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Rechte von Mietern und Vermietern in der Türkei: Rechtsleitfaden

Rechte von Mietern und Vermietern in der Türkei: Rechtsleitfaden

Von Rechtsanwalt Serkan Kara, Istanbuler Anwaltskammer Nr. 53770. Zuletzt aktualisiert: 14. Juni 2026.

Die Rechte von Mietern und Vermietern in der Türkei richten sich in erster Linie nach dem türkischen Obligationengesetz Nr. 6098, dessen Mietrechtskapitel (Artikel 299 bis 378) die Pflichten beider Parteien, die begrenzten Gründe, aus denen ein Vermieter ein Wohnraum- oder überdachtes Geschäftsraummietverhältnis beenden darf, sowie die Schutzvorschriften regelt, die verhindern, dass ein Mieter ohne rechtlichen Grund aus der Wohnung entfernt wird. Das Gesetz ist stark mieterschützend ausgestaltet: Ein Vermieter kann die Verlängerung eines Mietvertrags nicht einfach ablehnen, die jährliche Mieterhöhung ist gesetzlich begrenzt, und ein Mieter darf nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen und in den meisten Fällen nur durch eine gerichtliche Entscheidung gekündigt werden. Für ausländische Eigentümer, im Ausland ansässige Mieter und grenzüberschreitend agierende Familien gelten diese zwingenden Vorschriften unabhängig von der Staatsangehörigkeit und gehen entgegenstehenden Klauseln vor, die aus dem Recht eines anderen Landes übernommen wurden.

Welches Recht regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter in der Türkei?

Das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter richtet sich nach dem türkischen Obligationengesetz Nr. 6098, insbesondere nach den mietrechtlichen Bestimmungen der Artikel 299 bis 378 und den besonderen Regelungen für Wohnraum- und überdachte Geschäftsraummietverhältnisse. Diese Regeln gelten unabhängig von der Staatsangehörigkeit beider Parteien, sodass ein ausländischer Eigentümer, der an einen ausländischen Mieter vermietet, demselben Rahmen unterliegt wie bei einem inländischen Mietverhältnis. Die Vollstreckung einer gerichtlich angeordneten Räumung erfolgt nach dem Vollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004, und streitige Verfahren folgen der Zivilprozessordnung Nr. 6100.

Da das Obligationengesetz Wohnraum- und überdachte Geschäftsraummietverhältnisse als geschützte Kategorie behandelt, sind mehrere seiner Bestimmungen zwingend und können nicht durch Vertrag abbedungen werden. Eine Klausel, die dem Mieter einen gesetzlichen Schutz entzieht, ist grundsätzlich unwirksam, selbst wenn beide Parteien sie unterschrieben haben. Dies ist das häufigste Missverständnis unter ausländischen Vermietern, die Mietverträge nach den Annahmen ihres Heimatlandes aufsetzen. Zum weiteren Rahmen von Erwerb und Eigentum siehe unseren Überblick über das türkische Immobilienrecht.

Was sind die wichtigsten Pflichten des Vermieters?

Die Kernpflicht des Vermieters nach dem Obligationengesetz Nr. 6098 besteht darin, die Immobilie zum vereinbarten Gebrauch tauglich zu übergeben und sie für die Dauer des Mietverhältnisses in diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehört, die Räume mit allen vereinbarten Einbauten zu übergeben, erhebliche Reparaturen durchzuführen, die nicht durch den Mieter verursacht wurden, und den rechtmäßigen Gebrauch sowie den ungestörten Besitz der Immobilie durch den Mieter nicht zu beeinträchtigen.

Was sind die wichtigsten Pflichten des Mieters?

Die Hauptpflicht des Mieters nach dem Obligationengesetz Nr. 6098 besteht darin, die vereinbarte Miete pünktlich zu zahlen – eine Pflicht, die das Gesetz in Artikel 313 festlegt – und die Immobilie mit der Sorgfalt einer umsichtigen Person entsprechend dem vereinbarten Zweck zu nutzen. Ein Mieter, der verspätet zahlt, die Immobilie über die übliche Abnutzung hinaus beschädigt oder eine Wohnung für einen nicht gestatteten gewerblichen Zweck nutzt, verletzt den Mietvertrag und setzt das Mietverhältnis einer Kündigung aus gesetzlichen Gründen aus.

