Cuando fallece un extranjero propietario de un inmueble en Turquía, el inmueble turco no pasa automáticamente a los herederos: se liquida conforme al derecho sucesorio turco y se inscribe de nuevo en el Registro de la Propiedad una vez que los herederos quedan formalmente establecidos, mientras que la ley del país que decide quién hereda la determina la Ley de Derecho Internacional Privado y Procesal n.º 5718. Para una familia transfronteriza, esto significa que dos sistemas actúan juntos: el Código Civil turco n.º 4721 para el inmueble situado en Turquía y las normas de conflicto de la Ley n.º 5718 para el resto de la herencia. Así heredan los herederos extranjeros, así acreditan la sucesión y así transmiten un inmueble turco cuando el causante, los herederos o los bienes se reparten entre más de un país.
¿Cómo hereda un extranjero un inmueble en Turquía?
Un extranjero hereda un inmueble turco mediante el procedimiento sucesorio turco, sea cual sea su nacionalidad. Los herederos obtienen primero un certificado de herederos que los nombra y fija sus cuotas legales, y después solicitan la nueva inscripción del inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad (Tapu) conforme a la Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644. Los herederos extranjeros tienen la misma posición que los turcos para heredar inmuebles situados en Turquía, con sujeción a los límites de reciprocidad y de zonas restringidas que se aplican con carácter general a la propiedad extranjera.
En toda herencia transfronteriza hay dos cuestiones separadas. Primera, qué ley nacional decide quiénes son los herederos y qué recibe cada uno. Segunda, qué procedimiento se necesita dentro de Turquía para acreditar ese resultado y trasladar el título. La primera es una cuestión de conflicto de leyes que responde la Ley de Derecho Internacional Privado y Procesal n.º 5718. La segunda se rige por el derecho sustantivo y procesal turco, principalmente el Código Civil n.º 4721 y el Código de Procedimiento Civil n.º 6100.
¿Qué ley nacional rige la herencia?
La sucesión se rige por la ley nacional del causante conforme a la Ley de Derecho Internacional Privado y Procesal n.º 5718, pero los inmuebles situados en Turquía se rigen por el derecho turco. Esta división es central para los propietarios extranjeros. La herencia mobiliaria de un causante extranjero puede seguir las normas sucesorias de su país de origen, mientras que una casa, un piso o un terreno en Turquía se liquida conforme al Código Civil n.º 4721 aunque el causante tuviera otra nacionalidad.
Por eso un testamento extranjero o una resolución sucesoria extranjera no transmite por sí sola un inmueble turco. La norma sobre la ley aplicable está en la Ley n.º 5718, y como el reparto exacto entre la ley del país de origen y el derecho turco depende del tipo de bien y de los hechos, la ley aplicable a cada herencia concreta debe confirmarla un abogado antes de dar ningún paso, en lugar de suponerse a partir de la nacionalidad del causante. Si todavía está en la fase de compra, la perspectiva sucesoria es una razón para leer nuestra guía sobre el derecho inmobiliario turco antes de adquirir.
¿Qué es un certificado de herederos y cómo se obtiene?
El certificado de herederos (veraset ilamı) es el documento oficial que acredita quiénes son los herederos y la cuota de cada uno. Es la llave que abre todos los pasos posteriores, incluidos la transmisión del título, la liberación de las cuentas bancarias y las declaraciones fiscales, y sin él el Registro de la Propiedad no cambia la titularidad de un inmueble heredado. Se obtiene ante un notario o, cuando la herencia tiene un elemento extranjero que el notario no puede resolver, ante el tribunal civil de paz (sulh hukuk mahkemesi) conforme al Código de Procedimiento Civil n.º 6100.
En una herencia puramente interna, un notario puede expedir a menudo el certificado con rapidez. En una herencia transfronteriza el rastro documental es más pesado: los herederos extranjeros suelen necesitar prueba legalizada y traducida del fallecimiento, del parentesco y de su identidad. Cuando hay un elemento extranjero, como un causante o unos herederos extranjeros, el asunto suele ir al tribunal y no al notario, y el tribunal examina los documentos extranjeros y la ley aplicable antes de expedir el certificado.
¿Qué documentos necesitan los herederos extranjeros?
Los herederos extranjeros necesitan por lo general prueba oficial del fallecimiento, prueba de su relación con el causante, documentos de identidad y, cuando no pueden comparecer en persona, un poder. Los documentos públicos extranjeros deben autenticarse normalmente para su uso en Turquía e ir acompañados de una traducción jurada al turco. El conjunto exacto depende del país de origen de los herederos y debe confirmarse para la herencia concreta.
- Certificado de defunción del causante, autenticado y traducido.
- Prueba del parentesco, como actas de nacimiento, de matrimonio o de familia que muestren la relación de cada heredero con el causante.
