כיצד לפנות שוכר בטורקיה: עילות והליך

מאת עו״ד עו״ד Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. עודכן לאחרונה: 14 ביוני 2026.

פינויו של שוכר בטורקיה נשלט על ידי הוראות השכירות שבחוק חיובים הטורקי מס׳ 6098, המגביל את פינוין של דירות מגורים ושל מקומות עבודה מקורים לרשימה סגורה של עילות סטטוטוריות. העילות העיקריות הן צורך מגורים או צורך עסקי אמיתי של המשכיר או של בני משפחה קרובים (סעיף 350), צורכו של הבעלים החדש לאחר רכישה (סעיף 351), פיגור חוזר בתשלום דמי השכירות לאחר שתי התראות בכתב בתוך אותה שנת שכירות (סעיף 352), וסיום השכירות בתום תקופות החידוש שלאחר שכירות לתקופה קצובה (סעיף 347). משכיר אינו רשאי לסיים שכירות כרצונו, להחליף את המנעולים או לנתק את התשתיות. הפינוי מושג אם בדרך של תביעת פינוי בפני בית המשפט האזרחי לשלום (sulh hukuk mahkemesi), ואם, במקרה של פיגור בתשלום דמי השכירות, בדרך של הליך בלשכת ההוצאה לפועל לפי חוק ההוצאה לפועל והפשיטות מס׳ 2004. עבור בעלים זרים ומשפחות חוצות גבולות המחזיקים נכס בטורקיה, האתגר המעשי הוא בחירת העילה הנכונה, מסירת ההתראה הנכונה במועד שקובע החוק, והוכחת התביעה באמצעות ראיות מתועדות.

מהן העילות החוקיות לפינוי שוכר בטורקיה?

הדין הטורקי מתיר פינוי רק בעילות מסוימות הקבועות בחוק חיובים מס׳ 6098. העילות נחלקות לשתי משפחות: עילות המבוססות על התנהגות השוכר או על הפרה מצדו, ועילות המבוססות על צורך אמיתי של המשכיר עצמו או על רכישה מזכה. על המשכיר להתאים את העובדות לעילה מוכרת אחת, משום שרצון כללי להשיב לעצמו את הנכס אינו מספיק כשלעצמו.

בין העילות המוכרות העיקריות:

• פיגור חוזר בתשלום דמי השכירות וכלל שתי ההתראות (סעיף 352). אם שוכר אינו משלם את דמי השכירות במועד, רשאי המשכיר, בתוך אותה שנת שכירות, למסור שתי התראות בכתב בגין פיגור בעבור שתי תקופות תשלום נפרדות. כאשר השוכר חוזר על איחור בתשלום לאחר התראות כדין, הדבר מבסס תביעת פינוי.
• צורך מגורים או צורך עסקי אמיתי של המשכיר, בן הזוג או קרובים (סעיף 350). הצורך חייב להיות אמיתי, כן והכרחי, ולא אמתלה להשכרה מחדש בדמי שכירות גבוהים יותר.
• צורכו של הבעלים החדש לאחר רכישה (סעיף 351). רוכש המקבל נכס תפוס רשאי, בדרך של הודעה בכתב לשוכר בתוך התקופה שקובע החוק לאחר הרכישה, לדרוש את הנכס לצורך אמיתי שלו או של קרוביו.
• תום התקופה הקצובה ומחזור החידוש (סעיף 347). שכירות מגורים לתקופה קצובה אינה מסתיימת אך ורק במועד פקיעתה; היא מתחדשת, וזכות המשכיר לסיימה בתום תקופות החידוש כפופה ללוח הזמנים שקובע החוק.
• התחייבות בכתב של השוכר לפנות במועד קבוע, שניתנה לאחר תחילת השכירות, אשר החוק רואה בה התחייבות הניתנת לאכיפה.
• בעלות של השוכר או של בן זוגו על דירה מתאימה אחרת באותו יישוב, שהמשכיר לא ידע עליה בעת כריתת חוזה השכירות; בית המשפט שוקל זאת בטרם יכריע.
• פטירת השוכר. פטירת השוכר משפיעה על השכירות; ככל שקיימים יורשים חוקיים, זכויות השכירות עשויות לעבור אליהם, וכל פינוי חייב אז לעקוב אחר ההליך הרגיל כנגד היורשים, ולא בדרך של סילוק לא פורמלי.

