土耳其投资入籍律师

作者 Av. Serkan KARA 律师，Serka Law Firm

土耳其入籍在法律上分为普通入籍与例外入籍两条途径，投资入籍属于其中的例外入籍。土耳其投资入籍的卷宗由在册律师承办，而不是咨询代理机构。承办本卷宗的是 Serka Law Firm，自路径判断直至领取护照全程代理这份卷宗；本律师事务所由 Av. Serkan KARA 律师创办。我们依据您本人的文件判定路径，在资金动身之前就把资金来源与付款链条搭建好；您若无法前来土耳其，我们凭授权委托书在您所在的城市推进整份卷宗。购房路径的估值规则自2026年9月28日起放宽：房产局据以确认入籍投资额的TTB所依据的估值报告，不再只能由自2024年3月4日起独家出具的GEDAŞ提供，凡获SPK许可从事估值业务的公司都可以出具；TTB用于向房产局提出申请的期限也由六个月变为十二个月（TKGM第2024/4号通知依2026年9月28日第21914825号 Makam Oluru 修改后的文本）。从不动产投资信托公司（GYO）购房的，由该公司提交其在KAP披露的估值报告，或另行申请新的报告。40万美元的门槛没有变化。此前因TTB超过六个月而搁置、但仍在十二个月以内的卷宗，现在即可重新推进，因为新规没有过渡条款，期限按申请之日计算（9月28日新规的具体内容）。

下一步很短：把您的国籍、您实际能够汇出的金额与币种、资金属于您本人还是第三方、以及希望列入卷宗的家庭成员通过 WhatsApp +90 530 127 59 35 或电子邮件 info@serkalaw.com 写给本律师事务所。购房路径要核查卖方是否为土耳其人、该房产是否已用于他人入籍申请、产权登记上的抵押与限制，以及按2026年9月28日通知出具的估值与TTB；银行存款路径则要确认银行是否接受您的资金。

根据土耳其第 5901 号国籍法第 12 条及其实施条例第 20 条第 2 款 (a) 至 (f) 各项，共有七条投资路径可申请入籍。实务中使用最多的是房产路径和银行存款路径，其余几条适合特定的投资者情况。其中五条附带三年的持有期；固定资本出资与创造就业两条路径不设此类持有期，而是按持续性接受审核。全家可在一份申请中一并办理。

谁在办理您的卷宗

土耳其投资入籍的卷宗由 Serka Law Firm 负责；本律师事务所由 Av. Serkan KARA 律师创办。以下每一项事实您都可以自行核验，因此我们在每一项后面直接附上核验的页面。

• 创办人的律师协会注册。Av. Serkan KARA 律师在伊斯坦布尔律师协会名录中的条目，连同名录本身的链接，见他的页面。
• 持有 CCBE 欧洲律师职业身份证，即在欧洲层面获得承认的律师：欧洲律师协会理事会。
• 兼受两大法系训练。土耳其法与欧陆民法体系（2015 年获乌卢达大学法学院法学学士学位，LLB），以及在科隆大学法学院 CUSL 课程（2012 至 2013 年）修读的美国法：美国家庭法、商法、法律谈判与美国法律术语，其中两门成绩为 vollbefriedigend。这正是跨境卷宗在本律师事务所属于常规工作而非例外的原因。
• 自 2015 年起从事法律职业。
• 列入俄罗斯联邦外交部编制的在土耳其律师官方名单，该名单以事务所名义登载，律师姓名列于其中。
• 注册律师事务所地址：Gayrettepe Mah., Cemil Aslan Güder Sk., Modül Apt. No:26 D:2, 34349 Beşiktaş / İstanbul, Türkiye。
• 在本行业中并不常见的技术背景。自 MS-DOS 时代起、自十一岁起即以开发者水平直接接触软件与硬件；Google Developer Program Premium 级别；机器学习（ML）在本律师事务所专长之列。落到实处，这意味着银行流水、付款链条与文件格式在这里会以审核人员同等的严苛程度被逐项读过。

