土耳其买房律师：外国人购房与购房入籍的产权核查、估值复核与过户

Av. Serkan KARA 律师 · Serka Law Firm · 最后更新：2026年9月24日

外国人在土耳其买房，依据的是第2644号《地契法》（Tapu Kanunu）第35条，而所有权只在房产局把买方记入不动产登记簿时转移：依第4721号《土耳其民法典》第705条，不动产所有权因登记而取得。这与中国《民法典》第216条的逻辑相同：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。签署合同、支付定金或填写中介的预订表格，都不会使所有权转移。以购房入籍为目的的买家还要多过一关：入籍所依据的合规证明，以持牌估值机构出具的估值报告为基础；2026年8月4日，土耳其内政部在针对伪造房产估值报告的调查之后宣布，1,150名投资者的合规证明被注销，连同家庭成员共5,391人的国籍决定被撤销。因此，估值和产权都要在资金动用之前由律师核查。Serka Law Firm 为外国买家、业主和投资者担任土耳其买房律师，在您签约、付款或出具授权委托书之前掌控整份房产卷宗；当购房属于更大安排的一部分时，与您的境外顾问协调土耳其法下的各个步骤。

土耳其买房律师为外国买家做什么？

律师从第一笔付款之前一直到登记完成及其后掌控这份法律卷宗，以此保护买方。核心工作是：核查不动产登记簿和产权证（tapu），确认卖方的处分权，查明抵押、查封以及登记簿上的各项记载（şerh），审查规划状况和各项许可，设计合同与付款结构，并在房产局（Tapu Müdürlüğü）办理产权转移登记。以购房入籍为目的的购买，律师还要把估值报告与合同价款、产权证上登记的价格和银行凭证链逐一对照。买方身在境外的，律师凭授权委托书办理，交易无需买方每一步都亲自到场。

实务上的原则很简单：问题在作出承诺之前解决，成本最低；交割之后再解决，成本最高。资金和占有一旦转移，您的谈判筹码随之改变，纠正问题的代价会急剧上升。

哪些客户委托我们

• 选购住宅、商业或混合用途房产的外国买家和投资者；
• 以购房入籍为目的，需要房产卷宗与入籍条件同时成立的买家；
• 在产权、卖方、规划、施工或付款流向上存在疑问的业主；
• 需要在房产纠纷进入诉讼之前先行评估的当事人。

购房入籍对房产本身有哪些法定条件？

购房入籍的法律依据是《土耳其国籍法》第12条(b)款及其实施条例第20条。实施条例第20条第2款(b)项要求：房产价值按土耳其中央银行在确定之日的汇率不低于40万美元，并在不动产登记簿上加注三年内不得转让的限制。价值以估值报告为基础：自2026年9月28日起，购房入籍接受任何经土耳其资本市场委员会（SPK）授权的估值机构出具的报告（自2024年3月4日至该日只接受 GEDAŞ 的报告）；自2024年12月9日起，金额以 TKGM 系统据此生成的金额证明 TTB 确认。外汇须在交易之前售予在土耳其经营的银行，再由该银行售予中央银行（第20条第10款）；这一步由银行出具的银行结汇证明证明，其土耳其文名称为 Döviz Alım Belgesi（银行向客户买入外汇的证明），简称 DAB。卖方须为土耳其自然人或法人：购自外国人的房产，以及已用于他人入籍申请的房产都不符合条件；产权上的抵押或限制性记载会使申请失败，土耳其银行贷款也不计入金额。国籍由土耳其总统决定授予。

我们最常纠正的误解是：以入籍为目标，就会让房产在法律上更安全。并不会。一处只为达到门槛而购买、产权链薄弱或估值站不住的房产，会让资产和入籍申请同时陷入风险，而2026年8月的撤销表明，这一风险会延及配偶和子女。项目参数由法规而不是买方合同确定，且已多次调整，因此我们在交易之日对照现行文本核对。申请本身见我们的土耳其投资入籍律师服务、40万美元购房入籍路径和土耳其投资入籍完整指南。

为什么估值报告要在付款之前复核？

因为在购房入籍路径中，估值报告是整份档案的基础。依土耳其内政部2026年8月4日的声明，对以规定金额投资不动产的外国人，由地契与地籍总局（TKGM）根据持 SPK 牌照的估值公司出具的估值报告签发合规证明；自2024年3月4日至2026年9月28日，这些报告只由土耳其住房开发管理局（TOKİ）参股的 Gayrimenkul Değerleme A.Ş.（GEDAŞ）出具；自2026年9月28日起，任何持 SPK 牌照的估值公司出具的报告均被接受（第2024/4号通知，经2026年9月28日修订）。取得合规证明之后，由安全总局和国家情报组织进行安全调查和档案核查，最后由人口与国籍事务总局完成批准。

