تغيّرت قواعد تقييم العقار للجنسية التركية في 28 سبتمبر 2026. فالتقرير الذي تُبنى عليه شهادة TTB، وهي الشهادة التي يثبت بها السجل العقاري مبلغ الاستثمار في ملف الجنسية عن طريق شراء العقار، يجوز أن تُعِدّه الآن أي شركة تقييم مرخّصة من مجلس أسواق رأس المال (Sermaye Piyasası Kurulu، SPK)، وتبقى شهادة TTB صالحة اثني عشر شهراً قبل تقديم طلب معاملة الطابو المتضمنة اكتساب الجنسية بعد أن كانت المدة ستة أشهر. ومن 4 مارس 2024 حتى ذلك التاريخ كانت شركة GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. وحدها تُعِدّ التقرير في البيع بغرض الجنسية.
المصدر: التعميم Genelge 2024/4 الصادر عن المديرية العامة للطابو والمساحة (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü، TKGM) بصيغته المعدّلة بقرار Makam Oluru المؤرخ 28 سبتمبر 2026 رقم 21914825، في النص الموحّد الموقَّع إلكترونياً على خادم المديرية نفسها (cms-api.tkgm.gov.tr/media/101815)، وقد قرأناه في 30 سبتمبر 2026.
ما الذي تغيّر في 28 سبتمبر 2026؟
عدّل قرار Makam Oluru المؤرخ 28 سبتمبر 2026 رقم 21914825، الصادر بناءً على موافقة الوزارة (Bakanlık Makamı Oluru) المؤرخة 18 سبتمبر 2026 رقم 21900458، ثلاثة مواضع من التعميم 2024/4، وألغى تعليمات سابقة للمديرية العامة.
- تُستخرج شهادة TTB الآن من تقرير تقييم تُعِدّه أي شركة تقييم مرخّصة من مجلس أسواق رأس المال، وعبارة التعميم: «Sermaye Piyasa Kurulu tarafından yetkilendirilmiş herhangi bir Değerleme Kuruluşu tarafından düzenlenen». ومن 4 مارس 2024 حتى 28 سبتمبر 2026 لم يكن يُقبل في البيع بغرض الجنسية إلا تقرير شركة GEDAŞ التابعة لإدارة الإسكان الجماعي (TOKİ) (التعميم Genelge 2024/2).
- لا يجوز أن يزيد الفارق بين شهادة TTB وطلب معاملة الطابو المتضمنة اكتساب الجنسية على اثني عشر شهراً («oniki ayı geçmeyecektir»)، وإذا تجاوزت الشهادة هذه المدة يُجدَّد التقرير الذي بُنيت عليه. وكانت الصيغة السابقة للجملة نفسها تنص على ستة أشهر («altı ayı geçmeyecektir»).
- وصار على شركة الاستثمار العقاري (gayrimenkul yatırım ortaklığı، GYO) التي تبيع لأجنبي بغرض الجنسية إما أن تقدّم تقرير تقييم الوحدة الذي أعدّته قبل معاملة الطابو وفق أنظمتها ونشرته على منصة الإفصاح العام (KAP)، وإما أن تطلب تقريراً جديداً تُبنى عليه شهادة TTB عبر WebTapu وTADEBİS («ibraz etmeleri veya WEBTAPU/TADEBİS üzerinden TTB’ye esas yeni bir değerleme raporu talebinde bulunmaları gerekmektedir»)؛ وإذا قُدِّم تقرير KAP رفع السجل العقاري المسألة إلى دائرة شؤون الأجانب في المديرية العامة (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı) وعمل بجوابها. وكانت الصيغة السابقة تكتفي بأن تجيز للمديرية العامة طلب شهادة TTB من البائع المستثنى إذا رأت ذلك ضرورياً.
- وأضاف القرار نفسه تعليمات المديرية العامة (Talimat) المؤرخة 6 يناير 2026 رقم E-66840836-125.01.01-18933034 إلى التعليمات التي يلغيها التعميم.
