弁護士 Serkan Kara、イスタンブール弁護士会登録番号 53770
最終更新：2026年6月12日
外国人買主は、土地登記法 No. 2644（Tapu Kanunu）に基づきトルコの不動産を取得するものであり、その第35条が非市民による取得の枠組みを定めている。不動産の権原は、売買契約の締結または手付金の支払いによってではなく、土地登記所における登記によってのみ移転する。本ページは、外国人、投資家および家族が資金を拠出する前に何を確認しなければならないか、移転の手続がどのように機能するか、そして国境を越えた買主が最も頻繁に金銭または交渉力を失う箇所を説明する。当事務所は取引顧問として行動し、購入がより広範な市民権、税務または相続の計画の一部を構成する場合には、依頼者の外国の助言者とトルコ法上の手続を調整する。
外国人は合法的にトルコで不動産を購入できるか
できる。外国人個人は、土地登記法 No. 2644 第35条に基づき、トルコにおいて不動産および制限された物権を取得することができる。かつて取得可能な国籍を制限していた相互主義の条件は、2012年5月18日に施行された法律 No. 6302 により個人について撤廃され、大多数の国の国民に取得が開かれた。もっとも、取得資格は無条件ではない。法定の面積制限、所在地制限、および取得が禁じられた少数の国籍の一覧はなお適用され、各取得は登記に先立って土地登記総局による審査を受ける。
外国人による取得に関する法定の制限
- 外国人個人は、トルコ全土で合計最大30ヘクタールの不動産を保有することができる。
- 外国人は、集合的に、特定の郡（ilce）の総面積の10パーセントを超えて所有することはできない。
- 軍事禁止区域および安全保障区域内の不動産は、軍事禁止区域および安全保障区域に関する法律 No. 2565 に基づき外国人が取得することができない。土地登記総局は、移転に先立って各不動産を区域記録に照らして確認する。
- 少数の国の国民は、直接の個人による取得を依然として禁じられている。国籍に関する政策は周期的に変更されるため、いかなる手付金の前にも、買主の国籍を現行の土地登記実務に照らして確認すべきである。
権利証の移転手続はどのように機能するのか
権原は、買主と売主（またはその代理人）が土地登記総局（Tapu Mudurlugu）に出頭し、新所有者が登記簿に記入されたときに移転する。トルコ民法 No. 4721 に基づき、不動産の所有権は登記によって取得されるため、私的な契約ではなく登記簿への記入が法的権原の移転する瞬間である。以下の各手続は順に進行し、いずれかの段階における瑕疵は登記を停滞させ、または無効にしうる。
- 契約前のデューデリジェンス。 現在の権利証記録を取得し、負担、抵当権、先取特権、付記、およびあらゆる予告（serh）を確認し、売主の売却権限を確認する。
- 鑑定評価報告書。 外国人による取得には免許を有する鑑定評価報告書が必須であり、これが税務および、該当する場合には市民権取得資格に用いられる申告価額を確定する。
- 申請および安全保障区域の確認。 移転申請が土地登記総局に提出され、同局が軍事および安全保障区域の確認を行う。
- 税および手数料の支払い。 権利証移転手数料および適用されるあらゆる税は、登記の予約に先立って支払われる。
- 予約時の登記。 双方が土地登記所に出頭し、権利証に署名し、買主が所有者として登記される。
どのようなデューデリジェンスが外国人買主を保護するのか
デューデリジェンスは、売主の権限、権利証の状況、負担、用途地域、建築履歴、占有、支払経路、税務上のリスク、および契約言語を、単一の購入ファイルに結びつける。商業的に魅力的な不動産であっても、記録の中にのみ現れる登記、許可、先取特権、引渡しまたは執行のリスクをなお抱えていることがありうる。この検討は、資産が決済後に実際に移転、利用、融資および防御されうるか否かを検証する。
- 権原および負担の調査： 当該画地に対して記録された抵当権、先取特権、裁判所による付記、家族居住用予告、および第三者の権利。
- 売主の権限： 身元、能力、配偶者の同意の要件、ならびに法人売主については署名権限およびあらゆる倒産上のリスク。
