قانون الميراث في تركيا يحكم كل عقار موجود في تركيا، أياً كانت جنسية المتوفى. فالميراث يخضع للقانون الوطني للمتوفى، غير أن القانون التركي هو الذي يطبَّق على العقارات الموجودة في تركيا (المادة 20/1 من القانون التركي رقم 5718 للقانون الدولي الخاص، MÖHUK). فالشقة أو الأرض التي تركها المورِّث في تركيا تُقسم بين ورثته وفق القانون المدني التركي رقم 4721 (Türk Medeni Kanunu)، لا وفق قانون بلده، وتنتقل إليهم في الطابو (Tapu) بشهادة وراثة تركية.
أي قانون يحكم الميراث إذا كان المتوفى أجنبياً؟
قانونان يعملان معاً. القانون الوطني للمتوفى يحكم الميراث من حيث المبدأ، والقانون التركي يحكم العقار الموجود في تركيا (المادة 20/1 من القانون رقم 5718). وأسباب افتتاح التركة واكتسابها وقسمتها يحكمها قانون البلد الذي توجد فيه التركة (المادة 20/2). والتركة الموجودة في تركيا ولا وارث لها تؤول إلى الدولة (المادة 20/3). أما الوصية فتصح إذا استوفت الشكل الذي تحدده المادة 7 من القانون نفسه، وتصح كذلك إذا جاءت على الشكل الذي يقرره القانون الوطني للمتوفى، وأهلية الموصي يحكمها قانونه الوطني وقت الإيصاء (المادتان 20/4 و20/5). وهاتان الفقرتان تحكمان شكل الوصية وأهلية الموصي، أما ما يوصي به في عقار موجود في تركيا فيحكمه القانون التركي (المادة 20/1).
كيف يُقسم العقار التركي بين الورثة؟
وفق طبقات القانون المدني التركي. الطبقة الأولى هي الفروع، أي الأولاد وأولادهم، ويرث الأولاد بالتساوي، الابن والبنت على السواء، ويحل أولاد من مات قبل المورِّث محله (المادة 495). فإذا لم يكن للمتوفى فرع ورثه أبواه بالتساوي (المادة 496)، ثم الأجداد إذا لم يوجد الأبوان ولا فروعهما (المادة 497).
والزوج أو الزوجة الباقي على قيد الحياة يرث مع كل طبقة: ربع التركة إذا ورث مع الفروع، ونصفها إذا ورث مع طبقة الأبوين، وثلاثة أرباعها إذا ورث مع طبقة الأجداد وأولادهم، والتركة كلها إذا لم يوجد أحد منهم (المادة 499). فإذا توفي رجل عن زوجة وثلاثة أولاد، كان للزوجة ربع العقار، ويقسم الأولاد الأرباع الثلاثة الباقية بالتساوي، فيكون لكل ولد ربعه، ابناً كان أو بنتاً.
هل تستطيع الوصية أن تحرم وارثاً من عقار في تركيا؟
ليس من حصته المحفوظة (saklı pay). فمن كان له فروع أو أبوان أو زوج لا يوصي إلا فيما يزيد على الحصص المحفوظة (المادة 505). والحصة المحفوظة للفرع نصف حصته الإرثية، ولكل من الأبوين ربع حصته، وللزوج حصته الإرثية كاملة إذا ورث مع الفروع أو مع طبقة الأبوين، وثلاثة أرباعها في غير ذلك (المادة 506). والإخوة ليسوا بين أصحاب الحصص المحفوظة (المادة 505). فالوصية الأجنبية التي تترك العقار التركي لوارث واحد تُقاس على هذه الحصص، وكذلك الوصية التي تعطي الزوجة ثمن العقار مع وجود الأولاد، لأن حصتها المحفوظة معهم ربعه كاملاً. لكن الوصية التي تمس الحصة المحفوظة لا تبطل من تلقاء نفسها: لصاحب الحصة أن يرفع دعوى الإنقاص (tenkis davası) خلال سنة من علمه بالمساس بحصته، وفي كل حال قبل مضي عشر سنوات على فتح الوصية، وله أن يتمسك بالإنقاص دفعاً في أي وقت (المادتان 560 و571). وما تتضمنه الوصية من قواعد في حصص الورثة القانونيين يعد مجرد قواعد للقسمة، ما لم يتبين منها أن إرادة الموصي غير ذلك (المادة 560/2). والوصية، صحيحة كانت أو غير صحيحة، تسلَّم إلى قاضي الصلح الذي يفتحها خلال شهر من تسليمها ويقرؤها على ذوي الشأن (المادتان 595 و596)، ولا تُعطى للوارث المعيَّن أو الموصى له شهادة بصفته إلا إذا لم يعترض الورثة خلال شهر من تبليغهم (المادة 598).
