Ausländische Erbfälle, Nachlassverfahren und Eigentumsübertragung in der Türkei

Rechtsanwalt Av. Serkan KARA · Serka Law Firm · Zuletzt aktualisiert: 30. September 2026

Stirbt ein ausländischer Staatsangehöriger, der Immobilien in der Türkei besitzt, geht das türkische Grundvermögen nicht automatisch auf die Erben über: Es wird nach türkischem Erbrecht abgewickelt und beim Grundbuchamt umgeschrieben, sobald die Erben förmlich festgestellt sind, während die Frage, welches Landesrecht über die Erbfolge entscheidet, das Gesetz Nr. 5718 über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht (MÖHUK) beantwortet. Für eine grenzüberschreitende Familie heißt das, dass zwei Systeme zusammenwirken: das Türkische Zivilgesetzbuch Nr. 4721 (Türk Medeni Kanunu) für das Grundstück in der Türkei und die Kollisionsnormen des Gesetzes Nr. 5718 für den übrigen Nachlass.

Wie erbt ein Ausländer eine Immobilie in der Türkei?

Ein Ausländer erbt eine türkische Immobilie über das türkische Nachlassverfahren, unabhängig von seiner Staatsangehörigkeit. Die Erben beschaffen zuerst einen Erbschein, der sie und ihre gesetzlichen Anteile nennt, und beantragen dann beim Grundbuchamt (Tapu) nach dem Grundbuchgesetz Nr. 2644 (Tapu Kanunu), das Grundstück auf ihren Namen umzuschreiben. Ausländische Erben haben dieselbe Stellung wie türkische Erben, um in der Türkei belegenes unbewegliches Vermögen zu erben, vorbehaltlich der Grenzen der Gegenseitigkeit und der Sperrgebiete, die für ausländisches Eigentum allgemein gelten.

Zwei getrennte Fragen bestimmen jeden grenzüberschreitenden Nachlass. Erstens, welches Landesrecht bestimmt, wer die Erben sind und was jeder erhält. Zweitens, welches Verfahren in der Türkei nötig ist, um dieses Ergebnis zu beweisen und das Eigentum zu übertragen. Die erste ist eine Frage des Kollisionsrechts, die das Gesetz Nr. 5718 beantwortet. Die zweite richtet sich nach türkischem materiellem Recht und Verfahrensrecht, vor allem nach dem Zivilgesetzbuch Nr. 4721 und dem Zivilprozessgesetz Nr. 6100 (Hukuk Muhakemeleri Kanunu).

Welches Landesrecht gilt für die Erbfolge?

Die Erbfolge richtet sich nach dem Gesetz Nr. 5718 über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht nach dem Heimatrecht des Erblassers, in der Türkei belegenes unbewegliches Vermögen aber nach türkischem Recht. Diese Aufteilung ist für ausländische Eigentümer zentral. Der bewegliche Nachlass eines ausländischen Erblassers kann den Erbregeln des Heimatstaates folgen, während ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in der Türkei nach dem Zivilgesetzbuch Nr. 4721 abgewickelt wird, auch wenn der Erblasser eine andere Staatsangehörigkeit hatte.

Deshalb überträgt ein ausländisches Testament oder eine ausländische Nachlassbescheinigung türkisches Grundvermögen nicht für sich allein. Die Regel über das anwendbare Recht steht im Gesetz Nr. 5718, und weil die genaue Aufteilung zwischen Heimatrecht und türkischem Recht von der Art des Vermögens und vom Sachverhalt abhängt, sollte das anwendbare Recht für jeden konkreten Nachlass anwaltlich bestätigt werden, bevor Schritte unternommen werden, statt es aus der Staatsangehörigkeit des Erblassers abzuleiten. Befinden Sie sich noch in der Kaufphase, ist der erbrechtliche Blickwinkel ein Grund, vor dem Erwerb unseren Beitrag zum türkischen Immobilienrecht zu lesen.

Was ist ein Erbschein, und wie erhält man ihn?

Ein Erbschein (mirasçılık belgesi, veraset ilamı) ist die amtliche Urkunde, die beweist, wer die Erben sind und welchen Anteil jeder hält. Er ist der Schlüssel zu jedem späteren Schritt, einschließlich der Eigentumsübertragung, der Freigabe von Bankkonten und der Steuererklärung, und ohne ihn ändert das Grundbuchamt das Eigentum an geerbten Grundstücken nicht. Er wird entweder von einem Notar ausgestellt oder, wenn der Nachlass einen Auslandsbezug hat, den der Notar nicht klären kann, vom Friedensgericht in Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) nach dem Zivilprozessgesetz Nr. 6100.