同一份声明宣布：在16个省针对以伪造房产估值报告非法办理入籍的团伙开展的行动中，72名嫌疑人被抓获；经地契与地籍总局、税务稽查委员会和安全总局审查，被认定存在虚假或违规交易的1,150名投资者的投资合规证明被注销，连同家庭成员共5,391人的国籍决定被撤销。第5901号《土耳其国籍法》第31条规定，取得国籍的决定系因本人的虚假陈述或隐瞒取得国籍所依据的重要事项而作出的，由作出决定的机关撤销；第40条规定，决定在法律条件未成立时作出的，予以收回；依第32条，撤销决定同样适用于依附于本人取得土耳其国籍的配偶和子女；依第33条，撤销决定载明须清算财产的，本人须最迟在一年内清算其在土耳其的财产，本人就撤销决定向法院起诉的，清算留待诉讼终结。

所以，我们在付款之前把估值报告当作一份需要检验的证据来读：报告是否由持 SPK 牌照的估值公司出具（购房入籍的要求），报告的日期，所估的是否正是产权证上的那一宗不动产，以及估值、合同价款、产权证上登记的价格与以买方本人名义经银行汇入土耳其的金额是否一致。任何一项对不上，都在资金动用之前处理，而不是等到合规证明被注销之后。已经收到撤销决定的，见投资入籍被撤销或收回；估值报告本身的风险，见SPK 估值报告如何决定购买。

外国人可以在土耳其买房吗？

可以，但要符合第2644号《地契法》第35条的条件。该条允许国籍属于土耳其总统基于双边关系和国家利益所确定国家的外国自然人，在遵守法定限制的前提下取得不动产和限制物权。国家名单载于另行作出的决定，因此在支付任何定金之前，先用这份名单核对买方的国籍。每一笔取得在登记之前都由房产局核查。

第35条设定的限制

• 外国自然人取得的不动产以及独立且持续性的限制物权，合计不得超过所在区（ilçe）私有土地面积的百分之十。
• 每人在土耳其全国合计不得超过三十公顷；总统可将这一上限提高至两倍。
• 总统可以按国家、个人、地理区域、期限、数量、比例、类型、性质、面积和数额确定或限制外国人的取得，也可以部分或全部暂停或禁止。
• 购买无建筑物地块的外国人，须在两年内将拟开发的项目报请主管部委审批；经批准的项目登记在不动产登记簿的附记栏（beyanlar hanesi），由部委跟踪实施。
• 军事禁区、军事安全区和战略区适用第2565号法律；房产局依据国防部和内政部提供的地图办理登记，因此每一宗地都在交易之前与这些地图比对。
• 第35条的限制不适用于为外国自然人和外国商业公司设立不动产抵押。

通过公司购买

依其本国法律设立的外国商业公司，只能在特别法律的框架内取得不动产；不属于商业公司的外国组织不能取得不动产（第35条）。在土耳其设立的外资公司适用第36条：外国人持有百分之五十以上股份，或有权任免多数管理人员的，该公司只能为从事章程所载的经营活动而取得不动产。这一规则同样适用于间接控制和股权收购，因此收购一家持有土地的土耳其公司的股权，即使不动产本身没有移转，也落入这一制度。这类公司在军事禁区、军事安全区以及依第2565号法律第28条确定的区域取得不动产，须经总参谋部或其授权的指挥机关许可；在特别安全区，须经不动产所在地省政府（valilik）许可。结构的选择见在土耳其设立公司；规模更大的房地产与开发持仓，见外国直接投资。

产权转移是如何完成的？

买卖双方（或其代理人）在房产局签署官方文书、买方作为所有权人记入不动产登记簿时，所有权转移。形式不是手续问题：依第6098号《土耳其债务法》第237条，不动产买卖以及买卖预约合同未采用官方形式即不生效力；依《土耳其民法典》第706条，以移转不动产所有权为目的的合同，只有采用官方形式才有效。双方位于不同的房产局或身在境外的，依第2644号《地契法》第26条（经2019年7月4日第7181号法律增补），双方的意思表示可以由官员分别受理，包括在土耳其驻外机构受理。以下步骤依次进行，任何一步的瑕疵都可能使登记停滞。

