شراء عقار في تركيا للأجانب: سند الطابو والقيود والضرائب والجنسية

المحامي Av. Serkan KARA، Serka Law Firm

يتملّك الأجنبي العقار في تركيا ملكيةً تامة استناداً إلى المادة 35 من قانون الطابو رقم 2644 (Tapu Kanunu). ويضع القانون ثلاثة شروط: أن يكون المشتري من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية التركية، وألا يتجاوز مجموع ما يتملكه الأشخاص الطبيعيون الأجانب في القضاء عشرة في المئة من مساحته الخاضعة للملكية الخاصة، ولا ما يتملكه الشخص الواحد ثلاثين هكتاراً على مستوى البلاد، وأن يقع العقار خارج المناطق العسكرية المحظورة ومناطق الأمن العسكري والمناطق الاستراتيجية. ولا تنتقل الملكية إلا بتسجيل سند الطابو الجديد باسم المشتري لدى مديرية الطابو (Tapu Müdürlüğü)، فبموجب المادة 237 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 لا يصح بيع العقار ولا الوعد ببيعه إلا في الشكل الرسمي، ولذلك لا يمنح العربون ولا عقد الحجز الخاص المشتريَ أي حق على العقار. وكل ما يحمي المشتري الأجنبي يُنجز قبل أن يتحرك المال. وفيما يلي أجوبة الأسئلة بالترتيب الذي يطرحها به المشترون عادةً.

هل يحق للأجنبي شراء عقار في تركيا؟

نعم. تجيز المادة 35 من قانون الطابو رقم 2644 للأشخاص الطبيعيين الأجانب تملّك العقارات والحقوق العينية المحدودة في تركيا إذا كانوا من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية مراعاةً للعلاقات الثنائية ومصالح البلاد. لذلك فإن أول ما يُفحص هو جواز سفر المشتري في ضوء هذه القائمة، وذلك قبل توقيع أي مستند. وتخوّل المادة نفسها رئيس الجمهورية تقييد تملّك الأجانب أو إيقافه كلياً أو جزئياً بحسب الدولة والمنطقة والمدة والنوع والمساحة.

وتسري على الشخص الطبيعي الأجنبي ثلاثة قيود قانونية:

• الحد الإجمالي للمساحة. ثلاثون هكتاراً كحد أقصى للشخص الواحد في عموم تركيا، ولرئيس الجمهورية أن يرفع هذا الحد إلى الضعف.
• حد القضاء. لا يجوز أن يتجاوز مجموع العقارات والحقوق العينية المحدودة المستقلة والدائمة التي يتملكها الأشخاص الطبيعيون الأجانب في القضاء (ilçe) عشرة في المئة من مساحته الخاضعة للملكية الخاصة. فإذا بلغ القضاء هذه النسبة لم تُسجَّل فيه صفقة جديدة لأجنبي.
• المناطق العسكرية والأمنية. لا يتملك الأجنبي في المناطق العسكرية المحظورة ولا في مناطق الأمن العسكري ولا في المناطق الاستراتيجية. وتُجري مديرية الطابو المعاملة استناداً إلى خرائط المناطق العسكرية التي تقدمها وزارة الدفاع الوطني وخرائط مناطق الأمن الخاصة التي تقدمها وزارة الداخلية.

ومن يشتري أرضاً خالية من البناء يلتزم بأن يقدّم خلال سنتين إلى الوزارة المختصة المشروع الذي سيقيمه عليها، ويُقيَّد المشروع المعتمد مع مدتي البدء والإنجاز في خانة البيانات في سجل الطابو (beyanlar hanesi). أما العقار المتملَّك خلافاً للمادة 35، أو المستعمل لغير غرض التملك، أو الذي لم يُنفَّذ مشروعه في موعده، فيُصفّى ويُحوَّل إلى ثمن يُدفع لصاحبه إن لم يتصرف فيه مالكه خلال مدة تحددها وزارة المالية لا تتجاوز سنة واحدة.

