Як виселити орендаря в Туреччині: підстави та процедура

Автор: адвокат Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Останнє оновлення: 14 червня 2026 р.

Виселення орендаря в Туреччині регулюється положеннями про оренду Турецького кодексу зобов’язань № 6098, які обмежують виселення з житлових та критих нежитлових (робочих) приміщень закритим переліком встановлених законом підстав. Основними підставами є дійсна потреба в житлі чи приміщенні для бізнесу самого орендодавця або його близьких родичів (стаття 350), потреба нового власника після придбання (стаття 351), повторна несплата орендної плати після двох письмових попереджень протягом того самого року оренди (стаття 352), а також припинення оренди після завершення періодів продовження, що настають за строковим договором (стаття 347). Орендодавець не може припинити оренду на власний розсуд, змінити замки або відключити комунальні послуги. Виселення здійснюється або через позов про виселення в мировому цивільному суді (sulh hukuk mahkemesi), або, у разі несплати орендної плати, через провадження у виконавчому органі за Законом про виконавче провадження та банкрутство № 2004. Для іноземних власників та транскордонних родин, які володіють нерухомістю в Туреччині, практичним викликом є вибір правильної підстави, вручення належного повідомлення у встановлений законом строк та доведення вимоги документальними доказами.

Які законні підстави для виселення орендаря в Туреччині?

Турецьке законодавство дозволяє виселення лише на конкретних підставах, визначених у Кодексі зобов’язань № 6098. Ці підстави поділяються на дві групи: ті, що ґрунтуються на поведінці чи порушеннях орендаря, і ті, що ґрунтуються на власній дійсній потребі орендодавця або на кваліфікованому придбанні нерухомості. Орендодавець повинен підвести фактичні обставини під одну з визнаних підстав, оскільки загального бажання повернути собі нерухомість самого по собі недостатньо.

До основних визнаних підстав належать:

• Повторна несплата орендної плати та правило двох попереджень (стаття 352). Якщо орендар не сплачує орендну плату вчасно, орендодавець може протягом того самого року оренди надіслати два письмові попередження про прострочення за два окремі платіжні періоди. Якщо орендар повторно затримує оплату після законних попереджень, це є підставою для позову про виселення.
• Дійсна потреба в житлі чи приміщенні для бізнесу орендодавця, його подружжя або близьких родичів (стаття 350). Потреба має бути реальною, щирою та об’єктивно необхідною, а не приводом для повторної здачі в оренду за вищою ціною.
• Потреба нового власника після придбання (стаття 351). Покупець, який придбав зайняту орендарем нерухомість, може, письмово повідомивши орендаря у встановлений законом строк після придбання, вимагати повернення нерухомості для власної дійсної потреби або потреби близьких родичів.
• Завершення строку договору та циклу продовження (стаття 347). Строковий договір оренди житла не припиняється автоматично з настанням дати його закінчення; він продовжується, а право орендодавця припинити оренду по завершенні періодів продовження здійснюється за графіком, встановленим Кодексом.
• Письмове зобов’язання орендаря звільнити приміщення у визначену дату, надане після початку оренди, яке закон визнає таким, що підлягає примусовому виконанню.
• Наявність в орендаря або його подружжя іншого придатного житла у тій самій місцевості, про яке орендодавець не знав на момент укладення договору; суд враховує цю обставину при ухваленні рішення.
• Смерть орендаря. Смерть орендаря впливає на договір оренди; за наявності законних спадкоємців права за договором оренди можуть перейти до них, і будь-яке виселення в такому разі має відбуватися за стандартною процедурою щодо спадкоємців, а не шляхом неформального видворення.

Виселення є крайнім заходом у турецькому орендному праві. Згадані тут підстави, строки повідомлень та шляхи судового захисту встановлені законом і застосовуються судами з огляду на обставини кожної конкретної справи; перш ніж робити будь-який крок, перевірте їхню чинність для вашої конкретної оренди.

Якою є покрокова процедура виселення?

Процедура виселення в Туреччині проходить три загальні етапи: законне письмове повідомлення, що відповідає обраній підставі, потім — або судовий позов про виселення в мировому цивільному суді, або провадження у виконавчому органі, і нарешті — примусова передача нерухомості, якщо орендар усе одно не звільняє приміщення. Самовільне виселення, зміна замків або відключення комунальних послуг є незаконними та призводять до відповідальності орендодавця.

