Türkisches Immobilienrecht: Ein Leitfaden für ausländische Käufer

Von Rechtsanwalt Serkan Kara, Istanbul Bar No. 53770. Zuletzt aktualisiert: 14. Juni 2026.

Das türkische Immobilienrecht regelt, wie unbewegliches Vermögen in der Türkei erworben, übertragen, mit Hypotheken belastet, vermietet und vererbt wird. Sein prägendes Grundprinzip lautet: Das rechtliche Eigentum geht erst mit der Eintragung der Übertragung im amtlichen Grundbuch (Tapu) über – nicht mit der Unterzeichnung eines Vertrags oder der Zahlung einer Anzahlung. Der rechtliche Rahmen stützt sich vorrangig auf das Türkische Zivilgesetzbuch Nr. 4721 (Artikel 683 bis 778, die Eigentum, dingliche Rechte und Miteigentum regeln), das Grundbuchgesetz Nr. 2644 (das das Grundbuch und den Erwerb durch Ausländer nach Artikel 35 regelt), das Obligationengesetz Nr. 6098 (Kauf- und Mietverträge), das Baugesetz Nr. 3194 und das Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634. Dieser Leitfaden erläutert den Erwerbsvorgang, das System der Eigentumsurkunde, die Regeln für ausländisches Eigentum, häufige Risiken und die Rechte, die einem eingetragenen Eigentümer zustehen – verfasst für ausländische Käufer und grenzüberschreitend lebende Familien.

Was ist das türkische Immobilienrecht und welche Gesetze regeln es?

Das türkische Immobilienrecht ist die Gesamtheit der Regeln, die Eigentum, Übertragung, Belastung und Nutzung unbeweglichen Vermögens in der Türkei bestimmen. Die Eigentumsrechte werden vorrangig durch das Türkische Zivilgesetzbuch Nr. 4721 geregelt, dessen Artikel 683 bis 778 Eigentum, Dienstbarkeiten und Miteigentum definieren; durch das Grundbuchgesetz Nr. 2644, das das Tapu-Register regelt; sowie durch das Obligationengesetz Nr. 6098, das Kauf- und Mietverträge regelt. Mehrparteien- und Wohnungseigentum unterliegt dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634, die Bodennutzung und Baugenehmigungen dem Baugesetz Nr. 3194, und für grenzüberschreitende Eigentümer sowie für Erbfälle mit Auslandsbezug gilt zusätzlich das Gesetz über das Internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht Nr. 5718.

Das prägende Merkmal des türkischen Systems ist, dass das Grundbuch ein staatlich garantiertes öffentliches Register ist. Dingliche Rechte an unbeweglichem Vermögen entstehen, gehen über und erlöschen durch Eintragung, und das Register genießt öffentlichen Glauben. Ein Käufer, der sich in gutem Glauben auf den eingetragenen Rechtsstand verlässt, erhält nach dem Zivilgesetzbuch einen starken rechtlichen Schutz. Aus diesem Grund ist die Prüfung des Grundbucheintrags der wichtigste einzelne Schritt bei jeder türkischen Immobilientransaktion.

Wie funktioniert der Erwerbsvorgang einer Immobilie in der Türkei?

Der Immobilienerwerb in der Türkei ist nach dem Grundbuchgesetz Nr. 2644 ein registergestützter Vorgang: Die Parteien einigen sich über die Bedingungen, schließen die Vorabprüfung ab und vollziehen die Übertragung sodann vor dem Grundbuchamt, wo der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wird. Das Eigentum geht nicht im Vertragsstadium über; es geht über, wenn die amtliche Übertragung eingetragen wird. Eine typische Transaktion durchläuft die folgenden Stufen.