Wie werden Mieterhöhungen geregelt?

Mieterhöhungen zwischen einem bestehenden Vermieter und Mieter sind nicht frei verhandelbar; das Obligationengesetz Nr. 6098 knüpft die zulässige jährliche Erhöhung an eine gesetzliche Obergrenze, anstatt es dem Vermieter zu erlauben, einen beliebigen Betrag festzulegen. Bei einem sich verlängernden Mietvertrag ist die Erhöhung durch Bezugnahme auf den Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindexes (TÜFE) begrenzt, und der Gesetzgeber hat zeitweise vorübergehende feste Obergrenzen für Wohnraummieterhöhungen vorgeschrieben. Da die genaue Obergrenze von der jeweils geltenden Regelung für den maßgeblichen Zeitraum abhängt, sollte die aktuelle Obergrenze stets überprüft werden, bevor eine Mitteilung erteilt oder angefochten wird.

Grundsätze, die sich mit der jeweiligen Eckzahl nicht ändern:

Ausländische Vermieter gehen häufig davon aus, dass sie die Miete jedes Jahr auf Marktniveau anheben können. In einem fortbestehenden Mietverhältnis ist diese Annahme unzutreffend, und ein darauf gestütztes Handeln kann selbst zum Grund für einen Anspruch des Mieters werden.

Aus welchen Gründen kann ein Vermieter den Mietvertrag beenden?

Ein Vermieter kann ein Wohnraum- oder überdachtes Geschäftsraummietverhältnis nicht nach Belieben beenden; eine Kündigung ist nur aus den im Obligationengesetz Nr. 6098 aufgeführten begrenzten Gründen zulässig. Ein befristeter Mietvertrag läuft nicht einfach zugunsten des Vermieters aus. Sofern kein gesetzlicher Grund vorliegt, verlängert sich das Mietverhältnis, und der Mieter behält das Recht zu bleiben. Einer der anerkannten Gründe ist der echte Eigenbedarf des Vermieters zur Nutzung der Immobilie für sich selbst oder nahe Angehörige, geregelt in Artikel 350.

Die anerkannten Gründe fallen in zwei große Kategorien:

Jeder Grund hat eigene Anforderungen an die Mitteilung, eigene Fristen und eine eigene Beweislast. Ein neuer Eigentümer, der eine vermietete Immobilie kauft, kann einen bedarfsbezogenen Grund geltend machen, jedoch nur unter Einhaltung des gesetzlichen Verfahrens und der gesetzlichen Fristen. Der Missbrauch eines bedarfsbezogenen Grundes – beispielsweise die Weitervermietung zu einer höheren Miete kurz nach der Kündigung eines Mieters unter Berufung auf Eigenbedarf – kann eine gesetzliche Haftung gegenüber dem früheren Mieter auslösen. Käufer sollten dies vor dem Erwerb abwägen, wie in unserem Hinweis zu Warnsignalen beim Grundbucheintrag für ausländische Käufer erläutert.

Welche Mitteilung muss ein Vermieter bei Zahlungsverzug geben?

Zahlt ein Mieter die Miete nicht, verlangt das Obligationengesetz Nr. 6098 vom Vermieter, eine rechtmäßige schriftliche Mahnung zuzustellen und eine gesetzliche Frist zur Behebung einzuräumen, bevor das Mietverhältnis aus diesem Grund beendet werden kann. Bei Zahlungsverzug muss der Vermieter eine schriftliche Mitteilung erteilen und kann nach zwei begründeten Mahnungen innerhalb desselben Mietjahres dazu übergehen, das Mietverhältnis innerhalb der anerkannten Frist zu beenden, anstatt sofort beim ersten ausgebliebenen Zahlungseingang zu handeln.

Wie läuft eine Räumung tatsächlich ab, und worin unterscheidet sie sich von der Räumungsklage?

