שירותים משפטיים ברחבי העולם · 15 שפות
משרד עורכי הדין SERKAייעוץ משפטי בינלאומי

זכויות שוכר ומשכיר בטורקיה: מדריך משפטי

זכויות שוכר ומשכיר בטורקיה: מדריך משפטי

מאת עו״ד Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. עודכן לאחרונה: 14 ביוני 2026.

זכויות שוכר ומשכיר בטורקיה מוסדרות בראש ובראשונה בחוק החיובים הטורקי מס’ 6098, אשר פרק השכירות שבו (סעיפים 299 עד 378) קובע את חובות שני הצדדים, את העילות המצומצמות שעל פיהן רשאי משכיר לסיים שכירות למגורים או של מקום עבודה מקורה, ואת ההגנות המונעות פינוי שוכר ללא עילה חוקית. החוק מגן במידה רבה על השוכר: משכיר אינו יכול פשוט לסרב לחדש שכירות, העלאת דמי השכירות השנתית מוגבלת בחוק, ושוכר אינו ניתן לפינוי אלא על עילות חוקיות מסוימות, וברוב המקרים באמצעות צו של בית משפט. עבור בעלים זרים, שוכרים תושבי חוץ ומשפחות חוצות גבולות, כללים מנדטוריים אלה חלים ללא קשר לאזרחות וגוברים על סעיפים סותרים השאולים מדיני מדינה אחרת.

איזה דין חל על מערכת היחסים בין משכיר לשוכר בטורקיה?

מערכת היחסים בין משכיר לשוכר מוסדרת בחוק החיובים הטורקי מס’ 6098, ובפרט בהוראות השכירות שבסעיפים 299 עד 378 ובכללים הייעודיים לשכירות למגורים ולמקום עבודה מקורה. כללים אלה חלים ללא קשר לאזרחותו של מי מהצדדים, כך שבעלים זר המשכיר לשוכר זר כפוף לאותה מסגרת כמו בשכירות מקומית. אכיפת פינוי שניתן בצו בית משפט מתבצעת על פי חוק ההוצאה לפועל והפשיטת רגל מס’ 2004, ותיקים שנויים במחלוקת מתנהלים לפי חוק סדר הדין האזרחי מס’ 6100.

מאחר שחוק החיובים מתייחס לשכירות למגורים ולמקום עבודה מקורה כאל קטגוריה מוגנת, חלק מהוראותיו הן מנדטוריות ואינן ניתנות לוויתור בחוזה. סעיף השולל מהשוכר הגנה חוקית בלתי ניתן לאכיפה ככלל, גם אם שני הצדדים חתמו עליו. זוהי אי-ההבנה הנפוצה ביותר בקרב משכירים זרים המנסחים חוזי שכירות על בסיס הנחות מארץ מוצאם. למסגרת הרחבה יותר של רכישה ובעלות, ראו את הסקירה שלנו על דיני המקרקעין הטורקיים.

מהן חובותיו העיקריות של המשכיר?

חובתו המרכזית של המשכיר על פי חוק החיובים מס’ 6098 היא למסור את הנכס במצב הראוי לשימוש המוסכם ולשמרו במצב זה למשך תקופת השכירות. הדבר כולל מסירת המושכר על כל המתקנים שהוסכמו, ביצוע תיקונים משמעותיים שלא נגרמו עקב שימוש לקוי של השוכר, ואי-התערבות בשימוש החוקי ובהנאה השלווה של השוכר מהנכס.

מהן חובותיו העיקריות של השוכר?

חובתו המרכזית של השוכר על פי חוק החיובים מס’ 6098 היא לשלם את דמי השכירות המוסכמים במועדם, חובה שהחוק קובע בסעיף 313, ולהשתמש בנכס בזהירות של אדם נבון בהתאם למטרה המוסכמת. שוכר המשלם באיחור, פוגע בנכס מעבר לבלאי רגיל, או משתמש בדירת מגורים למטרה מסחרית בלתי מותרת מפר את חוזה השכירות וחושף את השכירות לסיום על עילות חוקיות.