1. Визначте правильну підставу та перевірте строки. Кожна підстава має власну форму повідомлення та строк. У разі виселення через потребу, пов’язаного з датою продовження договору, орендодавець повинен подати позов протягом одного місяця з цієї дати. Вибір неправильної підстави або пропуск встановленого законом строку — найпоширеніша причина, з якої позови про виселення зазнають невдачі.
2. Вручіть законне письмове повідомлення. У разі припинення оренди через потребу на практиці письмове повідомлення надсилають за три місяці наперед, після чого за п’ятнадцять днів до запланованої дати виселення направляють друге повідомлення через нотаріуса (ihtarname). Нотаріальне повідомлення створює датоване, доказово підтверджене вручення; усні вимоги важко довести, і їх рідко буває достатньо.
3. Розпочніть відповідне провадження. Для більшості підстав це позов про виселення в мировому цивільному суді (sulh hukuk mahkemesi) за місцезнаходженням нерухомості. У разі несплати орендної плати закон також дозволяє провадження у виконавчому органі для виселення та стягнення згідно із Законом про виконавче провадження та банкрутство № 2004.
4. Ведіть процес і отримайте рішення. Суд перевіряє, чи доведено підставу, чи було повідомлення законним і своєчасним, а також (де це доречно) чи є потреба дійсною. Процедура регулюється Цивільним процесуальним кодексом № 6100.
5. Виконайте судове рішення. Якщо орендар добровільно не звільняє приміщення після ухвалення остаточного рішення, яке набрало законної сили, орендодавець звертається до виконавчого органу для передачі нерухомості, яку здійснюють виконавці, а не сам орендодавець особисто.

Скільки часу займає виселення орендаря в Туреччині?

Єдиного фіксованого строку виселення не існує; тривалість залежить від підстави, завантаженості суду, від того, чи оскаржує орендар вимогу, та чи подаються апеляції. Чітка, добре задокументована справа вирішується швидше, ніж та, що оспорюється, проте орендодавцям слід розраховувати на багатоетапний процес, а не на негайний результат. Ставтеся до будь-якої конкретної оцінки тривалості як до такої, що залежить від справи, і перевірте її для конкретного суду та підстави.

Більше за все на строки впливають три чинники:

• Обрана підстава. Шлях через виконавчий орган у разі несплати орендної плати може розвиватися інакше, ніж позови через потребу в мировому цивільному суді.
• Чи заперечує орендар. Заперечення у виконавчому провадженні може перевести справу до суду, подовжуючи строки.
• Апеляції. Рішення суду першої інстанції може бути оскаржене, а примусова передача нерухомості зазвичай очікує на остаточне рішення, що набрало законної сили.

Які документи потрібні для справи про виселення?

Добре підготовлена справа про виселення спирається на документальне підтвердження факту оренди, підстави та законного повідомлення. Відсутність документів або відсутність на них дат — часта причина затримок та відмов, тож іноземним власникам, які керують нерухомістю дистанційно, варто зібрати ці документи заздалегідь і зберігати засвідчені копії.

• Письмовий договір оренди та будь-які додатки чи записи про підвищення орендної плати.
• Підтвердження права власності, свідоцтво про право власності (tapu), а для вимог за потребою нового власника — дату придбання.
• Платіжні документи, що відображають історію орендної плати, заборгованість та дати будь-яких прострочень.
• Вручені повідомлення, бажано офіційні нотаріальні повідомлення (ihtarname) з датованим підтвердженням вручення.
• Письмове зобов’язання орендаря звільнити приміщення, якщо вимога ґрунтується на ньому.
• Документи, що посвідчують особу та повноваження, включно з довіреністю, коли від імені власника, який перебуває за кордоном, діє адвокат або представник.

Довіреність, оформлена за кордоном, зазвичай потребує апостиля або консульської легалізації та засвідченого перекладу турецькою мовою, перш ніж її можна буде використати в Туреччині, відповідно до застосовних Гаазьких конвенцій про легалізацію. Перевірте точну форму, потрібну для вашої країни, перш ніж покладатися на неї.