Eine Räumung erfordert fast immer ein rechtliches Verfahren statt Selbsthilfe; ein Vermieter darf nicht die Schlösser austauschen, die Versorgung kappen oder das Eigentum des Mieters entfernen. Verlässt ein Mieter die Immobilie trotz eines gültigen Grundes nicht freiwillig, muss der Vermieter eine Entscheidung über das Friedensgericht in Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) oder in geeigneten Fällen über ein Vollstreckungsverfahren erwirken und sie anschließend nach dem Vollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004 vollstrecken. Dieser Artikel erläutert die materiellen Rechte beider Seiten; die verfahrenstechnischen Einzelheiten der Klageerhebung sind in unserem gesonderten Leitfaden dazu, wie man einen Mieter in der Türkei räumt, dargestellt.

Der praktische Ablauf umfasst in der Regel eine rechtmäßige, auf den konkreten Grund abgestimmte Mitteilung oder Mahnung, eine vom Vermieter einzuhaltende Klagefrist sowie eine gerichtliche oder vollstreckungsrechtliche Entscheidung vor jeder physischen Entfernung. Das Überspringen der Mahnstufe oder das Stützen auf den falschen Grund ist der häufigste Grund dafür, dass das Räumungsbemühen eines Vermieters scheitert oder sich verzögert.

Welchen Schutz hat ein Mieter gegen eine ungerechtfertigte Räumung?

Ein Mieter ist gegen eine Räumung außerhalb der gesetzlichen Gründe, gegen eine Entfernung im Wege der Selbsthilfe und gegen die vorgeschobene Nutzung bedarfsbezogener Gründe geschützt. Handelt ein Vermieter ohne rechtmäßige Grundlage oder hält er das erforderliche Verfahren nicht ein, kann der Mieter sich vor dem Friedensgericht in Zivilsachen gegen die Maßnahme verteidigen und, wenn der Vermieter einen bedarfsbezogenen Grund missbraucht hat, Schadensersatz verlangen.

Wie werden Kautionen behandelt?

Eine Kaution in einem türkischen Wohnraummietvertrag wird als Sicherheit für den Vermieter gehalten und bleibt Eigentum des Mieters; sie ist am Ende des Mietverhältnisses nach etwaigen rechtmäßigen Abzügen für ausstehende Miete oder Schäden über die normale Abnutzung hinaus zurückzugeben. Das Obligationengesetz Nr. 6098 begrenzt die Kaution in Artikel 342 auf höchstens drei Monatsmieten und verlangt, dass eine Bar- oder Wertpapierkaution auf einem Bankkonto gehalten wird, das ohne Zustimmung des Mieters oder eine gerichtliche Entscheidung nicht an den Vermieter freigegeben wird. Da das zulässige Vielfache und die Verwahrungsregeln gesetzlich festgelegt sind, sollte die geltende Grenze vor dem Aufsetzen der Kautionsklausel dennoch bestätigt werden.

Am Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nicht unbegrenzt einbehalten oder auf Kosten anrechnen, die vertraglich oder gesetzlich nicht in die Verantwortung des Mieters fallen. Streitigkeiten über die Rückgabe der Kaution sind eine häufige Quelle von Rechtsstreitigkeiten mit geringem Streitwert, und eine klare Übergabedokumentation, einschließlich eines datierten Inventars und Zustandsprotokolls, ist der wirksamste Schutz für beide Seiten.

Welche Dokumente und Aufzeichnungen sollte jede Seite aufbewahren?

Der nützlichste Schutz in einem türkischen Mietrechtsstreit ist eine klare Belegkette; sowohl Vermieter als auch Mieter sollten datierte Aufzeichnungen über den Mietvertrag, Zahlungen, Mitteilungen und den Zustand der Immobilie aufbewahren. Gerichte entscheiden Streitigkeiten über Miete, Räumung und Kaution anhand belegter Tatsachen, sodass die Seite, die nachweisen kann, was wann geschehen ist, einen erheblichen Vorteil hat.

Wie wirkt sich dies auf ausländische Eigentümer und im Ausland ansässige Mieter aus?

Ausländische Eigentümer und im Ausland ansässige Mieter sind an denselben Rahmen des Obligationengesetzes Nr. 6098 gebunden wie inländische Parteien, sodass die hier beschriebenen Schutzvorschriften und Pflichten unabhängig von der Staatsangehörigkeit gleichermaßen gelten. Das praktische Risiko für ausländische Vermieter besteht darin, anzunehmen, dass ihre heimatlichen Regeln – etwa freie jährliche Mieterhöhungen oder eine vertragliche Kündigung zum Mietvertragsende – anerkannt werden; das türkische Recht setzt sich über solche Klauseln in der Regel zugunsten des Mieters hinweg.