- Documentos de identidad y de nacionalidad de cada heredero, incluidas copias del pasaporte.
- El testamento o el documento sucesorio extranjero, si existe, con autenticación y traducción.
- Apostilla o legalización consular. Para los países parte del Convenio de La Haya por el que se Suprime la Exigencia de Legalización de los Documentos Públicos Extranjeros (el Convenio de la Apostilla), la apostilla basta normalmente; en otro caso se utiliza la legalización consular. Cuál se aplica depende del país que expide el documento.
- Poder a favor de un abogado turco, para que los herederos en el extranjero no tengan que viajar en cada paso. El poder se prepara por lo general en un consulado turco o se otorga ante notario y se apostilla en el extranjero.
Los requisitos de traducción y de autenticación son técnicos y dependen del país. Un documento aceptado de una jurisdicción puede rechazarse de otra por una apostilla que falta o por una traducción no jurada, así que deben verificarse frente a la práctica vigente para el país concreto de los herederos antes de encargarlos. La misma disciplina de autenticación se aplica cuando los compradores comprueban el historial de propiedad, como se expone en nuestras señales de alerta del título de propiedad para compradores extranjeros.
¿Cómo se transmite en el Registro de la Propiedad un inmueble heredado?
Con el certificado de herederos en la mano, los herederos solicitan al Registro de la Propiedad (Tapu) que inscriba la herencia y ponga el inmueble a su nombre conforme a la Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644. El registro actualiza el título para reflejar a los herederos y sus cuotas legales, y a partir de ahí los herederos son titulares del inmueble individualmente o en comunidad. Esta nueva inscripción, y no el fallecimiento en sí, es lo que convierte a los herederos en propietarios inscritos.
Si los herederos quieren que una sola persona tenga todo el inmueble, o quieren venderlo, hace falta un paso más una vez inscrita la herencia. Los herederos cotitulares pueden transmitirse cuotas entre sí o vender a un tercero y, cuando no se ponen de acuerdo, cualquier heredero puede pedir al tribunal la división de la cosa común. Las tasas, los gastos y cualquier impuesto sobre sucesiones y de transmisión vinculados a esta transmisión los fijan la ley y la normativa vigente; confirme el importe vigente en el momento de la presentación para el inmueble concreto en lugar de suponer una cifra fija.
¿Cuánto tardan la sucesión transfronteriza y la transmisión?
El calendario depende casi por completo de los documentos. Una herencia interna en la que el certificado de herederos puede expedirlo un notario avanza más deprisa que una herencia transfronteriza que tiene que pasar por el tribunal civil de paz y apoyarse en documentos extranjeros autenticados. Reunir, apostillar y traducir los documentos desde el extranjero suele ser lo más lento, y puede hacerse en paralelo con la designación de un abogado turco que actúe con poder.
Como cada fase depende de autoridades extranjeras, de los tribunales y del registro, no puede prometerse una duración fija. La forma más fiable de acortar el proceso es preparar bien los documentos extranjeros a la primera y otorgar pronto un poder, para que los pasos turcos avancen sin que los herederos viajen. Un calendario realista para una herencia concreta solo puede fijarse después de revisar los documentos y la ley aplicable.
¿Qué derechos tienen los herederos, incluido el cónyuge supérstite?
El derecho sucesorio turco fija quiénes son los herederos legales y la cuota que recibe cada uno, organizada por grados de parentesco conforme al Código Civil n.º 4721, con el cónyuge supérstite heredando junto a los hijos o a otros parientes. El Código Civil protege además una legítima (saklı pay) para determinados herederos cercanos, que limita hasta dónde puede desheredarlos un testamento cuando se aplica el derecho turco. Estas cuotas legales se aplican a los inmuebles turcos aunque el causante fuera extranjero.
Para las familias transfronterizas, la regla de la legítima importa sobre todo cuando un testamento extranjero intenta disponer de un inmueble turco de un modo que choca con las cuotas protegidas. Como la interacción entre un testamento extranjero y la legítima turca depende de los hechos, el efecto práctico de cualquier testamento sobre un inmueble turco debe valorarse conforme al Código Civil n.º 4721 y a la Ley de Derecho Internacional Privado y Procesal n.º 5718 antes de repartir la herencia.
¿Qué ocurre si los herederos no se ponen de acuerdo o la herencia se discute?
Cuando los herederos no se ponen de acuerdo sobre cómo dividir un inmueble heredado, cualquier heredero cotitular puede ejercitar una acción de división para disolver la copropiedad. El tribunal divide el inmueble en especie cuando es posible y, en otro caso, ordena su venta, normalmente en subasta pública, repartiendo el producto según las cuotas legales de los herederos. La fase de ejecución y de subasta se rige por la Ley de Ejecución y Quiebra n.º 2004.