Які права має орендар під час виселення?

Орендарі в Туреччині користуються сильним законодавчим захистом, і закон не дозволяє орендодавцю видворяти їх неформально. Орендаря не можна виселити без законної підстави, законного повідомлення та, у разі оспорювання, рішення суду. Орендар має право на належне вручення документів, на захист від вимоги, на оскарження виконавчого провадження та на збереження володіння до моменту, коли остаточне рішення, що набрало законної сили, не вимагатиме передачі нерухомості.

• Захист від удаваної потреби. Якщо орендодавець повертає нерухомість на підставі дійсної потреби, її не можна повторно здавати в оренду третій особі протягом трьох років без згоди колишнього орендаря; зловживання може спричинити для орендодавця вимогу про відшкодування.
• Право на законне вручення документів та захист. Орендар повинен отримати належне повідомлення та можливість відповісти до будь-якого примусового видворення.
• Захист від самовільного виселення. Зміна замків, відключення комунальних послуг та фізичне видворення без виконавчого рішення є незаконними.

Які ризики та поширені помилки?

Найбільш руйнівні помилки є процесуальними, а не фактичними. Орендодавці програють справи, які в іншому випадку були б виграшними, через вручення неправильного повідомлення, пропуск встановленого законом строку, вибір неправильної підстави або спробу самовільного виселення. Кожна з цих помилок може скинути процес до початку або створити підставу для відповідальності.

• Самовільне виселення. Зміна замків, винесення речей або відключення комунальних послуг є незаконними й можуть призвести до вимог про відшкодування та навіть до кримінальної відповідальності.
• Неналежне або несвоєчасне повідомлення. Повідомлення, що не відповідають встановленій законом формі або виходять за межі встановленого законом строку (наприклад, місячний строк подання позову чи послідовність повідомлень «три місяці плюс п’ятнадцять днів» для підстав за потребою), зазвичай відхиляються.
• Удавана потреба. Повернення нерухомості на підставі дійсної потреби з подальшою повторною здачею її в оренду протягом трирічного захищеного періоду може спричинити для орендодавця вимогу про відшкодування.
• Неправильна юрисдикція чи підстава. Подання неправильного типу провадження або до неналежного суду спричиняє затримки та витрати.
• Прогалини у транскордонному врученні. Для орендарів чи власників за кордоном неналежне вручення документів підриває все провадження.

Позов про виселення чи виконавче провадження: який шлях обрати?

Турецьке законодавство пропонує два основні шляхи, і правильний вибір залежить від підстави. У разі несплати орендної плати Закон про виконавче провадження та банкрутство № 2004 дозволяє провадження у виконавчому органі, яке має на меті як стягнення, так і виселення; якщо орендар заперечує, справа може перейти до суду. Для підстав за потребою та більшості інших підстав стандартним шляхом є позов про виселення в мировому цивільному суді згідно з Кодексом зобов’язань № 6098 та Цивільним процесуальним кодексом № 6100.

Критерій	Позов про виселення (суд)	Виконавче провадження (орган)
Типове застосування	Дійсна потреба (ст. 350–351), завершення циклу продовження (ст. 347), письмове зобов’язання, інші підстави	Несплата орендної плати та заборгованість (ст. 352)
Юрисдикція	Мировий цивільний суд за місцезнаходженням нерухомості	Виконавчий орган, а потім суд, якщо орендар заперечує
Застосовне право	Кодекс зобов’язань № 6098; Цивільний процесуальний кодекс № 6100	Закон про виконавче провадження та банкрутство № 2004
Заперечення орендаря	Захист здійснюється в межах позову	Заперечення може зупинити справу та перевести її до суду
Результат	Судове рішення про виселення, потім примусова передача	Виселення та стягнення, за умови відсутності заперечення

Вибір між цими шляхами на самому початку та узгодження шляху з підставою й доказами — саме тут досвідчений юридичний супровід дає найбільшу практичну користь. Наша команда роз’яснює ширшу правову рамку в матеріалі права орендарів та орендодавців у Туреччині.

Як працює виселення для іноземних власників нерухомості?

