Юрист по недвижимости в Турции для иностранных покупателей

Адвокат Av. Serkan KARA · Serka Law Firm · Обновлено: 24 сентября 2026 года

Иностранец приобретает недвижимость в Турции на условиях статьи 35 Закона Турции № 2644 о реестре недвижимости (Tapu Kanunu), а право собственности переходит к нему только с записью в реестре недвижимости (tapu sicili): по статье 705 Гражданского кодекса Турции № 4721 право собственности на недвижимость приобретается регистрацией. Подпись под договором, задаток и форма бронирования у агентства собственности не передают. Читателю, знакомому с российским правом, эта логика понятна: по пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю тоже подлежит государственной регистрации. Сделка через агентство выглядит простой, но юридический риск почти всегда находится в записи о праве, в обременениях, в истории застройки, в полномочиях продавца, в схеме оплаты и в том, удастся ли защитить право после передачи ключей. Serka Law Firm ведёт сделку как юрист по недвижимости для иностранных покупателей, собственников и инвесторов, которым нужно, чтобы досье объекта проверил адвокат до подписания, оплаты или выдачи доверенности, и согласует турецкую часть с иностранными консультантами клиента, когда покупка входит в его более широкий план.

Что делает юрист по недвижимости в Турции для иностранного покупателя?

Юрист защищает покупателя, контролируя юридическое досье от первого платежа до регистрации и после неё. Основная работа: проверить свидетельство о праве собственности (ТАПУ), подтвердить полномочия продавца, выявить ипотеку, аресты и отметки в реестре (şerh), проверить градостроительный статус и разрешения, выстроить договор и порядок оплаты и провести переход права в управлении реестра недвижимости (Tapu Müdürlüğü). Для покупателя, который живёт за рубежом, юрист действует по доверенности, и сделка идёт без его поездок на каждый этап.

Практическое правило простое: дешевле всего исправить проблему до того, как вы взяли на себя обязательство, а не после сделки. Когда деньги и владение уже перешли, ваши рычаги меняются, а цена исправления резко растёт.

Кто к нам обращается

• иностранные покупатели и инвесторы, выбирающие жилую, коммерческую или смешанную недвижимость;
• покупатели, для которых сделка является частью более широкого личного или делового плана;
• собственники, у которых есть неясность в праве, продавце, градостроительном статусе, строительстве или движении платежей;
• стороны, которым нужно оценить спор о недвижимости до того, как он перейдёт в суд.

Может ли иностранец купить недвижимость в Турции?

Да, на условиях статьи 35 Закона № 2644. Закон позволяет приобретать недвижимость и ограниченные вещные права иностранным физическим лицам, которые являются гражданами государств, определённых Президентом Турецкой Республики, с соблюдением установленных законом ограничений. Сам перечень государств содержится в отдельном акте, поэтому гражданство покупателя сверяется с ним до внесения любого задатка. Каждое приобретение проверяет управление реестра недвижимости до регистрации.

Ограничения, которые устанавливает статья 35

• Общая площадь недвижимости и самостоятельных и постоянных ограниченных вещных прав, приобретённых иностранными физическими лицами, не может превышать 10 % площади района (ilçe), находящейся в частной собственности.
• Одно лицо может приобрести по всей стране не более 30 гектаров; Президент вправе увеличить этот предел до двух раз.
• Президент вправе полностью или частично ограничить или остановить приобретение по государствам, лицам, географическим регионам, срокам, количеству, доле, виду, характеру, площади и объёму.
• Иностранец, купивший незастроенный участок, в течение двух лет представляет в профильное министерство проект его освоения; утверждённый проект вносится в раздел заявлений (beyanlar) реестра, и министерство следит за его исполнением.
• Военные запретные зоны, зоны военной безопасности и стратегические зоны выведены из этого режима и регулируются Законом № 2565, поэтому каждый участок сверяется с ними до сделки.
• Ограничения статьи не применяются к залогу недвижимости (ипотеке) в пользу иностранных физических лиц и иностранных коммерческих компаний.

Покупка через компанию

Иностранная коммерческая компания, учреждённая по праву своей страны, приобретает недвижимость только в рамках специальных законов, а иностранная организация, которая не является коммерческой компанией, приобрести недвижимость не может (статья 35). Для турецкой компании с иностранным капиталом действует статья 36: если иностранцам принадлежит 50 % или более её долей либо право назначать или отзывать большинство лиц, управляющих компанией, она приобретает недвижимость только для деятельности, указанной в её уставе. Правило распространяется на косвенный контроль и на покупку долей, поэтому сделка с долями турецкой компании, владеющей землёй, подпадает под этот режим, хотя сама недвижимость никуда не переходит. Приобретение такой компанией в военных зонах требует разрешения Генерального штаба или уполномоченного им командования, а в особых зонах безопасности разрешения губернаторства (valilik). Выбор структуры разобран на странице регистрации компании в Турции, а крупные позиции в недвижимости и девелопменте на странице прямых иностранных инвестиций.