הפינוי הוא סעד של מוצא אחרון לפי דיני השכירות הטורקיים. העילות, תקופות ההתראה ומסלולי ההתדיינות המוזכרים כאן נקבעים בחוק ומיושמים על ידי בתי המשפט לפי עובדות כל מקרה ומקרה; ודאו כי הם עדכניים לגבי השכירות הספציפית שלכם בטרם תינקט כל פעולה.

מהו הליך הפינוי שלב אחר שלב?

הליך הפינוי בטורקיה מתנהל בשלושה שלבים עיקריים: התראה כדין בכתב המתאימה לעילה הנבחרת, לאחר מכן תביעת פינוי בפני בית המשפט האזרחי לשלום או הליך בלשכת ההוצאה לפועל, ולבסוף מסירה כפויה של הנכס אם השוכר עדיין אינו מתפנה. פינוי עצמי, החלפת מנעולים או ניתוק תשתיות הוא בלתי חוקי וחושף את המשכיר לאחריות.

1. זהו את העילה הנכונה וודאו את המועדים. לכל עילה צורת התראה ומועד משלה. בפינוי המבוסס על צורך וקשור למועד חידוש השכירות, על המשכיר להגיש את התביעה בתוך חודש ממועד זה. בחירת העילה השגויה או החמצת החלון הסטטוטורי הן הסיבה הנפוצה ביותר לכישלון תביעות פינוי.
2. מסרו התראה כדין בכתב. בסיום המבוסס על צורך, הנוהג הוא למסור התראה בכתב שלושה חודשים מראש, ולאחריה התראה שנייה באמצעות נוטריון (ihtarname) חמישה עשר יום לפני מועד הפינוי המבוקש. התראה נוטריונית יוצרת מסירה מתועדת בתאריך וניתנת להוכחה; דרישות בעל פה קשות להוכחה ולעיתים רחוקות מספיקות.
3. הגישו את ההליך המתאים. ברוב העילות מדובר בתביעת פינוי בפני בית המשפט האזרחי לשלום (sulh hukuk mahkemesi) המוסמך ביחס לנכס. בגין פיגור בתשלום דמי שכירות מתיר החוק גם הליך בלשכת ההוצאה לפועל לפינוי ולגבייה לפי חוק ההוצאה לפועל והפשיטות מס׳ 2004.
4. נהלו את ההתדיינות וקבלו החלטה. בית המשפט בוחן אם העילה התגבשה, אם ההתראה הייתה כדין ובמועד, ואם הצורך (במקום שזה רלוונטי) הוא אמיתי. ההליך נעשה לפי חוק סדר הדין האזרחי מס׳ 6100.
5. אכפו את פסק הדין. אם השוכר אינו מתפנה מרצון לאחר החלטה סופית ואכיפה, פונה המשכיר ללשכת ההוצאה לפועל לשם מסירת הנכס, המבוצעת על ידי פקידי ההוצאה לפועל ולא על ידי המשכיר באופן אישי.

כמה זמן אורך פינוי שוכר בטורקיה?

אין לוח זמנים אחיד וקבוע לפינוי; משך הזמן תלוי בעילה, בעומס יומן בית המשפט, בשאלה אם השוכר מתנגד, ובשאלה אם מוגשים ערעורים. תיק פשוט ומתועד היטב מוכרע מהר יותר מתיק שנוי במחלוקת, אך על משכירים להיערך להליך רב-שלבי ולא לסעד מיידי. יש להתייחס לכל הערכת משך זמן ספציפית כתלויה בנסיבות התיק ולוודא אותה לגבי בית המשפט והעילה הספציפיים.