Bei einem rein inländischen Nachlass kann ein Notar den Erbschein oft rasch ausstellen. Bei einem grenzüberschreitenden Nachlass ist die Urkundenspur schwerer: Ausländische Erben brauchen in der Regel legalisierte und übersetzte Nachweise über den Tod, die Familienbeziehung und die Identität. Besteht ein Auslandsbezug, etwa ein ausländischer Erblasser oder ausländische Erben, geht die Sache meist an das Gericht statt an den Notar, und das Gericht prüft die ausländischen Urkunden und das anwendbare Recht, bevor es den Erbschein ausstellt.

Welche Unterlagen brauchen ausländische Erben?

Ausländische Erben brauchen in der Regel einen amtlichen Nachweis des Todes, einen Nachweis ihrer Beziehung zum Erblasser, Identitätsdokumente und, wenn sie nicht persönlich erscheinen können, eine Vollmacht. Ausländische öffentliche Urkunden müssen für die Verwendung in der Türkei meist beglaubigt werden und mit einer beeidigten türkischen Übersetzung versehen sein. Der genaue Satz hängt vom Herkunftsland der Erben ab und sollte für den konkreten Nachlass geprüft werden.

Sterbeurkunde des Erblassers, beglaubigt und übersetzt.
Nachweis der Verwandtschaft, etwa Geburts-, Heirats- oder Familienurkunden, die die Beziehung jedes Erben zum Erblasser zeigen.
Identitäts- und Staatsangehörigkeitsnachweise für jeden Erben, einschließlich Passkopien.
Das Testament oder die ausländische Nachlassurkunde, falls vorhanden, mit Beglaubigung und Übersetzung.
Apostille oder konsularische Legalisation. Für Staaten, die dem Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Beglaubigung (dem Apostille-Übereinkommen) angehören, genügt in der Regel eine Apostille; andernfalls wird die konsularische Legalisation verwendet. Welche gilt, hängt vom ausstellenden Staat ab.
Vollmacht für einen türkischen Anwalt, damit Erben im Ausland nicht für jeden Schritt reisen müssen. Die Vollmacht wird in der Regel bei einem türkischen Konsulat errichtet oder im Ausland notariell beurkundet und mit Apostille versehen.

Die Anforderungen an Übersetzung und Beglaubigung sind technisch und landesspezifisch. Eine Urkunde, die aus einer Rechtsordnung angenommen wird, kann aus einer anderen wegen einer fehlenden Apostille oder einer nicht beeidigten Übersetzung zurückgewiesen werden; sie sollten daher an der aktuellen Praxis für das konkrete Land der Erben geprüft werden, bevor sie in Auftrag gegeben werden. Dieselbe Disziplin bei der Beglaubigung gilt, wenn Käufer die Eigentumshistorie prüfen, wie in unserem Beitrag zu Warnsignalen im Grundbuch für ausländische Käufer dargestellt.

Wie wird geerbtes Grundvermögen beim Grundbuchamt übertragen?

Liegt der Erbschein vor, beantragen die Erben beim Grundbuchamt (Tapu), die Erbschaft einzutragen und die Immobilie nach dem Grundbuchgesetz Nr. 2644 auf ihren Namen zu stellen. Das Grundbuchamt aktualisiert die Grundbuchposition entsprechend den Erben und ihren gesetzlichen Anteilen, danach halten die Erben die Immobilie einzeln oder gemeinschaftlich. Diese Umschreibung, nicht der Tod selbst, macht die Erben zu den eingetragenen Eigentümern.

Wollen die Erben, dass eine Person die ganze Immobilie hält, oder wollen sie verkaufen, ist nach der Eintragung der Erbschaft ein weiterer Schritt nötig. Die miteigentümenden Erben können Anteile untereinander übertragen oder an einen Dritten verkaufen, und wo sie sich nicht einigen, kann jeder Erbe beim Gericht die Aufhebung des Miteigentums verlangen. Die Gebühren, Abgaben und etwaige Erbschafts- und Übertragungssteuern im Zusammenhang mit dieser Übertragung werden durch Gesetz und geltende Verordnung festgelegt; prüfen Sie den im Zeitpunkt des Antrags für die konkrete Immobilie geltenden Betrag, statt einen festen Wert anzunehmen.

Wie lange dauern grenzüberschreitendes Nachlassverfahren und Übertragung?