ما شهادة الوراثة التركية، ومن يصدرها للورثة الأجانب؟
شهادة الوراثة (mirasçılık belgesi) هي المستند الذي يبيّن الورثة وصفتهم، وتصدرها محكمة الصلح المدنية (sulh hukuk mahkemesi) أو الكاتب العدل التركي (noter) (المادة 598 من القانون المدني). وهي في وظيفتها قريبة مما يعرفه القارئ الخليجي بإعلام الوراثة، لكنها مستند تركي مستقل. والكاتب العدل لا يصدرها إذا كان طالبها أجنبياً، أو كان الأمر يحتاج إلى محاكمة، أو كانت سجلات النفوس لا تكفي (المادة 71/B من قانون الكتّاب العدل رقم 1512، Noterlik Kanunu)، فيتجه الورثة الأجانب إلى محكمة الصلح المدنية. ويجوز التمسك ببطلان شهادة الوراثة في أي وقت (المادة 598)، فالشهادة التي استخرجها ورثة آخرون دون ذكرك لا تُسقط حقك.
هل يرث الأجنبي عقاراً في تركيا، وماذا لو تجاوز الحدود التي يجيزها القانون؟
الإرث نفسه لا يُمنع. فقانون الطابو رقم 2644 يجيز للأجانب من الدول التي يحددها رئيس الجمهورية أن يتملكوا العقار في تركيا، على ألا تتجاوز مساحة ما يملكه الأجانب عشرة في المئة من مساحة الملكية الخاصة في القضاء، وثلاثين هكتاراً للشخص الواحد في البلاد كلها (المادة 35، الفقرتان الأولى والثانية). والعقار الذي يصل إلى الوارث بالميراث خارج القيود التي تضعها الفقرة الأولى من المادة 35، أي إذا لم يكن الوارث من رعايا الدول التي يحددها رئيس الجمهورية أو تجاوز القيود القانونية، تمنح وزارة المالية مالكه مهلة لا تتجاوز سنة لتصفيته، فإن لم يصفّه بيع وسُلّم إليه ثمنه (المادة 35، الفقرة الأخيرة). فالوارث في هذه الحالة يأخذ قيمة العقار ولو لم يبقَ العقار في اسمه.
ما ضريبة الإرث في تركيا، وما مواعيدها؟
كل مال موجود في تركيا ينتقل بالميراث يخضع لضريبة الإرث والانتقال (veraset ve intikal vergisi)، أياً كانت جنسية الورثة (المادة 1 من القانون رقم 7338). ويقدّم الورثة الإقرار خلال أربعة أشهر من الوفاة إذا وقعت في تركيا وكانوا فيها، وخلال ستة أشهر إذا وقعت في تركيا وكانوا في الخارج. وإذا وقعت الوفاة في الخارج فالمهلة ستة أشهر للورثة المقيمين في تركيا، وأربعة أشهر للورثة المقيمين في بلد المتوفى، وثمانية أشهر للورثة المقيمين في بلد أجنبي آخر (المادة 9).
ويعفى من الضريبة في 2026 من حصة كل فرع، ومنهم المتبنى، ومن حصة الزوج 2.907.136 ليرة تركية، ومن حصة الزوج 5.817.845 ليرة إذا لم يكن للمتوفى فرع (المادة 4/ب، بالمبالغ التي حددها البيان العام رقم 57 لضريبة الإرث والانتقال، النافذة منذ 1/1/2026)، ونسب الضريبة على ما يزيد على ذلك من 1 إلى 10 في المئة على شرائح تُحدَّث قيمها كل سنة (المادة 16)، وتُدفع الضريبة خلال ثلاث سنوات من ربطها، على قسطين متساويين كل سنة في شهري مايو ونوفمبر. ويُسجَّل العقار الموروث في الطابو دون انتظار الضريبة، لكن الورثة لا ينقلون ملكيته ولا يرتّبون عليه حقاً عينياً حتى تُدفع الضريبة التي تخصه كاملة، ولا يُجري موظف الطابو نقل الملكية دون شهادة براءة الذمة الضريبية (ilişik kesme belgesi)، إلا أن يقدم الورثة ضماناً للضريبة من الأنواع التي تعددها المادة 10 من القانون رقم 6183، فيجوز عندئذ الإذن بنقل العقار كله أو بعضه (المادة 19). ولكل وارث أن يرفض الميراث خلال ثلاثة أشهر من علمه بالوفاة (المادتان 605/1 و606 من القانون المدني)، ويعد الميراث مرفوضاً بحكم القانون إذا كان عجز المورث عن الوفاء بديونه بيّناً أو ثابتاً رسمياً وقت وفاته (المادة 605/2).