本律师事务所以委托人自己的语言办理卷宗，因此您不必透过翻译去读自己卷宗的往来函件。

代理具体包含什么

以下是土耳其投资入籍代理中列入我们授权委托范围之内的事项。这不是宣传册的概述，而是我们据以推进工作的清单。

• 在资金动身之前，依据您本人的文件判定路径。未看到护照、婚姻与出生登记以及资金的真实来源之前，不确定路径。
• 资金来源与付款链条事先搭建，而非事后补写说明。让付款第一次就与合同对得上，远比事后撰写解释便宜。
• 与估值机构（购房入籍时为任何经土耳其资本市场委员会 SPK 授权的估值机构）、银行、产权登记机关及托管方协调，使主管机关实际会签发的文件在资金动身之前即以书面确认。
• 向各机关递交：人口与公民事务总局、移民管理总局、产权登记总局（TKGM），以及面向银行业监管（BDDK）的银行函件往来。
• 家庭作为一份完整卷宗，而不是分头递交、事后再设法拼接的数份申请。
• 附领事路线图的授权委托书。顺序是：领事馆或公证授权委托书，在贵国要求之处办理附加证明书（Apostille）或领事认证，宣誓翻译，然后才是递交。正是这套安排使得无需前来土耳其也能推进卷宗。

律师为您的卷宗做什么

卷宗由本律师事务所承办，从路径选择一直到领取护照。

• 在土耳其完成的工作：全部法律工作、宣誓翻译、公证、官方查询，以及向各机关的递交。
• 法律规定的款项：投资款本身仍是您的资产；产权过户规费（tapu harcı，性质相当于中国的契税）按买卖双方各千分之二十分别计征，即整笔交易千分之四十。
• 交付的文件：委托代理协议、文件清单、路径对照、工作计划、书面保证函、保密协议（NDA）、附领事路线图的授权委托书，以及资金来源与银行合规指引。

我们的保证针对办理过程，而不是结果，这一区分值得直说。入籍决定由总统裁量作出，任何律师都无法左右。真正完全可控的是卷宗的完整性、文件的格式与步骤的先后，保证也正落在那里。凡是对结果作出保证的人，卖的是自己手里没有的东西。

谁可以通过投资取得土耳其国籍？

要通过投资取得土耳其国籍，须具备以下条件：

• 先取得投资者居留许可：依《土耳其国籍法》第12条(b)款，依第6458号《外国人与国际保护法》第31条第1款(j)项取得居留许可的外国投资人，以及其外籍配偶、本人和配偶的未成年或受抚养子女，可经总统决定取得土耳其国籍。
• 通过国家安全与公共秩序审查：入籍以总统决定作出，须先通过安全审查。条例第 20 条第 3 款所列的申请文件中并不包含无犯罪记录证明。
• 满足最低投资要求：不同选项适合不同类型的投资者，每种选项都有各自的门槛。
• 持有投资满规定期限：不动产、银行存款、政府债务工具、基金份额和个人养老金五条路径须持有三年；固定资本投资和创造就业两条路径不设三年持有期，按投资的持续性接受审核（条例第20条第2款）。

七条投资路径

该项目提供多种投资选项，让您选择与自己的财务目标和风险承受能力相匹配的方案：

1. 房地产投资：购买价值不低于 40 万美元的不动产，须有经 SPK 授权的估值机构根据通过 Web Tapu 提出的申请出具的估值报告及据此生成、确认金额的 TTB（地契与地籍总局（TKGM）第2024/4号通知（Genelge），经2026年9月28日修订），并在不动产登记簿上加注三年内不得转让的限制。
2. 银行存款：不低于 50 万美元的外汇须先售予土耳其的一家银行，再由该行售予中央银行；所得款项以土耳其里拉存入同一家银行并持有三年。存款以里拉计值，汇率风险由存款人承担，不存在保本承诺，也没有可供锁定的三年期利率。
3. 政府债券：购买不低于 50 万美元的政府借款工具并持有三年，由财政部确认。与存款路径相同，款项经中央银行兑换后以土耳其里拉计值，汇率风险由投资人承担。
4. 固定资本投资：在土耳其投入不低于 50 万美元的固定资本，由工业与技术部确认。本路径不设三年持有期，而是按投资的持续性接受审核。
5. 基金份额：购买不低于 50 万美元的房地产投资基金或创业投资基金份额并持有三年，由资本市场委员会（SPK）确认。
6. 个人养老金：向个人养老金体系缴存不低于 50 万美元并在该体系内保留三年，由保险和私人养老金监管局（SEDDK）确认。
7. 创造就业：雇用 50 名员工，由劳动与社会保障部确认。本路径以人数而非金额为门槛，且不设三年持有期。