1. Prüfung des Eigentumstitels. Den aktuellen Grundbucheintrag (Tapu kaydı) einholen und durchlesen, um zu bestätigen, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist, und um Hypotheken, Pfandrechte, Anmerkungen, Dienstbarkeiten oder gerichtliche Beschränkungen zu ermitteln, die zulasten der Immobilie eingetragen sind.
2. Prüfung der Immobilie und des Bebauungsstatus. Die Baugenehmigung, die Nutzungsgenehmigung (iskân) und den Bebauungsstatus bei der zuständigen Gemeinde nach dem Baugesetz Nr. 3194 überprüfen und bestätigen, dass die Immobilie ihrer Beschreibung im Register entspricht.
3. Vertrag. Preis und Bedingungen in einem schriftlichen Kaufvertrag nach dem Obligationengesetz Nr. 6098 vereinbaren. Ein Vorvertrag (Verkaufsversprechen), der beide Seiten an eine künftige Übertragung binden soll, muss nach türkischem Recht vor einem Notar geschlossen werden, um als Verkaufsversprechen durchsetzbar zu sein.
4. Formalitäten für ausländische Käufer. Ist der Käufer ausländischer Staatsangehöriger, sind die zusätzlichen Anforderungen nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 zu erfüllen, einschließlich einer etwaigen militärischen Unbedenklichkeitsprüfung und gegebenenfalls eines amtlichen Wertgutachtens.
5. Übertragung beim Grundbuchamt. Beide Parteien oder ihre bevollmächtigten Vertreter erscheinen beim Grundbuchamt, die erklärten Werte und Gebühren werden bearbeitet, und der Käufer wird als Eigentümer eingetragen. Die neue Eigentumsurkunde wird auf den Namen des Käufers ausgestellt.

Käufer, die nicht persönlich erscheinen können, handeln üblicherweise über einen Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht. Der Umfang dieser Vollmacht sollte präzise gefasst sein, denn der Grundbuchbeamte handelt auf der Grundlage dessen, was das Dokument zulässt. Für eine schrittweise Anleitung siehe unseren Leitfaden zum Immobilienkauf in der Türkei.

Was ist die Tapu (Eigentumsurkunde) und warum ist sie wichtig?

Die Tapu ist die vom Grundbuch ausgestellte amtliche Eigentumsurkunde und der rechtliche Eigentumsnachweis in der Türkei. Da das Zivilgesetzbuch Nr. 4721 die Eintragung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs macht, ist der Grundbucheintrag – und nicht ein privater Vertrag – die maßgebliche Auskunft darüber, wem die Immobilie gehört und welche Lasten auf ihr ruhen. Eine saubere, korrekt auf den Namen des Käufers eingetragene Tapu ist das Ziel jedes Kaufs.

Der Grundbucheintrag weist den Eigentümer aus, die Lage der Immobilie und die Registerangaben (Provinz, Bezirk, Parzelle und ähnliche Kennungen), die Art des bestehenden Rechts sowie alle eingetragenen Belastungen wie Hypotheken oder Anmerkungen. Die Prüfung dieses Eintrags vor dem Kauf bringt Probleme ans Licht, die bei einer Besichtigung oder aus einer Broschüre nicht erkennbar sind, darunter verdeckte Hypotheken, Anmerkungen über anhängige Rechtsstreitigkeiten oder Rechte Dritter. Gerade für ausländische Käufer sollte der Grundbucheintrag vollständig gelesen und unmittelbar vor der Unterzeichnung als aktuell bestätigt werden. Unser Beitrag zu Warnsignalen bei der Eigentumsurkunde für ausländische Käufer erläutert, worauf zu achten ist.

Dürfen Ausländer in der Türkei Immobilien erwerben, und welche Regeln gelten?

Ja. Ausländische Staatsangehörige dürfen in der Türkei Immobilien nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 erwerben, weiterentwickelt durch das Gesetz über den Erwerb unbeweglichen Vermögens durch Ausländer Nr. 6302, vorbehaltlich der gesetzlich festgelegten Bedingungen. Die wesentlichen Schranken sind ein vom Staat verwaltetes, auf Gegenseitigkeit beruhendes Regelwerk, gesetzliche Obergrenzen für die Gesamtfläche und den Anteil an Grund und Boden, den ein Ausländer halten darf, Beschränkungen in ausgewiesenen Militär- und Sicherheitszonen sowie für ausländische Käufer geltende Verfahrensanforderungen. Diese Regeln werden durch Gesetze und Verordnungen festgelegt und aktualisiert, sodass der jeweils geltende Stand zum Zeitpunkt des Kaufs überprüft werden muss.