ماذا لو اختلف الورثة على العقار؟
يملك الورثة التركة معاً ملكية مشتركة (elbirliği) حتى القسمة، ويتصرفون فيها مجتمعين، ولمحكمة الصلح المدنية أن تعيّن ممثلاً لهم بطلب أحدهم (المادة 640). ولكل وارث أن يطلب القسمة في أي وقت، فتقسم المحكمة المال عيناً، وإلا فبالبيع، ويعطي القاضي، بطلب أحد الورثة ومتى أمكن، كل عقار كاملاً لوارث واحد ويعادل بين الحصص بمبالغ نقدية (المادة 642)، وإذا لم يتفق الورثة على قسمة مال أو تخصيصه بيع ووزع ثمنه، ويجري البيع بالمزايدة إذا طلبه أحدهم (المادة 651). وللورثة أن يقتسموا التركة باتفاق مكتوب يلزمهم، ولهم أن يحولوا الملكية المشتركة إلى ملكية شائعة بنسبة حصصهم (المادة 676). وقبل رفع دعوى القسمة يلزم اللجوء إلى الوساطة الإلزامية (zorunlu arabuluculuk)، فهي شرط لقبول الدعاوى المتعلقة بقسمة المنقولات والعقارات وإزالة الشيوع (المادة 18/ب من قانون الوساطة في المنازعات المدنية رقم 6325). وتُنظر دعاوى الميراث أمام محكمة آخر محل إقامة للمتوفى في تركيا، فإن لم يكن له محل إقامة فيها فأمام محكمة المكان الذي توجد فيه أموال التركة (المادة 43 من القانون رقم 5718). ومن يشتري عقاراً موروثاً يقرأ قيده في السجل قبل الدفع: هل سُجّل انتقاله إلى الورثة، وما عليه من رهن أو حجز أو تأشير، وتفصيل ذلك في صفحة المؤشرات التحذيرية في سند الملكية (الطابو).
هل يجب أن أسافر إلى تركيا لاستلام العقار الموروث؟
لا. بتوكيل رسمي يُحرَّر في القنصلية التركية، أو لدى كاتب العدل في بلدك مع الأبوستيل، أو مع التصديق القنصلي إذا لم تكن دولتك طرفاً في اتفاقية الأبوستيل، نستخرج شهادة الوراثة من المحكمة، ونقدّم إقرار ضريبة الإرث في مهلته، ونسجّل انتقال العقار إلى الورثة في الطابو، ونتابع القسمة أو البيع، وأنت في مكانك. وكل ما يُطلب منك هو توقيع التوكيل وتقديم المستند الرسمي الذي يفيد الوفاة وما يثبت القرابة، والوصية إن وجدت، مع الترجمة المحلَّفة.
افحص تركتك لدى محامٍ
وفي تركة فيها عقار في تركيا تُحسم أربعة أمور: القانون الذي يحكم كل مال فيها، وحصة كل وارث في العقار التركي، ومهلة الإقرار الضريبي التي تسري عليك، وهل العقار داخل الحدود التي يجيزها قانون الطابو. ويتولى ملفات التركات في المكتب المحامي Av. Serkan KARA، المقيد في نقابة المحامين في إسطنبول برقم 53770.
انظر أيضاً: شراء عقار في تركيا للأجانب، وضريبة بيع العقار في تركيا، والتوكيل في تركيا للمستثمرين الأجانب.
تعرض هذه الصفحة القانون رقم 5718 والقانون المدني التركي رقم 4721 وقانون الطابو رقم 2644 وقانون ضريبة الإرث والانتقال رقم 7338 وقانون الوساطة رقم 6325 كما وردت في النص الموحّد على mevzuat.gov.tr في 30/9/2026 و17/10/2026. وهي معلومات عامة عن القانون التركي وليست رأياً في تركة بعينها، ولا يبدأ التمثيل إلا باتفاق موقَّع.