כיצד מוסדרות העלאות דמי השכירות?

העלאות דמי שכירות בין משכיר לשוכר קיימים אינן נתונות למשא ומתן חופשי; חוק החיובים מס’ 6098 קושר את ההעלאה השנתית המותרת לתקרה חוקית, במקום לאפשר למשכיר לקבוע כל סכום שהוא. בשכירות המתחדשת, ההעלאה מוגבלת בהתייחס לממוצע של שנים-עשר החודשים של מדד המחירים לצרכן (TUFE), והמחוקק הטיל לעיתים מגבלות קבועות זמניות על העלאות דמי שכירות למגורים. מאחר שהתקרה המדויקת תלויה בכלל התקף לתקופה הרלוונטית, יש לוודא תמיד את התקרה העדכנית לפני שניתנת הודעה או מתעוררת מחלוקת לגביה.

עקרונות מפתח שאינם משתנים עם המספר הכותרתי:

משכירים זרים מניחים לעיתים קרובות שהם רשאים להעלות את דמי השכירות לרמת השוק מדי שנה. בשכירות נמשכת הנחה זו שגויה, ופעולה על פיה עלולה כשלעצמה להפוך לעילה לתביעת השוכר.

על אילו עילות רשאי משכיר לסיים את השכירות?

משכיר אינו רשאי לסיים שכירות למגורים או של מקום עבודה מקורה לפי רצונו; סיום מותר רק על העילות המצומצמות המנויות בחוק החיובים מס’ 6098. שכירות לתקופה קצובה אינה פוקעת באופן אוטומטי לטובת המשכיר. אלא אם חלה עילה חוקית, השכירות מתחדשת והשוכר שומר על הזכות להישאר. אחת העילות המוכרות היא צורך אמיתי של המשכיר להשתמש בנכס עבורו או עבור בני משפחה קרובים, הקבועה בסעיף 350.

העילות המוכרות נחלקות לשתי קטגוריות רחבות:

לכל עילה דרישות הודעה, מגבלות זמן ונטל ראייתי משלה. בעלים חדש הרוכש נכס מושכר רשאי להסתמך על עילה מבוססת-צורך, אך רק תוך הקפדה על ההליך והעיתוי הקבועים בחוק. שימוש לרעה בעילה מבוססת-צורך, למשל השכרה מחדש בדמי שכירות גבוהים יותר זמן קצר לאחר פינוי שוכר בטענה לצורך אישי, עלול להוליד אחריות חוקית כלפי השוכר לשעבר. על רוכשים לשקול זאת בטרם רכישה, כמתואר ברשימה שלנו על סימני אזהרה בנסח הטאבו לרוכשים זרים.

איזו הודעה על המשכיר לתת בגין אי-תשלום?

כאשר שוכר אינו משלם דמי שכירות, חוק החיובים מס’ 6098 מחייב את המשכיר למסור התראה כתובה כדין ולהעניק תקופה חוקית לתיקון ההפרה בטרם ניתן לסיים את השכירות על עילה זו. בגין הפרת אי-תשלום, על המשכיר לתת הודעה כתובה, ולאחר שתי התראות מוצדקות בתוך אותה שנת שכירות, רשאי להמשיך לסיום השכירות לפי לוח הזמנים המוכר, במקום לפעול מיד עם החמצת התשלום הראשון.

כיצד פועל הפינוי בפועל, וכיצד הוא שונה מתביעת הפינוי?

פינוי כמעט תמיד מחייב הליך משפטי ולא עשיית דין עצמית; משכיר אינו יכול להחליף מנעולים, לנתק שירותים, או לסלק את חפצי השוכר. כאשר שוכר אינו מתפנה מרצונו על עילה תקפה, על המשכיר להשיג החלטה באמצעות בית המשפט האזרחי לעניינים מקומיים (sulh hukuk mahkemesi) או, במקרים מתאימים, באמצעות הליכי הוצאה לפועל, ולאחר מכן לאכוף אותה על פי חוק ההוצאה לפועל והפשיטת רגל מס’ 2004. מאמר זה מסביר את הזכויות המהותיות של כל צד; ההיבטים הפרוצדורליים של הגשת התביעה מפורטים במדריך הייעודי שלנו על כיצד לפנות שוכר בטורקיה.