Как проходит переход права собственности?

Право переходит, когда продавец и покупатель (или их представители) подписывают официальный акт в управлении реестра недвижимости и покупатель вносится в реестр как собственник. Форма здесь не формальность: по статье 237 Обязательственного кодекса Турции № 6098 продажа недвижимости и обещание её продажи без официальной формы недействительны, а по статье 706 Гражданского кодекса договоры, направленные на передачу права собственности на недвижимость, действительны только в официальной форме. Если стороны находятся в разных управлениях реестра или за рубежом, их заявления по статье 26 Закона № 2644 (в редакции Закона № 7181 от 4 июля 2019 года) могут быть приняты раздельно, в том числе в турецком загранучреждении. Этапы ниже идут по порядку, и дефект на любом из них может остановить регистрацию.

1. Проверка до договора. Актуальные сведения реестра по объекту, ипотека, аресты, отметки (şerh) и права третьих лиц, подтверждение полномочий продавца.
2. Оценка. С 13 июня 2024 года реестр требует отчёт об оценке от иностранного покупателя только на сделке для гражданства (циркуляр (Genelge) 2024/4 Генерального управления тапу и кадастра, TKGM). Для пути к гражданству отчёт с 28 сентября 2026 года составляет любая оценочная компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала (SPK), а с 9 декабря 2024 года засчитываемую сумму подтверждает TTB, справка, которую система TKGM формирует на основе этого отчёта.
3. Заявление и проверка зон. Заявление подаётся в управление реестра недвижимости, которое сверяет объект с военными зонами и зонами безопасности.
4. Сбор за переход права. Сбор (tapu harcı) уплачивается до подписания акта в реестре; его ставка и база указаны в разделе о стоимости ниже.
5. Регистрация. Стороны подписывают официальный акт, и покупатель вносится в реестр как собственник.

Как проверка ТАПУ защищает иностранного покупателя?

Проверка начинается в реестре недвижимости: мы получаем актуальные сведения по участку и объекту, чтобы подтвердить собственника, точный вид объекта и долю, а также отметки, которые будут связывать покупателя. Полномочия продавца, статус права, обременения, градостроительный статус, история строительства, фактическое занятие объекта, маршрут платежа, налоговые последствия и формулировки договора собираются в одно досье. Коммерчески привлекательный объект может нести риск регистрации, разрешений, ареста, передачи или исполнения, который виден только в документах. Проверка отвечает на вопрос, можно ли объект реально получить, использовать, профинансировать и защитить после сделки.

• Право и обременения: ипотека, аресты, судебные отметки, отметка о семейном жилье (aile konutu şerhi) и права третьих лиц, внесённые в реестр по участку.
• Полномочия продавца: личность, дееспособность, согласие супруга там, где его требует закон, а для продавца-компании право подписи и риск несостоятельности.
• Градостроительный статус и разрешения: статус плана застройки, разрешение на строительство (yapı ruhsatı) и разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan); при покупке строящегося объекта проверяются регистрация кат иртифакы (kat irtifakı), то есть права на будущий объект в строящемся здании, и условия передачи.
• Договор: договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) действителен только в официальной форме, оформленной нотариусом. По функции это турецкий аналог предварительного договора, который по пункту 2 статьи 429 ГК РФ тоже заключается в форме основного договора под угрозой ничтожности. Сильнее всего он защищает, когда внесён в реестр: по статье 26 Закона № 2644 отметку вправе потребовать одна сторона, без согласия застройщика, а по статье 1009 Гражданского кодекса отмеченное право можно противопоставить всем, кто приобретёт права на объект позже. Отметка сама снимается, если в течение пяти лет с её внесения продажа не состоялась.
• Оплата: деньги должны двигаться против документально оформленных гарантий, а не устных заверений. В турецком праве есть законный механизм депонирования у нотариуса: по статьям 62–67 Закона о нотариате № 1512 (Noterlik Kanunu) нотариус принимает деньги для передачи определённому лицу, не позднее следующего дня зачисляет их на нотариальный депозитный счёт в банке с указанием получателя и выдаёт их только по своему чеку, а выдача вне условий, записанных в протоколе, возможна лишь с согласия сторон или по решению суда. Заблокированный банковский счёт такого законного режима не имеет и защищает ровно настолько, насколько хорошо написаны условия его раскрытия.

