المؤشرات التحذيرية في سند الملكية (الطابو) للمشترين الأجانب في تركيا تُقرأ في قيد العقار الحالي في سجل الطابو، لأن القانون المدني التركي يجعل الحجز والتدبير القضائي والوعد بالبيع والإيجار والشفعة، متى أُشِّر بها في السجل، نافذة في مواجهة كل من يكتسب حقاً على العقار بعد التأشير (المادتان 1009 و1010 من القانون المدني رقم 4721)، ولا يستطيع أحد أن يدّعي جهله بقيد في السجل (المادة 1020). فالمشتري يشتري العقار بكل ما أُشِّر عليه، سواء قرأه أم لم يقرأه.
وقيد العقار يُقرأ قبل أي تحويل، فاكتب إلينا على واتساب +90 530 127 59 35 برقم العقار أو صورة صحيفته.
أين تُقرأ المؤشرات التحذيرية؟
في السجل نفسه. سجل الطابو مفتوح لكل من يثبت مصلحة معقولة، فيُطلع على صفحة العقار ووثائقها أو يأخذ صورة منها (المادة 1020). وسند الملكية في يد البائع يثبت اسمه وقطعته، أما القيود والتأشيرات فتُقرأ من صفحة العقار في تاريخ الشراء نفسه، لأن الحقوق العينية تنشأ بالتسجيل وتأخذ مرتبتها وتاريخها من قيدها في دفتر اليومية (المادة 1022). ويُقرأ في القيد ثلاثة أنواع لا يغني أحدها عن الآخر: ما سُجِّل من ملكية وحقوق ارتفاق وأعباء عقارية ورهون (المادة 1008)، وما أُشِّر به (şerhler)، وما بُيِّن في خانة البيانات (beyanlar).
ماذا يعني الرهن في خانة الرهون؟
الرهن التأميني (ipotek) حق عيني يُسجَّل في السجل (المادة 1008)، ويبقى على العقار بعد بيعه: فالمالك الجديد الذي لا يُسأل شخصياً عن الدين لا يرفع الرهن إلا بوفاء الدين (المادة 884)، وللدائن المرتهن أن يستوفي حقه من ثمن بيع العقار المرهون (المادة 873). وإذا كان الشراء بغرض الجنسية فالرهن أو القيد المقيِّد في السند يوقف الملف كله، ولا يُحتسب قرض من بنك تركي في مبلغ الاستثمار. ولذلك يُشترط في العقد أن يُسدَّد الدين ويُشطب الرهن قبل نقل الملكية أو في الجلسة نفسها، ولا يُدفع الثمن قبل ذلك.
ما خطر الحجز والتدبير القضائي والإفلاس؟
تُؤشَّر في السجل قيود التصرف التي تقوم على قرارات المحاكم لحماية حقوق متنازع عليها، والحجز (haciz)، وقرار الإفلاس، والمهلة الممنوحة في الصلح الواقي من الإفلاس (konkordato)، وكل قيد أجاز القانون التأشير به، ومتى أُشِّر بها صارت نافذة في مواجهة من يكتسب حقاً على العقار بعدها (المادة 1010). فمن يشتري عقاراً عليه حجز مؤشَّر يشتريه والدائن الحاجز يستطيع بيعه في التنفيذ، ومن يشتري عقاراً عليه تدبير قضائي يشتري دعوى قائمة على ملكيته.
ما التأشيرات الشخصية التي تُلزم المشتري؟
يجوز التأشير في السجل بالحقوق الناشئة عن عقد البناء مقابل حصة في الأرض (arsa payı karşılığı inşaat)، والوعد ببيع العقار، والإيجار، وحق الشراء، والشفعة، وحق الاسترداد، ومتى أُشِّر بها صار كلٌّ منها نافذاً في مواجهة من يكتسب حقاً على العقار بعد ذلك (المادة 1009). فالمستأجر المؤشَّر بعقده يبقى في العقار بعد البيع، والموعود بالبيع المؤشَّر بوعده يطالب المالك الجديد. والوعد بالبيع الموثق لدى الكاتب العدل وعقد البناء مقابل حصة الأرض يُؤشَّر بهما بطلب أحد الطرفين، ويُشطب التأشير من تلقاء نفسه إذا لم يتم البيع خلال خمس سنوات من تاريخه (المادة 26 من قانون الطابو رقم 2644). وحق الشفعة الناشئ عن عقد والمؤشَّر به يسري عشر سنوات من تاريخ التأشير (المادة 735).
ماذا تقول خانة البيانات؟
خانة البيانات تُقيَّد فيها ملحقات العقار بطلب المالك، والقيود العامة على الملكية التي ينص عليها القانون (المادة 1012). وأخطر ما فيها للمشتري بيان مخالفة البناء لتشريعات التنظيم العمراني: فالبلدية تبلّغ مديرية الطابو بالمخالفة خلال سبعة أيام على الأكثر لتُقيَّد في خانة البيانات، ولا يُرفع القيد قبل أن تبلّغها البلدية بإزالة المخالفة (المادة 32 من قانون التنظيم العمراني رقم 3194). ودفع الغرامة الإدارية لا يرفعه. وفي الخانة نفسها يُذكر، في العقار الذي لم يكتمل بناؤه، حق الطابق (kat irtifakı) وحصص الأرض المخصصة للوحدات المستقبلية وأرقامها (المادة 14/2 من قانون ملكية الطبقات رقم 634)، ويُذكر في العقار المشترى للجنسية قيد منع البيع ثلاث سنوات.