In der Praxis kehren für ausländische Käufer mehrere Anforderungen wieder:

• Berechtigungsprüfung. Ob eine bestimmte Staatsangehörigkeit eine bestimmte Immobilie erwerben darf, hängt vom gesetzlichen Rahmen und etwaigen länderspezifischen Beschränkungen ab, die vor einer Bindung bestätigt werden sollten.
• Unbedenklichkeit bei Sicherheitszonen. Immobilien, die in oder nahe Militär- oder besonderen Sicherheitszonen liegen, können beschränkt sein, und vor der Eintragung kann eine Unbedenklichkeitsprüfung erforderlich sein.
• Amtliches Wertgutachten. Für Käufe durch Ausländer ist ein von einem lizenzierten Sachverständigen erstelltes Wertgutachten erforderlich; es untermauert den erklärten Wert und schützt sowohl den Käufer als auch den amtlichen Registereintrag.
• Bank- und Devisenunterlagen. Die Geldmittel werden in der Regel über das türkische Bankensystem geleitet, wodurch Unterlagen entstehen, die für einen späteren Weiterverkauf, eine Rückführung der Mittel und einen etwaigen Staatsbürgerschaftsantrag bedeutsam sind.

Ausländische Käufer, die über die Immobilieninvestition die türkische Staatsbürgerschaft anstreben, sehen sich zusätzlichen, gesonderten rechtlichen Anforderungen gegenüber. Dieser Weg ist investitionsspezifisch und sollte vor dem Kauf geplant werden, da die Unterlagen, die Bewertung und die Haltebedingungen von Anfang an korrekt erfüllt werden müssen. Siehe unsere Leistung zur Staatsbürgerschaft durch Investition für die einschlägigen Anforderungen sowie unsere Checkliste zur Immobilien-Due-Diligence für ausländische Käufer.

Welche Unterlagen sind für einen Immobilienkauf erforderlich?

Ein ausländischer Käufer benötigt in der Regel Identitäts-, Steuer- und Bewertungsunterlagen, während der Verkäufer die bestehende Eigentumsurkunde und die Grundstücksunterlagen beibringt. Die Anforderungen variieren je nach Transaktion und werden vom Grundbuchamt bestätigt; der wiederkehrende Satz an Unterlagen ist jedoch der folgende.

Unterlage	Zweck
Reisepass und beglaubigte Übersetzung	Identität des ausländischen Käufers
Türkische Steueridentifikationsnummer	Für Register- und Bankschritte erforderlich
Bestehende Eigentumsurkunde (Tapu) oder Registerangabe	Identifiziert die Immobilie und den derzeitigen Eigentümer
Wertgutachten eines lizenzierten Sachverständigen	Für Käufe durch Ausländer verpflichtend
Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK)	Für die Eintragung von Gebäuden erforderlich
Gemeindeunterlagen (Genehmigung, Nutzungsfreigabe, Wertbescheinigung)	Bestätigen die rechtmäßige Bebauung und den erklärten Wert nach dem Baugesetz Nr. 3194
Notariell beglaubigte Vollmacht (bei Vertretung)	Ermächtigt einen Vertreter zum Handeln
Biometrische Lichtbilder	Erfordernis der Registerbearbeitung

Im Ausland ausgestellte Unterlagen bedürfen in der Regel einer beglaubigten türkischen Übersetzung und – je nach Ausstellungsstaat – einer Apostille oder konsularischen Legalisierung. Diesen Satz rechtzeitig korrekt zusammenzustellen, verhindert die häufigste Ursache für Verzögerungen am Grundbuchschalter. Bei älteren oder ungenehmigten Gebäuden ist zudem die Lage nach dem Gesetz Nr. 6306 über die Umgestaltung von unter Katastrophenrisiko stehenden Gebieten zu prüfen, das Immobilien mit Erdbebenrisiko betreffen kann.

Was sind die wichtigsten rechtlichen Risiken für ausländische Immobilienkäufer?

Die wichtigsten Risiken bestehen darin, von einer Person zu kaufen, die nicht der wahre eingetragene Eigentümer ist, eine Immobilie mit verdeckten Belastungen zu übernehmen, außerhalb der Registerübertragung zu zahlen und sich auf nicht durchsetzbare Nebenabreden zu verlassen. Jedes dieser Risiken ist durch sorgfältige Prüfung und eine korrekt strukturierte Übertragung vermeidbar.