1. 签约前核查。 调取不动产登记簿的现行记录，查明抵押、查封、各项记载（şerh）和第三人权利，确认卖方的处分权。
2. 估值。 自2024年6月13日起，除购房入籍外，房产局在向外国买方办理产权转移时不再要求估值报告（地契与地籍总局（TKGM）第2024/4号通知（Genelge））。购房入籍时，自2026年9月28日起报告由任何持 SPK 牌照的估值公司出具，自2024年12月9日起可计入的金额以 TKGM 系统据此生成的金额证明 TTB 确认；我们在付款之前复核这份报告。
3. 申请与区域核查。 向房产局提出申请，房产局将地块与军事区和安全区地图比对。
4. 产权过户规费。 规费（tapu harcı）在签署官方文书之前缴纳，费率和计税依据见下文费用部分。
5. 登记。 双方签署官方文书，买方被登记为所有权人。

产权核查如何保护外国买家？

核查从不动产登记簿开始：我们调取宗地和房产的现行记录，确认所有权人、确切的房产类型与份额，以及将约束买方的各项记载。卖方的处分权、产权状态、权利负担、规划状况、施工历史、实际占用、付款路径、税务后果和合同措辞，被整合进同一份购置卷宗。一处在商业上很有吸引力的房产，仍可能带有只在文件中才显现的登记、许可、查封、交付或执行风险。核查回答的是：交割之后，这项资产能否真正取得、使用、融资并加以主张。

• 产权与负担： 抵押、查封、法院的记载、家庭住房记载（aile konutu şerhi），以及登记在该宗地上的第三人权利。
• 卖方处分权： 身份、行为能力、法律要求时的配偶同意；卖方为公司的，还包括签字权限与破产风险。
• 规划与许可： 规划状况、建筑许可（yapı ruhsatı）和使用许可（iskan）；购买期房时，还要核查楼层地役权（kat irtifakı）是否已经登记，即对在建楼宇中未来独立单元的权利，以及交付条款。
• 合同： 买卖预约合同（satış vaadi sözleşmesi）只有由公证人以官方形式作成才有效，功能上接近中国《民法典》第495条的预约合同。它在登记簿上加注时对买方保护最强：依第2644号《地契法》第26条，一方请求即可加注，无需开发商同意；依《土耳其民法典》第1009条，加注之后可以对抗其后在该不动产上取得权利的人。这一效果与中国《民法典》第221条的预告登记相近，但只是类比，两者并非同一制度。自加注之日起五年内未完成买卖的，加注依职权注销。
• 付款： 资金应当对应有据可查的保护措施，而不是口头保证。土耳其法有法定的公证提存：依第1512号《公证法》（Noterlik Kanunu）第62条至第67条，公证人受理交付给特定人的款项，最迟于次日存入银行的公证提存往来账户并注明权利人，只凭公证人签发的支票支付；在笔录所载条件之外交付，须经双方同意或法院判决。银行冻结账户没有这样的法定制度，其保护力完全取决于放款条件写得如何。

购买期房，核查范围更宽：开发商的许可、楼层地役权的登记、交付期限和违约金，因为这类交易的风险在于履行与交付，而不在于现有产权是否清晰。买方为消费者的，第6502号《消费者保护法》规定了硬性规则。住房须在合同约定的期限内交付，且无论如何不得超过自合同签订之日起四十八个月（第44条第1款）。卖方完全未履行或未适当履行义务的，不得向消费者主张任何款项（第45条第2款）。消费者在二十四个月内无理由解除合同的，卖方只能主张相关税费及类似的法定费用，以及按经过的时间不超过价款百分之二、四、六或八的补偿（第45条第1款），款项在一百八十日内退还（第45条第3款）。

我们的工作分哪几步？

1. 委托与范围。 确定房产、您的目标，以及需要的是签约前核查、交易架构设计还是纠纷控制。
2. 授权委托书。 客户在境外的，出具范围适当的授权委托书，使交易无需您每一步都到土耳其。
3. 核查。 产权、负担、卖方处分权、规划状况；购房入籍时的估值报告；期房时开发商的许可与合同条款。
4. 合同与付款。 起草或审查合同，设计付款结构，使您在产权转移之前受到保护。
5. 产权转移登记。 在房产局办理产权转移登记，确认产权干净地登记在您的名下。
6. 交割之后。 办理由购买引出的后续事项，包括居留许可或入籍。