您的卷宗能否成立

您这一份卷宗能否成立，要看哪条路径适合您的文件、哪一步会卡住、需要先补齐什么；这些由将承办卷宗的本律师事务所答复。

我们自己的卷宗显示了什么

本页所写的办理时长，取自本律师事务所亲自办理的入籍卷宗。2019年至2021年间，Serka Law Firm 代理了一家住宅开发商的外国买家的入籍卷宗，从合规证明一直办到领取土耳其身份证。以下日期均出自这些卷宗，不提任何委托人的姓名；当时的投资门槛和估价规则与今天不同，但步骤的先后顺序没有变。

合规证明到达的那一天，决定了之后的几周。2020年2月3日下午，两份合规证明送达，两份居留许可申请当晚就递交到移民管理机关的窗口，两份入籍申请第二天即可提交。前一周的另一份卷宗，从递交居留申请到递交入籍申请只用了两天；2021年7月，入籍申请的预约排在了递交居留申请那一周的星期五。2020年有一份合规证明签发数周后才转到我们手中，这几周就白白损失了：合规证明应当直接交到办理下一步的人手里。

居留卡大约三周到手：2019年12月底递交的居留申请，2020年1月20日领到卡片，第二天递交入籍申请，2020年3月29日之前，该申请与同批另外四份申请一起获得批准。到2020年5月31日，那份名单上的卷宗除两份外全部获批，其中包括1月底和2月初递交的申请，而那正是新冠疫情限制措施实施的头几周。一个七口之家于2019年4月26日递交居留申请、5月递交入籍申请，2019年9月4日缴纳了全家身份证和护照的费用。我们说准备充分的卷宗需要三到四个月，依据就是这些日期。

拖慢卷宗的是文件，而不是资金。一份卷宗寄来的出生证明复印件上出生日期有误，于是根据原件重新做了经公证的翻译（2019年12月）。申请人妻子出具的授权委托书格式有误，使一份其余材料齐全的卷宗停了下来（2019年12月）。一份结婚证的翻译有错，经领事认证后重新翻译并公证（2021年7月）。最长的一份卷宗用了十五个月，从2019年8月开出文件清单到2020年11月10日递交入籍申请，原因是合规证明迟迟未到：其间投资者以普通居留许可合法停留，向省移民管理机关提交了信息更新申请，合规证明一到便重新办理了投资者居留许可。2026年，一个家庭在申请里写哪一位配偶这个问题上耽搁了数周，而《土耳其国籍法》第12条(b)款本身就回答了它：该款涵盖申请人本人的未成年或受抚养子女，也涵盖其配偶的未成年或受抚养子女，因此无论以哪一段可证明的婚姻提出申请，申请人自己的子女都在卷宗之内，这个问题改变的只是一份文件，而不是整份卷宗。同一个家庭里最小的孩子还没有护照，而孩子的第一本护照正是最先要办的文件。

我的卷宗被驳回，希望有人接手

卷宗一旦被驳回，第一步不是重新递交，而是读懂驳回理由。我们会索取现有卷宗、机关的通知函以及您的付款记录，判定症结在文件格式、价值证明还是资金链条，然后才说同一笔投资能否补救，或者必须更换路径。最常见的驳回原因及其补救办法详见：土耳其投资入籍被拒的原因与补救策略。

我通过中介买了房产，现在卷宗卡住了

如果房产是通过中介或开发商购入而卷宗停滞不前，症结几乎总在三处之一：估值报告支撑不住门槛金额、产权证上申报的价格与付款链条对不上，或者三年内不得转让的限制未在不动产登记簿上正确加注。我们先读产权证与估值报告，再读银行凭证，然后才判断是否可补救。估值报告在哪里出问题：SPK 估值报告的风险。期房购买的顺序另有不同：期房购买与产权附注（şerh）。购房前的完整核查清单：外国买家房产尽职调查清单。

2026年8月的行动之后，我的国籍被撤销了

撤销是作出授予国籍决定的机关所作的决定，应当以投资人本人的文件提出异议。依《土耳其国籍法》（第5901号法律）第31条，取得土耳其国籍的决定，如系本人的虚假陈述或隐瞒取得国籍所依据的重要事项所致，由作出该决定的机关撤销；依第32条，撤销决定自决定之日起生效，并同样适用于依附于本人取得土耳其国籍的配偶和子女；依第33条，撤销决定可以载明本人在土耳其的财产须予清算，本人须最迟在一年内完成清算，而本人就撤销决定向法院起诉的，财产清算留待诉讼终结。决定这类卷宗的是银行结汇证明（DAB）、产权证和银行记录：以自己的名义、通过土耳其银行支付了申报价格的投资人，并未作出第31条所要求的那种虚假陈述，卷宗正是为证明这一区分而准备的。救济途径见投资入籍被撤销或收回后的起诉途径。Serka Law Firm 依据双方签署的书面委托合同接受委托，卷宗凭撤销决定书、护照和产权证开启。请把送达的决定书原样和产权证发给我们。

