Succession étrangère et transfert de biens en Turquie

Av. Serkan KARA · Serka Law Firm · Dernière mise à jour : 30 septembre 2026

Lorsqu’un étranger propriétaire d’un bien en Turquie décède, l’immeuble turc ne passe pas automatiquement aux héritiers : il est réglé selon le droit successoral turc et réinscrit au registre foncier une fois les héritiers formellement établis, tandis que la question de savoir quelle loi nationale désigne les héritiers relève de la loi n° 5718 sur le droit international privé et la procédure civile internationale. Pour une famille transfrontalière, cela signifie que deux systèmes fonctionnent ensemble : le Code civil turc (loi n° 4721) pour l’immeuble situé en Turquie, et les règles de conflit de lois de la loi n° 5718 pour le reste de la succession. Lorsque le défunt, les héritiers ou les biens se répartissent entre plusieurs pays, tout se joue sur trois opérations : hériter, prouver la succession et transférer le bien turc.

Comment un étranger hérite-t-il d’un bien en Turquie ?

Un étranger hérite d’un bien turc selon la procédure successorale turque, quelle que soit sa nationalité. Les héritiers obtiennent d’abord une attestation de qualité d’héritier qui les désigne et fixe leurs parts légales, puis demandent la réinscription de l’immeuble à leur nom au registre foncier (Tapu) en vertu de la loi n° 2644 sur le registre foncier. Les héritiers étrangers ont la même qualité que les héritiers turcs pour hériter d’un immeuble situé en Turquie, sous réserve des limites de réciprocité et de zones restreintes qui s’appliquent à la propriété étrangère en général.

Deux questions distinctes commandent toute succession transfrontalière. D’abord, la loi de quel pays décide qui sont les héritiers et ce que chacun reçoit. Ensuite, quelle procédure est nécessaire en Turquie pour prouver ce résultat et transférer le titre. La première est une question de conflit de lois tranchée par la loi n° 5718 sur le droit international privé et la procédure civile internationale. La seconde relève du droit matériel et procédural turc, principalement du Code civil (loi n° 4721) et du Code de procédure civile (loi n° 6100).

Quelle loi nationale régit la succession ?

La succession est régie par la loi nationale du défunt en vertu de la loi n° 5718 sur le droit international privé et la procédure civile internationale, mais les immeubles situés en Turquie sont régis par le droit turc. Cette division est centrale pour les propriétaires étrangers. La succession mobilière d’un défunt étranger peut suivre les règles successorales de son pays d’origine, tandis qu’une maison, un appartement ou un terrain en Turquie est réglé selon le Code civil (loi n° 4721), même lorsque le défunt avait une autre nationalité.

C’est pourquoi un testament étranger ou un acte étranger d’homologation successorale (grant of probate) ne transfère pas, à lui seul, un immeuble turc. La règle de la loi applicable figure dans la loi n° 5718, et la répartition précise entre la loi du pays d’origine et le droit turc dépendant du type de bien et des faits, la loi applicable à une succession donnée doit être confirmée par un conseil avant toute démarche plutôt que déduite de la nationalité du défunt. Si vous en êtes encore au stade de l’achat, l’angle successoral est une raison de lire notre guide du droit immobilier turc avant d’acquérir.

Qu’est-ce que l’attestation de qualité d’héritier et comment l’obtient-on ?

L’attestation de qualité d’héritier (veraset ilamı) est le document officiel qui prouve qui sont les héritiers et la part de chacun. C’est la clé de toutes les étapes suivantes, y compris le transfert du titre, le déblocage des comptes bancaires et les déclarations fiscales, et sans elle le registre foncier ne modifie pas la propriété d’un immeuble hérité. Elle s’obtient soit auprès d’un notaire, soit, lorsque la succession comporte un élément d’extranéité que le notaire ne peut pas trancher, auprès du juge de paix statuant en matière civile (sulh hukuk mahkemesi), en vertu du Code de procédure civile (loi n° 6100).

Pour une succession purement interne, un notaire peut souvent délivrer rapidement l’attestation. Pour une succession transfrontalière, la trace documentaire est plus lourde : les héritiers étrangers ont en général besoin de preuves légalisées et traduites du décès, du lien de parenté et de leur identité. Lorsqu’il existe un élément d’extranéité, comme un défunt ou des héritiers étrangers, l’affaire va en général devant le juge plutôt que devant le notaire, et le juge examine les documents étrangers et la loi applicable avant de délivrer l’attestation.

De quels documents les héritiers étrangers ont-ils besoin ?

Les héritiers étrangers ont en général besoin d’une preuve officielle du décès, d’une preuve de leur lien avec le défunt, de documents d’identité et, lorsqu’ils ne peuvent pas être présents, d’une procuration. Les actes publics étrangers doivent d’ordinaire être authentifiés pour être utilisés en Turquie et accompagnés d’une traduction assermentée en turc. L’ensemble exact dépend du pays d’origine des héritiers et doit être vérifié pour la succession concernée.

