Immobilienrecht und Erwerb von Eigentum in der Türkei: kaufen mit Due Diligence, nicht mit Annahmen

Von Rechtsanwalt Serkan Kara, Rechtsanwaltskammer Istanbul Nr. 53770
Letzte Aktualisierung: 12. Juni 2026

Ausländische Käufer erwerben Immobilien in der Türkei nach dem Grundbuchgesetz Nr. 2644 (Tapu Kanunu), dessen Artikel 35 den Rahmen für den Erwerb durch Nichtstaatsangehörige festlegt. Das Eigentum an unbeweglichem Vermögen geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über, nicht mit der Unterzeichnung eines Kaufvertrags oder der Zahlung einer Anzahlung. Diese Seite erläutert, was ausländische Staatsangehörige, Investoren und Familien prüfen müssen, bevor sie Mittel binden, wie der Übertragungsmechanismus funktioniert und wo grenzüberschreitende Käufer am häufigsten Geld oder Verhandlungsmacht verlieren. Wir handeln als Transaktionsanwälte und koordinieren die nach türkischem Recht erforderlichen Schritte mit den ausländischen Beratern eines Mandanten, wenn ein Kauf Teil eines umfassenderen Staatsbürgerschafts-, Steuer- oder Erbschaftsplans ist.

Kann ein Ausländer in der Türkei rechtmäßig Immobilien kaufen?

Ja. Ausländische Privatpersonen können nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 Immobilien und beschränkte dingliche Rechte in der Türkei erwerben. Die Gegenseitigkeitsbedingung, die einst die zulässigen Staatsangehörigkeiten beschränkte, wurde für Privatpersonen durch Gesetz Nr. 6302 abgeschafft, das am 18. Mai 2012 in Kraft trat und den Erwerb für Staatsangehörige der meisten Länder öffnete. Die Erwerbsberechtigung ist jedoch nicht bedingungslos: gesetzliche Flächenobergrenzen, Standortbeschränkungen und eine kurze Liste ausgeschlossener Staatsangehörigkeiten gelten weiterhin, und jeder Erwerb wird vor der Eintragung durch die Grundbuchdirektion geprüft.

Gesetzliche Grenzen des Erwerbs durch Ausländer

• Eine ausländische Privatperson darf insgesamt höchstens 30 Hektar Immobilien in der gesamten Türkei halten.
• Ausländische Staatsangehörige dürfen gemeinsam nicht mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche eines bestimmten Bezirks (ilce) besitzen.
• Immobilien innerhalb militärischer Sperrgebiete und Sicherheitszonen können von Ausländern nicht erworben werden, gemäß dem Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperrgebiete und Sicherheitszonen; die Grundbuchdirektion prüft jede Immobilie vor der Übertragung anhand der Zonenverzeichnisse.
• Staatsangehörige einer kleinen Zahl von Staaten bleiben vom direkten Einzelerwerb ausgeschlossen. Die Staatsbürgerschaftspolitik ändert sich von Zeit zu Zeit, weshalb die Staatsangehörigkeit des Käufers vor jeder Anzahlung anhand der aktuellen Praxis der Grundbuchdirektion bestätigt werden sollte.

Wie funktioniert das Verfahren der Grundbuchübertragung?

Das Eigentum geht über, wenn Käufer und Verkäufer (oder ihre Bevollmächtigten) vor der Grundbuchdirektion (Tapu Mudurlugu) erscheinen und der neue Eigentümer im Register eingetragen wird. Nach dem Türkischen Zivilgesetzbuch Nr. 4721 wird das Eigentum an unbeweglichem Vermögen durch Eintragung erworben, sodass die Registereintragung, nicht der private Vertrag, der Moment ist, in dem das rechtliche Eigentum übergeht. Die folgenden Schritte laufen in dieser Reihenfolge ab, und ein Mangel in einem beliebigen Stadium kann die Eintragung blockieren oder unwirksam machen.

1. Vorvertragliche Due Diligence. Den aktuellen Grundbucheintrag abrufen, Belastungen, Hypotheken, Pfandrechte, Anmerkungen und etwaige Vormerkungen (serh) prüfen und die Verfügungsbefugnis des Verkäufers bestätigen.
2. Wertgutachten. Ein lizenziertes Wertgutachten ist für den Erwerb durch Ausländer zwingend und legt den deklarierten Wert fest, der für Steuerzwecke und, soweit relevant, die Staatsbürgerschaftsberechtigung verwendet wird.
3. Antrag und Sicherheitszonen-Freigabe. Der Übertragungsantrag wird bei der Grundbuchdirektion eingereicht, die die Prüfung der Militär- und Sicherheitszonen durchführt.
4. Zahlung von Steuern und Gebühren. Die Grundbuchübertragungsgebühr und etwaige anfallende Steuern werden vor dem Termin im Grundbuchamt gezahlt.
5. Eintragung beim Termin. Beide Seiten erscheinen im Grundbuchamt, die Urkunde wird unterzeichnet, und der Käufer wird als Eigentümer eingetragen.