我人在土耳其境外，无法前来

您若无法前来土耳其，卷宗照样推进，这并非例外情形。您在所在城市的土耳其领事馆或当地公证处签署授权委托书，在贵国要求之处加办附加证明书或领事认证，随后办理宣誓翻译，购房、银行操作与递交则由我们在土耳其完成。整个过程只需本人到场一次，采集生物识别信息。授权委托书的文本须按您所在城市的土耳其领事馆实际接受的格式拟定。

资金来自公司或家庭成员

如果资金不是从您本人账户汇出，而是来自您的公司或亲属，这并非不可行，但必须在汇款之前就搭好结构，而不是汇出之后再补。卷宗必须证明该笔转账的法律依据，例如有据可查的借款、赠与或分红，并保持自源头至土耳其交易的完整可追溯性。来源不明的第三方出资，是卷宗停摆最常见的原因之一。第一步：告诉我们汇款人是谁、与您是什么关系，付款之前由我们把结构定下来。银行结汇证明（DAB）是同一条链上的一环：DAB 凭证及其正确顺序。

我要配偶和子女进同一份卷宗

希望配偶以及未成年或受申请人抚养的子女列入同一份卷宗，这是常规做法，且无需追加投资。真正会把它拖垮的是各份文件之间的姓名不一致、此前的婚姻、监护裁定或者拼写转写的差异。我们先索取民事身份登记文件、把姓名链条理顺，然后才着手制作申请，因为家庭卷宗是作为一个整体审核的，一名成员的文件不齐会拖住全体。详见：家庭成员纳入投资入籍卷宗。

关于代理的常见问题

我一定要来土耳其吗？

凭授权委托书，卷宗几乎可以全程在您不在场的情况下推进，只余本人到场一次、采集生物识别信息。例外入籍不要求在土耳其居住，没有语言考试，也没有面试。授权委托书在您所在城市的土耳其领事馆或当地公证处签署，并在贵国要求之处附上附加证明书或领事认证。

谁签什么，什么时候签？

签署顺序始终从委托人开始：委托代理协议与授权委托书先送到您手上，事务所在您签回的那一份上会签。买卖合同、银行表单与申请表由我们依授权委托书签署，除非某一机关要求您本人到场。

如果卷宗被驳回怎么办？

被驳回时先读理由，而不是立刻重新递交。我们查看机关的通知函、卷宗与付款记录，说明症结在格式、价值证明还是资金链条，以及同一笔投资是否还能补救。也有可能结论是这笔投资走不出路径，这一点我们同样明说。

其他顾问已经开始办的卷宗，你们接吗？

接。我们索取现有文件、产权证或银行记录以及此前的全部往来函件，然后说明哪些可以保留、哪些必须重做。投资本身通常不需要重来；通常需要重做的是文件。

土耳其入籍与投资入籍是同一回事吗？

不是同一回事。土耳其入籍在法律上分为普通入籍与例外入籍两条途径。投资入籍属于例外入籍，依据第 5901 号国籍法第 12 条，以符合条件的投资取代普通入籍的前提条件，并由总统裁量决定。两条途径所需的文件、时间与风险点都不相同，因此我们在接手卷宗时，第一件事就是确认您实际走的是哪一条。

卷宗以哪种语言办理？

与您的往来函件使用您自己的语言，递交土耳其机关的文件则以土耳其语并附宣誓翻译提交。翻译与公证由我们安排，您不必另行寻找译员。

与本卷宗并行的其他事项

土耳其入籍的卷宗常与其他法律事项同时推进：房产路径的取得与过户、设立公司取得入籍资格，以及在土耳其设立公司本身。需要直接来信时：联系 Serka Law Firm。

本文为关于土耳其及各国投资入籍法律的一般性信息，不构成法律意见。任何结果均无法保证；每一份申请都依其自身的具体事实而定。律师与委托人之间的委托关系，仅在与 Serka Law Firm 签署书面委托后方才成立。