Покупка недвижимости в Турции иностранцем: тапу, ограничения, налоги и гражданство

Адвокат Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

Иностранный гражданин приобретает недвижимость в Турции в полную собственность на основании статьи 35 Закона о тапу № 2644 (Tapu Kanunu). Закон ставит три условия: покупатель должен быть гражданином страны из перечня, который устанавливает Президент Турции; вся недвижимость иностранных физических лиц в районе не может превышать десяти процентов его площади, находящейся в частной собственности, а у одного человека не может превышать тридцати гектаров по всей стране; военные запретные зоны, зоны военной безопасности и стратегические зоны для иностранцев закрыты. Право собственности переходит только при регистрации нового тапу (свидетельства о праве собственности) на имя покупателя в управлении тапу (Tapu Müdürlüğü): по статье 237 Кодекса обязательств Турции № 6098 договор купли-продажи недвижимости и предварительный договор купли-продажи недействительны без официальной формы, поэтому задаток или частный договор бронирования не дают покупателю никакого права на объект. Всё, что защищает иностранного покупателя, делается до того, как деньги ушли. Ниже ответы на вопросы в том порядке, в каком их обычно задают покупатели.

Может ли иностранец купить недвижимость в Турции?

Да. Статья 35 Закона № 2644 разрешает иностранным физическим лицам приобретать в Турции недвижимость и ограниченные вещные права, если они являются гражданами стран, которые Президент Турции определил с учётом двусторонних отношений и интересов страны. Поэтому первым проверяется паспорт покупателя по этому перечню, и делается это до подписания любого документа. Та же статья позволяет Президенту ограничить, частично или полностью приостановить приобретения иностранцами по странам, регионам, срокам, видам и площади.

Для иностранного физического лица действуют три законных ограничения:

• Общая площадь. Не более тридцати гектаров на одного человека по всей Турции; Президент вправе увеличить этот предел вдвое.
• Предел района. Недвижимость и самостоятельные постоянные ограниченные вещные права иностранных физических лиц в районе (ilçe) в сумме не могут превышать десяти процентов его площади, находящейся в частной собственности. Если район достиг этой доли, новая сделка с иностранцем там не регистрируется.
• Военные и охраняемые зоны. В военных запретных зонах, зонах военной безопасности и стратегических зонах иностранец недвижимость не приобретает. Управление тапу проводит сделку по картам военных зон, которые передаёт Министерство национальной обороны, и картам особых зон безопасности, которые передаёт Министерство внутренних дел.

Тот, кто покупает участок без построек, обязан в течение двух лет представить в профильное министерство проект, который будет на нём реализован; одобренный проект со сроками начала и окончания вносится в графу заявлений реестра (beyanlar hanesi). Недвижимость, приобретённая в нарушение статьи 35, используемая не по цели приобретения или с проектом, не реализованным в срок, ликвидируется, если собственник сам не продаст её в срок до одного года, установленный Министерством финансов, и вырученная цена выплачивается ему.

Компания, учреждённая за рубежом по праву своей страны, приобретает недвижимость в Турции только как коммерческая компания и только в рамках специальных законов; иностранное юридическое лицо, не являющееся коммерческой компанией, приобрести недвижимость не может вовсе (статья 35). Компания, учреждённая в Турции, в которой иностранцам принадлежит пятьдесят процентов и более долей или право назначать и отзывать большинство лиц, осуществляющих управление, приобретает недвижимость по статье 36 того же закона и только для деятельности, указанной в её уставе; тот же режим распространяется на покупку долей, которая доводит иностранное участие до пятидесяти процентов. Выбор между покупкой на себя и покупкой через компанию является юридическим решением с налоговыми и наследственными последствиями, а не формальностью.

Как проходит покупка недвижимости в Турции, шаг за шагом?