- 用途地域および許可： 用途地域計画の状況、建築許可、および使用許可（iskan）。未完成物件の購入には、建設地役権および引渡条件の検討を要する。
- 契約構成： 移転前に締結される売買については、売買予約契約（satis vaadi）は、トルコ債務法 No. 6098 に基づき公証人の面前で作成された場合にのみ有効であり、権利証に付記されたときに買主を最もよく保護する。
- 支払いの流れ： 資金が口頭の保証ではなく文書化された保護と引換えに動くよう、銀行の取引記録および決済の順序。
不動産購入にはどれだけの期間がかかり、どれだけの費用がかかるのか
トルコにおける瑕疵のない住宅用不動産の移転は、書類一式が揃ってから通常数週間以内に完了するが、未完成物件、法人または市民権に結びついたファイルは、鑑定評価、建設および出入国の手続のため、より長くかかる。法定の取引費用は予測可能であり、弁護士報酬は取引の複雑性に依存する。
- 所要期間： 単純な完成済み不動産の移転は、権原、鑑定評価および確認が揃えば一般に2週間から6週間で完了する。未完成物件および市民権ファイルは数か月を要する。
- 権利証移転手数料： 申告価額に基づいて算定される率による手数料であり、登記に先立って支払われる。
- 鑑定評価報告書および翻訳： 買主が別途に予算化すべき固定の第三者費用。
- 弁護士報酬： 検討および構成の作業に範囲を定めるもの。ファイルの審査後に秘密厳守の報酬見積りを提示する。
移転手数料の率および免除は周期的に改定されるため、買主は購入時点で現行の手数料率および税務上の状況を確認すべきである。
外国人買主はどのような書類を必要とするのか
- パスポート、および登記が要求する場合にはトルコの納税者番号。
- 当該画地の現在の権利証記録および負担報告書。
- 免許を有する不動産鑑定評価報告書。
- 売主の身元および権限を示す書類（法人売主については法人の署名権限を含む）。
- 用途地域、建築および使用の許可、ならびに未完成物件については建設地役権。
- 売買契約または売買予約契約、ならびに支払いおよび銀行送金の取引記録。
- 買主が代理人を通じて行動する場合には、公証人の面前で作成された委任状（国外で作成されたときはアポスティーユまたは領事認証および宣誓翻訳を付したもの）。
不動産購入はどのようにトルコの市民権取得を支えるのか
不動産購入は、物件価額がプログラムの基準額に達し、所要の期間保有される場合に、外国人投資家にトルコの市民権取得の資格を与えうる。現行の不動産ルートは、最低購入価額 USD 400,000 を要し、これは公的な鑑定評価報告書によって裏付けられ、投資家が3年間売却しないことを約する非売却付記（kisitlama serhi）が権利証に登記される。脆弱な権原ファイルはより広範な市民権申請を損ないうるため、物件ファイルと出入国ファイルは一体として構築されるべきである。
プログラムの要件は何度も変更されており、買主の契約によってではなく規則によって定められているため、投資家は購入に先立って現行の投資基準額および条件を弁護士に確認すべきである。申請ルートそのものについては、投資による市民権取得および出入国および在留許可に関する当事務所の業務を参照されたい。
国境を越えた購入にはどの法が適用されるのか
トルコに所在する不動産に対する物権はトルコ法によって決定されるため、トルコ法が当該不動産の取得、登記および物理的所在を規律する。国際私法および国際民事訴訟に関する法律 No. 5718 は、国外で作成された委任状の有効性および外国文書の承認を含め、トルコの裁判所が取引の外国的要素をどのように取り扱うかを定める。取得に伴う在留およびより長期的な資格は、外国人および国際保護に関する法律 No. 6458 によって規律される。買主の本国の税務および相続のルールはなお投資に影響しうるものであり、これが、国境を越えた購入はトルコの弁護士と依頼者の外国の助言者との間で調整されるのが最善である理由である。
主要なリスクおよび例外は何か
- 検討前の支払い： 独立した権原および契約の検討に先立って、仲介業者の様式に対して送金された資金は、最も多い回避可能な損失である。
- 市場性が法的安全を証明すると思い込むこと： 魅力的な物件であっても、先取特権、用途地域上の瑕疵、または使用許可の欠落を伴う画地の上に存しうる。
