トルコにおける賃借人・賃貸人の権利：法的ガイド

執筆：弁護士 Serkan Kara、イスタンブール弁護士会登録番号 53770。最終更新：2026年6月14日。

トルコにおける賃借人および賃貸人の権利は、主としてトルコ債務法第6098号によって規律されています。同法の賃貸借に関する章（第299条から第378条）は、当事者双方の義務、賃貸人が居住用または屋根付き事業用の賃貸借を終了させ得る限定的な事由、そして賃借人が法的な正当事由なく退去させられることを防ぐ保護を定めています。同法は賃借人の保護に厚く、賃貸人は単に契約更新を拒むことはできず、年間の賃料増額には法律上の上限が設けられ、賃借人は法律で定められた特定の事由に基づき、かつ多くの場合は裁判所の命令によらなければ立退きを求められることはありません。外国人所有者、外国人賃借人、そして国境をまたぐ家族にとって、これらの強行規定は国籍を問わず適用され、他国の法に倣って盛り込まれた抵触条項に優先します。

トルコにおいて賃貸人・賃借人関係を規律する法律は何ですか。

賃貸人・賃借人関係はトルコ債務法第6098号、とりわけ第299条から第378条の賃貸借規定および居住用・屋根付き事業用賃貸借に関する専用の規律によって規律されます。これらの規律はいずれの当事者の国籍にもかかわらず適用されるため、外国人所有者が外国人賃借人に賃貸する場合も、国内の賃貸借と同一の枠組みに拘束されます。裁判所の命令による立退きの執行は執行・破産法第2004号に基づいて行われ、争いのある事件は民事訴訟法第6100号に従います。

債務法は居住用および屋根付き事業用の賃貸借を保護された類型として扱っているため、その規定のいくつかは強行規定であり、契約によって放棄することはできません。賃借人から法定の保護を奪う条項は、たとえ当事者双方が署名していても、原則として効力を有しません。これは、自国の前提に基づいて賃貸借契約を作成する外国人賃貸人の間で最もよく見られる誤解です。購入および所有のより広範な枠組みについては、トルコ不動産法の概説をご覧ください。

賃貸人の主な義務は何ですか。

債務法第6098号に基づく賃貸人の中核的な義務は、合意された用途に適した状態で物件を引き渡し、賃貸借の期間中その状態を維持することです。これには、合意された付帯設備を伴う物件の引渡し、賃借人の不適切な使用に起因しない重大な修繕の実施、そして賃借人による物件の適法な使用および平穏な享受を妨げないことが含まれます。

• 引渡しと維持：目的に適した物件を提供し、賃借人に帰責しない大規模な修繕を行うこと。
• 平穏な享受：賃借人の適法な使用を妨げず、合意された場合または緊急の場合を除き、同意なく物件に立ち入らないこと。
• 瑕疵と担保責任：使用を妨げる重大な瑕疵を是正すること。賃貸人が対応を怠った場合、賃借人は修繕、賃料減額、または損害賠償を求める権利を有することがあります。
• 費用負担：所有に伴う租税および負担を負担すること。一方、運用上の費用や日常的な使用に係る費用は、通常、賃貸借契約により賃借人に配分されます。

賃借人の主な義務は何ですか。

債務法第6098号に基づく賃借人の主たる義務は、合意された賃料を期限どおりに支払うこと（この義務は同法第313条に定められています）、および合意された目的に沿って、思慮ある者の注意をもって物件を使用することです。賃料を遅滞して支払う賃借人、通常の損耗を超えて物件を損傷させる賃借人、または住居を許可されていない商業目的に使用する賃借人は、賃貸借契約に違反し、法定の事由に基づく賃貸借の終了の危険にさらされます。

• 賃料および付随費用：賃料および合意された管理費を全額かつ期限どおりに支払うこと（第313条）。
• 適切な使用と管理：物件を本来の目的に使用し、回避し得る損傷から守ること。
• 通知：賃貸人が修繕すべき瑕疵を速やかに賃貸人へ通知すること。
• 返還：賃貸借の終了時に、通常の損耗を考慮したうえで、受け取った状態で物件を返還すること。

賃料の増額はどのように規制されていますか。

既存の賃貸人と賃借人の間の賃料増額は自由に交渉できるものではありません。債務法第6098号は、賃貸人が任意の金額を設定することを認める代わりに、許容される年間増額を法定の上限に結び付けています。更新される賃貸借については、増額は消費者物価指数（TÜFE）の12か月平均を基準として上限が設けられており、立法府は時として居住用賃料の増額に一時的な定額の上限を課してきました。正確な上限は当該期間に効力を有する規律に左右されるため、通知の発出または争いに先立っては、常に現行の上限を確認すべきです。