• Mängel an Titel und Eigentum. Die verkaufende Person ist möglicherweise nicht der eingetragene Eigentümer oder hält einen streitigen Titel. Die Bestätigung des aktuellen Grundbucheintrags schützt davor.
• Verdeckte Belastungen. Hypotheken, Pfandrechte, mit der Immobilie verbundene Steuerschulden oder Prozessanmerkungen können einen Verkauf überdauern, wenn sie nicht vor der Übertragung bereinigt werden. Sie erscheinen im Grundbucheintrag, weshalb dessen Lektüre unerlässlich ist.
• Bau- und Bebauungsverstöße. Ein Gebäude ohne gültige Bau- oder Nutzungsgenehmigung nach dem Baugesetz Nr. 3194 kann mit Bußgeldern oder Abrissrisiko konfrontiert sein. Eine Überprüfung bei der Gemeinde begegnet dem.
• Zahlung außerhalb der Übertragung. Den vollen Preis vor der Registerübertragung ohne Sicherheit zu zahlen, setzt den Käufer dem Risiko aus, falls der Verkäufer nicht vollzieht. Die Zahlung sollte um den Eintragungszeitpunkt herum strukturiert werden.
• Nicht durchsetzbare Vereinbarungen. Mündliche Versprechen oder formlose Dokumente, die vor einem Notar hätten geschlossen werden müssen, binden den Verkäufer möglicherweise nicht. Die Formerfordernisse nach dem Obligationengesetz Nr. 6098 sind zu beachten.
• Erb- und eheliche Ansprüche. Von einem verstorbenen oder verheirateten Eigentümer gehaltenes Eigentum kann Ansprüchen von Erben oder Ehegatten unterliegen; grenzüberschreitend lebende Familien sollten die Lage sowohl nach türkischem als auch nach etwaigem anwendbarem ausländischem Recht prüfen.

Entsteht nach dem Kauf ein Streit, können Rechtsbehelfe Klagen auf Berichtigung des Registers, Schadensersatzansprüche oder Vollstreckungsverfahren nach dem Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz Nr. 2004 umfassen. Immobilienstreitigkeiten werden in erster Instanz von den Zivilgerichten erster Instanz (Asliye Hukuk Mahkemesi) verhandelt, mit Berufung zu den Regionalberufungsgerichten (İstinaf) und dem Kassationsgerichtshof (Yargıtay). Eine frühzeitige rechtliche Prüfung ist nahezu immer günstiger als ein Rechtsstreit im Nachhinein.

Wie funktioniert die Immobilienerbfolge für ausländische Eigentümer?

Stirbt ein Immobilieneigentümer, geht in der Türkei belegenes unbewegliches Vermögen grundsätzlich nach türkischem Erbrecht über, und die Erben müssen eine Registerübertragung vornehmen, um als neue Eigentümer eingetragen zu werden. Bei Nachlässen mit Auslandsbezug bestimmt das Gesetz über das Internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht Nr. 5718, welches Recht auf welche Vermögenswerte anwendbar ist; unbewegliches Vermögen in der Türkei wird hinsichtlich seiner Vererbung nach türkischem Recht behandelt.

Erben erlangen in der Regel einen Erbschein (veraset ilamı), regeln etwaige gesetzlich vorgesehene Erbschaftsteuerpflichten und beantragen die Eintragung der Immobilie auf ihren Namen. Da das Türkische Zivilgesetzbuch Nr. 4721 für bestimmte Erben Pflichtteile (saklı pay) vorsieht, sollten ausländische Familien rechtlichen Rat einholen, bevor sie annehmen, dass ein ausländisches Testament über türkisches unbewegliches Vermögen bestimmt. Grenzüberschreitende Nachlässe umfassen häufig Dokumente aus mehr als einem Land, die jeweils Übersetzung und Legalisierung erfordern. Zur Abwicklung der Eigentumsübertragung siehe unseren Leitfaden zu ausländischem Erbrecht, Nachlassverfahren und Eigentumsübertragung in der Türkei; unser Team berät zudem zu damit zusammenhängenden familien- und eherechtlichen Angelegenheiten, die von Ehegatten gehaltenes Eigentum betreffen können.

Kauf oder Miete einer Immobilie in der Türkei: Was ist das Richtige?

Der Kauf überträgt das volle, auf der Tapu eingetragene Eigentum nach dem Zivilgesetzbuch Nr. 4721 und gewährt die stärksten langfristigen Rechte, während die Miete Besitz und Nutzung für eine festgelegte Dauer nach dem Obligationengesetz Nr. 6098 verschafft, ohne das Eigentum zu übertragen. Die richtige Wahl hängt vom Zeithorizont, vom Ziel (Wohnsitz, Investition oder Staatsbürgerschaft) und von der Bereitschaft zur Verwaltungsverantwortung ab.