При покупке строящегося жилья проверка шире: лицензии застройщика, регистрация кат иртифакы, сроки передачи и неустойки, потому что здесь риск в исполнении и передаче, а не в чистоте существующего права. Для покупателя-потребителя Закон Турции о защите прав потребителей № 6502 даёт твёрдые правила. Жильё должно быть передано в срок, указанный в договоре, и этот срок в любом случае не может превышать 48 месяцев с даты договора (пункт 1 статьи 44). Продавец, который не исполнил обязательства или исполнил их ненадлежаще, не вправе требовать с потребителя никакой суммы (пункт 2 статьи 45). Если потребитель отказывается от договора без причины в течение 24 месяцев, продавец вправе требовать только налоги, сборы и подобные законные платежи и компенсацию не выше 2, 4, 6 или 8 % цены в зависимости от прошедшего срока (пункт 1 статьи 45), а деньги возвращаются в течение 180 дней (пункт 3 статьи 45).

Как выглядит работа по шагам?

1. Поручение и объём. Фиксируем объект, вашу цель и то, что требуется: проверка до подписания, структурирование сделки или контроль спора.
2. Доверенность. Для клиентов за рубежом оформляется доверенность в нужном объёме, чтобы сделка шла без вашего присутствия в Турции на каждом этапе.
3. Проверка. Право, обременения, полномочия продавца, градостроительный статус, а для строящегося объекта лицензии застройщика и условия договора.
4. Договор и оплата. Готовим или проверяем договор и выстраиваем оплату так, чтобы вы были защищены до перехода права.
5. Переход права и регистрация. Проводим сделку в управлении реестра недвижимости и подтверждаем чистую регистрацию на ваше имя.
6. После сделки. Сопровождаем вопросы, которые вытекают из покупки, в том числе вид на жительство или гражданство.

Сколько длится покупка и сколько стоит юрист по недвижимости в Турции?

Чистый переход права на готовое жильё обычно завершается за несколько недель после сбора полного комплекта документов; строящиеся, корпоративные и связанные с гражданством сделки длятся дольше из-за оценки, строительства и миграционных этапов. Государственные расходы предсказуемы. Отдельная проверка одного готового объекта до подписания является самым компактным объёмом работы; полная покупка по доверенности со структурированием договора и регистрацией сложнее.

• Сроки: простая сделка с готовым объектом обычно закрывается за срок от двух до шести недель, когда право и проверки готовы; строящиеся объекты и сделки для гражданства занимают несколько месяцев.
• Сбор за переход права (tapu harcı): по 2 % с продавца и с покупателя, всего 4 % (Закон о сборах № 492, тариф 4, пункт 20/a); база равна заявленной цене, но не ниже стоимости для налога на недвижимость (emlak vergisi değeri). Какая сторона несёт сбор фактически, решает договор.
• НДС (KDV): при первой продаже жилья или помещения, построенного как жильё или место работы, иностранному физическому лицу, не обосновавшемуся в Турции, действует освобождение по подпункту i пункта 1 статьи 13 Закона о НДС № 3065, если цена переведена в Турцию в иностранной валюте. Если условия не выполнены, покупатель солидарно отвечает за налог, штраф и проценты; если объект продаётся в течение трёх лет, неуплаченный НДС с процентами вносится до регистрации перехода права.
• Перевод, а на сделке для гражданства отчёт об оценке: расходы третьих лиц, которые закладываются в бюджет отдельно.

Ставки сборов и условия освобождений пересматриваются, поэтому на дату сделки мы сверяем их с действующим текстом.

Какие документы нужны иностранному покупателю?

• Паспорт и, где этого требует реестр, турецкий налоговый номер (vergi numarası).
• Актуальные сведения реестра по объекту и сведения об обременениях.
• Для пути к гражданству отчёт об оценке компании, уполномоченной SPK, заказанный через Web Tapu, и TTB на его основе.
• Документы о личности и полномочиях продавца, для продавца-компании документы о праве подписи.
• Разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, а для строящегося объекта сведения о кат иртифакы.
• Договор купли-продажи или обещания продажи и банковский след оплаты.
• Если покупатель действует через представителя, нотариально удостоверенная доверенность; если она оформлена за рубежом, с апостилем или консульской легализацией и переводом, заверенным турецким нотариусом с участием присяжного переводчика (yeminli tercüman).