买房需要多长时间，土耳其买房律师收费多少？

文件齐备的现房住宅，产权转移通常在数周内完成；期房、公司持有和购房入籍的交易，因估值、施工和移民步骤耗时更长。法定费用是可预期的。对一处现房做签约前核查，是最精简的一项工作；凭授权委托书完成的全程购买，包括合同设计和登记，则更为复杂。

• 时间： 产权和核查就绪后，现房的简单交易通常在二至六周内完成；期房和购房入籍的交易需要数月。
• 产权过户规费（tapu harcı）： 依第492号《收费法》附表（四）第20/a项，按申报价格向卖方和买方各征千分之二十，整笔交易合计千分之四十；计税依据不得低于房产税计税价值（emlak vergisi değeri）。它的性质相当于中国的契税，区别在于：依《契税法》第一条和第三条，中国的契税只由承受方缴纳，税率为百分之三至百分之五。实际由哪一方负担，由买卖合同约定。
• 增值税： 依第3065号《增值税法》第13条第1款(i)项，作为住宅或营业用房建造的建筑物首次交付给未在土耳其定居的外国自然人、且价款以外汇汇入土耳其的，免征增值税；二手转售不适用。条件不满足而适用了豁免的，买方对税款、税款损失罚款和滞纳金承担连带责任；房产在三年内被处分的，未征税款连同缓缴利息须由处分方在产权转移登记之前缴纳。
• 翻译，以及购房入籍时的估值报告： 第三方费用，单独列入预算。

规费费率和免税条件会调整，因此我们在交易之日对照现行文本核对。

外国买家需要哪些文件？

• 护照，以及登记机关要求时的土耳其税号（vergi numarası）；
• 该房产在不动产登记簿上的现行记录和负担信息；
• 购房入籍时，通过 Web Tapu 申请的持 SPK 牌照的估值公司的估值报告及据此生成的 TTB；
• 卖方的身份与处分权文件，卖方为公司的，还需签字权限文件；
• 建筑许可和使用许可，期房另需楼层地役权信息；
• 买卖合同或买卖预约合同，以及付款的银行凭证链；购房入籍时另需银行结汇证明；
• 买方通过代理人办理的，需要授权委托书。在土耳其驻外领事机构作成的授权委托书，自签署之时起即为土耳其文书，无需附加证明书，也无需另行翻译（《公证法》第191条、第103条）；在外国公证人面前作成的，须办理附加证明书或领事认证，并由土耳其公证人认证其土耳其文译文（第103条）。中国自2023年11月7日起适用《取消外国公文书认证要求的公约》。

跨境购房适用哪国法律？

不动产的所有权和其他物权，适用行为发生时不动产所在地国的法律；有关不动产物权的法律行为，其形式也适用所在地国的法律（第5718号《国际私法与国际民事诉讼程序法》第21条第1款和第4款）。因此，无论当事人选择了哪国法律，在土耳其买房都适用土耳其法。所有权主要由第4721号《土耳其民法典》和第6098号《土耳其债务法》调整，登记由房产局依第2644号《地契法》办理。第5718号法律还规定土耳其法院如何对待交易中的其他涉外因素，包括在境外作成的授权委托书和外国文书的承认。购房之后的居留与更长期的身份，由第6458号《外国人与国际保护法》调整。买方本国的税务与继承规则仍可能影响这项投资，因此跨境购房最好由土耳其律师与客户的境外顾问协调。

主要风险有哪些？

• 核查之前付款： 在独立核查产权和合同之前按中介表格汇出的资金，是最常见、也最可避免的损失。
• 估值对不上： 为入籍而购买、估值与实际价款或登记价格不符的，可能导致合规证明被注销、国籍决定被撤销，并延及家庭成员。
• 好卖不等于安全： 吸引人的房源，其宗地仍可能有查封、规划瑕疵或缺少使用许可。
• 格式文本： 中介的标准合同很少能在高价值交易中安全地分配外国买家的风险。
• 期房： 开发商破产、交付延迟和未登记的楼层地役权，可能使买家付了款却没有受保护的权利；首先要查明项目是否具备第6502号法律第42条要求的竣工保险（bina tamamlama sigortası）或部委认可的其他担保，对超过部委规定规模的项目，这在开始预售之前即为强制。
• 特殊区域： 位于军事区或安全区的地块适用第2565号法律，不论签了什么合同。
• 入籍计算失误： 低于门槛或未加注三年内不得转让限制的购买，即使买卖本身有效，也不能用于入籍。