הרצף המעשי כולל בדרך כלל הודעה או התראה כדין המותאמת לעילה הספציפית, מועד הגשה שעל המשכיר לכבד, והחלטה של בית משפט או של הוצאה לפועל בטרם פינוי פיזי כלשהו. דילוג על שלב ההודעה או הסתמכות על עילה שגויה הם הסיבה השכיחה ביותר לכישלון או לעיכוב מאמצי הפינוי של משכיר.

אילו הגנות יש לשוכר מפני פינוי בלתי הוגן?

שוכר מוגן מפני פינוי מחוץ לעילות החוקיות, מפני סילוק בעשיית דין עצמית, ומפני שימוש בתואנת שווא בעילות מבוססות-צורך. אם משכיר פועל ללא בסיס חוקי או אינו מקיים את ההליך הנדרש, השוכר יכול להתגונן מפני התביעה בבית המשפט האזרחי לעניינים מקומיים, וכאשר המשכיר עשה שימוש לרעה בעילה מבוססת-צורך, עשוי לתבוע פיצוי.

כיצד מטופלים פיקדונות הביטחון?

פיקדון ביטחון בשכירות למגורים בטורקיה מוחזק כביטחון עבור המשכיר ונותר רכושו של השוכר, ועליו להיות מושב בתום השכירות לאחר ניכויים חוקיים כלשהם בגין דמי שכירות שלא שולמו או נזק מעבר לבלאי רגיל. חוק החיובים מס’ 6098, בסעיף 342, מגביל את הפיקדון למקסימום של שלושה חודשי שכירות ומחייב כי פיקדון במזומן או בשטר סחיר יוחזק בחשבון בנק שאינו משוחרר למשכיר ללא הסכמת השוכר או החלטת בית משפט. מאחר שהשיעור המותר וכללי המשמורת קבועים בחוק, יש עדיין לוודא את המגבלה התקפה בטרם ניסוח סעיף הפיקדון.

בתום השכירות אין המשכיר רשאי להחזיק בפיקדון ללא הגבלת זמן או לזקוף אותו כנגד תשלומים שאינם באחריות השוכר חוזית או חוקית. מחלוקות בדבר השבת הפיקדון הן מקור שכיח להתדיינות בסכומים קטנים, ותיעוד מסירה ברור, לרבות רשימת מצאי ורישום מצב נושאי תאריך, הוא ההגנה היעילה ביותר עבור שני הצדדים.

אילו מסמכים ורשומות על כל צד לשמור?

ההגנה המועילה ביותר במחלוקת שכירות בטורקיה היא תיעוד בכתב ברור; הן המשכיר והן השוכר צריכים לשמור רשומות נושאות תאריך של חוזה השכירות, התשלומים, ההודעות ומצב הנכס. בתי המשפט מכריעים במחלוקות על דמי שכירות, פינוי ופיקדון על בסיס עובדות מתועדות, ולכן הצד שיכול להוכיח מה אירע, ומתי, מחזיק ביתרון משמעותי.

כיצד הדבר משפיע על בעלים זרים ושוכרים תושבי חוץ?

בעלים זרים ושוכרים תושבי חוץ כפופים לאותה מסגרת של חוק החיובים מס’ 6098 כמו צדדים מקומיים, כך שההגנות והחובות המתוארות כאן חלות באופן שווה ללא קשר לאזרחות. הסיכון המעשי עבור משכירים זרים הוא ההנחה שכללי ארץ מוצאם, כגון העלאות שכירות שנתיות חופשיות או פינוי חוזי בתום השכירות, יכובדו; הדין הטורקי גובר ככלל על סעיפים כאלה לטובת השוכר.