Acte de décès du défunt, authentifié et traduit.
Preuve de parenté, comme les actes de naissance, de mariage ou de famille montrant le lien de chaque héritier avec le défunt.
Documents d’identité et de nationalité de chaque héritier, y compris des copies de passeport.
Le testament ou l’acte successoral étranger, s’il en existe un, authentifié et traduit.
Apostille ou légalisation consulaire. Pour les pays parties à la Convention de La Haye supprimant l’exigence de la légalisation des actes publics étrangers (la Convention Apostille), une apostille suffit normalement ; à défaut, la légalisation consulaire est utilisée. Laquelle s’applique dépend du pays d’émission.
Procuration en faveur d’un avocat turc, afin que les héritiers à l’étranger n’aient pas à se déplacer à chaque étape. La procuration est en général établie auprès d’un consulat de Turquie, ou notariée et apostillée à l’étranger.

Les exigences de traduction et d’authentification sont techniques et propres à chaque pays. Un document accepté d’une juridiction peut être refusé d’une autre pour une apostille manquante ou une traduction non assermentée ; ces points doivent donc être vérifiés au regard de la pratique en vigueur pour le pays précis des héritiers avant de commander les documents. La même discipline d’authentification s’applique lorsque des acheteurs vérifient l’historique de propriété, comme l’expose notre guide des signaux d’alerte du titre de propriété pour les acheteurs étrangers.

Comment un immeuble hérité est-il transféré au registre foncier ?

Une fois l’attestation de qualité d’héritier obtenue, les héritiers s’adressent au registre foncier (Tapu) pour faire inscrire la succession et placer le bien à leur nom en vertu de la loi n° 2644 sur le registre foncier. Le registre met à jour le titre pour refléter les héritiers et leurs parts légales, après quoi les héritiers détiennent le bien soit individuellement, soit en commun. C’est cette réinscription, et non le décès lui-même, qui fait des héritiers les propriétaires inscrits.

Si les héritiers veulent qu’une seule personne détienne tout le bien, ou veulent le vendre, une étape supplémentaire est nécessaire après l’inscription de la succession. Les héritiers copropriétaires peuvent se céder leurs parts entre eux ou vendre à un tiers, et à défaut d’accord, tout héritier peut demander au juge de mettre fin à la copropriété. Les frais, droits et tout impôt successoral ou droit de mutation liés à ce transfert sont fixés par la loi et la réglementation en vigueur ; vérifiez le montant en vigueur au moment du dépôt pour le bien concerné plutôt que de supposer un chiffre fixe.

Combien de temps prennent la succession transfrontalière et le transfert ?

Le calendrier dépend presque entièrement des documents. Une succession interne pour laquelle l’attestation de qualité d’héritier peut être délivrée par un notaire avance plus vite qu’une succession transfrontalière qui doit passer devant le juge de paix statuant en matière civile et s’appuyer sur des documents étrangers authentifiés. Réunir, apostiller et traduire des documents venant de l’étranger est d’ordinaire l’étape la plus lente, et elle peut se dérouler en parallèle de la désignation d’un avocat turc agissant en vertu d’une procuration.

Chaque étape dépendant d’autorités étrangères, des juridictions et du registre, aucune durée fixe ne peut être promise. Le moyen le plus sûr de raccourcir la procédure est de préparer correctement les documents étrangers du premier coup et d’établir tôt une procuration, afin que les étapes turques avancent sans que les héritiers se déplacent. Un calendrier réaliste pour une succession donnée ne peut être fixé qu’après l’examen des documents et de la loi applicable.

Quels sont les droits des héritiers, y compris du conjoint survivant ?

Le droit successoral turc détermine qui sont les héritiers légaux et la part que chacun reçoit, selon des ordres de parenté fixés par le Code civil (loi n° 4721), le conjoint survivant héritant aux côtés des enfants ou d’autres parents. Le Code civil protège aussi une réserve (saklı pay) au profit de certains proches héritiers, ce qui limite la mesure dans laquelle un testament peut les exhéréder lorsque le droit turc s’applique. Ces parts légales s’appliquent aux immeubles turcs même lorsque le défunt était étranger.

Pour les familles transfrontalières, la règle de la réserve compte surtout lorsqu’un testament étranger tente de disposer d’un immeuble turc d’une manière qui heurte les parts protégées. L’interaction entre un testament étranger et la réserve turque étant sensible aux faits, l’effet pratique de tout testament sur un bien turc doit être apprécié au regard du Code civil (loi n° 4721) et de la loi n° 5718 sur le droit international privé et la procédure civile internationale avant le partage de la succession.

Que se passe-t-il si les héritiers sont en désaccord ou si la succession est contestée ?

Lorsque les héritiers ne parviennent pas à s’accorder sur le partage d’un bien hérité, tout héritier copropriétaire peut intenter une action en partage pour mettre fin à la copropriété. Le juge partage le bien en nature lorsque c’est possible, et ordonne sinon une vente, le plus souvent aux enchères publiques, le produit étant réparti selon les parts légales des héritiers. L’étape de la réalisation et des enchères est régie par la loi n° 2004 sur la poursuite pour dettes et la faillite (İcra ve İflas Kanunu).