Welche Due Diligence schützt einen ausländischen Käufer?

Die Due Diligence verbindet die Verfügungsbefugnis des Verkäufers, den Grundbuchstatus, Belastungen, Bebauungsrecht, Baugeschichte, Nutzung, Zahlungsweg, Steuerexposition und Vertragssprache zu einer einzigen Kaufakte. Eine wirtschaftlich attraktive Immobilie kann dennoch Eintragungs-, Genehmigungs-, Pfand-, Übergabe- oder Vollstreckungsrisiken tragen, die nur in den Verzeichnissen erscheinen. Die Prüfung testet, ob der Vermögenswert nach dem Abschluss tatsächlich übertragen, genutzt, finanziert und verteidigt werden kann.

• Eigentums- und Belastungsrecherche: Hypotheken, Pfandrechte, gerichtliche Anmerkungen, Vormerkungen zugunsten der Familienwohnung und gegen das Grundstück eingetragene Rechte Dritter.
• Verfügungsbefugnis des Verkäufers: Identität, Geschäftsfähigkeit, Erfordernis der ehegüterrechtlichen Zustimmung und, bei gewerblichen Verkäufern, Zeichnungsbefugnis und etwaige Insolvenzexposition.
• Bebauungsrecht und Genehmigungen: Status des Bebauungsplans, Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung (iskan); bei Käufen vom Plan müssen die Baudienstbarkeit und die Übergabebedingungen geprüft werden.
• Vertragsstruktur: Bei einem vor der Übertragung geschlossenen Verkauf ist ein Verkaufsversprechensvertrag (satis vaadi) nur wirksam, wenn er nach dem Türkischen Obligationengesetzbuch Nr. 6098 vor einem Notar errichtet wird, und schützt den Käufer am besten, wenn er im Grundbuch angemerkt ist.
• Zahlungsablauf: die Banktransaktionsspur und die Reihenfolge des Abschlusses, sodass Mittel gegen dokumentierte Sicherungen und nicht gegen mündliche Zusicherungen fließen.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf und was kostet er?

Eine klare Wohnimmobilienübertragung in der Türkei wird in der Regel innerhalb weniger Wochen nach Vorliegen eines vollständigen Unterlagensatzes abgeschlossen, während Akten zu Käufen vom Plan, gewerblichen oder staatsbürgerschaftsgebundenen Käufen wegen der Schritte für Bewertung, Bau und Einwanderung länger dauern. Die gesetzlichen Transaktionskosten sind vorhersehbar; die Anwaltshonorare hängen von der Komplexität der Transaktion ab.

• Zeitrahmen: eine unkomplizierte Übertragung einer bezugsfertigen Immobilie wird üblicherweise in zwei bis sechs Wochen abgeschlossen, sobald Eigentum, Bewertung und Freigabe vorliegen; Akten zu Käufen vom Plan und zu Staatsbürgerschaftskäufen laufen über mehrere Monate.
• Grundbuchübertragungsgebühr: eine prozentual berechnete Gebühr auf den deklarierten Wert, zahlbar vor der Eintragung.
• Wertgutachten und Übersetzung: feste Drittkosten, die der Käufer gesondert einplanen sollte.
• Anwaltshonorare: bemessen an der Prüfungs- und Strukturierungsarbeit; ein vertraulicher Honorarvoranschlag wird nach Prüfung der Akte bereitgestellt.

Käufer sollten die aktuellen Gebührensätze und Steuerpositionen zum Zeitpunkt des Kaufs bestätigen, da Prozentsätze der Übertragungsgebühr und Befreiungen von Zeit zu Zeit überarbeitet werden.

Welche Unterlagen benötigt ein ausländischer Käufer?