También pueden surgir disputas sobre la validez de un testamento, la autenticidad de documentos extranjeros o si una persona concreta es heredera. Se litigan conforme al Código de Procedimiento Civil n.º 6100. En una herencia transfronteriza, una disputa puede implicar además el reconocimiento de una sentencia o de un documento sucesorio extranjero, que es en sí una cuestión de la Ley de Derecho Internacional Privado y Procesal n.º 5718 que el tribunal turco examina antes de dar efecto al documento.
Herencia extranjera frente a sucesión interna en Turquía
Una sucesión interna implica un causante turco, herederos turcos y documentos turcos, y el certificado de herederos puede expedirlo a menudo un notario con rapidez. Una herencia extranjera añade una capa en cada fase. Las diferencias prácticas que deben planificar los propietarios extranjeros y los herederos transfronterizos son estas.
| Cuestión | Herencia interna | Herencia transfronteriza |
|---|---|---|
| Ley aplicable | Derecho turco en todo | Derecho turco para los inmuebles turcos; la ley del país de origen puede regir parte de la herencia mobiliaria (Ley n.º 5718) |
| Certificado de herederos | A menudo lo expide un notario | Normalmente lo expide el tribunal civil de paz cuando hay un elemento extranjero |
| Documentos | Registros turcos | Registros extranjeros que exigen apostilla o legalización y traducción jurada |
| Presencia de los herederos | Los herederos suelen estar en Turquía | Herederos en el extranjero; lo habitual es un poder a favor de un abogado turco |
| Testamento | Testamento turco conforme al Código Civil n.º 4721 | Testamento extranjero contrastado con las reglas turcas de la legítima para los inmuebles turcos |
Cómo ayuda un abogado de sucesiones transfronterizas
Un abogado con experiencia en herencias transfronterizas se ocupa de las partes que más a menudo paralizan una herencia extranjera: confirmar qué ley rige cada bien conforme a la Ley de Derecho Internacional Privado y Procesal n.º 5718, obtener el certificado de herederos, conseguir que los documentos extranjeros se autentiquen y traduzcan correctamente y completar la transmisión en el Registro de la Propiedad conforme a la Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644. Actuando con poder, el abogado puede llevar a cabo los pasos turcos sin que los herederos tengan que viajar a cada cita.
Si ha heredado un inmueble turco, o es propietario y quiere planificar su herencia para que sus herederos no se queden con una disputa evitable, nuestro equipo de derecho inmobiliario y adquisición de inmuebles puede trazar la ley aplicable y gestionar de principio a fin la sucesión y la transmisión del título. Cuando la herencia plantea cuestiones sobre las cuotas matrimoniales, nuestra práctica de derecho de familia puede asesorar al mismo tiempo. El despacho contesta a los herederos en info@serkalaw.com: indíquenos la nacionalidad del causante, la ciudad donde está el inmueble y cuántos herederos son.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero heredar un inmueble en Turquía?
Sí. Los herederos extranjeros pueden heredar inmuebles turcos e inscribirlos a su nombre en el Registro de la Propiedad conforme a la Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644, con sujeción a las reglas de reciprocidad y de zonas restringidas que se aplican con carácter general a la propiedad extranjera. La nacionalidad no impide heredar un inmueble situado en Turquía, pero los herederos tienen que acreditar igualmente la sucesión mediante el procedimiento turco.
¿Transmite automáticamente un testamento extranjero mi casa en Turquía?
No. Un testamento extranjero o una resolución sucesoria extranjera no transmite por sí solo un inmueble turco. Los herederos siguen necesitando un certificado de herederos turco y una transmisión en el Registro de la Propiedad, y el testamento se contrasta con las reglas de la legítima del Código Civil n.º 4721 para los inmuebles turcos. El documento extranjero se examina conforme a la Ley de Derecho Internacional Privado y Procesal n.º 5718 antes de que se le dé efecto.
¿Tengo que venir a Turquía para heredar?
Normalmente no. Los herederos en el extranjero pueden otorgar un poder a favor de un abogado turco, preparado en un consulado turco u otorgado ante notario y apostillado en el extranjero, para que el certificado de herederos y la transmisión del título se completen en su nombre. Viajar rara vez es necesario si los documentos se autentican correctamente y el poder se otorga pronto.
¿Qué diferencia hay entre el certificado de herederos notarial y el judicial?
Un notario puede expedir el certificado en muchas herencias internas. Cuando la herencia tiene un elemento extranjero, como un causante o unos herederos extranjeros, el asunto va normalmente al tribunal civil de paz (sulh hukuk mahkemesi), que revisa los documentos extranjeros y la ley aplicable conforme al Código de Procedimiento Civil n.º 6100 antes de expedir el certificado.
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Información general, no asesoramiento jurídico. Derecho turco; verifique su situación concreta con un letrado cualificado.