Der Zeitrahmen hängt fast ausschließlich von den Unterlagen ab. Ein inländischer Nachlass, bei dem ein Notar den Erbschein ausstellen kann, kommt schneller voran als ein grenzüberschreitender Nachlass, der über das Friedensgericht laufen und sich auf beglaubigte ausländische Unterlagen stützen muss. Urkunden aus dem Ausland zu beschaffen, mit Apostille zu versehen und zu übersetzen, ist meist der langsamste Teil, und er kann parallel dazu laufen, einen türkischen Anwalt mit Vollmacht zu bestellen.

Weil jede Stufe von ausländischen Behörden, Gerichten und dem Grundbuchamt abhängt, lässt sich keine feste Dauer versprechen. Der verlässlichste Weg, das Verfahren zu verkürzen, besteht darin, die ausländischen Urkunden beim ersten Mal richtig vorzubereiten und früh eine Vollmacht zu erteilen, damit die türkischen Schritte ohne Reisen der Erben vorankommen. Ein realistischer Zeitplan für einen bestimmten Nachlass lässt sich erst festlegen, wenn Unterlagen und anwendbares Recht geprüft sind.

Welche Rechte haben die Erben, einschließlich eines überlebenden Ehegatten?

Das türkische Erbrecht bestimmt, wer die gesetzlichen Erben sind und welchen Anteil jeder erhält, geordnet nach Verwandtschaftsgraden nach dem Zivilgesetzbuch Nr. 4721, wobei ein überlebender Ehegatte neben den Kindern oder anderen Verwandten erbt. Das Zivilgesetzbuch schützt zudem einen Pflichtteil (saklı pay) für bestimmte nahe Erben, der begrenzt, wie weit ein Testament sie enterben kann, wo türkisches Recht gilt. Diese gesetzlichen Anteile gelten für türkisches unbewegliches Vermögen auch dann, wenn der Erblasser ausländischer Staatsangehöriger war.

Für grenzüberschreitende Familien zählt die Pflichtteilsregel am meisten, wenn ein ausländisches Testament türkisches Grundvermögen in einer Weise vererben will, die mit den geschützten Anteilen kollidiert. Weil das Zusammenspiel zwischen einem ausländischen Testament und dem türkischen Pflichtteil vom Sachverhalt abhängt, sollte die praktische Wirkung jedes Testaments auf türkisches Vermögen nach dem Zivilgesetzbuch Nr. 4721 und dem Gesetz Nr. 5718 beurteilt werden, bevor der Nachlass verteilt wird.

Was geschieht, wenn Erben uneins sind oder der Nachlass streitig ist?

Können sich Erben nicht über die Teilung einer geerbten Immobilie einigen, kann jeder miteigentümende Erbe Klage auf Aufhebung des Miteigentums erheben. Das Gericht teilt die Immobilie körperlich, wo das möglich ist, und ordnet andernfalls einen Verkauf an, üblicherweise im Wege der öffentlichen Versteigerung, wobei der Erlös nach den gesetzlichen Anteilen der Erben verteilt wird. Das Stadium der Verwertung und Versteigerung richtet sich nach dem Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004 (İcra ve İflas Kanunu).

Streit kann auch über die Gültigkeit eines Testaments, die Echtheit ausländischer Urkunden oder die Frage entstehen, ob eine bestimmte Person überhaupt Erbe ist. Darüber wird nach dem Zivilprozessgesetz Nr. 6100 prozessiert. Bei einem grenzüberschreitenden Nachlass kann ein Streit zudem die Anerkennung einer ausländischen Entscheidung oder ausländischen Nachlassurkunde betreffen, was selbst eine Frage nach dem Gesetz Nr. 5718 ist, die das türkische Gericht prüft, bevor es der Urkunde Wirkung beimisst.

Ausländischer Erbfall und inländisches Nachlassverfahren in der Türkei im Vergleich

Ein inländisches Nachlassverfahren betrifft einen türkischen Erblasser, türkische Erben und türkische Urkunden, und der Erbschein kann oft rasch von einem Notar ausgestellt werden. Ein ausländischer Erbfall fügt jeder Stufe eine Ebene hinzu. Die folgende Tabelle zeigt die praktischen Unterschiede, auf die sich ausländische Eigentümer und grenzüberschreitende Erben einstellen sollten.