- 汎用的な書類： 標準的な仲介業者の契約は、高額の取得について国境を越えた買主のリスクを安全に配分することはまれである。
- 未完成物件の引渡しリスク： 開発業者の倒産、引渡しの遅延、および未登記の建設地役権は、支払いだけを抱え執行可能な権原を有しない状態に買主を置きうる。
- 制限された所在地： 安全保障区域または軍事区域内の画地は、契約のいかんを問わず、外国人に移転することができない。
- 市民権の誤算： 基準額または付記の要件を満たさない購入は、売買そのものが有効であっても、市民権ルートを満たさない。
トルコで不動産を購入するのに弁護士は必要か
権原を登記するために法律顧問が正式に要求されるわけではないが、独立した検討を省く外国人買主は、ファイル内のあらゆる瑕疵についての全リスクを負う。弁護士は、権原および負担の記録を取得し、売主の権限を確認し、用途地域および許可を検討し、契約および支払いの流れを構成し、委任状に基づいて土地登記所で買主を代理する。これは反復的な渡航の必要をも除く。検討の費用は、国境を越えた取得において危険にさらされる価額に比して小さい。
よくある質問
権利証の移転は不動産購入における唯一の法的手続なのか
そうではない。権原が土地登記所で移転する時点までに、買主の法的地位は、予約様式、支払いの流れ、売主の権限、および書類の質によって既に形作られている。移転は、より早い段階の手続が作り出した地位を登記するものであるため、検討は登記の予約時ではなく、いかなる手付金よりも前に開始されなければならない。
外国人買主は遠隔で購入を完了することができるか
多くの場合、できる。アポスティーユまたは領事認証および宣誓翻訳を付した、公証人の面前で作成された委任状により、トルコの弁護士はデューデリジェンスを行い、移転申請を提出し、買主に代わって土地登記所に出頭することができる。明確な書類一覧および遠隔での連絡計画は、渡航の必要を軽減し、または除く。
市民権に結びついた購入には追加の検討が必要か
必要である。市民権に結びついた購入は、物件ファイルとプログラムの条件の双方を満たさなければならず、これには USD 400,000 の最低価額、公的な鑑定評価報告書、および権利証への3年間の非売却付記が含まれる。権原ファイルの瑕疵はより広範な市民権申請を弱めうるため、二つのファイルは順次にではなく一体として構築される。
不動産が軍事区域または安全保障区域内に所在する場合はどうなるか
移転は進行することができない。軍事禁止区域および安全保障区域内の不動産は、法律 No. 2565 に基づき外国人による取得が閉ざされており、土地登記総局は登記に先立って各画地を区域記録に照らして確認する。これが、安全保障区域の確認が決済時ではなく契約前のデューデリジェンスに属する理由である。
売買予約契約は不動産を確保するのに十分か
正しく行われた場合に限る。売買予約契約（satis vaadi）は、公証人の面前で作成されたときにトルコ法上有効であり、第三者に対抗するよう権利証に付記されたときに買主を最もよく保護する。公証を欠く私的な署名様式は、高額の購入において同等の保護を与えない。
秘密厳守の案件評価を依頼する
署名し、または資金を送金する前に、権原、売主の権限、負担、契約条件、支払構成、および購入に結びついたあらゆる市民権または相続上の含意を検証する、決済前の不動産検討を Serka法律事務所 にご依頼いただきたい。秘密厳守の評価を開始するため、契約書案、権利証記録、鑑定評価、および売主の詳細を当事務所のお問い合わせページからお送りいただきたい。
関連する業務分野：法人構造を通じて取得する買主のためのトルコにおける会社設立、より大規模な不動産および開発の地位のための外国直接投資、ならびに購入が資産計画の一部を構成する場合の家族および相続に関する事項。
免責事項
本ページは、トルコにおける不動産取得に関する一般的な情報であり、法的助言ではない。これは特定の取引の事実を考慮するものではなく、また法的なルール、基準額および手数料率は時とともに変化する。弁護士・依頼者関係は署名された委任契約によってのみ成立する。行動する前に、資格を有する弁護士に現行の状況を確認されたい。