表面的な数値が変わっても変わらない主要な原則は次のとおりです。

• 更新される賃貸借については、賃貸人は、契約により高い金額が定められていても、法定の上限を超える増額を要求することはできません。
• 適法な上限を超える増額条項は、賃貸借全体を無効とするのではなく、許容される金額に減縮されます。
• 当事者が合意できない場合、裁判所は賃料決定の訴えを通じて、比較可能な市場賃料および法定の枠組みを考慮して賃料を定めることがあります。
• 数年間の賃借の後には、法定の条件に従い、裁判所への訴えを通じて賃料を市場価値により近い水準に再設定することが認められています。

外国人賃貸人はしばしば、毎年市場水準まで賃料を引き上げられると思い込んでいます。継続中の賃貸借においてその前提は誤りであり、それに基づいて行動すること自体が賃借人の請求の事由となり得ます。

賃貸人はどのような事由で賃貸借を終了できますか。

賃貸人は、居住用または屋根付き事業用の賃貸借を任意に終了することはできません。終了は、債務法第6098号に列挙された限定的な事由に基づく場合にのみ認められます。定期賃貸借は、単に賃貸人の利益のために満了するわけではありません。法定の事由が当てはまらない限り、賃貸借は更新され、賃借人は居住し続ける権利を保持します。認められた事由の一つに、第350条に定められた、賃貸人または近親者が物件を使用する真正な必要性があります。

認められた事由は、大きく二つの類型に分かれます。

• 賃貸人側の必要性：賃貸人または近親者が物件を使用する真正かつ立証された必要性、または物件を明け渡す必要のある大規模な再建もしくは改修（第350条）。
• 賃借人側の帰責または不履行：賃貸借年度内の適法な書面による警告後の反復的な支払遅滞、賃借人による有効な書面の立退き確約、または同法が認めるその他の違反。

各事由には、それぞれ固有の通知要件、期間制限、および立証責任が伴います。賃借人の入居する物件を購入した新たな所有者は、必要性に基づく事由を援用することができますが、それは法定の手続および期間に従う場合に限られます。必要性に基づく事由を濫用すること、たとえば個人的必要性を主張して賃借人を立退かせた直後により高い賃料で再賃貸することは、元の賃借人に対する法定の責任を生じさせ得ます。購入者は購入前にこの点を検討すべきであり、外国人購入者向けの権利証における注意点に関する弊所の解説で取り上げています。

賃料不払いについて賃貸人はどのような通知をしなければなりませんか。

賃借人が賃料を支払わない場合、債務法第6098号は、その事由に基づいて賃貸借を終了できるようになる前に、賃貸人が適法な書面による警告を行い、是正のための法定の期間を与えることを求めています。不払いによる不履行については、賃貸人は書面による通知を行わなければならず、同一の賃貸借年度内に正当な二度の警告を行った後に、最初の支払遅滞に直ちに対応するのではなく、認められた期間に従って賃貸借の終了に進むことができます。

• 書面による警告：不履行は、配達を証明する方法、通常は公証人通知を通じて書面化されなければなりません。
• 一賃貸借年度内の二度の警告：同一の賃貸借年度内の適法な警告後の反復的な支払遅滞は、賃貸借を終了させる認められた事由です。
• 是正期間：賃貸人が手続を進められるようになる前に、賃借人には支払のための法定の期間が与えられます。
• 期間の定めのない賃貸借：期間の定めのない賃貸借の賃借人は、次の期間が始まる前に法定の予告をもって解約することができます。当該賃貸借に適用される予告期間を確認してください。

立退きは実際にどのように進み、立退き訴訟とどう異なりますか。

立退きは、自力救済ではなく、ほとんどの場合に法的手続を必要とします。賃貸人は鍵を交換したり、公共料金を止めたり、賃借人の所有物を撤去したりすることはできません。有効な事由があっても賃借人が任意に退去しない場合、賃貸人は治安裁判所（sulh hukuk mahkemesi）を通じて、または要件を満たす事案では執行手続を通じて決定を得たうえで、執行・破産法第2004号に基づいてこれを執行しなければなりません。本稿は各当事者の実体的な権利を説明するものであり、訴えの提起の手続的な仕組みについては、トルコにおける賃借人の立退きの方法に関する弊所の専用ガイドで述べています。