סוגיות חוצות גבולות מוסיפות שכבות נוספות. בעלים זר המנהל נכס מרחוק צריך לוודא שההודעות נמסרות כראוי על פי הפרוצדורה הטורקית, רצוי באמצעות נציג מקומי או עורך דין, משום שהודעה פגומה עלולה לאפס את ההליך כולו. כאשר לחוזה שכירות יש מרכיב בינלאומי, עשויות להתעורר שאלות של דין חל ושל סמכות שיפוט על פי החוק לעניינים בינלאומיים פרטיים ולסדר הדין מס’ 5718, אם כי הוראות השכירות המגינות של הדין הטורקי חלות בדרך כלל על נכס המצוי בטורקיה. שוכרים תושבי חוץ, מצדם, צריכים לוודא שהאדם החותם כמשכיר הוא הבעלים הרשום בנסח הטאבו; רשימת בדיקת הנאותות במקרקעין לרוכשים זרים שלנו מפרטת כיצד לאמת בעלות בטרם חתימה.

היכן מוכרעות מחלוקות בין משכיר לשוכר?

מחלוקות בין משכיר לשוכר נדונות בדרך כלל בבתי המשפט האזרחיים לעניינים מקומיים (sulh hukuk mahkemesi) בעניינֵי שכירות, כאשר תביעות פינוי, קביעת דמי שכירות ופיקדון מתנהלות לפי חוק סדר הדין האזרחי מס’ 6100. מחלוקות רבות חייבות לעבור תחילה דרך שלב גישור מנדטורי בטרם ידון בהן בית המשפט, ופינוי שניתן בצו בית משפט נאכף באמצעות לשכת ההוצאה לפועל המקומית על פי חוק ההוצאה לפועל והפשיטת רגל מס’ 2004.

בית המשפט המוסמך, מועדי ההגשה החלים, וכן השאלה אם הגישור הוא תנאי מקדים — כל אלה תלויים בסוג התביעה. פעולה בתוך מגבלות הזמן הקבועות בחוק היא קריטית: משכיר המחמיץ את חלון ההגשה לפינוי מבוסס-צורך, או שוכר שאינו מגיב להתראת תשלום כדין, עלול לאבד זכויות שהחוק היה מגן עליהן אחרת.

השוואה בין שכירות לתקופה קצובה לבין שכירות לתקופה בלתי קצובה

מאפיין שכירות לתקופה קצובה שכירות לתקופה בלתי קצובה
משך תקופה קבועה, לעיתים קרובות שנה עד שלוש שנים פתוחה, ללא מועד סיום קבוע
תום התקופה מתחדשת אוטומטית; אינה מסתיימת לטובת המשכיר ללא עילה חוקית נמשכת עד לסיום כדין
סיום מצד השוכר בהודעה הקבועה בחוק לפני תום התקופה בהודעה הקבועה בחוק לפני תקופת התקופה הבאה
העלאת דמי שכירות מוגבלת בתקרה החוקית (צמודה ל-TUFE) מוגבלת בתקרה החוקית (צמודה ל-TUFE)
סיום מצד המשכיר רק על עילות חוקיות, בהודעה רק על עילות חוקיות, בהודעה

שני סוגי השכירות נתונים תחת אותן הגנות של חוק החיובים מס’ 6098; ההבדל המעשי הוא בעיתוי ובהודעה, ולא בשאלה האם ניתן לפנות את השוכר לפי רצון. לנקודת מבטו של רוכש בבחירת ובבניית חוזה שכירות, ראו רכישת נכס בטורקיה.

שאלות נפוצות

האם משכיר בטורקיה רשאי לפנות שוכר רק משום שתקופת השכירות הסתיימה?

