最近审阅：2026年10月28日，审阅人 Av. Serkan KARA 律师
2026年土耳其购房入籍的条件，以及2026年9月28日起的估值新规
简要回答：2026年，外国人从土耳其自然人或法人手中购买价值不低于40万美元的不动产，并在不动产登记簿上加注三年内不得出售的限制，即可依第5901号《土耳其国籍法》第12条第1款(b)项及其实施条例第20条第2款(b)项申请土耳其国籍。金额按认定之日土耳其中央银行（TCMB）的汇率计算（第20条第6款）；购房外汇须在交易之前先卖给在土耳其营业的银行，再由该银行转售予中央银行（第20条第10款）。过户登记完成后取得合规证明（Uygunluk Belgesi），据此办理短期居留许可，再提交入籍申请。配偶以及未成年或受申请人抚养的子女在同一申请中一并入籍，无需另行投资。
2026年真正的变化在估值。自2026年9月28日起，入籍用途的估值报告可由任何一家经土耳其资本市场委员会（SPK）授权的估值机构出具，通过 Web Tapu 申请；系统据此生成的投资金额认定证明（TTB）在向房产局提出入籍相关登记申请时不得超过十二个月。此前自2024年3月4日起，入籍只接受 TOKİ 下属 GEDAŞ 公司出具的报告，TTB 有效期为六个月（土地登记和地籍总局第2024/2号及第2024/4号通知（Genelge）2026年9月28日修订文本；详见2026年估值新规）。
在支付定金之前，Serka Law Firm 核查卖方、不动产登记与估值，随后承办该投资移民事项直至取得护照；委托范围见土耳其投资入籍律师服务页面。
三个金额必须分别达到40万美元
土地登记和地籍总局第2024/4号通知（2024年12月9日修订文本）要求：登记时申报的成交价格与经银行汇入的款项须分别达到40万美元，并由 TTB 予以确认。TTB 在 TADEBİS 系统中根据估值报告生成，再传送至 TAKBİS 与 Web Tapu；纸质 TTB 不予接受。因此一份卷宗里有三个数字，主管机关逐一核对：
- 合同与不动产登记上的成交价格；
- 经银行汇入并转售予中央银行的金额，以银行结汇证明（Döviz Alım Belgesi，即银行向客户买入外汇的证明，简称 DAB）和付款凭证为据；
- TTB 依估值报告确认的金额。
三者中任何一个低于门槛，该房产就不能作为入籍依据，其余两个再一致也无济于事。由此还引出三条规则：土耳其银行的贷款不计入金额，因为款项必须经第20条的外汇链条进入土耳其，而不是在土耳其境内产生；加密资产不能直接用于付款，须先经银行渠道兑换，使付款留下与普通汇款相同的记录；经公证的买卖预约合同须写明全额价款，低报价格的合同反而使整份卷宗失效。以外汇贷款购房的，在抵押清偿之前只按房价减去贷款后的金额计算（土地登记和地籍总局2024年12月9日指南“Takyitli taşınmazlar”部分）。
外汇链条：银行、中央银行与结汇证明
第20条第10款规定，外汇在交易之前卖给土耳其境内的银行，再由该银行转售予中央银行。该款援引的土耳其中央银行《实施细则》（Uygulama Talimatı，2022年1月21日发布，2026年10月1日修订）规定了具体机制：
- 转售予中央银行的币种只有美元、欧元、英镑和瑞士法郎（第5条第2款）。人民币或港币等其他外币，由土耳其的银行先行兑换，因此以人民币汇款属于外汇汇款，可以使用；以土耳其里拉汇款则不行，因为没有可以卖给中央银行的外汇。
- 自2026年10月1日起，交易汇率（işlem kuru）为兑换当日土耳其中央银行上午11:00公布的外汇买入价（第3条第1款(b)项）。
- 购房路径的 DAB 说明栏必须载明外国人的姓名、护照号码或外国人身份号码（Yabancı Kimlik Numarası）、所购外汇的美元等值，以及该笔交易系依实施条例第20条第10款进行的说明（第8条第3款）。
- 中央银行完成买入后，该笔结汇不得放弃或撤销（第7条）。
资金从中国内地汇出时，涉及个人购汇的年度便利化额度（每人每年等值5万美元）以及土耳其银行对资金来源的审查，详见投资入籍的资金来源页面。
2026年12月1日起：房价须经安全支付系统支付