• Reisepass und, soweit das Register es verlangt, eine türkische Steuernummer.
• Der aktuelle Grundbucheintrag und der Belastungsbericht für das Grundstück.
• Ein lizenziertes Immobilienwertgutachten.
• Identitäts- und Befugnisnachweise des Verkäufers, einschließlich der Zeichnungsbefugnis bei gewerblichen Verkäufern.
• Bebauungs-, Bau- und Nutzungsgenehmigungen sowie die Baudienstbarkeit für Einheiten vom Plan.
• Der Kauf- oder Verkaufsversprechensvertrag und die Zahlungs- und Banküberweisungsspur.
• Sofern ein Käufer durch einen Bevollmächtigten handelt, eine vor einem Notar erteilte Vollmacht mit Apostille oder konsularischer Beglaubigung und einer beeidigten Übersetzung, wenn sie im Ausland errichtet wurde.

Wie unterstützt ein Immobilienkauf die türkische Staatsbürgerschaft?

Ein Immobilienkauf kann einen ausländischen Investor für die türkische Staatsbürgerschaft qualifizieren, wenn der Immobilienwert die Programmschwelle erreicht und für den erforderlichen Zeitraum gehalten wird. Der aktuelle Immobilienweg erfordert einen Mindestkaufwert von USD 400.000, gestützt durch ein amtliches Wertgutachten, mit einer Veräußerungsverbots-Anmerkung (kisitlama serhi), die im Grundbuch eingetragen wird und den Investor verpflichtet, drei Jahre lang nicht zu verkaufen. Die Immobilienakte und die Einwanderungsakte sollten gemeinsam aufgebaut werden, da eine schwache Eigentumsakte den umfassenderen Staatsbürgerschaftsantrag untergraben kann.

Investoren sollten die aktuelle Investitionsschwelle und die Bedingungen vor dem Kauf mit einem Anwalt überprüfen, da sich die Programmparameter mehrfach geändert haben und durch Verordnung und nicht durch den Vertrag des Käufers festgelegt werden. Zum Antragsweg selbst siehe unsere Arbeit zu Staatsbürgerschaft durch Investition und Einwanderung und Aufenthaltstiteln.

Welches Recht regelt einen grenzüberschreitenden Kauf?

Türkisches Recht regelt den Erwerb, die Eintragung und den physischen Standort der Immobilie, da dingliche Rechte an in der Türkei belegenem unbeweglichem Vermögen nach türkischem Recht bestimmt werden. Das Gesetz Nr. 5718 über das Internationale Privatrecht und das internationale Zivilverfahrensrecht legt fest, wie türkische Gerichte die ausländischen Elemente einer Transaktion behandeln, einschließlich der Wirksamkeit einer im Ausland errichteten Vollmacht und der Anerkennung ausländischer Urkunden. Der Aufenthalt und der längerfristige Status, die einem Erwerb folgen, richten sich nach dem Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz. Die Steuer- und Erbschaftsregeln des Heimatlandes eines Käufers können sich dennoch auf die Investition auswirken, weshalb grenzüberschreitende Käufe am besten zwischen türkischen Anwälten und den ausländischen Beratern des Mandanten koordiniert werden.

Was sind die Hauptrisiken und Ausnahmen?

• Zahlung vor der Prüfung: gegen ein Maklerformular und vor unabhängiger Eigentums- und Vertragsprüfung überwiesene Mittel sind der häufigste vermeidbare Verlust.
• Marktfähigkeit als Nachweis rechtlicher Sicherheit anzunehmen: ein attraktives Angebot kann dennoch auf einem Grundstück mit Pfandrechten, Bebauungsmängeln oder fehlender Nutzungsgenehmigung liegen.
• Generische Unterlagen: Standard-Maklerverträge verteilen das grenzüberschreitende Käuferrisiko bei einem hochwertigen Erwerb selten sicher.
• Übergaberisiko beim Kauf vom Plan: Insolvenz des Bauträgers, verspätete Übergabe und nicht eingetragene Baudienstbarkeiten können einen Käufer mit Zahlungen und ohne durchsetzbares Eigentum zurücklassen.
• Beschränkter Standort: ein Grundstück innerhalb einer Sicherheits- oder Militärzone kann unabhängig vom Vertrag nicht an einen Ausländer übertragen werden.
• Fehlkalkulation bei der Staatsbürgerschaft: ein Kauf, der die Schwelle oder das Anmerkungserfordernis verfehlt, scheitert am Staatsbürgerschaftsweg, selbst wenn der Verkauf selbst wirksam ist.

Brauche ich einen Anwalt, um in der Türkei Immobilien zu kaufen?