والشركة المؤسسة في الخارج وفق قانون بلدها لا تتملك العقار في تركيا إلا إذا كانت شركة تجارية، وفي إطار القوانين الخاصة وحدها، أما الشخص الاعتباري الأجنبي الذي ليس شركة تجارية فلا يجوز له التملك أصلاً (المادة 35). والشركة المؤسسة في تركيا التي يملك الأجانب فيها خمسين في المئة أو أكثر من الحصص، أو يملكون صلاحية تعيين أغلبية القائمين على إدارتها أو عزلهم، تتملك العقار بموجب المادة 36 من القانون نفسه ولممارسة الأنشطة المذكورة في عقد تأسيسها فقط، ويسري النظام ذاته على شراء الحصص الذي يرفع مساهمة الأجانب إلى خمسين في المئة. فاختيار الشراء باسم الشخص أو عبر شركة قرار قانوني له آثار ضريبية وإرثية، وليس إجراءً شكلياً.

ما خطوات شراء عقار في تركيا؟

يسير الشراء من الفحص إلى التسجيل بترتيب ثابت، والخطوة الحاسمة قانوناً واحدة: السند الرسمي (resmi senet) الذي تنظمه مديرية الطابو وتوقّعه (المادة 26 من قانون الطابو رقم 2644)، وتسجيل الطابو باسم المشتري. فكل ما قبلها تحضير، وكل ما بعدها إجراءات إدارية. وتمر الصفقة العابرة للحدود عادةً بالمراحل الآتية:

1. فحص سند الطابو والقيود. يُستخرج قيد العقار من سجل الطابو (takyidat) للتحقق من المالك والقطعة بدقة ووضعها التنظيمي (imar durumu) وكل ما قُيِّد عليها: الرهن والحجز (haciz) والتدابير القضائية (tedbir) وحقوق الارتفاق وحق الشفعة وما في خانة البيانات.
2. الرقم الضريبي والحساب المصرفي. يحصل المشتري على رقم ضريبي تركي (vergi numarası)، ويفتح في الغالب حساباً لدى بنك تركي كي يُدفع الثمن ويُوثَّق عبر النظام المصرفي.
3. الدفع ومستندات العملة. يمر الثمن عبر بنك تركي باسم المشتري. وفي الشراء بغرض الجنسية تُباع العملة الأجنبية قبل المعاملة لبنك عامل في تركيا ثم يبيعها البنك إلى البنك المركزي، ويثبت ذلك مستند يصدره البنك بشرائه العملة من المشتري (Döviz Alım Belgesi) ويُعرف اختصاراً باسم DAB؛ وفي الشراء المعفى من ضريبة القيمة المضافة يجب أن يدخل الثمن إلى تركيا بالعملة الأجنبية.
4. العقد. بموجب المادة 237 من قانون الالتزامات رقم 6098 لا يصح بيع العقار ولا الوعد ببيعه إلا في الشكل الرسمي: يُنظَّم عقد البيع لدى مديرية الطابو، ويُنظَّم الوعد بالبيع لدى الكاتب العدل التركي (noter). ويُقيَّد الوعد بالبيع الموثق في سجل الطابو بطلب أحد الطرفين (المادة 26 من قانون الطابو)، فيصبح نافذاً في مواجهة كل من يكتسب حقاً على العقار بعد ذلك (المادة 1009 من القانون المدني التركي رقم 4721)، ويُشطب القيد من تلقاء نفسه إذا لم يتم البيع خلال خمس سنوات من تاريخه.
5. تقرير التقييم. منذ 13 يونيو 2024 لا تطلب مديرية الطابو تقرير تقييم في نقل الملكية إلى مشترٍ أجنبي إلا في الشراء بغرض الجنسية (التعميم Genelge 2024/4 الصادر عن المديرية العامة للطابو والمساحة TKGM). وفي الشراء بغرض الجنسية تُعدّ التقرير منذ 28 سبتمبر 2026 أي شركة تقييم مرخّصة من مجلس أسواق رأس المال (SPK) بطلب يُقدَّم عبر Web Tapu، ومنذ 9 ديسمبر 2024 يُثبَت المبلغ المعتدّ به بشهادة TTB التي يستخرجها نظام المديرية العامة من هذا التقرير. وفي أي شراء آخر يبقى التقييم فحصاً مستقلاً للثمن قبل الدفع يختاره المشتري، لا شرطاً لنقل الملكية.
6. تأمين الزلازل والديون. يُعقد تأمين الزلازل الإلزامي (DASK)، ويُتحقق من إذن الإشغال (iskan) ومن ديون المرافق والنفقات المشتركة المستحقة على العقار.
7. فحص المناطق للمشتري الأجنبي. تطابق مديرية الطابو القطعة مع خرائط المناطق العسكرية ومناطق الأمن الخاصة. وهذه خطوة إضافية يمر بها الأجنبي وحده.
8. نقل الملكية والدفع. يوقّع الطرفان أو وكيلاهما بموجب توكيل رسمي السندَ الرسمي لدى مديرية الطابو، ويُسدَّد رسم الطابو، ويُدفع الثمن عبر البنك، ويصدر سند الطابو الجديد باسم المشتري. ويساعد المشتريَ الذي لا يتقن التركية مترجمٌ محلَّف (yeminli tercüman).