Grenzüberschreitende Fragen fügen weitere Ebenen hinzu. Ein ausländischer Eigentümer, der eine Immobilie aus der Ferne verwaltet, sollte sicherstellen, dass Mitteilungen nach türkischem Verfahren ordnungsgemäß zugestellt werden, idealerweise über einen örtlichen Vertreter oder Anwalt, da eine fehlerhafte Mitteilung das gesamte Verfahren von vorn beginnen lassen kann. Hat ein Mietvertrag einen internationalen Bezug, können sich Fragen des anwendbaren Rechts und der Zuständigkeit nach dem Gesetz über das internationale Privat- und Verfahrensrecht Nr. 5718 stellen, wobei die schützenden mietrechtlichen Bestimmungen des türkischen Rechts in der Regel für in der Türkei belegene Immobilien maßgeblich sind. Im Ausland ansässige Mieter sollten ihrerseits bestätigen, dass die als Vermieter unterzeichnende Person der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist; unsere Due-Diligence-Checkliste für Immobilien für ausländische Käufer erläutert, wie das Eigentum vor der Unterzeichnung überprüft wird.

Wo werden Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter entschieden?

Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter werden in Mietangelegenheiten in der Regel vor den Friedensgerichten in Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) verhandelt, wobei Räumungs-, Mietfestsetzungs- und Kautionsklagen der Zivilprozessordnung Nr. 6100 folgen. Viele Streitigkeiten müssen zunächst ein obligatorisches Mediationsverfahren durchlaufen, bevor ein Gericht den Fall verhandelt, und eine gerichtlich angeordnete Räumung wird über das örtliche Vollstreckungsamt nach dem Vollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004 vollstreckt.

Das zuständige Gericht, die anwendbaren Klagefristen und die Frage, ob die Mediation eine Voraussetzung ist, hängen allesamt von der Art des Anspruchs ab. Das Handeln innerhalb der gesetzlichen Fristen ist entscheidend: Ein Vermieter, der die Klagefrist für eine bedarfsbezogene Räumung versäumt, oder ein Mieter, der auf eine rechtmäßige Zahlungsmahnung nicht reagiert, kann Rechte verlieren, die das Gesetz andernfalls geschützt hätte.

Befristete und unbefristete Mietverträge im Vergleich

Merkmal Befristeter Mietvertrag Unbefristeter Mietvertrag
Laufzeit Festgelegte Laufzeit, oft ein bis drei Jahre Offen, ohne festes Enddatum
Ende der Laufzeit Verlängert sich automatisch; endet ohne gesetzlichen Grund nicht zugunsten des Vermieters Besteht fort, bis er rechtmäßig gekündigt wird
Kündigung durch den Mieter Mit der gesetzlichen Frist vor Ablauf der Laufzeit Mit der gesetzlichen Frist vor dem nächsten Mietzeitabschnitt
Mieterhöhung Durch die gesetzliche Obergrenze begrenzt (TÜFE-gebunden) Durch die gesetzliche Obergrenze begrenzt (TÜFE-gebunden)
Kündigung durch den Vermieter Nur aus gesetzlichen Gründen, mit Mitteilung Nur aus gesetzlichen Gründen, mit Mitteilung

Beide Mietvertragsarten stehen unter demselben Schutz des Obligationengesetzes Nr. 6098; der praktische Unterschied liegt im Zeitpunkt und in der Mitteilung, nicht darin, ob der Mieter nach Belieben entfernt werden kann. Für die Perspektive eines Käufers bei der Auswahl und Gestaltung eines Mietvertrags siehe Immobilienkauf in der Türkei.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Vermieter in der Türkei einen Mieter allein deshalb kündigen, weil die Mietlaufzeit abgelaufen ist?

Nein. Nach dem Obligationengesetz Nr. 6098 endet ein befristeter Wohnraum- oder überdachter Geschäftsraummietvertrag nicht allein deshalb zugunsten des Vermieters, weil die Laufzeit abläuft. Das Mietverhältnis verlängert sich, und der Mieter darf bleiben, es sei denn, der Vermieter weist einen bestimmten gesetzlichen Grund nach, etwa einen echten Eigen- oder Familienbedarf nach Artikel 350, einen qualifizierten Wiederaufbau oder einen Mieterverzug nach rechtmäßigen Mahnungen.