Покупка идёт от проверки к регистрации в определённой последовательности, и юридически решающий шаг один: официальный акт (resmi senet), который составляет и подписывает управление тапу (статья 26 Закона № 2644), и регистрация тапу на имя покупателя. Всё до неё относится к подготовке, всё после неё к административным формальностям. Обычная сделка с иностранным покупателем проходит так:

1. Проверка тапу и обременений. Выписка из реестра недвижимости (takyidat) показывает собственника, точный участок, градостроительный статус (imar durumu) и все отметки: ипотеку, арест (haciz), обеспечительные меры суда (tedbir), сервитуты, преимущественное право покупки и записи в графе заявлений. По своей функции турецкий реестр соответствует Росреестру, но ведёт его другой орган и записи в нём другие.
2. Налоговый номер и банковский счёт. Покупатель получает турецкий налоговый номер (vergi numarası) и, как правило, открывает счёт в турецком банке, чтобы цена прошла через банковскую систему и была подтверждена документами.
3. Оплата и валютные документы. Цена проходит через турецкий банк от имени покупателя. На сделке для гражданства иностранная валюта до сделки продаётся банку, работающему в Турции, а им Центральному банку, и справка банка о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) это подтверждает; для освобождения от НДС цена должна поступить в Турцию в иностранной валюте.
4. Договор. По статье 237 Кодекса обязательств № 6098 купля-продажа недвижимости и предварительный договор купли-продажи действительны только в официальной форме: договор купли-продажи оформляется в управлении тапу, предварительный договор (satış vaadi) у нотариуса. Нотариальный предварительный договор по просьбе одной из сторон вносится в реестр (статья 26 Закона № 2644) и после этого действует против всех, кто приобретёт права на объект позже (статья 1009 Гражданского кодекса Турции № 4721); если продажа не состоится в течение пяти лет с даты отметки, отметка снимается без заявления.
5. Отчёт об оценке. С 13 июня 2024 года реестр требует отчёт об оценке от иностранного покупателя только на сделке для гражданства (циркуляр (Genelge) 2024/4 Генерального управления тапу и кадастра, TKGM). На такой сделке отчёт с 28 сентября 2026 года составляет любая оценочная компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала (SPK), по заявке через Web Tapu, а с 9 декабря 2024 года засчитываемую сумму подтверждает TTB, справка, которую система TKGM формирует на основе этого отчёта. В любой другой покупке отчёт по выбору покупателя служит независимой проверкой цены до оплаты, а не условием регистрации.
6. Страхование и долги по объекту. Оформляется обязательное страхование от землетрясений (DASK), проверяются разрешение на эксплуатацию (iskan) и долги по коммунальным услугам и общим расходам дома.
7. Проверка зон для иностранного покупателя. Управление тапу сверяет участок с картами военных зон и особых зон безопасности. Этот дополнительный шаг проходит только иностранец.
8. Регистрация и оплата. Стороны или их представители по доверенности подписывают официальный акт в управлении тапу, уплачивается пошлина, цена проходит через банк, и новый тапу оформляется на имя покупателя. Покупателю, который не владеет турецким, помогает присяжный переводчик (yeminli tercüman).

Покупатель, который не может приехать в Турцию, проводит всю сделку через нотариально удостоверенную доверенность с апостилем, выданную турецкому адвокату; так поступает большинство иностранных покупателей.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Турции?

При чистой сделке с жильём сама регистрация проходит быстро, когда заявление подано и документы готовы; главной переменной для иностранца остаётся проверка зон. Общий срок зависит от того, в порядке ли документы, действует ли покупатель через доверенность и как быстро приходит результат проверки. Объекты в явно неограниченных городских районах проходят быстрее, чем объекты у побережья или рядом с чувствительными зонами. Спор о праве, незавершённое наследство на стороне продавца или нарушения градостроительных норм могут растянуть срок значительно, поэтому проверка до договора важнее любого другого этапа.

Какие права у иностранного собственника после покупки?

Зарегистрированный иностранный собственник имеет те же основные права собственника, что и гражданин Турции: пользоваться, сдавать в аренду, закладывать, продавать, дарить и передавать по наследству. Право собственности в Турции является вещным правом (ayni hak), которое защищает Гражданский кодекс Турции № 4721, и после регистрации имя в тапу служит решающим доказательством права. Иностранный собственник может сдавать объект, ремонтировать его в рамках градостроительных правил и свободно им распоряжаться, в тех же пределах площади и зон, что действовали при покупке.

