Die Rechte von Mietern und Vermietern in der Türkei regelt das Türkische Obligationengesetz Nr. 6098 (Türk Borçlar Kanunu) in den Artikeln 299 bis 356, und bei Wohnungen und überdachten Geschäftsräumen schützt es den Mieter zwingend: Die Miete steigt höchstens um den Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex, die Kaution beträgt höchstens drei Monatsmieten, und das Ende der vereinbarten Mietzeit ist für den Vermieter kein Kündigungsgrund (Artikel 342, 344 und 347). Eine Vertragsklausel, die davon zulasten des Mieters abweicht, bindet ihn nicht (Artikel 343 und 354). Das Gesetz unterscheidet nicht nach der Staatsangehörigkeit: Es gilt für den deutschen Eigentümer einer Wohnung an der Küste ebenso wie für den ausländischen Mieter in Istanbul.
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Um wie viel Prozent darf die Miete in der Türkei steigen?
Eine Vereinbarung über die Miete für eine neue Mietperiode ist nur gültig, soweit sie die Veränderung des Verbraucherpreisindex im Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigt; das gilt auch für Verträge über mehr als ein Jahr (Artikel 344 Absatz 1). Der zuletzt veröffentlichte Wert beträgt 31,79 Prozent für August 2026 (Türkisches Statistikamt TÜİK, Pressemitteilung Nr. 58290 vom 3. September 2026); der nächste Wert erscheint am 5. Oktober 2026. Ohne Vereinbarung setzt der Richter die Miete nach Billigkeit fest, innerhalb derselben Grenze und unter Berücksichtigung des Zustands der Wohnung (Absatz 2).
Nach fünf Jahren gilt diese Obergrenze nicht mehr: Bei Verträgen über mehr als fünf Jahre, bei Verträgen, die nach fünf Jahren verlängert werden, und danach alle fünf Jahre bestimmt der Richter die Miete nach dem Index, dem Zustand der Wohnung und den Vergleichsmieten (Absatz 3), so dass eine Anpassung an den Markt möglich wird. Ist die Miete in Fremdwährung vereinbart, darf sie fünf Jahre lang nicht geändert werden, vorbehaltlich des Gesetzes Nr. 1567 zum Schutz des Wertes der türkischen Währung und der übermäßigen Leistungserschwernis nach Artikel 138; danach wird sie nach Absatz 3 unter Berücksichtigung der Wertänderung der Währung bestimmt (Absatz 4).
Ab wann gilt eine gerichtlich festgesetzte Miete?
Die Klage auf Festsetzung der Miete ist jederzeit möglich. Die festgesetzte Miete bindet den Mieter aber schon ab Beginn der neuen Mietperiode nur, wenn die Klage spätestens 30 Tage vor diesem Beginn erhoben wurde oder der Vermieter innerhalb dieser Frist schriftlich mitgeteilt hat, dass er die Miete erhöhen wird, und die Klage bis zum Ende der neuen Periode folgt; sieht der Vertrag eine Erhöhung vor, genügt eine Klage bis zum Ende der neuen Periode (Artikel 345). Für den Vermieter entscheidet also das Datum seines Schreibens über ein ganzes Mietjahr.
Welche Pflichten hat der Vermieter?
Der Vermieter übergibt die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt in einem Zustand, der sich für den vereinbarten Gebrauch eignet, und erhält sie während der Mietzeit in diesem Zustand; bei Wohnungen und überdachten Geschäftsräumen kann davon nicht zulasten des Mieters abgewichen werden (Artikel 301). Pflichtversicherungen, Steuern und ähnliche Lasten der Mietsache trägt er, soweit nichts anderes vereinbart oder gesetzlich bestimmt ist (Artikel 302). Wird die Wohnung mangelhaft, kann der Mieter die Beseitigung des Mangels, eine verhältnismäßige Minderung der Miete oder Schadensersatz verlangen, bei einem erheblichen Mangel auch kündigen (Artikel 305); beseitigt der Vermieter den Mangel nicht in angemessener Frist, darf der Mieter ihn auf dessen Kosten beseitigen lassen und die Kosten von der Miete abziehen (Artikel 306). Wechselt die Wohnung den Eigentümer, wird der neue Eigentümer Partei des Mietvertrags (Artikel 310).
Welche Pflichten hat der Mieter?
Der Mieter zahlt die Miete und, soweit geschuldet, die Nebenkosten, ohne abweichende Vereinbarung oder Ortsbrauch am Ende jedes Monats (Artikel 313 und 314); Heizung, Licht und Wasser trägt er, soweit der Vertrag oder der Ortsbrauch nichts anderes vorsieht (Artikel 341). Er behandelt die Wohnung sorgfältig und nimmt Rücksicht auf die Hausbewohner und Nachbarn (Artikel 316), trägt die Reinigungs- und Unterhaltskosten des gewöhnlichen Gebrauchs (Artikel 317), meldet Mängel, die er nicht selbst beheben muss, unverzüglich (Artikel 318) und duldet Arbeiten zur Mängelbeseitigung sowie Besichtigungen für Wartung, Verkauf oder Neuvermietung, die ihm rechtzeitig angekündigt werden (Artikel 319).
