato de arrendamento escrito e quaisquer anexos ou registos de atualização da renda.
- Prova da propriedade, a certidão predial (tapu) e, nas pretensões de necessidade do novo proprietário, a data da aquisição.
- Registos de pagamento que demonstrem o histórico da renda, os valores em atraso e as datas de qualquer incumprimento.
- Avisos enviados, idealmente avisos notariais formais (ihtarname) com prova datada da entrega.
- O compromisso escrito de desocupação do inquilino, caso a pretensão nele se baseie.
- Documentos de identidade e de poderes, incluindo uma procuração quando um advogado ou representante atua por conta de um proprietário que se encontra no estrangeiro.
Uma procuração elaborada no estrangeiro necessita, em regra, de apostila ou de legalização consular e de uma tradução certificada para turco antes de poder ser utilizada na Turquia, em conformidade com as Convenções da Haia aplicáveis em matéria de legalização. Confirme a forma exata exigida para o seu país antes de a utilizar.
Que direitos tem o inquilino durante o despejo?
Os inquilinos na Turquia gozam de forte proteção legal, e a lei não permite ao senhorio removê-los de forma informal. Um inquilino não pode ser despejado sem um fundamento válido, sem notificação legal e, em caso de contestação, sem uma decisão judicial. O inquilino tem o direito de ser devidamente notificado, de contestar a pretensão, de se opor a um processo de execução e de permanecer na posse até que uma ordem definitiva e exequível imponha a entrega.
- Proteção contra a necessidade pretextual. Quando o senhorio recupera o imóvel com base no fundamento da necessidade genuína, o imóvel não pode ser novamente arrendado a um terceiro durante três anos sem o consentimento do antigo inquilino; a utilização indevida pode expor o senhorio a um pedido de indemnização.
- Direito a notificação legal e a defesa. O inquilino deve receber notificação adequada e ter a oportunidade de responder antes de qualquer remoção coerciva.
- Proteção contra o despejo por mão própria. A mudança de fechaduras, o corte de serviços essenciais e a remoção física sem uma ordem de execução são ilegais.
Quais são os riscos e os erros mais comuns?
Os erros mais prejudiciais são processuais, e não factuais. Os senhorios perdem casos de outro modo válidos por procederem à notificação errada, por perderem um prazo legal, por escolherem o fundamento errado ou por tentarem o despejo por mão própria. Cada um destes erros pode reiniciar o processo ou gerar responsabilidade.
- Despejo por mão própria. Mudar fechaduras, retirar pertences ou cortar serviços essenciais é ilegal e pode dar origem a pedidos de indemnização e até a responsabilidade criminal.
- Notificação defeituosa ou intempestiva. As notificações que não cumprem a forma legal, ou que ficam fora do prazo fixado pela lei (por exemplo, o prazo de um mês para instaurar a ação ou a sequência de aviso de três meses mais quinze dias nos fundamentos de necessidade), são habitualmente rejeitadas.
- Necessidade pretextual. Recuperar o imóvel com base no fundamento da necessidade genuína e voltar a arrendá-lo dentro do período protegido de três anos pode expor o senhorio a um pedido de indemnização.
- Foro ou fundamento errados. Instaurar o tipo de processo errado, ou perante o tribunal errado, provoca atraso e custos.
- Falhas na notificação transfronteiriça. No caso de inquilinos ou proprietários no estrangeiro, a notificação defeituosa de documentos compromete todo o processo.
Ação de despejo ou processo de execução: que via escolher?
A lei turca oferece duas vias principais, e a escolha certa depende do fundamento. Em caso de incumprimento da renda, a Lei de Execução e Falência n.º 2004 permite um processo no serviço de execução que visa simultaneamente a cobrança e o despejo; se o inquilino se opuser, a questão pode passar para tribunal. Para os fundamentos de necessidade e a maioria dos restantes fundamentos, a ação de despejo perante o tribunal cível de paz é a via habitual, ao abrigo do Código das Obrigações n.º 6098 e do Código de Processo Civil n.º 6100.