Два вопроса требуют внимания собственника, живущего за рубежом:

• Наследство. Право, применимое к наследованию, определяется по Закону Турции № 5718 о международном частном и процессуальном праве (MÖHUK), и турецкая недвижимость переходит по турецким правилам наследования. Если наследник получает по наследству недвижимость сверх пределов статьи 35, он должен продать её в срок до одного года, установленный Министерством финансов; иначе она ликвидируется, а цена выплачивается ему. Обязательные доли наследников по Гражданскому кодексу № 4721 могут сильно отличаться от правил страны собственника, поэтому наследование планируется заранее.
• Валюта и перевод за рубеж. Выручку от продажи, как правило, можно вывести, но цена при покупке и выручка при перепродаже должны с самого начала проходить через банк с документами, чтобы сделка оставалась прозрачной, а последующий перевод за границу был подтверждён.

Какие документы нужны иностранному покупателю?

Основной набор: действующий паспорт, турецкий налоговый номер, фотографии, обязательное страхование от землетрясений (DASK), выписка по объекту из реестра и, на сделке для гражданства, справка банка о покупке валюты (DAB) и TTB на основе отчёта об оценке компании, уполномоченной SPK. Документы на иностранном языке, как правило, нужны с переводом присяжного переводчика, а документы, оформленные за рубежом, например доверенность, с апостилем по Гаагской конвенции или, для стран вне конвенции, с консульской легализацией.

Какие главные юридические риски и как их избежать?

Самые серьёзные риски: скрытые обременения, продавец, который не является собственником, и задаток до проверки тапу в управлении тапу. Каждого из них избегают строгой проверкой до того, как деньги перешли из рук в руки. Проблемы иностранных покупателей повторяются, и защита от них известна.

• Порок права или спор о нём. Покупка без проверки реестра может означать ипотеку, судебный запрет или участок, который не совпадает с рекламой. Защита: полная проверка тапу и отметок в управлении тапу до любого обязательства.
• Оплата не тому лицу. Задаток, уплаченный агенту или третьему лицу, а не зарегистрированному собственнику, вернуть трудно, и права на объект он не даёт. Оплата идёт зарегистрированному продавцу через банк.
• Пропуск оценки или DAB. На сделке для гражданства без отчёта об оценке и справки банка о покупке валюты свидетельство о соответствии (Uygunluk Belgesi) не выдаётся, а покупка без оценки оставляет покупателя без проверки цены.
• Градостроительство и эксплуатация. Здание без разрешения на эксплуатацию (iskan) или участок с сельскохозяйственным либо иным ограничительным назначением трудно использовать и перепродать. По статье 32 Закона о градостроительстве № 3194 (İmar Kanunu) сведения о нарушении градостроительных норм администрация в течение семи дней сообщает в управление тапу для записи в графу заявлений, и уплата штрафа эту запись не снимает: её снимают только после уведомления о том, что нарушение устранено. Это проверяется до покупки, а не после.
• Покупка на этапе строительства. Покупка до завершения строительства несёт риск застройщика и сдачи объекта. Если покупатель является потребителем, Закон о защите прав потребителей № 6502 требует передать жильё в срок, указанный в договоре, и в любом случае не позже сорока восьми месяцев с даты договора (статья 44), а продавец, не исполнивший обязательства, при отказе потребителя от договора не вправе требовать с него никакой суммы (статья 45). Сроки сдачи, неустойки и последствия просрочки застройщика согласовываются, а не принимаются как стандарт.

Если спор всё же возник, иски о недвижимости в Турции рассматриваются по месту нахождения объекта по Гражданскому процессуальному кодексу Турции № 6100, а взыскание по денежным решениям идёт по Закону об исполнительном производстве и банкротстве № 2004. Иностранному собственнику выгодно построить сделку так, чтобы при споре доказательства (выписки из реестра, оценка, банковский след, подписанные договоры) уже были полными и чистыми.

Покупать на себя, через компанию или для гражданства?

Структура зависит от цели покупателя: личное пользование, доход от аренды, корпоративное владение и гражданство за инвестиции ведут к разным решениям. Единственно верного ответа нет, а неверную структуру дорого исправлять после регистрации тапу.

Гражданство Турции через недвижимость является отдельным путём по статье 12(b) Закона о гражданстве Турции № 5901 и статье 20 Положения о его применении: стоимость не ниже 400 000 долларов США по курсу Центрального банка Турции, покупка у турецкого физического или юридического лица, отчёт об оценке компании, уполномоченной SPK, на основе которого TTB подтверждает сумму, и отметка в реестре о запрете продажи в течение трёх лет. Объект, уже использованный в чужом заявлении о гражданстве, или объект с ипотекой либо ограничительной отметкой не подходит, а кредит турецкого банка в сумму не засчитывается. Хорошая инвестиция не всегда подходит для гражданства, и обе цели согласуются до подписания. Весь путь описан в нашем руководстве по гражданству Турции за инвестиции.