حصة في الأرض أم وحدة مستقلة؟
هذا هو الفرق الذي يُغفله المشتري الأجنبي أكثر من غيره، وثلاثة أشكال في السجل لا يغني أحدها عن الآخر:
- ملكية الطبقات (kat mülkiyeti): ملكية مستقلة لوحدة في بناء مكتمل، مرتبطة بحصة في الأرض وبالأجزاء المشتركة (المادتان 1 و3 من القانون 634). وهذا ما يظنه المشتري أنه اشتراه.
- حق الطابق (kat irtifakı): حق على الأرض لوحدة في بناء يُبنى أو سيُبنى (المادة 2/c)، ولا يتحول إلى ملكية الطبقات إلا بإذن الإشغال للبناء كله (yapı kullanma izin belgesi) (المادة 14/3). فالوحدة المسجلة بحق الطابق في بناء مسكون منذ سنوات تعني في الغالب أن البناء لم يحصل على إذن الإشغال بعد.
- الحصة الشائعة (hisseli tapu): ملكية حصة في شيء غير مقسوم (المادة 688 من القانون المدني)، لا وحدة معيّنة. وإذا باع شريك حصته لأجنبي عن الشركاء جاز لسائر الشركاء أن يأخذوها بالشفعة بدعوى على المشتري (المادتان 732 و734). ويسقط هذا الحق بمضي ثلاثة أشهر من تبليغ البيع إليهم عن طريق الكاتب العدل، وفي كل حال بمضي سنة من البيع (المادة 733)؛ وكانت المدة سنتين قبل تعديلها بالقانون 7571 المؤرخ 24/12/2025. فالمشتري لحصة شائعة لا يأمن على ملكيته قبل انقضاء هذه المدة.
هل يحميك حسن النية إذا ظهر عيب في القيد؟
يحمي القانون من اكتسب الملكية أو حقاً عينياً معتمداً بحسن نية على القيد في السجل (المادة 1023)، لكنه لا يحمي من علم أو كان عليه أن يعلم بأن القيد غير صحيح (المادة 1024)، ولا يُسمع من أحد أنه لم يعلم بما في السجل (المادة 1020). فما أُشِّر عليه في السجل لا يُحتج بجهله، وحسن النية لا يُصلح ما كان مكتوباً في الصفحة يوم الشراء. ولمن تضرر من قيد غير صحيح دعوى تصحيح السجل (المادة 1025)، والدولة مسؤولة عن الضرر الناشئ عن مسك السجل (المادة 1007).
ما الذي نفحصه قبل أن يتحرك المال؟
- قيد العقار الحالي من السجل في يوم التوقيع، وتطابق المالك المسجل مع البائع أو وكيله.
- خانة الرهون، وخانة التأشيرات بما فيها الحجز والتدبير والإفلاس والوعد بالبيع والإيجار والشفعة، وخانة البيانات بما فيها مخالفة البناء وحق الطابق.
- نوع الملكية: وحدة مستقلة، أم حق طابق، أم حصة شائعة، وإذن الإشغال.
- شروط تملك الأجنبي في المادة 35 من قانون الطابو، وفي الشراء بغرض الجنسية شروط البائع التركي والوحدة غير المستعملة في ملف سابق وتقرير التقييم وشهادة TTB وفق قاعدة 28 سبتمبر 2026.
- بند في العقد يربط دفع الثمن بشطب الرهن والحجز قبل نقل الملكية أو في جلسته.
ويقرأ القيد ويحضر الصفقة مكتب سيركا للمحاماة. ولمن أراد التحقق قبل التوكيل: قيد مؤسسه المحامي Av. Serkan KARA في جدول نقابة محامي إسطنبول، مع رابط الجدول، منشور في صفحته. ويجري ذلك كله بتوكيل تصدّقه قنصلية تركية، أو يوقّعه المشتري أمام كاتب عدل في بلده مع الأبوستيل، فيبقى حيث هو حتى يُسجَّل العقار باسمه.
قبل تحويل الثمن: رأي محامٍ في قيد العقار
وتُقرأ صفحة العقار كلها، الرهون والتأشيرات والبيانات، ونوع الملكية وإذن الإشغال، ليُعرف ما يجب أن يُشطب قبل الدفع وما يبقى على العقار بعد أن يصير لك. تواصل مع مكتب Serka Law Firm.
صفحات ذات صلة: شراء عقار في تركيا للأجانب، ومحامي عقارات في تركيا، وقانون الميراث في تركيا للأجانب ونقل العقار.
تعرض هذه الصفحة القانون المدني التركي رقم 4721 وقانون ملكية الطبقات رقم 634 وقانون التنظيم العمراني رقم 3194 وقانون الطابو رقم 2644 في نصوصها الموحّدة على mevzuat.gov.tr، مقروءة في 30/9/2026. وقيد كل عقار يُقرأ بعينه، فما هنا شرح للقانون لا حكم على صفقتك، والتوكيل عنك يبدأ بعقد وكالة موقَّع.