| Característica | Ação de despejo (tribunal) | Processo de execução (serviço) |
|---|---|---|
| Utilização típica | Necessidade genuína (art. 350.º-351.º), termo do ciclo de renovação (art. 347.º), compromisso, outros fundamentos | Incumprimento e atrasos da renda (art. 352.º) |
| Foro | Tribunal cível de paz do local do imóvel | Serviço de execução e, depois, tribunal se o inquilino se opuser |
| Lei aplicável | Código das Obrigações n.º 6098; Código de Processo Civil n.º 6100 | Lei de Execução e Falência n.º 2004 |
| Oposição do inquilino | Defendida dentro da ação | A oposição pode suspender e levar a questão para tribunal |
| Resultado | Decisão judicial de despejo e, depois, entrega coerciva | Despejo e cobrança, sujeitos a oposição |
É na escolha entre estas vias logo de início, e na conjugação da via com o fundamento e com a prova, que o aconselhamento jurídico experiente faz a maior diferença prática. A nossa equipa explica o enquadramento mais amplo em direitos do inquilino e do senhorio na Turquia.
Como funciona o despejo para proprietários estrangeiros?
Os proprietários estrangeiros podem promover o despejo na Turquia com base nos mesmos fundamentos legais que os cidadãos turcos, mas enfrentam obstáculos práticos adicionais: atuar através de um representante, legalizar documentos elaborados no estrangeiro e assegurar a notificação legal além-fronteiras. A maioria dos proprietários não residentes gere todo o processo através de um advogado turco titular de uma procuração válida, o que evita ter de viajar a cada passo.
- Representação por procuração. Uma procuração devidamente legalizada e traduzida permite a um advogado turco instaurar, litigar e executar por conta do proprietário.
- Famílias transfronteiriças e imóveis herdados. Quando a propriedade se transmite por herança, poderá ser necessário regularizar a situação sucessória antes de avançar com o despejo; a sucessão transfronteiriça pode convocar a Lei de Direito Internacional Privado e Processual n.º 5718.
- Legalização de documentos. Os documentos estrangeiros exigem, em regra, apostila ou legalização consular e tradução certificada para turco ao abrigo das Convenções da Haia aplicáveis.
Os compradores estrangeiros que planeiam com antecedência podem reduzir litígios futuros se acertarem a compra desde o início, conforme exposto no nosso guia sobre a compra de imóveis na Turquia e na nossa checklist de due diligence imobiliária para compradores estrangeiros.
Perguntas frequentes
Pode um senhorio despejar um inquilino na Turquia sem recorrer a tribunal?
Não por mão própria. Em caso de incumprimento da renda ao abrigo do artigo 352.º, o senhorio pode usar um processo no serviço de execução, mas, se o inquilino se opuser, a questão passa geralmente para tribunal. A maioria dos restantes fundamentos exige uma ação de despejo perante o tribunal cível de paz. Mudar as fechaduras ou remover o inquilino sem uma ordem legal é ilegal e expõe o senhorio a responsabilidade.
Pode um novo proprietário despejar um inquilino existente depois de comprar o imóvel?
Sim, com base no fundamento da necessidade genuína ao abrigo do artigo 351.º, desde que o comprador notifique o inquilino por escrito dentro do prazo que a lei fixa após a aquisição e a necessidade seja real. A necessidade não pode ser um pretexto para voltar a arrendar por uma renda mais elevada, e aplica-se a mesma restrição de três anos ao novo arrendamento se o imóvel for recuperado para uso pessoal.
O que acontece se o inquilino se recusar a sair após uma decisão judicial?
Uma vez que a decisão seja definitiva e exequível, o senhorio requer ao serviço de execução, e os agentes de execução procedem à entrega do imóvel. O senhorio não deve tentar a remoção pessoalmente, porque o despejo por mão própria é ilegal e pode dar origem a responsabilidade indemnizatória e criminal.
O inquilino tem direito a indemnização se for despejado por necessidade do senhorio?
Se o senhorio recuperar o imóvel com base no fundamento da necessidade genuína e o voltar a arrendar a um terceiro no prazo de três anos sem o consentimento do antigo inquilino, este pode ter direito a um pedido de indemnização. A utilização genuína e continuada pelo senhorio ou por familiares qualificados não desencadeia esse direito.
Pode um proprietário estrangeiro tratar do despejo à distância?
Sim. Um proprietário não residente pode mandatar um advogado turco, através de uma procuração legalizada e traduzida, para conduzir todo o processo sem ter de viajar à Turquia a cada passo. A procuração necessita, em regra, de apostila ou de legalização consular e de uma tradução certificada para turco ao abrigo das Convenções da Haia aplicáveis.
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Informação de caráter geral, não constitui aconselhamento jurídico. Direito turco; confirme a sua situação específica com um advogado qualificado.