שלושה גורמים משפיעים על משך הזמן יותר מכל היתר:

• העילה הנבחרת. מסלולי פיגור בתשלום דמי שכירות דרך לשכת ההוצאה לפועל עשויים להתנהל באופן שונה מתביעות המבוססות על צורך בפני בית המשפט האזרחי לשלום.
• האם השוכר מתנגד. התנגדות בהליך הוצאה לפועל עשויה להעביר את העניין לבית המשפט ולהאריך את לוח הזמנים.
• ערעורים. על החלטה בערכאה הראשונה ניתן לערער, ומסירה כפויה ממתינה ככלל לפסק דין סופי ואכיף.

אילו מסמכים נדרשים לתביעת פינוי?

תיק פינוי ערוך היטב נשען על הוכחה מתועדת של השכירות, של העילה ושל התראה כדין. מסמכים חסרים או נטולי תאריך הם סיבה שכיחה לעיכוב ולדחייה, ולכן על בעלים זרים המנהלים נכס מרחוק לאסוף אותם מוקדם ולשמור עותקים מאומתים.

• חוזה השכירות בכתב וכל נספח או רישומי העלאת דמי שכירות.
• הוכחת בעלות, שטר הבעלות (tapu), ובתביעות המבוססות על צורכו של הבעלים החדש — מועד הרכישה.
• רישומי תשלום המעידים על היסטוריית דמי השכירות, על פיגורים ועל מועדי כל פיגור.
• התראות שנמסרו, רצוי התראות נוטריוניות פורמליות (ihtarname) עם הוכחת מסירה נושאת תאריך.
• התחייבות הפינוי בכתב של השוכר, אם התביעה נסמכת עליה.
• מסמכי זהות וסמכות, לרבות ייפוי כוח במקרה שעורך דין או נציג פועל בעבור בעלים השוהה בחו״ל.

ייפוי כוח שהוכן בחו״ל מצריך בדרך כלל אפוסטיל או אישור קונסולרי ותרגום מאומת לטורקית בטרם ניתן יהיה לעשות בו שימוש בטורקיה, בהתאם לאמנות האג הרלוונטיות בדבר אישורים. ודאו את הצורה המדויקת הנדרשת במדינתכם בטרם תסתמכו עליו.

אילו זכויות יש לשוכר במהלך הפינוי?

שוכרים בטורקיה נהנים מהגנה סטטוטורית חזקה, והחוק אינו מתיר למשכיר לסלקם בדרך לא פורמלית. אין לפנות שוכר ללא עילה תקפה, התראה כדין, ובמקום שיש מחלוקת — החלטת בית משפט. לשוכר עומדת הזכות לקבל מסירה כדין, להתגונן מפני התביעה, להתנגד להליך ההוצאה לפועל, ולהישאר בחזקת הנכס עד שצו סופי ואכיף יחייב את מסירתו.

• הגנה מפני צורך מדומה. כאשר משכיר משיב לעצמו את הנכס בעילת הצורך האמיתי, אין להשכיר את הנכס מחדש לצד שלישי במשך שלוש שנים ללא הסכמת השוכר הקודם; שימוש לרעה עשוי לחשוף את המשכיר לתביעת פיצויים.
• זכות למסירה כדין ולהגנה. על השוכר לקבל התראה כדין והזדמנות להגיב בטרם כל סילוק כפוי.
• הגנה מפני פינוי עצמי. החלפת מנעולים, ניתוק תשתיות וסילוק פיזי ללא צו הוצאה לפועל הם בלתי חוקיים.

מהם הסיכונים והטעויות הנפוצות?

הטעויות המזיקות ביותר הן דיוניות, לא עובדתיות. משכירים מפסידים תיקים תקפים כשלעצמם בשל מסירת ההתראה השגויה, החמצת מועד סטטוטורי, בחירת העילה השגויה או ניסיון לפינוי עצמי. כל אחת מאלה עלולה להחזיר את ההליך לתחילתו או ליצור אחריות.