Kann ein Vermieter die Miete jedes Jahr um einen beliebigen Betrag erhöhen?

Nein. Bei einem fortbestehenden Mietverhältnis ist die jährliche Erhöhung nach dem Obligationengesetz Nr. 6098 durch Bezugnahme auf den Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindexes (TÜFE) begrenzt, und der Gesetzgeber hat zeitweise vorübergehende feste Obergrenzen festgelegt. Eine Klausel, die mehr als die gesetzliche Obergrenze verlangt, wird auf den zulässigen Betrag reduziert. Überprüfen Sie die für den maßgeblichen Zeitraum geltende Obergrenze, bevor eine Mitteilung erteilt oder angefochten wird.

Kann ein Vermieter die Schlösser austauschen oder die Versorgung kappen, um einen Mieter zum Auszug zu zwingen?

Nein. Eine Räumung im Wege der Selbsthilfe ist in der Türkei rechtswidrig. Ein Vermieter muss eine Entscheidung des Friedensgerichts in Zivilsachen oder eine vollstreckungsrechtliche Entscheidung erwirken und sie durch das Vollstreckungsamt nach dem Vollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004 vollstrecken lassen. Das Aussperren eines Mieters oder das Abstellen der Versorgung kann den Vermieter haftbar machen und beendet das Mietverhältnis nicht rechtmäßig.

Wie hoch darf eine Kaution sein, die ein Vermieter verlangen kann?

Das Obligationengesetz Nr. 6098 begrenzt die Kaution in Artikel 342 auf höchstens drei Monatsmieten, und eine Bar- oder Wertpapierkaution muss auf einem Bankkonto gehalten werden, das ohne Zustimmung des Mieters oder eine gerichtliche Entscheidung nicht freigegeben wird. Die Kaution bleibt das Geld des Mieters und muss am Ende des Mietverhältnisses abzüglich etwaiger rechtmäßiger Abzüge für ausstehende Miete oder Schäden über die normale Abnutzung hinaus zurückgegeben werden.

Gilt das türkische Mietrecht für ausländische Eigentümer und ausländische Mieter?

Ja. Die schützenden mietrechtlichen Bestimmungen des Obligationengesetzes Nr. 6098 gelten für in der Türkei belegene Immobilien unabhängig von der Staatsangehörigkeit der Parteien. Eine auf ausländischen Rechtsannahmen beruhende Mietvertragsklausel, die einem Mieter einen gesetzlichen Schutz entzieht, ist in der Türkei grundsätzlich unwirksam, selbst wenn beide Parteien sie unterschrieben haben. Grenzüberschreitende Elemente können Fragen des anwendbaren Rechts nach dem Gesetz über das internationale Privat- und Verfahrensrecht Nr. 5718 aufwerfen.

Sprechen Sie mit einem türkischen Anwalt für Miet- und Immobilienrecht

Wenn Sie ein ausländischer Eigentümer sind, der eine Immobilie in der Türkei vermietet, ein im Ausland ansässiger Mieter, der mit einer Mieterhöhung oder einer Kündigung konfrontiert ist, oder eine Partei in einem grenzüberschreitenden Mietrechtsstreit, ist der sicherste Schritt, den Mietvertrag, die Mitteilung und die Fristen prüfen zu lassen, bevor Sie handeln. Anwaltskanzlei Serka berät internationale Vermieter und Mieter bei der Gestaltung von Mietverträgen, bei Miet- und Räumungsstreitigkeiten sowie bei der Vollstreckung und arbeitet für grenzüberschreitende Mandanten in mehreren Sprachen. Zum vollständigen transaktionalen Rahmen siehe unsere Leistung zu Immobilienrecht und Immobilienerwerb, und fordern Sie eine vertrauliche Falleinschätzung an, um Ihre Situation von einem Anwalt prüfen zu lassen.

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Türkisches Recht; überprüfen Sie Ihre konkrete Situation mit qualifizierten Rechtsbeiständen.