Можно ли получить гражданство Турции через покупку недвижимости?

Да. Гражданство Турции за инвестиции по недвижимости основано на подпункте b пункта 1 статьи 12 Закона о гражданстве № 5901 и подпункте b пункта 2 статьи 20 Положения о применении Закона о гражданстве Турции: минимальная сумма составляет 400 000 USD по курсу Центрального банка Турецкой Республики на дату определения, а в реестр вносится отметка о запрете продажи на три года. Стоимость подтверждает TTB на основе отчёта об оценке компании, уполномоченной SPK; валюта до сделки продаётся турецкому банку, а банком Центральному банку (пункт 10 статьи 20). Продавцом должно быть турецкое физическое или юридическое лицо: объект, купленный у иностранца, не подходит, как и объект, уже использованный в чужом заявлении на гражданство; ипотека или ограничивающая отметка в реестре губят досье, а кредит турецкого банка в сумму не засчитывается. Гражданство предоставляется решением Президента Турецкой Республики. Досье по объекту и миграционное досье строятся вместе, потому что слабое досье по праву может подорвать всё заявление.

Ошибка, которую мы исправляем чаще всего: считать, что цель получить гражданство делает объект юридически безопаснее. Не делает. Объект, купленный ради порога, со слабой цепочкой прав или неподтверждённой оценкой, ставит под риск и актив, и заявление. Параметры программы устанавливает нормативный акт, а не договор покупателя, и они уже менялись, поэтому действующий текст мы сверяем на дату сделки. О самом заявлении читайте на странице адвоката по гражданству Турции за инвестиции, в руководстве по маршрутам и суммам и на странице иммиграции и видов на жительство.

Какое право применяется к трансграничной покупке?

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также форма сделок с ней подчиняются праву страны, где находится объект (пункты 1 и 4 статьи 21 Закона Турции № 5718 о международном частном праве и процессе), поэтому покупка недвижимости в Турции идёт по турецкому праву, какое бы право стороны ни выбрали. Право собственности регулируют прежде всего Гражданский кодекс № 4721 и Обязательственный кодекс № 6098, регистрацию проводит реестр недвижимости по Закону № 2644. Закон № 5718 определяет и то, как турецкие суды оценивают другие иностранные элементы сделки, включая доверенность, оформленную за рубежом, и признание иностранных документов. Вид на жительство и более долгосрочный статус после покупки регулирует Закон об иностранцах и международной защите № 6458. Налоговые и наследственные правила страны покупателя тоже могут влиять на инвестицию, поэтому трансграничную покупку лучше согласовывать между турецким адвокатом и иностранными консультантами клиента.

Каковы основные риски?

• Оплата до проверки: деньги, отправленные по форме агентства до независимой проверки права и договора, остаются самой частой потерей, которой можно было избежать.
• Ликвидность вместо безопасности: привлекательное объявление может относиться к участку с арестами, градостроительными дефектами или без разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Шаблонные документы: стандартные договоры агентств редко безопасно распределяют риски иностранного покупателя в дорогой сделке.
• Строящийся объект: несостоятельность застройщика, задержка передачи и незарегистрированный кат иртифакы могут оставить покупателя с платежами и без защищённого права; первым делом выясняется, есть ли у проекта страхование завершения строительства (bina tamamlama sigortası), обязательное по статье 42 Закона № 6502 для проектов, на которые распространяется требование.
• Зоны особого режима: участок в военной зоне или зоне безопасности подчиняется Закону № 2565, какой бы договор ни был подписан.
• Ошибка в расчёте на гражданство: покупка ниже порога или без отметки о запрете продажи не проходит маршрут к гражданству, даже если сама сделка действительна.

Что может пойти не так после сделки и как решаются споры?

Споры иностранных собственников обычно укладываются в несколько сценариев: дефект права или продавец без полномочий, строящийся проект с задержкой, дефектами или без передачи, споры о платежах и валюте, споры о владении и аренде. При долевой собственности или наследстве спор может затронуть семейное и наследственное право. Чем раньше адвокат видит досье, тем больше вариантов остаётся, потому что после оплаты и передачи владения рычаги переходят к стороне, которая контролирует актив.