לא. על פי חוק החיובים מס’ 6098, שכירות למגורים או של מקום עבודה מקורה לתקופה קצובה אינה מסתיימת לטובת המשכיר רק משום שהתקופה פקעה. השכירות מתחדשת והשוכר רשאי להישאר אלא אם המשכיר מוכיח עילה חוקית מסוימת, כגון צורך אישי או משפחתי אמיתי לפי סעיף 350, בנייה מחדש מתאימה, או הפרת השוכר לאחר התראות כדין.

האם משכיר רשאי להעלות את דמי השכירות בכל סכום מדי שנה?

לא. בשכירות נמשכת ההעלאה השנתית מוגבלת בהתייחס לממוצע של שנים-עשר החודשים של מדד המחירים לצרכן (TUFE) על פי חוק החיובים מס’ 6098, והמחוקק קבע לעיתים מגבלות קבועות זמניות. סעיף הדורש יותר מהתקרה החוקית מופחת לסכום המותר. יש לוודא את התקרה התקפה לתקופה הרלוונטית בטרם ניתנת הודעה או מתעוררת השגה.

האם משכיר רשאי להחליף מנעולים או לנתק שירותים כדי לאלץ שוכר לעזוב?

לא. פינוי בעשיית דין עצמית הוא בלתי חוקי בטורקיה. על המשכיר להשיג החלטה מבית המשפט האזרחי לעניינים מקומיים או החלטת הוצאה לפועל, ולגרום לביצועה על ידי לשכת ההוצאה לפועל על פי חוק ההוצאה לפועל והפשיטת רגל מס’ 2004. נעילת שוכר בחוץ או ניתוק שירותים עלולים לחשוף את המשכיר לאחריות ואינם מסיימים את השכירות כדין.

כמה רשאי משכיר לדרוש כפיקדון ביטחון?

חוק החיובים מס’ 6098, בסעיף 342, מגביל את פיקדון הביטחון למקסימום של שלושה חודשי שכירות, ופיקדון במזומן או בשטר חייב להיות מוחזק בחשבון בנק שאינו משוחרר ללא הסכמת השוכר או החלטת בית משפט. הפיקדון נותר כספו של השוכר ועליו להיות מושב בתום השכירות, בניכוי ניכויים חוקיים כלשהם בגין דמי שכירות שלא שולמו או נזק מעבר לבלאי רגיל.

האם דיני השכירות הטורקיים חלים על בעלים זרים ושוכרים זרים?

כן. הוראות השכירות המגינות של חוק החיובים מס’ 6098 חלות על נכס בטורקיה ללא קשר לאזרחות הצדדים. סעיף שכירות המבוסס על הנחות מדין זר השולל מהשוכר הגנה חוקית בלתי ניתן לאכיפה ככלל בטורקיה, גם אם שני הצדדים חתמו עליו. מרכיבים חוצי גבולות עשויים להעלות שאלות של דין חל על פי החוק לעניינים בינלאומיים פרטיים ולסדר הדין מס’ 5718.

שוחחו עם עורך דין טורקי לדיני שכירות ומקרקעין

אם אתם בעלים זר המשכיר נכס בטורקיה, שוכר תושב חוץ המתמודד עם העלאת דמי שכירות או הודעת פינוי, או צד למחלוקת שכירות חוצת גבולות, הצעד הבטוח ביותר הוא לבחון את חוזה השכירות, את ההודעה ואת המועדים בטרם תפעלו. משרד עורכי הדין Serka מייעץ למשכירים ולשוכרים בינלאומיים בנושאי ניסוח חוזי שכירות, מחלוקות על דמי שכירות ופינוי, ואכיפה, ופועל במספר שפות עבור לקוחות חוצי גבולות. למסגרת העסקאות המלאה, ראו את השירות שלנו בנושא דיני מקרקעין ורכישת נכסים, וכן בקשו הערכת תיק חסויה כדי שמצבכם ייבחן על ידי עורך דין.

מידע כללי, אינו מהווה ייעוץ משפטי. דין טורקי; אמתו את מצבכם הספציפי עם ייעוץ משפטי מוסמך.