والمشتري الذي لا يستطيع السفر إلى تركيا يُتم الصفقة كلها بتوكيل رسمي موثّق ومصدّق بالأبوستيل لمحامٍ تركي، وهذا هو الطريق الذي يسلكه أكثر المشترين من الخارج.

كم يستغرق شراء عقار في تركيا؟

في صفقة سكنية سليمة يتم نقل الملكية نفسه بسرعة متى قُدّم الطلب واكتملت المستندات، والمتغير الرئيسي للأجنبي هو فحص المناطق. وتتوقف المدة الكلية على اكتمال المستندات، وعلى ما إذا كان المشتري يعمل بتوكيل، وعلى سرعة ورود نتيجة الفحص. والعقارات في المناطق الحضرية غير المقيدة بوضوح تنتهي أسرع من تلك القريبة من السواحل أو من المناطق الحساسة. أما النزاع على الملكية، أو تركة غير مصفّاة في جانب البائع، أو المخالفات التنظيمية، فقد تطيل المدة كثيراً، ولهذا فإن الفحص قبل العقد أهم من أي مرحلة أخرى.

ما حقوق المالك الأجنبي بعد الشراء؟

يتمتع المالك الأجنبي المسجَّل بالحقوق الأساسية ذاتها التي يتمتع بها المواطن التركي: الاستعمال والتأجير والرهن والبيع والهبة والانتقال بالإرث. والملكية في تركيا حق عيني (ayni hak) يحميه القانون المدني التركي رقم 4721، والاسم المسجَّل في سند الطابو بعد التسجيل هو الدليل الحاسم على الملكية. ويجوز للمالك الأجنبي تأجير العقار وترميمه في حدود قواعد التنظيم العمراني والتصرف فيه بحرية، مع بقاء حدود المساحة والمناطق التي سرت عند الشراء.

وتستحق نقطتان انتباه المالك المقيم في الخارج:

• الإرث. يُحدَّد القانون الواجب التطبيق على الإرث بموجب قانون القانون الدولي الخاص والإجراءات رقم 5718 (MÖHUK)، وينتقل العقار الكائن في تركيا وفق قواعد الإرث التركية. فإذا آل إلى الوارث بالإرث عقار يتجاوز حدود المادة 35، وجب عليه التصرف فيه خلال مدة تحددها وزارة المالية لا تتجاوز سنة، وإلا صُفّي العقار ودُفع ثمنه إليه. وقد تختلف الأنصبة المحفوظة للورثة في القانون المدني رقم 4721 اختلافاً كبيراً عن قواعد بلد المالك، ولذلك يُخطَّط للإرث مسبقاً.
• العملة والتحويل. يمكن عادةً تحويل حصيلة البيع إلى الخارج، لكن ثمن الشراء وحصيلة إعادة البيع ينبغي أن يمرا منذ البداية عبر قنوات مصرفية موثقة، كي تبقى الصفقة شفافة ويُدعم أي تحويل لاحق إلى الخارج.