Іноземні власники можуть здійснювати виселення в Туреччині на тих самих встановлених законом підставах, що й громадяни Туреччини, але вони стикаються з додатковими практичними труднощами: дією через представника, легалізацією документів, оформлених за кордоном, та забезпеченням законного транскордонного вручення документів. Більшість власників-нерезидентів ведуть увесь процес через турецького адвоката, який має дійсну довіреність, що дозволяє уникнути поїздок для кожного кроку.

• Представництво за довіреністю. Належно легалізована та перекладена довіреність дозволяє турецькому адвокату подавати позови, вести процес та здійснювати виконання від імені власника.
• Транскордонні родини та успадкована нерухомість. Якщо право власності переходить у спадок, перед виселенням може знадобитися врегулювати статус спадкування; транскордонне спадкування може охоплюватися Законом про міжнародне приватне та процесуальне право № 5718.
• Легалізація документів. Іноземні документи зазвичай потребують апостиля або консульської легалізації та засвідченого перекладу турецькою мовою згідно із застосовними Гаазькими конвенціями.

Іноземні покупці, які планують наперед, можуть зменшити майбутні спори, правильно оформивши придбання від самого початку, як це викладено в нашому посібнику з придбання нерухомості в Туреччині та в нашому чеклісті юридичної перевірки нерухомості для іноземних покупців.

Поширені запитання

Чи може орендодавець виселити орендаря в Туреччині без звернення до суду?

Не шляхом самоправства. У разі несплати орендної плати за статтею 352 орендодавець може скористатися провадженням у виконавчому органі, але якщо орендар заперечує, справа, як правило, переходить до суду. Більшість інших підстав вимагають позову про виселення в мировому цивільному суді. Зміна замків або видворення орендаря без законного рішення є незаконними та призводять до відповідальності орендодавця.

Чи може новий власник виселити наявного орендаря після придбання нерухомості?

Так, на підставі дійсної потреби за статтею 351, за умови що покупець письмово повідомить орендаря у встановлений законом строк після придбання і потреба є реальною. Потреба не повинна бути приводом для повторної здачі в оренду за вищою ціною, і те саме трирічне обмеження на повторну здачу в оренду застосовується, якщо нерухомість повертається для особистого користування.

Що відбувається, якщо орендар відмовляється звільнити приміщення після рішення суду?

Щойно рішення стає остаточним і набирає законної сили, орендодавець звертається до виконавчого органу, і виконавці здійснюють передачу нерухомості. Орендодавець не повинен намагатися видворити орендаря особисто, оскільки самовільне виселення є незаконним і може спричинити відшкодування та кримінальну відповідальність.

Чи отримує орендар відшкодування, якщо його виселено через потребу орендодавця?

Якщо орендодавець повертає нерухомість на підставі дійсної потреби, а потім протягом трьох років повторно здає її в оренду третій особі без згоди колишнього орендаря, орендар може мати право на відшкодування. Дійсне, тривале використання орендодавцем або кваліфікованими членами родини такого права не породжує.

Чи може іноземний власник вести виселення дистанційно?

Так. Власник-нерезидент може уповноважити турецького адвоката легалізованою та перекладеною довіреністю вести все провадження, не приїжджаючи до Туреччини для кожного кроку. Довіреність зазвичай потребує апостиля або консульської легалізації та засвідченого перекладу турецькою мовою згідно з відповідними Гаазькими конвенціями.

Зверніться до юриста з транскордонних питань оренди

Якщо ви володієте нерухомістю в Туреччині та потребуєте повернути собі володіння нею, найбезпечнішим шляхом є вибір правильної підстави, своєчасне вручення належного повідомлення та ведення процесу чи виконання через належний орган. Юридична фірма Serka консультує іноземних власників, експатів та транскордонні родини щодо стратегії виселення, легалізації документів та дистанційного ведення справ через довіреність. Щоб обговорити вашу оренду та найефективніший шлях, ознайомтеся з нашими послугами у сфері права нерухомості та придбання майна і зверніться до Юридична фірма Serka, щоб домовитися про консультацію та письмову оцінку вашої справи.

Загальна інформація, не юридична консультація. Турецьке право; перевірте свою конкретну ситуацію з кваліфікованим юристом.