• פינוי עצמי. החלפת מנעולים, הוצאת חפצים או ניתוק תשתיות הם בלתי חוקיים ועלולים להוביל לתביעות פיצויים ואף לחשיפה פלילית.
• התראה פגומה או באיחור. התראות שאינן עומדות בצורה הסטטוטורית, או שניתנו מחוץ למועד שקובע החוק (למשל חלון ההגשה בן החודש או רצף ההתראות בן שלושה חודשים בתוספת חמישה עשר יום בעילות המבוססות על צורך), נדחות לרוב.
• צורך מדומה. השבת הנכס לעצמך בעילת הצורך האמיתי והשכרתו מחדש בתוך תקופת ההגנה בת שלוש השנים עלולות לחשוף את המשכיר לתביעת פיצויים.
• פורום או עילה שגויים. הגשת סוג ההליך השגוי, או בפני בית המשפט הלא נכון, גורמת לעיכוב ולעלות.
• פערי מסירה חוצי גבולות. כאשר שוכרים או בעלים שוהים בחו״ל, מסירת מסמכים פגומה מערערת את ההליך כולו.

תביעת פינוי או הליך הוצאה לפועל: באיזה מסלול לבחור?

הדין הטורקי מציע שני מסלולים עיקריים, והבחירה הנכונה תלויה בעילה. בגין פיגור בתשלום דמי שכירות, חוק ההוצאה לפועל והפשיטות מס׳ 2004 מתיר הליך בלשכת ההוצאה לפועל החותר לגבייה ולפינוי כאחד; אם השוכר מתנגד, העניין עשוי לעבור לבית המשפט. בעילות המבוססות על צורך וברוב העילות האחרות, תביעת פינוי בפני בית המשפט האזרחי לשלום היא המסלול הרגיל לפי חוק חיובים מס׳ 6098 וחוק סדר הדין האזרחי מס׳ 6100.

מאפיין	תביעת פינוי (בית משפט)	הליך הוצאה לפועל (לשכה)
שימוש אופייני	צורך אמיתי (סעיפים 350–351), תום מחזור החידוש (סעיף 347), התחייבות, עילות אחרות	פיגור בתשלום דמי שכירות וחובות (סעיף 352)
פורום	בית המשפט האזרחי לשלום במקום הנכס	לשכת ההוצאה לפועל, ולאחר מכן בית משפט אם השוכר מתנגד
הדין החל	חוק חיובים מס׳ 6098; חוק סדר הדין האזרחי מס׳ 6100	חוק ההוצאה לפועל והפשיטות מס׳ 2004
התנגדות השוכר	נדונה במסגרת התביעה	התנגדות עשויה להשהות את ההליך ולהעבירו לבית המשפט
תוצאה	החלטת פינוי של בית המשפט, ולאחר מכן מסירה כפויה	פינוי וגבייה, בכפוף להתנגדות

הבחירה בין מסלולים אלה כבר בשלב הראשון, והתאמת המסלול לעילה ולראיות, היא המקום שבו ליווי משפטי מנוסה עושה את ההבדל המעשי הגדול ביותר. הצוות שלנו מסביר את המסגרת הרחבה יותר במאמר זכויות שוכרים ומשכירים בטורקיה.

כיצד מתנהל פינוי עבור בעלי נכסים זרים?

בעלים זרים יכולים לפעול לפינוי בטורקיה על יסוד אותן עילות סטטוטוריות החלות על אזרחי טורקיה, אך הם ניצבים בפני מכשולים מעשיים נוספים: פעולה באמצעות נציג, אישור מסמכים שהוכנו בחו״ל, והבטחת מסירה כדין חוצת גבולות. רוב הבעלים שאינם תושבים מנהלים את ההליך כולו באמצעות עורך דין טורקי המחזיק בייפוי כוח תקף, דבר החוסך נסיעה בעבור כל שלב.

• ייצוג באמצעות ייפוי כוח. ייפוי כוח שאושר ותורגם כדין מאפשר לעורך דין טורקי להגיש, להתדיין ולאכוף בשם הבעלים.
• משפחות חוצות גבולות ונכס בירושה. כאשר הבעלות עוברת בירושה, ייתכן שיש להסדיר את מעמד היורשים בטרם יתקדם הפינוי; ירושה חוצת גבולות עשויה להחיל את חוק המשפט הבינלאומי הפרטי וסדר הדין מס׳ 5718.
• אישור מסמכים. מסמכים זרים מצריכים בדרך כלל אפוסטיל או אישור קונסולרי ותרגום מאומת לטורקית לפי אמנות האג החלות.