Путь разрешения спора зависит от договора и от того, где стороны договорились решать споры. Важная граница: Закон Турции о международном арбитраже № 4686 не применяется к спорам о вещных правах на недвижимость, находящуюся в Турции (пункт 4 статьи 1), поэтому спор о самом праве собственности рассматривает турецкий суд, а денежный спор с застройщиком или по корпоративной структуре может идти в арбитраж, если стороны об этом договорились. Мы ведём дела о недвижимости в турецких судах и представляем клиентов в международном арбитраже, когда спор касается договора о недвижимости или компании, владеющей недвижимостью.

Нужен ли юрист для покупки недвижимости в Турции?

Для регистрации права адвокат формально не обязателен, но иностранный покупатель без независимой проверки несёт весь риск каждого дефекта досье. Адвокат получает сведения о праве и обременениях, подтверждает полномочия продавца, проверяет градостроительный статус и разрешения, выстраивает договор и платежи и представляет покупателя в управлении реестра недвижимости по доверенности, что снимает и необходимость повторных поездок. Стоимость проверки мала по сравнению с суммой, которая стоит на кону в трансграничной покупке.

Почему иностранные клиенты поручают сделку Serka Law Firm?

Мы международная юридическая практика для иностранных клиентов, работающих с турецкой недвижимостью, а не местное агентство, продающее объявления. Мы действуем по доверенности, чтобы вам не приходилось ездить на каждый этап, и ведём покупку как юридическое досье, а не как процесс агентства. Правила, на которых стоит это досье, от процедуры ТАПУ и ограничений для иностранцев до оценки и проверок реестра, изложены в нашем руководстве по праву недвижимости Турции. Решение о покупке мы проверяем вместе со всем вашим планом, а не отдельно от него.

Частые вопросы

Нужно ли находиться в Турции, чтобы купить недвижимость?

Нет. Нотариально удостоверенная доверенность с апостилем или консульской легализацией и заверенным переводом позволяет турецкому адвокату провести проверку, подать заявление и подписать акт в управлении реестра недвижимости от имени покупателя. Кроме того, по статье 26 Закона № 2644 заявления сторон могут быть приняты раздельно, в том числе в турецком загранучреждении. Вы приезжаете, только если сами этого хотите.

Является ли регистрация единственным юридическим шагом покупки?

Нет. К моменту регистрации положение покупателя уже определено формой бронирования, движением платежей, полномочиями продавца и качеством документов. Регистрация закрепляет положение, созданное раньше, поэтому проверка начинается до любого задатка, а не в день подписания акта.

Нужна ли дополнительная проверка, если покупка связана с гражданством?

Да. Такая покупка должна пройти и проверку объекта, и условия программы: минимум 400 000 USD, отчёт об оценке компании, уполномоченной SPK, и TTB на его основе, турецкий продавец и отметка о запрете продажи на три года. Дефект досье по праву может ослабить заявление на гражданство, поэтому оба досье строятся одновременно, а не по очереди.

Что будет, если объект находится в военной зоне или зоне безопасности?

Такой объект выведен из общего режима статьи 35 и подчиняется Закону № 2565, а для турецкой компании с иностранным капиталом покупка в этих зонах требует разрешения Генерального штаба или губернаторства (пункт 3 статьи 36 Закона № 2644). Поэтому проверка зон входит в работу до договора, а не в день сделки.

Достаточно ли договора обещания продажи, чтобы закрепить объект?

Только если он оформлен правильно. Договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) действителен в официальной форме у нотариуса и сильнее всего защищает покупателя, когда внесён в реестр: тогда его можно противопоставить третьим лицам. Частная подписанная форма без нотариуса недействительна, а отметка в реестре действует пять лет с момента внесения.

Когда подключать адвоката?

До подписания, оплаты, выдачи доверенности или принятия владения, если юридическое досье ещё не ясно. Ранняя проверка сохраняет больше вариантов и обходится намного дешевле, чем исправление после сделки.

До подписания или перевода денег: кому показать сделку

Покупки иностранцев в Турции ведет Serka Law Firm. Напишите нам в WhatsApp +90 530 127 59 35 или через страницу контактов, в каком городе объект, готовый он или строящийся, кто продавец (частное лицо, застройщик или компания), сколько уже уплачено и связана ли покупка с гражданством или наследством. Проверка права, полномочий продавца, обременений и схемы оплаты идет после поручения.

Правовая оговорка

Эта страница содержит общую информацию о покупке недвижимости в Турции и не является юридической консультацией. Она не учитывает обстоятельства конкретной сделки, а правовые нормы, пороги и ставки сборов со временем меняются. Отношения адвоката и доверителя возникают только из подписанного соглашения. Перед тем как действовать, уточните текущее положение у квалифицированного юриста.