Rechtsbeistand ist für die Eintragung eines Eigentums nicht förmlich erforderlich, doch ein ausländischer Käufer, der die unabhängige Prüfung auslässt, trägt das volle Risiko jedes Mangels in der Akte. Ein Anwalt ruft die Eigentums- und Belastungsverzeichnisse ab, bestätigt die Verfügungsbefugnis des Verkäufers, prüft Bebauungsrecht und Genehmigungen, strukturiert den Vertrag und den Zahlungsablauf und vertritt den Käufer im Grundbuchamt aufgrund einer Vollmacht, was zugleich wiederholte Reisen entbehrlich macht. Die Kosten der Prüfung sind gering im Verhältnis zum Wert, der bei einem grenzüberschreitenden Erwerb auf dem Spiel steht.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Grundbuchübertragung der einzige rechtliche Schritt bei einem Immobilienkauf?

Nein. Wenn das Eigentum im Grundbuch übertragen wird, ist die rechtliche Position des Käufers bereits durch das Reservierungsformular, den Zahlungsablauf, die Verfügungsbefugnis des Verkäufers und die Qualität der Unterlagen geprägt. Die Übertragung trägt eine Position ein, die die früheren Schritte geschaffen haben, sodass die Prüfung vor jeder Anzahlung beginnen muss, nicht erst beim Termin im Grundbuchamt.

Kann ein ausländischer Käufer den Kauf aus der Ferne abschließen?

In vielen Fällen ja. Eine vor einem Notar erteilte Vollmacht mit Apostille oder konsularischer Beglaubigung und einer beeidigten Übersetzung ermöglicht es einem türkischen Anwalt, die Due Diligence durchzuführen, den Übertragungsantrag einzureichen und im Namen des Käufers im Grundbuchamt zu erscheinen. Eine klare Unterlagenliste und ein Plan für die Fernkommunikation verringern oder beseitigen die Notwendigkeit zu reisen.

Erfordert ein staatsbürgerschaftsgebundener Kauf eine zusätzliche Prüfung?

Ja. Ein an die Staatsbürgerschaft gebundener Kauf muss sowohl die Immobilienakte als auch die Programmbedingungen erfüllen, einschließlich des Mindestwerts von USD 400.000, des amtlichen Wertgutachtens und der dreijährigen Veräußerungsverbots-Anmerkung im Grundbuch. Ein Mangel in der Eigentumsakte kann den umfassenderen Staatsbürgerschaftsantrag schwächen, sodass die beiden Akten gemeinsam und nicht nacheinander aufgebaut werden.

Was geschieht, wenn die Immobilie in einer Militär- oder Sicherheitszone liegt?

Die Übertragung kann nicht erfolgen. Immobilien innerhalb militärischer Sperrgebiete und Sicherheitszonen sind nach Gesetz Nr. 2565 dem Erwerb durch Ausländer verschlossen, und die Grundbuchdirektion prüft jedes Grundstück vor der Eintragung anhand der Zonenverzeichnisse. Deshalb gehört die Sicherheitszonen-Prüfung in die vorvertragliche Due Diligence und nicht in den Abschluss.

Genügt ein Verkaufsversprechensvertrag, um eine Immobilie zu sichern?

Nur wenn er korrekt errichtet ist. Ein Verkaufsversprechensvertrag (satis vaadi) ist nach türkischem Recht wirksam, wenn er vor einem Notar errichtet wird, und er schützt den Käufer am stärksten, wenn er im Grundbuch angemerkt ist, sodass er gegenüber Dritten bindet. Ein privat unterzeichnetes Formular ohne notarielle Beurkundung bietet bei einem hochwertigen Kauf nicht denselben Schutz.

Fordern Sie eine vertrauliche Fallbewertung an

Bevor Sie unterzeichnen oder Mittel überweisen, ersuchen Sie die Anwaltskanzlei Serka um eine vorvertragliche Immobilienprüfung, die Eigentum, Verfügungsbefugnis des Verkäufers, Belastungen, Vertragsbedingungen, Zahlungsstruktur und etwaige mit dem Kauf verbundene staatsbürgerschafts- oder erbrechtliche Auswirkungen testet. Senden Sie den Vertragsentwurf, den Grundbucheintrag, das Wertgutachten und die Verkäuferangaben über unsere Kontaktseite, um eine vertrauliche Bewertung zu eröffnen.

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Rechtlicher Hinweis

Diese Seite enthält allgemeine Informationen über den Immobilienerwerb in der Türkei und ist keine Rechtsberatung. Sie berücksichtigt nicht den Sachverhalt einer bestimmten Transaktion, und Rechtsregeln, Schwellenwerte und Gebührensätze ändern sich im Laufe der Zeit. Ein Mandatsverhältnis entsteht erst durch eine unterzeichnete Mandatsvereinbarung. Bestätigen Sie die aktuelle Lage mit qualifiziertem Rechtsbeistand, bevor Sie handeln.