רוכשים זרים המתכננים מראש יכולים לצמצם מחלוקות עתידיות באמצעות עריכת הרכישה נכון מלכתחילה, כמפורט במדריך שלנו לרכישת נכס בטורקיה וברשימת בדיקות הנאותות בנדל״ן לרוכשים זרים.

שאלות נפוצות

האם משכיר יכול לפנות שוכר בטורקיה בלי לפנות לבית המשפט?

לא בדרך של פינוי עצמי. בגין פיגור בתשלום דמי שכירות לפי סעיף 352 רשאי המשכיר לנקוט הליך בלשכת ההוצאה לפועל, אך אם השוכר מתנגד, העניין עובר ככלל לבית המשפט. רוב העילות האחרות מחייבות תביעת פינוי בפני בית המשפט האזרחי לשלום. החלפת מנעולים או סילוק השוכר ללא צו כדין הם בלתי חוקיים וחושפים את המשכיר לאחריות.

האם בעלים חדש יכול לפנות שוכר קיים לאחר רכישת נכס?

כן, בעילת הצורך האמיתי לפי סעיף 351, ובלבד שהרוכש מודיע לשוכר בכתב בתוך התקופה שקובע החוק לאחר הרכישה והצורך אמיתי. הצורך אינו יכול להיות אמתלה להשכרה מחדש בדמי שכירות גבוהים יותר, ואותה מגבלת השכרה מחדש בת שלוש השנים חלה אם הנכס מושב לשימוש אישי.

מה קורה אם השוכר מסרב לעזוב לאחר החלטת בית המשפט?

משהפכה ההחלטה סופית ואכיפה, פונה המשכיר ללשכת ההוצאה לפועל, ופקידי ההוצאה לפועל מבצעים את מסירת הנכס. על המשכיר להימנע מסילוק באופן אישי, משום שפינוי עצמי הוא בלתי חוקי ועלול להוליד חשיפה לפיצויים ולחשיפה פלילית.

האם השוכר מקבל פיצוי אם פונה בשל צורכו של המשכיר?

אם המשכיר משיב לעצמו את הנכס בעילת הצורך האמיתי ואז משכירו מחדש לצד שלישי בתוך שלוש שנים ללא הסכמת השוכר הקודם, עשויה לעמוד לשוכר תביעת פיצויים. שימוש אמיתי ומתמשך של המשכיר או של בני משפחה מזכים אינו מקים זאת.

האם בעלים זר יכול לטפל בפינוי מרחוק?

כן. בעלים שאינו תושב יכול לייפות את כוחו של עורך דין טורקי באמצעות ייפוי כוח מאושר ומתורגם לנהל את ההליך כולו בלי לנסוע לטורקיה בעבור כל שלב. ייפוי הכוח מצריך בדרך כלל אפוסטיל או אישור קונסולרי ותרגום מאומת לטורקית לפי אמנות האג הרלוונטיות.

שוחחו עם עורך דין שכירות חוצה גבולות

אם בבעלותכם נכס בטורקיה ואתם נדרשים להשיב לעצמכם את החזקה, הדרך הבטוחה ביותר היא לבחור את העילה הנכונה, למסור את ההתראה הנכונה במועד, ולהתדיין או לאכוף דרך הפורום הראוי. משרד עורכי הדין Serka מייעץ לבעלים זרים, לתושבי חוץ ולמשפחות חוצות גבולות בעניין אסטרטגיית פינוי, אישור מסמכים וטיפול מרחוק באמצעות ייפוי כוח. כדי לדון בשכירות שלכם ובמסלול היעיל ביותר, עיינו בשירותי דיני נדל״ן ורכישת נכסים שלנו וצרו קשר עם משרד עורכי הדין Serka לתיאום פגישת ייעוץ ולקבלת הערכה כתובה של עניינכם.

מידע כללי, אינו ייעוץ משפטי. דין טורקי; ודאו את מצבכם הספציפי עם ייעוץ מוסמך.