Frage	Inländischer Nachlass	Grenzüberschreitender Nachlass
Anwendbares Recht	Durchgehend türkisches Recht	Türkisches Recht für türkische Grundstücke; für einen Teil des beweglichen Nachlasses kann das Heimatrecht gelten (Gesetz Nr. 5718)
Erbschein	Oft von einem Notar ausgestellt	Bei Auslandsbezug in der Regel vom Friedensgericht ausgestellt
Unterlagen	Türkische Urkunden	Ausländische Urkunden mit Apostille oder Legalisation und beeidigter Übersetzung
Anwesenheit der Erben	Erben meist in der Türkei	Erben im Ausland; Vollmacht für einen türkischen Anwalt ist üblich
Testament	Türkisches Testament nach dem Zivilgesetzbuch Nr. 4721	Ausländisches Testament, für türkisches Vermögen an den türkischen Pflichtteilsregeln gemessen

Wie ein Anwalt für grenzüberschreitende Erbfälle hilft

Ein Anwalt mit Erfahrung in grenzüberschreitenden Nachlässen übernimmt die Teile, an denen ein ausländischer Erbfall am häufigsten ins Stocken gerät: zu bestätigen, welches Recht für jeden Vermögenswert nach dem Gesetz Nr. 5718 gilt, den Erbschein zu beschaffen, ausländische Urkunden richtig beglaubigen und übersetzen zu lassen und die Übertragung beim Grundbuchamt nach dem Grundbuchgesetz Nr. 2644 abzuschließen. Mit einer Vollmacht kann der Anwalt die türkischen Schritte ausführen, ohne dass die Erben zu jedem Termin reisen müssen.

Haben Sie türkisches Grundvermögen geerbt, oder besitzen Sie Grundvermögen und wollen Ihren Nachlass so planen, dass Ihre Erben keinem vermeidbaren Streit ausgesetzt sind, kann unser Team für Immobilienrecht und Immobilienerwerb das anwendbare Recht erfassen und Nachlassverfahren und Eigentumsübertragung von Anfang bis Ende führen. Wirft der Nachlass Fragen zu ehelichen Anteilen auf, kann unser Bereich Familienrecht daneben beraten. Schicken Sie uns das Todesdatum, die Staatsangehörigkeit des Erblassers und die Grundbuchdaten, auf WhatsApp unter +90 530 127 59 35 oder an info@serkalaw.com.

Häufige Fragen

Kann ein Ausländer eine Immobilie in der Türkei erben?
Ja. Ausländische Erben können türkisches unbewegliches Vermögen erben und es beim Grundbuchamt nach dem Grundbuchgesetz Nr. 2644 auf ihren Namen umschreiben lassen, vorbehaltlich der Regeln über Gegenseitigkeit und Sperrgebiete, die für ausländisches Eigentum allgemein gelten. Die Staatsangehörigkeit hindert nicht, ein in der Türkei belegenes Grundstück zu erben, doch die Erben müssen die Erbfolge weiterhin im türkischen Verfahren beweisen.

Überträgt ein ausländisches Testament mein türkisches Haus automatisch?
Nein. Ein ausländisches Testament oder eine ausländische Nachlassbescheinigung überträgt türkisches Grundvermögen nicht für sich allein. Die Erben brauchen weiterhin einen türkischen Erbschein und eine Übertragung beim Grundbuchamt, und das Testament wird für türkisches Vermögen an den Pflichtteilsregeln des Zivilgesetzbuchs Nr. 4721 gemessen. Die ausländische Urkunde wird nach dem Gesetz Nr. 5718 geprüft, bevor ihr Wirkung beigemessen wird.

Muss ich in die Türkei kommen, um zu erben?
In der Regel nicht. Erben im Ausland können einem türkischen Anwalt eine Vollmacht erteilen, errichtet bei einem türkischen Konsulat oder im Ausland notariell beurkundet und mit Apostille versehen, sodass Erbschein und Eigentumsübertragung für sie abgeschlossen werden können. Reisen ist selten nötig, wenn die Urkunden richtig beglaubigt sind und die Vollmacht früh erteilt wird.

Was ist der Unterschied zwischen einem Erbschein vom Notar und einem vom Gericht?
Ein Notar kann den Erbschein für viele inländische Nachlässe ausstellen. Hat der Nachlass einen Auslandsbezug, etwa einen ausländischen Erblasser oder ausländische Erben, geht die Sache in der Regel an das Friedensgericht in Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi), das die ausländischen Urkunden und das anwendbare Recht nach dem Zivilprozessgesetz Nr. 6100 prüft, bevor es den Erbschein ausstellt.