ما الذي بقي على حاله؟
قاعدة المبلغ لم تتغيّر. ففي العقار المشترى بعد 18 سبتمبر 2018 يجب أن يبلغ كلٌّ من الثمن المصرَّح به في سند الطابو والمبلغ المحوَّل إلى البائع 400,000 دولار أمريكي، وأن تثبته شهادة TTB، والحد مليون دولار أمريكي في الشراء الواقع بين 12 يناير 2017 و18 سبتمبر 2018. ويُطلب التقرير كما كان عبر WebTapu وTADEBİS في طلب التقييم بغرض الجنسية، وتنتقل شهادة TTB عبر نظام السجل العقاري وحده، ولا تُقبل الشهادة المقدَّمة ورقياً. ويبقى نص التعميم على أن المبلغ الوارد في شهادة TTB لا يُلزم في حساب رسم الطابو (tapu harcı).
ولا تحتاج إلى شهادة TTB المعاملاتُ التي تكون الجهات العامة أو شركاتها طرفاً فيها، ولا المبيعات التي تُجريها شركات الاستثمار العقاري (gayrimenkul yatırım ortaklığı، GYO).
ماذا يعني التغيير لعملية شراء جارية؟
لا يتضمن التعميم حكماً انتقالياً. وبحسب نصه تُحسب مدة الاثني عشر شهراً بين شهادة TTB وتاريخ تقديم طلب معاملة الطابو المتضمنة اكتساب الجنسية، فالطلب المقدَّم في 28 سبتمبر 2026 أو بعده يُقاس على اثني عشر شهراً، ولو صدرت الشهادة قبل ذلك التاريخ. والملف الذي توقّف لأن شهادة TTB تجاوزت ستة أشهر فقط يُعاد فحصه على النص الجديد تاريخاً بتاريخ.
والتغيير في الممارسة أكبر منه في الأوراق. فأي شركة تقييم مرخّصة من SPK يجوز لها الآن إعداد التقرير، وينتقل السؤال من انتظار شركة واحدة إلى فحص التقرير قبل أن يصير شهادة TTB: يجب أن تغطي القيمة الواردة في التقرير الثمن المصرَّح به، لأن الشهادة لا تثبت إلا ما يسنده التقرير، والملف يقوم على المبلغ الذي تثبته الشهادة.
ما الذي نفحصه قبل طلب التقرير
قبل طلب التقييم نقرأ سند الملكية وقيوده، لأن الرهن أو القيد الحاجب يُسقط الملف؛ ونتحقق من أن البائع شخص تركي طبيعي أو اعتباري وأن الوحدة لم تُستعمل في طلب جنسية آخر؛ ونطابق الثمن المصرَّح به مع التحويلات ومع شهادة شراء النقد الأجنبي (Döviz Alım Belgesi، DAB)؛ ونحدد التاريخ الذي يجب أن يُقدَّم فيه طلب معاملة الطابو لتبقى شهادة TTB في ذلك اليوم داخل مدة الاثني عشر شهراً. وإذا كان البائع شركة GYO قرأنا أولاً تقرير الوحدة المنشور على KAP.
افحص عملية شرائك على القاعدة الجديدة
الرأي القانوني المكتوب الذي يوقّعه المحامي Av. Serkan KARA في عملية شرائك على قاعدة 28 سبتمبر 2026 هو رأي الأهلية الذي يُفتح به الملف، وأتعابه 750 يورو تُحتسب بكاملها من الأتعاب: يقرأ هل البائع شخص تركي، وهل استُعملت الشقة في ملف جنسية سابق، وما في السند من رهن أو تأشير، وتقرير التقييم وشهادة TTB وفق التعميم الجديد. وبجانبه استشارة في المكتب بـ 250 يورو. يقرأ الرأي سند الملكية والعقد وتقرير التقييم أو تقرير KAP والتحويلات وشهادة DAB، ويبيّن هل يقوم الملف، وما الذي يجب تصحيحه، وفي أي تاريخ. وتجد الوكالات والمطوّرون الذين يأتون بالمشترين شروط التعاون معنا في صفحة الوكالات (بالإنجليزية).
ودور التقييم في ملف الجنسية مشروح في دليل الجنسية التركية عن طريق الاستثمار مع المسارات ومبالغها.
تعرض هذه الصفحة التعميم Genelge 2024/4 كما قُرئ في 30 سبتمبر 2026. وهي معلومات عامة عن القانون التركي وليست رأياً في ملف بعينه، ولا يبدأ التمثيل إلا باتفاق موقَّع.