Einen Mieter in der Türkei kündigen kann der Vermieter einer Wohnung oder eines überdachten Geschäftsraums nur aus den Gründen, die das Türkische Obligationengesetz Nr. 6098 (Türk Borçlar Kanunu) aufzählt, und fast immer nur durch Klage: Das Ende der vereinbarten Mietzeit ist kein Grund, und ohne Grund kündigen kann er erst nach einer Verlängerungszeit von zehn Jahren (Artikel 347 Absatz 1). Die Gründe sind Eigenbedarf oder Umbau (Artikel 350), der Eigenbedarf eines neuen Eigentümers (Artikel 351) und drei Gründe aus der Person des Mieters (Artikel 352); jeder hat eine Klagefrist von einem Monat, und eine Vertragsklausel, die dem Vermieter mehr erlaubt, gilt nicht (Artikel 354).
Entscheidend ist deshalb der Kalender: Jede Monatsfrist beginnt an einem festen Tag, und nach ihr trägt derselbe Grund die Klage nicht mehr. Schreiben Sie uns, wann der Mietvertrag begann und welcher Grund vorliegt, auf WhatsApp unter +90 530 127 59 35 oder an info@serkalaw.com, solange die Frist noch läuft.
Aus welchen Gründen darf der Vermieter kündigen?
Eigenbedarf und Umbau
Der Vermieter kann den Vertrag beenden, wenn er die Wohnung für sich, seinen Ehegatten, seine Abkömmlinge, seine Vorfahren oder andere Personen, denen er gesetzlich Unterhalt schuldet, als Wohnung oder Arbeitsstätte nutzen muss, oder wenn ein Neubau oder eine grundlegende Instandsetzung, Erweiterung oder Änderung nötig ist, während der die Nutzung unmöglich ist. Er klagt binnen eines Monats nach dem Ende der Vertragszeit, bei unbefristeten Verträgen nach dem Kündigungstermin (Artikel 350).
Eigenbedarf eines neuen Eigentümers
Wer die Wohnung später erwirbt und sie für denselben Kreis braucht, teilt das dem Mieter binnen eines Monats nach dem Erwerb schriftlich mit und klagt sechs Monate später; wahlweise klagt er binnen eines Monats nach dem Ende der Vertragszeit (Artikel 351). Der Kauf allein beendet den Vertrag nicht: Der neue Eigentümer tritt in ihn ein (Artikel 310).
Gründe aus der Person des Mieters
Hat sich der Mieter nach der Übergabe schriftlich verpflichtet, die Wohnung zu einem bestimmten Tag zu räumen, und tut er es nicht, beendet der Vermieter den Vertrag binnen eines Monats ab diesem Tag durch Antrag beim Vollstreckungsamt oder durch Klage. Hat der Mieter innerhalb eines Mietjahres zwei berechtigte schriftliche Mahnungen wegen Nichtzahlung verursacht, klagt der Vermieter binnen eines Monats nach dem Ende dieses Mietjahres. Hat der Mieter oder sein mit ihm lebender Ehegatte in derselben Gemeinde eine bewohnbare Wohnung, von der der Vermieter bei Vertragsschluss nichts wusste, klagt der Vermieter binnen eines Monats nach dem Vertragsende (Artikel 352).
Kündigt der Vermieter innerhalb der Klagefrist schriftlich an, dass er klagen wird, verlängert sich die Frist um ein Mietjahr (Artikel 353). Neben diesen Gründen stehen die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach einer Frist von mindestens 30 Tagen (Artikel 315) und wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht nach einer Abmahnung mit mindestens 30 Tagen (Artikel 316).
Wie läuft die Räumung wegen nicht gezahlter Miete ab?
Der Vermieter hat zwei Wege. Er kann dem Mieter schriftlich eine Frist von mindestens 30 Tagen setzen und für den Fall der Nichtzahlung die Kündigung ankündigen (Artikel 315) und dann auf Räumung klagen. Oder er leitet beim Vollstreckungsamt eine Mietforderung ein, deren Zahlungsbefehl die Warnung enthält, dass nach Ablauf der Frist die Räumung beim Vollstreckungsgericht beantragt werden kann (Artikel 269 Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004, İcra ve İflas Kanunu). Der Mieter kann binnen sieben Tagen widersprechen; bestreitet er den Mietvertrag oder seine Unterschrift nicht ausdrücklich, gilt der Vertrag als anerkannt. Widerspricht er nicht und zahlt er nicht in der Frist, ordnet das Vollstreckungsgericht auf Antrag des Vermieters binnen sechs Monaten nach Ablauf der Frist die Räumung an (Artikel 269/a). Die Räumungsentscheidung wird vollstreckt, ohne dass ihre Rechtskraft abgewartet wird, frühestens zehn Tage nach ihrer Bekanntgabe an den Mieter (Artikel 269/c).
Braucht der Vermieter vor der Klage eine Mediation?
Ja. Für Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis ist der Versuch bei einem Mediator Prozessvoraussetzung (Artikel 18/B Absatz 1 Buchstabe a Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Zivilstreitigkeiten); ausgenommen ist nur die Räumung im Vollstreckungsverfahren ohne Urteil nach dem Gesetz Nr. 2004. Zuständig für die Klage ist das Friedensgericht (sulh hukuk mahkemesi), unabhängig vom Streitwert (Artikel 4 Absatz 1 Buchstabe a Zivilprozessgesetz Nr. 6100). Endet die Mediation mit einer Einigung über die Wohnung, braucht die Vereinbarung für ihre Vollstreckbarkeit einen Vermerk des Friedensgerichts am Ort der Wohnung (Artikel 18/B Absatz 3 Gesetz Nr. 6325).
Welche Rechte hat der Mieter gegen die Kündigung?
Die Vorschriften über die Beendigung durch Klage können nicht zulasten des Mieters geändert werden (Artikel 354), und eine Kündigung ist nur schriftlich wirksam (Artikel 348). Ist die Wohnung die Familienwohnung und ist der Ehegatte des Mieters dem Vertrag durch Mitteilung an den Vermieter beigetreten, muss der Vermieter die Kündigung und die Zahlungsfrist dem Mieter und dem Ehegatten getrennt zustellen (Artikel 349 Absatz 3). Wer wegen Eigenbedarfs räumen lässt, darf die Wohnung drei Jahre lang ohne berechtigten Grund an niemand anderen als den früheren Mieter vermieten; nach einem Umbau hat der frühere Mieter ein Vorrecht auf den neuen Vertrag. Verstößt der Vermieter dagegen, schuldet er dem früheren Mieter mindestens eine Jahresmiete als Entschädigung (Artikel 355).
Wie kündigt ein ausländischer Eigentümer aus dem Ausland?
Das Gesetz stellt an ihn keine anderen Voraussetzungen als an einen türkischen Vermieter. Weil jede Frist einen Monat oder 30 Tage beträgt und an Zustellungen in der Türkei hängt, führt ein Anwalt mit Vollmacht die Mahnungen, die Mediation und das Verfahren; der Eigentümer muss dafür nicht anreisen. Für den Eigenbedarf ist wichtig, dass der Bedarf tatsächlich besteht, denn die Sperre von drei Jahren und die Entschädigung des Artikels 355 treffen auch ihn.
Prüfung Ihrer Kündigung
Die Kanzlei bestimmt den tragenden Grund, den letzten Tag der Monatsfrist und den kürzesten Weg, Klage oder Vollstreckungsamt. Kontakt zu Serka Law Firm.
Siehe auch: Rechte von Mietern und Vermietern in der Türkei und Immobilienanwalt in der Türkei.
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