ما المستندات التي يحتاجها المشتري الأجنبي؟

المستندات الأساسية: جواز سفر ساري المفعول، والرقم الضريبي التركي، وصور شخصية، وتأمين الزلازل الإلزامي (DASK)، وقيد العقار من سجل الطابو، ومستند البنك (DAB) وشهادة TTB المبنية على تقرير تقييم من شركة مرخّصة من SPK في الشراء بغرض الجنسية. وتُطلب المستندات المحررة بلغة أجنبية عادةً مع ترجمة محلَّفة، أما المستندات المنظمة في الخارج كالتوكيل فتحتاج عادةً إلى الأبوستيل وفق اتفاقية لاهاي، أو إلى التصديق القنصلي في الدول غير الأطراف فيها.

ما أهم المخاطر القانونية وكيف تُتجنَّب؟

أخطر المخاطر شراء عقار عليه قيود خفية، والتعامل مع بائع ليس المالك الحقيقي، ودفع العربون قبل فحص سند الطابو لدى مديرية الطابو. ويمكن تجنب كل منها بفحص منضبط قبل انتقال المال. والمشكلات التي يواجهها المشترون من الخارج متكررة، وكذلك وسائل الوقاية منها.

• عيب في الملكية أو نزاع عليها. الشراء قبل التحقق من السجل قد يعني وراثة رهن أو منع قضائي أو قطعة لا تطابق الإعلان. والوقاية فحص كامل للسند وما قُيِّد عليه لدى مديرية الطابو قبل أي التزام.
• الدفع للطرف الخطأ. العربون المدفوع لوكيل عقاري أو لغير المالك المسجَّل يصعب استرداده، ولا يمنح أي حق على العقار. ويُدفع الثمن للبائع المسجَّل عبر البنك.
• إغفال التقييم أو مستند البنك. في الشراء بغرض الجنسية لا تصدر شهادة المطابقة (Uygunluk Belgesi) من دون تقرير التقييم ومستند البنك، والشراء بلا تقييم يترك المشتري بلا فحص للثمن.
• التنظيم العمراني وإذن الإشغال. المبنى الذي لا يحمل إذن إشغال صالحاً (iskan) أو القطعة ذات الصفة الزراعية أو المقيدة قد يصعب استعمالها أو إعادة بيعها. وبموجب المادة 32 من قانون التنظيم العمراني رقم 3194 (İmar Kanunu) تُبلِّغ الإدارة المختصة مديرية الطابو كتابةً خلال سبعة أيام بمخالفة المبنى للتنظيم لتُقيَّد في خانة البيانات، ودفع الغرامة لا يرفع هذا القيد، إذ لا يُرفع إلا بعد أن تُبلِغ الإدارة بأن المخالفة أُزيلت. ويُفحص ذلك قبل الشراء لا بعده.
• الشراء على المخطط والمشاريع غير المكتملة. يحمل الشراء قبل اكتمال البناء مخاطر المطوِّر والتسليم. وإذا كان المشتري مستهلكاً فإن قانون حماية المستهلك رقم 6502 يوجب تسليم المسكن في الموعد المتفق عليه، على ألا يتجاوز بأي حال ثمانية وأربعين شهراً من تاريخ العقد (المادة 44)، ولا يجوز للبائع الذي لم ينفذ التزاماته أن يطالب المستهلك بأي مبلغ عند فسخه العقد (المادة 45). وتُفاوَض مواعيد التسليم والشروط الجزائية وآثار إخلال المطوِّر، ولا تُقبل كشروط نموذجية.