Платит ли иностранец дополнительные налоги при покупке недвижимости в Турции?

Нет. Иностранный покупатель платит те же налоги и сборы, что и турецкий, отдельной надбавки для иностранцев нет. При регистрации уплачивается пошлина за тапу (tapu harcı): по пункту 20/a тарифа № 4 к Закону о сборах № 492 она составляет 2% от заявленной цены отдельно с продавца и с покупателя, то есть 4% по сделке в целом, а база не может быть ниже стоимости, по которой исчисляется налог на имущество (emlak vergisi değeri). Кто фактически её платит, закон не решает; это определяет договор. Далее идут ежегодный муниципальный налог на имущество, налог с арендного дохода и налог с прироста стоимости при продаже.

Две нормы решают больше, чем ставки. Первая: освобождение от НДС по статье 13/1(i) Закона об НДС № 3065 действует только при первой передаче здания, построенного как жильё или рабочее помещение, если цена поступила в Турцию в иностранной валюте, а покупатель является иностранным физическим лицом, которое не проживает в Турции постоянно; перепродажа под освобождение не подпадает. Если условия не соблюдены, покупатель отвечает солидарно с продавцом за налог, штраф и пени, а при продаже объекта в течение трёх лет неуплаченный налог с процентами за отсрочку взыскивается с продающего до регистрации. Вторая: прирост стоимости недвижимости, проданной более чем через пять лет после приобретения, налогом не облагается вовсе (дополнительная статья 80 Закона о подоходном налоге № 193); при продаже раньше прирост считается после вычета стоимости приобретения, проиндексированной по индексу цен. Три года запрета продажи для гражданства, три года по НДС и пять лет по налогу с продажи начинаются с разных событий и сверяются по документам покупателя до покупки. Расчёт подробно разобран на странице о налоге с продажи недвижимости в Турции.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Турции, не приезжая?

Да. Покупатель проводит всю покупку через нотариально удостоверенную доверенность с апостилем, выданную турецкому адвокату, который оформляет налоговый номер, валютные документы, оценку, проверку зон и регистрацию тапу от имени покупателя. Апостиль ставится по Гаагской конвенции, для стран вне конвенции действует консульская легализация.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ или гражданство автоматически?

Нет. Недвижимость в Турции является основанием для краткосрочного вида на жительство по статье 31/1(b) Закона об иностранцах и международной защите № 6458, который выдаётся каждый раз не более чем на два года, а вид и стоимость недвижимости, дающей это основание, определяет Министерство внутренних дел (статья 31/6). Гражданство даёт только покупка, отвечающая отдельным требованиям о стоимости, оплате и запрете продажи. Сама по себе покупка не даёт ни ВНЖ, ни гражданства.

Какой шаг самый важный?

Проверка тапу и обременений в управлении тапу до любого задатка. Почти каждая серьёзная проблема иностранного покупателя начинается с платежа до этой проверки, поэтому решает регистрация тапу по Закону № 2644, а не договор бронирования.

Где иностранцу покупать нельзя?

В военных запретных зонах, зонах военной безопасности и стратегических зонах; а в районе, где недвижимость иностранцев достигла десяти процентов частной площади, новая покупка не регистрируется. И то и другое проверяется при регистрации.

Работа с адвокатом по недвижимости

Покупка недвижимости в Турции проста, если проверка сделана до оплаты, и рискованна, если нет. Serka Law Firm ведёт иностранного покупателя от первой выписки из реестра до зарегистрированного тапу, а если покупатель за рубежом, по доверенности. Мы работаем по письменному поручению на основании подписанного соглашения об оказании юридической помощи. Если вы выбираете объект или уже подписали договор бронирования, обратитесь к нашей практике недвижимости и сопровождения покупки до того, как брать на себя обязательства.

Также для иностранного покупателя: обзор законодательства Турции о недвижимости, чек-лист проверки недвижимости для иностранного покупателя и тревожные признаки в тапу, которые проверяет каждый иностранный покупатель.

Общая информация, а не юридическая консультация. Турецкое право; ваш случай проверяется с квалифицированным юристом.