Zahlt der Mieter nicht, setzt ihm der Vermieter schriftlich eine Frist von mindestens 30 Tagen bei Wohnungen und überdachten Geschäftsräumen und kündigt an, den Vertrag nach fruchtlosem Ablauf zu kündigen; die Frist beginnt am Tag nach der Zustellung (Artikel 315). Verstößt der Mieter gegen die Sorgfaltspflicht, gilt ebenfalls eine schriftliche Abmahnung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen; eine sofortige Kündigung ist nur bei vorsätzlicher schwerer Beschädigung, bei Nutzlosigkeit einer Frist oder bei Unzumutbarkeit für Vermieter und Nachbarn zulässig (Artikel 316 Absatz 2 und 3).
Wie hoch darf die Kaution sein, und wie wird sie hinterlegt?
Die Kaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen. Ist Geld vereinbart, zahlt der Mieter es auf ein Termin-Sparkonto ein, von dem es ohne Zustimmung des Vermieters nicht abgehoben werden kann; Wertpapiere hinterlegt er bei einer Bank. Die Bank gibt die Kaution nur mit Zustimmung beider Seiten, nach einer rechtskräftigen Vollstreckung oder aufgrund eines rechtskräftigen Urteils heraus; teilt der Vermieter der Bank nicht innerhalb von drei Monaten nach Vertragsende schriftlich mit, dass er gegen den Mieter geklagt oder eine Vollstreckung eingeleitet hat, zahlt die Bank die Kaution auf Antrag des Mieters zurück (Artikel 342). Eine Kaution in bar an den Vermieter ist in diesem Gesetz nicht vorgesehen.
Welche Klauseln sind unwirksam?
Außer der Festsetzung der Miete darf der Vertrag nicht zulasten des Mieters geändert werden (Artikel 343). Dem Mieter darf außer Miete und Nebenkosten keine weitere Zahlung auferlegt werden; eine Vertragsstrafe für verspätete Zahlung und die Fälligkeit aller künftigen Mieten bei Verzug sind nichtig (Artikel 346). Die Vorschriften über die Beendigung durch Klage können nicht zulasten des Mieters geändert werden (Artikel 354).
Wie endet der Mietvertrag?
Kündigt der Mieter nicht mindestens 15 Tage vor dem Ende eines befristeten Vertrags, verlängert sich der Vertrag zu denselben Bedingungen um ein Jahr; der Vermieter kann sich auf das Ende der Vertragszeit nicht berufen und erst nach einer Verlängerungszeit von zehn Jahren ohne Grund kündigen, mit einer Frist von drei Monaten vor dem Ende jedes weiteren Verlängerungsjahres (Artikel 347 Absatz 1). Bei unbefristeten Verträgen kann der Mieter jederzeit, der Vermieter erst zehn Jahre nach Mietbeginn kündigen (Absatz 2). Jede Kündigung bedarf der Schriftform (Artikel 348). Ist die Wohnung die Familienwohnung, kann der Mieter nur mit ausdrücklicher Zustimmung seines Ehegatten kündigen (Artikel 349).
Vor Ablauf der zehn Jahre beendet der Vermieter den Vertrag nur aus den Gründen des Gesetzes und nur durch Klage oder, beim schriftlichen Räumungsversprechen, auch durch Vollstreckung: wegen Eigenbedarfs oder Umbaus (Artikel 350), wegen Eigenbedarfs eines neuen Eigentümers (Artikel 351), wegen eines nicht eingehaltenen schriftlichen Räumungsversprechens, zweier berechtigter schriftlicher Mahnungen wegen Nichtzahlung in einem Mietjahr oder einer bewohnbaren eigenen Wohnung des Mieters oder seines mit ihm lebenden Ehegatten in derselben Gemeinde, von der der Vermieter bei Vertragsschluss nichts wusste (Artikel 352). Wer wegen Eigenbedarfs räumen lässt, darf die Wohnung drei Jahre lang ohne berechtigten Grund an niemand anderen als den früheren Mieter vermieten; sonst schuldet er diesem mindestens eine Jahresmiete als Entschädigung (Artikel 355). Stirbt der Mieter, können die Personen, die mit ihm in der Wohnung lebten, den Vertrag fortsetzen (Artikel 356).
Wo werden Mietstreitigkeiten entschieden?
Für alle Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis über Immobilien ist ohne Rücksicht auf den Streitwert das Friedensgericht (sulh hukuk mahkemesi) zuständig, ausgenommen die Räumung im Vollstreckungsverfahren ohne Urteil nach dem Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004 (Artikel 4 Absatz 1 Buchstabe a Zivilprozessgesetz Nr. 6100). Vor der Klage ist ein Schlichtungsversuch bei einem Mediator Prozessvoraussetzung (Artikel 18/B Absatz 1 Buchstabe a Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Zivilstreitigkeiten), mit derselben Ausnahme für die Räumung im Vollstreckungsverfahren.
Was gilt für ausländische Eigentümer, die in der Türkei vermieten?
Die Mietvorschriften gelten für sie unverändert, und die Miete aus einer Immobilie in der Türkei ist in der Türkei steuerpflichtig, auch wenn der Eigentümer dort nicht ansässig ist (Artikel 6 und 7 Einkommensteuergesetz Nr. 193); wie sie erklärt und besteuert wird, beschreibt unsere Seite zur Einkommensteuer in der Türkei 2026. Wer aus dem Ausland vermietet, sollte vor Ort einen Bevollmächtigten haben, der Mahnungen zustellt, die 30-Tage-Frist überwacht und die Fristen der Artikel 345 und 350 bis 352 einhält.
Prüfung Ihres Mietverhältnisses
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Siehe auch: Mieter in der Türkei kündigen: Gründe, Fristen und Räumung, Immobilienanwalt in der Türkei für ausländische Käufer und Checkliste zur Immobilien-Due-Diligence.
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