Авт.: Адв. Serkan Kara, Стамбульська колегія адвокатів № 53770
Останнє оновлення: 12 червня 2026
Іноземні покупці набувають нерухомість у Туреччині згідно із Законом про земельний реєстр № 2644 (Tapu Kanunu), стаття 35 якого встановлює рамки набуття негромадянами. Право власності на нерухоме майно переходить лише при реєстрації в Земельному реєстрі, а не при підписанні договору купівлі-продажу чи сплаті завдатку. Ця сторінка пояснює, що іноземні громадяни, інвестори та родини повинні перевірити, перш ніж вкладати кошти, як працює механіка передання та де транскордонні покупці найчастіше втрачають гроші чи важелі впливу. Ми діємо як трансакційні радники та координуємо кроки за турецьким правом з іноземними радниками клієнта, коли купівля є частиною ширшого плану щодо громадянства, податків чи спадщини.
Чи може іноземець законно купити нерухомість у Туреччині?
Так. Іноземні фізичні особи можуть набувати нерухомість та обмежені речові права в Туреччині згідно зі статтею 35 Закону про земельний реєстр № 2644. Умову взаємності, яка колись обмежувала прийнятні національності, було скасовано для фізичних осіб Законом № 6302, що набув чинності 18 травня 2012 року, відкривши набуття для громадян більшості країн. Однак прийнятність не є безумовною: передбачені законом обмеження площі, обмеження місцезнаходження та короткий перелік заборонених національностей усе ще застосовуються, і кожне набуття перевіряється Управлінням земельного реєстру перед реєстрацією.
Передбачені законом обмеження набуття іноземцями
- Іноземна фізична особа може володіти максимум 30 гектарами нерухомості по всій Туреччині загалом.
- Іноземні громадяни не можуть колективно володіти більш ніж 10 відсотками загальної площі певного округу (ilce).
- Нерухомість усередині військових заборонених зон та зон безпеки не може набуватися іноземцями згідно із Законом про військові заборонені зони та зони безпеки № 2565; Управління земельного реєстру звіряє кожен об’єкт із записами зон перед переданням.
- Громадяни невеликої кількості держав залишаються позбавленими права прямого індивідуального набуття. Політика щодо громадянства періодично змінюється, тож національність покупця слід підтвердити за чинною практикою Земельного реєстру перед будь-яким завдатком.
Як працює процес передання документа про право власності?
Право власності переходить, коли покупець і продавець (або їхні представники) з’являються перед Управлінням земельного реєстру (Tapu Mudurlugu) і новий власник вноситься до реєстру. Згідно з Цивільним кодексом Туреччини № 4721 право власності на нерухоме майно набувається реєстрацією, тож запис у реєстрі, а не приватний договір, є моментом переходу юридичного титулу. Наведені нижче кроки виконуються по порядку, і дефект на будь-якій стадії може зупинити чи зробити недійсною реєстрацію.
- Переддоговірна перевірка (due diligence). Отримати чинний запис про право власності, перевірити обтяження, іпотеки, застави, анотації та будь-яке застереження (serh) і підтвердити повноваження продавця на продаж.
- Звіт про оцінку. Звіт про оцінку від ліцензованого оцінювача є обов’язковим для набуття іноземцями та фіксує задекларовану вартість, що використовується для податків і, де доречно, прийнятності для громадянства.
- Заява та перевірка зони безпеки. Заява про передання подається до Управління земельного реєстру, яке проводить перевірку щодо військових зон та зон безпеки.
- Сплата податків та зборів. Збір за передання документа про право власності та будь-які застосовні податки сплачуються до призначеної зустрічі в реєстрі.
- Реєстрація на зустрічі. Обидві сторони з’являються до Земельного реєстру, документ підписується, і покупець реєструється як власник.
Яка перевірка (due diligence) захищає іноземного покупця?
Due diligence поєднує повноваження продавця, статус документа про право власності, обтяження, зонування, історію будівництва, заселення, шлях оплати, податкову експозицію та формулювання договору в єдине купівельне досьє. Комерційно привабливий об’єкт усе ж може нести реєстраційний, дозвільний, заставний, поставковий чи виконавчий ризик, який виявляється лише в записах. Перевірка тестує, чи актив насправді можна передати, використати, профінансувати та захистити після закриття угоди.
- Пошук титулу та обтяжень: іпотеки, застави, судові анотації, застереження щодо сімейного житла та права третіх осіб, зареєстровані щодо ділянки.
- Повноваження продавця: особа, дієздатність, вимоги щодо подружньої згоди, а для корпоративних продавців — повноваження на підписання та будь-яка експозиція щодо неплатоспроможності.