実務上の手順は通常、特定の事由に対応した適法な通知または警告、賃貸人が遵守すべき提訴期限、そして物理的な退去に先立つ裁判所または執行の決定を伴います。通知の段階を省略すること、または誤った事由に依拠することは、賃貸人の立退きの試みが失敗または遅延する最も頻繁な理由です。

賃借人は不当な立退きに対してどのような保護を受けますか。

賃借人は、法定の事由以外による立退き、自力救済による退去、および必要性に基づく事由の口実的な利用に対して保護されています。賃貸人が適法な根拠なく行動し、または required な手続に従わない場合、賃借人は治安裁判所において当該手続に対して防御することができ、賃貸人が必要性に基づく事由を濫用した場合には損害賠償を請求できることがあります。

• 自力救済の禁止：賃貸人は裁判所または執行の決定なしに立退かせることはできません。物理的な締め出しや公共料金の遮断は違法です。
• 更新の保護：定期賃貸借は賃貸人に有利に自動的に終了するわけではありません。法定の事由がない限り、賃借人の居住する権利は継続します。
• 口実防止の規律：賃貸人が必要性に基づく事由で立退かせ、その後法定の期間内に第三者へより高い賃料で再賃貸した場合、元の賃借人は損害賠償を受ける権利を有することがあります。
• 敷金の保護：敷金は担保として保管される賃借人の金銭です。賃貸借の終了時に、適法な控除を差し引いたうえで返還されなければなりません。

敷金はどのように取り扱われますか。

トルコの居住用賃貸借における敷金は、賃貸人のための担保として保管されますが、賃借人の財産にとどまり、未払賃料や通常の損耗を超える損傷に対する適法な控除を差し引いたうえで、賃貸借の終了時に返還されるべきものです。債務法第6098号は、第342条において、敷金を賃料3か月分を上限に制限し、現金または有価証券による敷金については、賃借人の同意または裁判所の決定なしには賃貸人に払い戻されない銀行口座で保管することを求めています。許容される倍数および保管の規律は法律で定められているため、敷金条項を作成する前には、なお現行の上限を確認すべきです。

賃貸借の終了時に、賃貸人は敷金を無期限に保持したり、契約上または法律上賃借人の責任ではない費用に充当したりすることはできません。敷金の返還をめぐる紛争は少額訴訟の一般的な原因であり、日付の入った備品目録および状態記録を含む明確な引渡し書類が、双方にとって最も有効な保護となります。

各当事者はどのような書類・記録を保管すべきですか。

トルコの賃貸借紛争において最も有用な保護は、明確な書面の記録です。賃貸人・賃借人ともに、賃貸借契約、支払、通知、そして物件の状態に関する日付の入った記録を保管すべきです。裁判所は賃料、立退き、敷金の紛争を文書化された事実に基づいて判断するため、何がいつ起きたかを証明できる側が大きな優位を持ちます。

• 署名済みの賃貸借契約、ならびに付属書類、または引渡し時の付帯設備および状態の目録。
• 賃料支払の証拠として、記録の残らない現金ではなく、追跡可能な銀行振込によるもの。
• 書面による通知および警告として、特に支払の警告および終了について、公証人通知のような配達を証明する方法で送付されたもの。
• 写真および書面による状態記録として、賃貸借の開始時および終了時のもの。敷金および損傷に関する問題を解決するため。

これは外国人所有者および外国人賃借人にどのような影響を与えますか。

外国人所有者および外国人賃借人は、国内の当事者と同じ債務法第6098号の枠組みに拘束されるため、ここで説明する保護および義務は国籍を問わず等しく適用されます。外国人賃貸人にとっての実務上のリスクは、自由な年間賃料増額や賃貸借終了時の契約上の立退きといった自国の規律が尊重されると思い込むことです。トルコ法は、原則としてそのような条項に優先して賃借人を保護します。

国境をまたぐ問題はさらに層を重ねます。物件を遠隔で管理する外国人所有者は、通知がトルコの手続に従って正しく送達されることを、できれば現地の代理人または弁護士を通じて確保すべきです。なぜなら、瑕疵ある通知は手続全体を振り出しに戻し得るからです。賃貸借に国際的な要素がある場合、国際私法および手続法第5718号のもとで準拠法および裁判管轄の問題が生じることがありますが、トルコ法の保護的な賃貸借規定は通常、トルコに所在する物件を規律します。一方、外国人賃借人は、賃貸人として署名する者が権利証上の登録された所有者であることを確認すべきです。弊所の外国人購入者向け不動産デューデリジェンス・チェックリストでは、署名前に所有権を確認する方法を示しています。