وإذا نشأ نزاع فإن دعاوى العقار في تركيا تُنظر في مكان وجود العقار بموجب قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100، ويجري تنفيذ الأحكام المالية بموجب قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004. ومن مصلحة المالك المقيم في الخارج أن تُبنى الصفقة بحيث تكون الأدلة (قيود السجل، والتقييم، والأثر المصرفي، والعقود الموقعة) كاملة ونظيفة إذا وقع النزاع.

الشراء باسم الشخص أو عبر شركة أو بغرض الجنسية؟

الهيكل المناسب يتبع هدف المشتري: السكن الشخصي، أو العائد الإيجاري، أو الملكية المؤسسية، أو الجنسية عن طريق الاستثمار، ولكلٍّ منها أداة مختلفة. ولا توجد إجابة واحدة صحيحة دائماً، والهيكل الخاطئ مكلف التصحيح بعد تسجيل الطابو.

والجنسية التركية عن طريق العقار مسار قانوني مستقل بموجب المادة 12/ب من قانون الجنسية التركية رقم 5901 والمادة 20 من لائحته التنفيذية: ألا تقل قيمة العقار عن 400.000 دولار أمريكي بسعر البنك المركزي التركي، وأن يُشترى من شخص طبيعي أو اعتباري تركي، وأن يصدر تقرير التقييم عن شركة تقييم مرخّصة من SPK وتُثبت شهادة TTB المبنية عليه المبلغ، وأن يُقيَّد في سجل الطابو منع بيعه لمدة ثلاث سنوات. ولا يصلح عقار سبق استعماله في طلب جنسية لشخص آخر، ولا عقار عليه رهن أو قيد مانع، ولا يُحتسب قرض البنك التركي ضمن المبلغ. والاستثمار الجيد لا يستوفي شروط الجنسية تلقائياً، ولذلك يُوفَّق بين الهدفين قبل التوقيع. والمسار الكامل مشروح في دليل الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.

هل يدفع المشتري الأجنبي ضرائب إضافية عند شراء عقار في تركيا؟

لا. يدفع المشتري الأجنبي الضرائب والرسوم نفسها التي يدفعها المشتري التركي، ولا توجد ضريبة إضافية على الأجانب عند الشراء. ويُسدَّد عند التسجيل رسم الطابو (tapu harcı)، وهو بموجب البند 20/a من التعرفة رقم 4 الملحقة بقانون الرسوم رقم 492 اثنان في المئة من الثمن المصرَّح به على كلٍّ من البائع والمشتري على حدة، أي أربعة في المئة للصفقة كلها، ولا يجوز أن يقل الأساس عن القيمة المعتمدة لضريبة العقار (emlak vergisi değeri). أما من يتحمله فعلياً فلا يحدده القانون، بل يحدده العقد. ثم تأتي ضريبة العقار البلدية السنوية، وضريبة دخل الإيجار، وضريبة الربح عند البيع.

وقاعدتان تحسمان أكثر من النسب. الأولى: الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة بموجب البند (i) من الفقرة الأولى من المادة 13 من قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065 لا يسري إلا على التسليم الأول لمبنى أُنشئ مسكناً أو مكان عمل، بشرط أن يدخل الثمن إلى تركيا بالعملة الأجنبية وأن يكون المشتري شخصاً طبيعياً أجنبياً غير مستقر في تركيا، فلا تستفيد منه إعادة البيع. وإذا طُبِّق الإعفاء دون توافر شروطه كان المشتري مسؤولاً بالتضامن مع البائع عن الضريبة والغرامة وفوائد التأخير، وإذا بيع العقار خلال ثلاث سنوات وجب على المتصرِّف فيه أداء الضريبة غير المحصلة مع فائدة التأجيل قبل معاملة الطابو. والثانية: الربح من بيع عقار بعد مرور خمس سنوات على تملكه لا يُعد ربحاً رأسمالياً أصلاً (المادة 80 المكررة من قانون ضريبة الدخل رقم 193)، أما البيع قبل ذلك فيُحسب ربحه بعد خصم تكلفة الشراء، وتُعدَّل هذه التكلفة وفق مؤشر الأسعار إذا بلغت زيادته عشرة في المئة. وسنوات منع البيع الثلاث للجنسية، وسنوات ضريبة القيمة المضافة الثلاث، وسنوات ضريبة الربح الخمس، تبدأ من وقائع مختلفة، وتُطابَق على مستندات المشتري قبل الشراء. وطريقة الحساب مشروحة في صفحة ضريبة بيع العقار في تركيا.