Des litiges peuvent aussi porter sur la validité d’un testament, l’authenticité de documents étrangers, ou la qualité même d’héritier d’une personne. Ils se plaident selon le Code de procédure civile (loi n° 6100). Pour une succession transfrontalière, un litige peut en outre impliquer la reconnaissance d’un jugement étranger ou d’un acte successoral étranger, question qui relève elle-même de la loi n° 5718 sur le droit international privé et la procédure civile internationale et que le juge turc examine avant de donner effet au document.

Succession étrangère ou succession interne en Turquie

Une succession interne concerne un défunt turc, des héritiers turcs et des documents turcs, et l’attestation de qualité d’héritier peut souvent être délivrée rapidement par un notaire. Une succession étrangère ajoute une couche à chaque étape. Les différences pratiques que les propriétaires étrangers et les héritiers transfrontaliers doivent anticiper sont les suivantes.

Question	Succession interne	Succession transfrontalière
Loi applicable	Droit turc de bout en bout	Droit turc pour les immeubles turcs ; la loi du pays d’origine peut régir une partie de la succession mobilière (loi n° 5718)
Attestation de qualité d’héritier	Souvent délivrée par un notaire	En général délivrée par le juge de paix statuant en matière civile lorsqu’il existe un élément d’extranéité
Documents	Actes turcs	Actes étrangers exigeant apostille ou légalisation et traduction assermentée
Présence des héritiers	Héritiers en général en Turquie	Héritiers à l’étranger ; une procuration en faveur d’un avocat turc est la règle
Testament	Testament turc selon le Code civil (loi n° 4721)	Testament étranger éprouvé au regard des règles turques de la réserve pour les biens turcs

Comment un avocat en successions transfrontalières vous aide

Un avocat rompu aux successions transfrontalières prend en charge les points qui bloquent le plus souvent une succession étrangère : confirmer la loi qui régit chaque bien au regard de la loi n° 5718 sur le droit international privé et la procédure civile internationale, obtenir l’attestation de qualité d’héritier, faire authentifier et traduire correctement les documents étrangers, et réaliser le transfert au registre foncier en vertu de la loi n° 2644 sur le registre foncier. Agissant en vertu d’une procuration, l’avocat peut accomplir les étapes turques sans que les héritiers aient à se déplacer à chaque rendez-vous.

Si vous avez hérité d’un bien turc, ou si vous possédez un bien et voulez organiser votre succession pour que vos héritiers ne se retrouvent pas face à un litige évitable, notre équipe de droit immobilier et d’acquisition de biens peut cartographier la loi applicable et gérer de bout en bout la succession et le transfert du titre. Lorsque la succession soulève des questions de parts matrimoniales, notre pratique du droit de la famille peut conseiller en parallèle. Le cabinet répond aux héritiers à info@serkalaw.com : indiquez-nous la nationalité du défunt, la ville où se trouve le bien et le nombre d’héritiers.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il hériter d’un bien en Turquie ?
Oui. Les héritiers étrangers peuvent hériter d’immeubles turcs et les réinscrire à leur nom au registre foncier en vertu de la loi n° 2644 sur le registre foncier, sous réserve des règles de réciprocité et de zones restreintes qui s’appliquent à la propriété étrangère en général. La nationalité n’empêche pas d’hériter d’un immeuble situé en Turquie, mais les héritiers doivent encore prouver la succession selon la procédure turque.

Un testament étranger transfère-t-il automatiquement ma maison turque ?
Non. Un testament étranger ou un acte étranger d’homologation successorale ne transfère pas à lui seul un immeuble turc. Les héritiers ont encore besoin d’une attestation turque de qualité d’héritier et d’un transfert au registre foncier, et le testament est éprouvé au regard des règles de la réserve du Code civil (loi n° 4721) pour les biens turcs. Le document étranger est examiné au regard de la loi n° 5718 sur le droit international privé et la procédure civile internationale avant qu’effet ne lui soit donné.

Dois-je venir en Turquie pour hériter ?
En général, non. Les héritiers à l’étranger peuvent donner une procuration à un avocat turc, établie auprès d’un consulat de Turquie ou notariée et apostillée à l’étranger, afin que l’attestation de qualité d’héritier et le transfert du titre soient réalisés pour leur compte. Le déplacement est rarement nécessaire si les documents sont correctement authentifiés et la procuration établie tôt.

Quelle est la différence entre une attestation de qualité d’héritier notariée et une attestation judiciaire ?
Un notaire peut délivrer l’attestation pour de nombreuses successions internes. Lorsque la succession comporte un élément d’extranéité, comme un défunt ou des héritiers étrangers, l’affaire va en général devant le juge de paix statuant en matière civile (sulh hukuk mahkemesi), qui examine les documents étrangers et la loi applicable en vertu du Code de procédure civile (loi n° 6100) avant de délivrer l’attestation.