賃貸人・賃借人の紛争はどこで判断されますか。

賃貸人・賃借人の紛争は、賃貸借に関する事項については通常、治安裁判所（sulh hukuk mahkemesi）で審理され、立退き、賃料決定、敷金の請求は民事訴訟法第6100号に従います。多くの紛争は、裁判所が事件を審理する前に、まず義務的な調停の段階を経なければならず、裁判所の命令による立退きは、執行・破産法第2004号に基づき地方の執行事務所を通じて執行されます。

管轄裁判所、適用される提訴期限、そして調停が前提条件であるか否かは、いずれも請求の類型に左右されます。法定の期間内に行動することは極めて重要です。必要性に基づく立退きの提訴期間を逸する賃貸人、または適法な支払の警告に応答しない賃借人は、そうでなければ法律が保護したはずの権利を失い得ます。

定期賃貸借と期間の定めのない賃貸借の比較

項目	定期賃貸借	期間の定めのない賃貸借
期間	定められた期間、多くは1年から3年	無期限、確定した終了日なし
期間の終了	自動的に更新される。法定の事由がなければ賃貸人に有利に終了しない	適法に解約されるまで継続する
賃借人による解約	期間終了前に法定の予告をもって	次の期間が始まる前に法定の予告をもって
賃料増額	法定の上限（TÜFE連動）により制限される	法定の上限（TÜFE連動）により制限される
賃貸人による解約	法定の事由に基づく場合のみ、予告を伴って	法定の事由に基づく場合のみ、予告を伴って

いずれの賃貸借類型も同じ債務法第6098号の保護のもとにあります。実務上の違いは時期と予告にあり、賃借人を任意に退去させられるか否かではありません。賃貸借の選択と組成に関する購入者の視点については、トルコでの不動産購入をご覧ください。

よくある質問

トルコの賃貸人は、賃貸借の期間が満了したというだけで賃借人を立退かせることができますか。

いいえ。債務法第6098号のもとでは、定期の居住用または屋根付き事業用賃貸借は、単に期間が満了したというだけで賃貸人に有利に終了することはありません。賃貸借は更新され、賃貸人が、第350条に基づく真正な個人的もしくは家族の必要性、要件を満たす再建、または適法な警告後の賃借人の不履行といった特定の法定の事由を立証しない限り、賃借人は居住し続けることができます。

賃貸人は毎年任意の額だけ賃料を引き上げることができますか。

いいえ。継続中の賃貸借については、年間の増額は債務法第6098号のもとで消費者物価指数（TÜFE）の12か月平均を基準として上限が設けられており、立法府は時として一時的な定額の上限を設けてきました。適法な上限を超える額を要求する条項は、許容される金額に減縮されます。通知の発出または争いに先立っては、当該期間に効力を有する上限を確認してください。

賃貸人は賃借人を退去させるために鍵を交換したり公共料金を止めたりできますか。

いいえ。自力救済による立退きはトルコでは違法です。賃貸人は治安裁判所の決定または執行の決定を得て、執行・破産法第2004号に基づき執行事務所にこれを実行させなければなりません。賃借人を締め出したり公共料金を止めたりすることは、賃貸人を責任にさらし得るものであり、適法に賃貸借を終了させるものではありません。

賃貸人は敷金としてどれだけ要求できますか。

債務法第6098号は、第342条において、敷金を賃料3か月分を上限に制限しており、現金または有価証券による敷金は、賃借人の同意または裁判所の決定なしには払い戻されない銀行口座で保管されなければなりません。敷金は賃借人の金銭にとどまり、未払賃料や通常の損耗を超える損傷に対する適法な控除を差し引いたうえで、賃貸借の終了時に返還されなければなりません。

トルコの賃貸借法は外国人所有者および外国人賃借人に適用されますか。

はい。債務法第6098号の保護的な賃貸借規定は、当事者の国籍を問わず、トルコに所在する物件に適用されます。賃借人から法定の保護を奪う、外国法の前提に基づく賃貸借条項は、たとえ当事者双方が署名していても、トルコにおいては原則として効力を有しません。国境をまたぐ要素は、国際私法および手続法第5718号のもとで準拠法の問題を生じさせることがあります。

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本稿は一般的な情報であり、法的助言ではありません。トルコ法に基づくものであり、ご自身の具体的な状況については資格を有する弁護士にご確認ください。