أسئلة شائعة

هل يمكن شراء عقار في تركيا دون السفر إليها؟

نعم. يستطيع المشتري الأجنبي إتمام الشراء كله بتوكيل رسمي موثّق ومصدّق بالأبوستيل لمحامٍ تركي، يتولى الرقم الضريبي ومستندات العملة والتقييم وفحص المناطق ونقل الملكية باسم المشتري. ويُصدَر الأبوستيل وفق اتفاقية لاهاي، ويُعتمد التصديق القنصلي في الدول غير الأطراف فيها.

هل يمنح شراء العقار الإقامة أو الجنسية تلقائياً؟

لا. تملّك عقار في تركيا سبب لطلب إذن الإقامة قصيرة الأمد بموجب البند (ب) من الفقرة الأولى من المادة 31 من قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458، ويُمنح التصريح في كل مرة لمدة أقصاها سنتان، وتحدد وزارة الداخلية نوع العقار وقيمته اللذين يصلحان سبباً له (الفقرة السادسة من المادة 31). أما الجنسية فلا تترتب إلا على شراء يستوفي الشروط المستقلة للقيمة والدفع ومنع البيع. ومجرد الشراء لا يمنح أياً منهما تلقائياً.

ما أهم خطوة على الإطلاق؟

فحص سند الطابو والقيود لدى مديرية الطابو قبل دفع أي عربون. فكل مشكلة جدية تقريباً يواجهها المشتري من الخارج تبدأ بدفعة سبقت هذا الفحص، ولذلك فإن ما يحسم الأمر هو تسجيل الطابو بموجب قانون الطابو رقم 2644، لا عقد الحجز.

أين لا يجوز للأجنبي الشراء؟

في المناطق العسكرية المحظورة ومناطق الأمن العسكري والمناطق الاستراتيجية، وفي القضاء الذي بلغت فيه عقارات الأجانب عشرة في المئة من مساحته الخاضعة للملكية الخاصة لا تُسجَّل صفقة جديدة. ويُفحص الأمران عند التسجيل.

العمل مع محامٍ عقاري للصفقات العابرة للحدود

شراء عقار في تركيا بسيط إذا أُنجز الفحص قبل تحريك المال، ومحفوف بالمخاطر إذا لم يُنجز. يرافق مكتب Serka Law Firm المشتري الأجنبي من أول قيد يُستخرج من سجل الطابو حتى تسجيل السند باسمه، وبموجب توكيل إذا كان المشتري في الخارج. ويعمل المكتب بموجب تعليمات مكتوبة وعقد وكالة موقَّع. وإذا كنتم تدرسون عقاراً أو وقّعتم عقد حجز فاعرضوه على فريق قانون العقارات وتملّك الأجانب لمراجعة منظمة قبل أي التزام.

ومن القراءات ذات الصلة للمشتري الأجنبي: نظرة عامة على قانون العقارات التركي، وقائمة الفحص العقاري للمشتري الأجنبي، والمؤشرات التحذيرية في سند الطابو التي يفحصها كل مشترٍ أجنبي.

معلومات عامة وليست استشارة قانونية. القانون التركي؛ تُفحص حالتكم الخاصة مع مستشار مؤهل.