- Зонування та дозволи: статус плану зонування, дозвіл на будівництво та дозвіл на заселення (iskan); купівля на стадії будівництва потребує перегляду будівельного сервітуту та умов передання.
- Структура договору: для продажу, укладеного до передання, договір-обіцянка продажу (satis vaadi) є дійсним лише за умови нотаріального посвідчення згідно з Турецьким кодексом зобов’язань № 6098 і найкраще захищає покупця, коли його анотовано на документі про право власності.
- Рух коштів: банківський слід та послідовність закриття угоди, щоб кошти рухалися проти задокументованого захисту, а не усних запевнень.
Скільки часу займає купівля нерухомості та скільки вона коштує?
Чисте передання житлової нерухомості в Туреччині зазвичай завершується протягом кількох тижнів за повного комплекту документів, тоді як справи на стадії будівництва, корпоративні чи пов’язані з громадянством займають довше через оцінку, будівництво та імміграційні кроки. Передбачені законом трансакційні витрати є передбачуваними; юридичні гонорари залежать від складності угоди.
- Строки: просте передання готової нерухомості зазвичай закривається за два — шість тижнів, щойно титул, оцінка та перевірка на руках; справи на стадії будівництва та пов’язані з громадянством тривають кілька місяців.
- Збір за передання документа про право власності: відсотковий збір, що обчислюється на задекларованій вартості, сплачується до реєстрації.
- Звіт про оцінку та переклад: фіксовані витрати третіх сторін, які покупцеві слід закласти в бюджет окремо.
- Юридичні гонорари: визначаються за обсягом перегляду та структурування; конфіденційний кошторис гонорару надається після перевірки досьє.
Покупцям слід підтвердити чинні ставки зборів та податкові позиції на момент купівлі, оскільки відсотки збору за передання та звільнення періодично переглядаються.
Які документи потрібні іноземному покупцеві?
- Паспорт і, де цього вимагає реєстр, турецький податковий номер.
- Чинний запис про право власності та звіт про обтяження щодо ділянки.
- Звіт про оцінку нерухомості від ліцензованого оцінювача.
- Документи про особу та повноваження продавця, включно з корпоративними повноваженнями на підписання для компаній-продавців.
- Дозволи на зонування, будівництво та заселення, а також будівельний сервітут для об’єктів на стадії будівництва.
- Договір купівлі-продажу чи договір-обіцянку продажу та слід оплати й банківських переказів.
- Коли покупець діє через представника — довіреність, оформлена перед нотаріусом, з апостилем чи консульською легалізацією та присяжним перекладом, коли її оформлено за кордоном.
Як купівля нерухомості сприяє отриманню турецького громадянства?
Купівля нерухомості може кваліфікувати іноземного інвестора для турецького громадянства, коли вартість нерухомості відповідає пороговому значенню програми та утримується протягом необхідного періоду. Чинний шлях через нерухомість вимагає мінімальної вартості купівлі USD 400,000, підтвердженої офіційним звітом про оцінку, з анотацією про заборону продажу (kisitlama serhi), зареєстрованою на документі про право власності, яка зобов’язує інвестора не продавати протягом трьох років. Досьє щодо нерухомості та імміграційне досьє слід будувати разом, оскільки слабке досьє щодо титулу може підірвати ширшу заяву на громадянство.
Інвесторам слід перевірити чинний інвестиційний поріг та умови з адвокатом перед купівлею, оскільки параметри програми змінювалися кілька разів і встановлюються нормативним актом, а не договором покупця. Щодо самого шляху подання заяви див. нашу роботу з громадянства за інвестиції та імміграції та посвідок на проживання.
Яке право регулює транскордонну купівлю?
Турецьке право регулює набуття, реєстрацію та фізичне місцезнаходження нерухомості, оскільки речові права на нерухоме майно, розташоване в Туреччині, визначаються турецьким правом. Закон про міжнародне приватне право та процес № 5718 встановлює, як турецькі суди трактують іноземні елементи угоди, включно з дійсністю довіреності, оформленої за кордоном, та визнанням іноземних документів. Проживання та довгостроковий статус, що настають після набуття, регулюються Законом про іноземців та міжнародний захист № 6458. Податкові та спадкові правила країни походження покупця все ж можуть впливати на інвестицію, через що транскордонні купівлі найкраще координувати між турецьким адвокатом та іноземними радниками клієнта.
Які основні ризики та винятки?
- Оплата до перевірки: кошти, переказані проти брокерської форми, до незалежного перегляду титулу та договору, є найпоширенішою уникненною втратою.
- Припущення, що продаваність доводить юридичну безпеку: приваблива пропозиція все ж може стосуватися ділянки із заставами, дефектами зонування чи відсутнім дозволом на заселення.