交割之后可能出现什么问题，纠纷如何解决？

外国业主的纠纷通常集中在几种情形：产权瑕疵或卖方无权处分；期房延迟、存在缺陷或未交付；付款与币种纠纷；占有与租赁纠纷。涉及共有或继承时，纠纷还会牵涉家事与继承。律师越早看到卷宗，保留的选择就越多，因为付款和占有转移之后，筹码转向控制资产的一方。

解决途径取决于合同约定以及双方约定在哪里解决纠纷。有一条重要界线：第4686号《国际仲裁法》不适用于有关位于土耳其的不动产物权的纠纷（第1条第4款），因此所有权本身的纠纷由土耳其法院审理；与开发商的金钱纠纷或围绕公司结构的纠纷，双方约定仲裁的，可以通过仲裁解决。我们在土耳其法院代理不动产诉讼，并在不动产合同或持有不动产的公司发生纠纷时代理国际仲裁。

在土耳其买房需要律师吗？

办理产权登记在形式上并不强制要求律师，但不做独立核查的外国买家，要独自承担卷宗中每一处瑕疵的全部风险。律师调取产权与负担记录，确认卖方处分权，核查规划和许可，复核估值，设计合同与付款，并凭授权委托书在房产局代表买方，这也免去了反复出行。相对于跨境购房所承受的价值，核查的成本很小。

为什么外国客户委托 Serka Law Firm？

我们是为处理土耳其房产的外国客户服务的律师事务所，而不是出售房源的本地中介。我们凭授权委托书办理，您不必为每一步出行；我们把购房当作一份法律卷宗来办，而不是中介流程。卷宗所依据的规则，从产权转移程序、外国人购房限制到估值和登记核查，载于我们的土耳其房地产法概览和外国人在土耳其购买房产指南。购房决定与您的整体安排一起审查，而不是孤立地看。

常见问题

买房必须人在土耳其吗？

不必。凭授权委托书，土耳其律师可以代买方完成核查、提出申请并在房产局签署官方文书；在土耳其驻外领事机构作成的授权委托书无需附加证明书和翻译。此外，依第2644号《地契法》第26条，双方的意思表示可以分别受理，包括在土耳其驻外机构。只有您自己愿意时才需要前来。

购房入籍的房产需要额外核查吗？

需要。这类购买必须同时通过房产核查和入籍条件：不低于40万美元、持 SPK 牌照的估值公司出具的估值报告及据此生成的 TTB、购自土耳其卖方，以及加注三年内不得转让的限制。2026年8月的撤销表明，估值是最先被审查的环节，因此两份卷宗同时建立，而不是先后进行。

登记是买房唯一的法律步骤吗？

不是。到登记时，买方的地位已经由预订表格、付款流向、卖方处分权和文件质量决定。登记所固定的是此前各步形成的地位，因此核查要在支付任何定金之前开始，而不是在签署官方文书的当天。

房产位于军事区或安全区怎么办？

这类地块适用第2565号法律；外资的土耳其公司在这些区域取得不动产，须经总参谋部或省政府许可（第2644号《地契法》第36条第3款）。因此，区域核查属于签约之前的工作，而不是交易当天的事。

买卖预约合同足以锁定房产吗？

只有在形式正确时才够。买卖预约合同须由公证人以官方形式作成才有效，在登记簿上加注之后对买方保护最强，可以对抗第三人。未经公证的私下文本不生效力，而登记簿上的加注自加注之日起五年内有效。

什么时候请律师？

在签约、付款、出具授权委托书或接收房产之前，只要法律卷宗还不清楚，就应请律师。越早核查，保留的选择越多，成本也远低于交割后的补救。

签约或汇款之前，写给本律师事务所

请在签约或汇款之前，把合同草案、产权登记记录、估值报告和卖方资料，通过 WhatsApp +90 530 127 59 35 或电子邮件 info@serkalaw.com 发给本律师事务所；这次购买若与入籍或继承有关，也请写明。交割前核查的是产权、卖方处分权、负担、合同条款、付款结构和估值；本律师事务所依据双方签署的书面委托合同接受委托。

法律免责声明

本页是关于在土耳其购买不动产的一般性信息，不构成法律意见。它未考虑任何具体交易的事实，法律规则、门槛和费率会随时间变动。委托关系仅因签署委托合同而成立。行动之前，请与合格律师确认现行规定。