Faktor	Kauf (Eigentum)	Miete (Mietverhältnis)
Rechtsstellung	Eingetragenes Eigentum auf der Tapu	Vertragliches Nutzungsrecht für eine Dauer
Maßgebliches Recht	Zivilgesetzbuch Nr. 4721, Grundbuchgesetz Nr. 2644	Obligationengesetz Nr. 6098 (Artikel 339 bis 356)
Übertragungsformalität	Eintragung beim Grundbuch	Schriftlicher Mietvertrag
Berechtigung zur Staatsbürgerschaft	Über den Investitionsweg möglich	Nicht anwendbar
Ausstieg	Weiterverkauf, vorbehaltlich der Registerübertragung	Ende oder Verlängerung der Mietdauer

Das Mietverhältnis unterliegt den Mietvorschriften des Obligationengesetzes Nr. 6098 (Artikel 339 bis 356), und Mieter in der Türkei genießen erhebliche gesetzliche Schutzrechte. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sicherstellen, dass ihr schriftlicher Vertrag die gesetzlich vorgesehenen Schutzrechte und Pflichten widerspiegelt; siehe unseren Leitfaden zu Mieter- und Vermieterrechten in der Türkei. Für Investoren, die unterschiedliche Strukturen abwägen, ist auch das Eigentum über eine türkische Gesellschaft möglich und kann in bestimmten gewerblichen Fällen ratsam sein; siehe unsere Leistung zur Gründung von Gesellschaften.

Häufig gestellte Fragen

Wann geht das Eigentum an einer türkischen Immobilie rechtlich über?

Das Eigentum geht in dem Moment über, in dem die Übertragung nach dem Zivilgesetzbuch Nr. 4721 und dem Grundbuchgesetz Nr. 2644 beim Grundbuch eingetragen wird – nicht bei Unterzeichnung des Vertrags oder bei Zahlung. Bis zur Eintragung hat der Käufer vertragliche Rechte gegenüber dem Verkäufer, nicht aber das Eigentum an der Immobilie selbst.

Müssen ausländische Käufer persönlich in der Türkei anwesend sein?

Nein. Ein ausländischer Käufer kann den Kauf über einen Vertreter abschließen, der auf der Grundlage einer ordnungsgemäß gefassten, notariell beglaubigten Vollmacht handelt. Der Umfang dieser Vollmacht sollte vor dem Termin beim Grundbuch bestätigt werden, denn der Grundbuchbeamte handelt nur auf der Grundlage dessen, was das Dokument ausdrücklich zulässt.

Ist ein Wertgutachten für ausländische Käufer verpflichtend?

Ja. Ein von einem lizenzierten Sachverständigen erstelltes Wertgutachten ist für Käufe durch ausländische Staatsangehörige im Rahmen von Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 und der dazugehörigen Verordnung erforderlich, und es untermauert den im amtlichen Register zum Zeitpunkt der Übertragung erfassten erklärten Wert.

Kann der Immobilienkauf zur türkischen Staatsbürgerschaft führen?

Eine Immobilieninvestition kann einen Antrag auf türkische Staatsbürgerschaft stützen, wenn die gesonderten, investitionsspezifischen rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Die Bedingungen, einschließlich des Wertnachweises und der Haltedauer, sind durch Gesetz und Verordnung festgelegt; überprüfen Sie den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Schwellenwert und die geltenden Regeln, statt sich auf einen festen Betrag zu verlassen.

Was geschieht, wenn die Immobilie eine verdeckte Hypothek aufweist?

Eine eingetragene Hypothek erscheint im Eintrag der Eigentumsurkunde und kann einen Verkauf überdauern, wenn sie nicht vor der Übertragung bereinigt wird. Deshalb muss der Grundbucheintrag geprüft und jede Belastung im Zuge des Kaufabschlusses bereinigt werden, wobei die Zahlung um den Eintragungszeitpunkt herum strukturiert wird.

Zusammenarbeit mit grenzüberschreitend tätigen Immobilienanwälten

Anwaltskanzlei Serka berät ausländische Eigentümer, Auslandstürken und im Ausland lebende Personen sowie grenzüberschreitend lebende Familien bei türkischen Immobilientransaktionen – von der Prüfung bis zur Eintragung – und bei Streitigkeiten, sobald sie entstehen. Wenn Sie eine Immobilie in der Türkei kaufen, verkaufen, erben oder ein Problem damit lösen möchten, kontaktieren Sie uns unter info@serkalaw.com für eine strukturierte Prüfung Ihres Anliegens. Erfahren Sie mehr über unsere Praxis im Bereich Immobilienrecht und Immobilienerwerb.

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Türkisches Recht; lassen Sie Ihre konkrete Situation durch qualifizierte Rechtsberatung prüfen.