- Шаблонні папери: стандартні брокерські договори рідко безпечно розподіляють ризик транскордонного покупця для високовартісного набуття.
- Ризик передання на стадії будівництва: неплатоспроможність забудовника, затримка передання та незареєстровані будівельні сервітути можуть залишити покупця з платежами і без забезпеченого титулу.
- Обмежене місцезнаходження: ділянку всередині зони безпеки чи військової зони не може бути передано іноземцеві, незалежно від договору.
- Прорахунок щодо громадянства: купівля, що не досягає порогу чи вимоги щодо анотації, провалює шлях до громадянства навіть тоді, коли сам продаж є дійсним.
Чи потрібен мені юрист для купівлі нерухомості в Туреччині?
Юридичний радник формально не потрібен для реєстрації титулу, але іноземний покупець, який пропускає незалежний перегляд, несе повний ризик кожного дефекту в досьє. Юрист отримує записи про титул та обтяження, підтверджує повноваження продавця, переглядає зонування та дозволи, структурує договір та рух оплати і представляє покупця в Земельному реєстрі за довіреністю, що також усуває потребу в повторних поїздках. Вартість перегляду є незначною порівняно з вартістю, що під ризиком у транскордонному набутті.
Поширені запитання
Чи є передання документа про право власності єдиним юридичним кроком у купівлі нерухомості?
Ні. На той час, коли титул переходить у Земельному реєстрі, юридичну позицію покупця вже сформовано формою бронювання, рухом оплати, повноваженнями продавця та якістю документів. Передання реєструє позицію, яку створили попередні кроки, тож перегляд має починатися до будь-якого завдатку, а не на зустрічі в реєстрі.
Чи може іноземний покупець завершити купівлю дистанційно?
У багатьох випадках так. Довіреність, оформлена перед нотаріусом, з апостилем чи консульською легалізацією та присяжним перекладом, дозволяє турецькому юристові провести due diligence, подати заяву про передання та з’явитися до Земельного реєстру від імені покупця. Чіткий перелік документів та план дистанційної комунікації зменшують або усувають потребу в поїздках.
Чи потребує купівля, пов’язана з громадянством, додаткового перегляду?
Так. Купівля, прив’язана до громадянства, має пройти і досьє щодо нерухомості, і умови програми, включно з мінімальною вартістю USD 400,000, офіційним звітом про оцінку та трирічною анотацією про заборону продажу на документі про право власності. Дефект у досьє щодо титулу може послабити ширшу заяву на громадянство, тож обидва досьє будуються разом, а не послідовно.
Що відбувається, якщо нерухомість розташована у військовій зоні чи зоні безпеки?
Передання не може відбутися. Нерухомість усередині військових заборонених зон та зон безпеки закрита для набуття іноземцями згідно із Законом № 2565, і Управління земельного реєстру звіряє кожну ділянку із записами зон перед реєстрацією. Саме тому перевірка зони безпеки належить до переддоговірного due diligence, а не до закриття угоди.
Чи достатньо договору-обіцянки продажу, щоб забезпечити нерухомість?
Лише коли його зроблено правильно. Договір-обіцянка продажу (satis vaadi) є дійсним за турецьким правом, коли його оформлено перед нотаріусом, і він найкраще захищає покупця, коли його анотовано на документі про право власності, щоб він був обов’язковим щодо третіх осіб. Приватно підписана форма без нотаріального посвідчення не дає такого самого захисту у високовартісній купівлі.
Замовити конфіденційну оцінку справи
Перш ніж підписувати чи переказувати кошти, попросіть у Юридична фірма Serka передзакривний перегляд нерухомості, що тестує титул, повноваження продавця, обтяження, умови договору, структуру оплати та будь-які наслідки щодо громадянства чи спадщини, пов’язані з купівлею. Надішліть проєкт договору, запис про право власності, оцінку та дані продавця через нашу контактну сторінку, щоб відкрити конфіденційну оцінку.
Пов’язані напрями практики: створення компаній у Туреччині для покупців, що набувають через корпоративну структуру, прямі іноземні інвестиції для більших позицій з нерухомості та забудови та сімейні та спадкові справи, де купівля є частиною планування спадщини.
Юридичне застереження
Ця сторінка містить загальну інформацію про набуття нерухомості в Туреччині та не є юридичною консультацією. Вона не враховує фактів будь-якої конкретної угоди, а юридичні правила, порогові значення та ставки зборів змінюються з часом. Відносини адвоката та клієнта виникають лише за підписаним договором про надання послуг. Підтвердіть чинну позицію з кваліфікованим адвокатом, перш ніж діяти.