在2026年12月1日或之后完成的购房，除外汇链条之外还要遵守第二条付款规则。依土耳其《不动产交易条例》（Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik）2026年4月29日增设的附加第1条，不动产买卖价款的全部或一部分以现金、汇款、电子资金转账或土耳其贸易部规定的其他方式支付的，价款须通过一套使产权与价款同时易手的支付系统（Güvenli Ödeme Sistemi）支付；价款的一部分由银行或融资公司贷款的，未贷款部分经该系统支付。每笔交易收取使用费，从转给卖方的价款中扣除。强制适用的日期最初为2026年7月1日，贸易部将其推迟至10月1日；2026年10月1日的修改将其定为2026年12月1日，贸易部还可再延长至多三个月（临时第10条；官方文本）。哪些买卖不纳入该系统、试点安排以及使用费，交由贸易部、土耳其主管不动产登记的部委（Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı）与贸易部授权的系统集成方之间的协议确定，而该协议并未公布；两份文本都没有说明：依国籍法实施条例第20条第10款须在交易之前把外汇卖给中央银行的入籍购房，是否属于不纳入该系统的买卖。因此，预计在2026年11月30日之后完成的入籍购房，应同时按外汇链条与支付系统来安排；仍把2026年10月1日写作起始日期的页面已经过时。
向谁买、买什么：卖方与房产先于价格决定卷宗
卖方必须是土耳其自然人或法人。土地登记和地籍总局随第2024/4号通知发布的2024年12月9日指南还规定：房产不得登记在外国人、依第12条第1款(b)项通过投资取得国籍者、买方的土耳其一等亲属（血亲或姻亲），或买方或其任何一等亲属担任合伙人或经理的公司名下；二手房不得由买方或其一等亲属转给现所有人，也不得在最近三年内经由外国人或上述入籍者转手。一处房产只能用于一份入籍申请，已用于他人入籍的房产不再符合条件。依第2644号《不动产登记法》（Tapu Kanunu）第36条持有不动产的外资公司，只有满足指南规定的条件才能作为卖方。
符合条件的是依第634号《分层所有权法》（Kat Mülkiyeti Kanunu）设立的独立单元，或地上建有符合法规、并取得使用许可证（yapı kullanma izin belgesi）的永久性建筑的地块。未建房的土地、农业用地和分时度假产权（devre mülk）不符合条件。按份额（hisse）购买也不符合条件，但共有房产可以整体购买。
普通抵押或查封（haciz）并不使卷宗停止：这类房产可以买卖或订立买卖预约合同，但日后若被强制出售，不动产投资认定证明（Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi）即被撤销，并通知人口与国籍事务总局（NVİGM）。带有法定抵押（kanuni ipotek）或不动产登记簿上可能改变所有权的附记（买卖预约、第150-c条附记、“davalıdır”）的房产不符合条件（指南“Takyitli taşınmazlar”部分第1至4项）。
估值报告由房产所有人通过 Web Tapu 申请，法人由其有权代表申请，可以自行选定估值机构，也可以交由系统算法分配（第2024/2号通知2026年9月28日修订文本第III.1部分）。过户之前所有人仍是卖方，所以买方应当在付款之前、而不是之后，看到估值报告和 TTB。卖方为不动产投资公司（Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı，GYO）的，无需 TTB，但为入籍出售时须出示在土耳其公开披露平台（KAP）上公布、在过户之前作出的该单元估值报告，或通过 WebTapu 或 TADEBİS 另行申请用于 TTB 的新报告。
多套房产、以谁的名义、贷款：哪些计入40万美元
土地登记和地籍总局第2024/4号通知所附指南对此有明确规定。以买卖方式购入的房产套数不受限制，只要合计达到金额即可：各套房产投资金额认定证明（TTB）上的美元金额相加，某套房产的TTB金额高于为该套房产提交的结汇证明（DAB）金额时，只按DAB金额计算。只有外国人本人名下的购买才计入：以配偶或子女的名义购买，或以买方担任经理或合伙人的公司名义购买的房产，不计入其金额。以外币贷款购房的，从房价中扣除贷款金额，余额须达到门槛；贷款还清、抵押注销后，须以DAB金额达到门槛。一处房产只能用于一份入籍申请，签发不动产投资认定证明（TYTB）之后，不能再用于其他外国人。
期房：经公证的买卖预约合同
实施条例第20条第2款(b)项允许以经公证的买卖预约合同代替买卖，但仅限已设立分层地役权（kat irtifakı）或分层所有权（kat mülkiyeti）的单元；须预先支付不少于40万美元，并在不动产登记簿上加注三年内不得转让、不得解除该合同的承诺（devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü）。土地登记和地籍总局的指南还要求金额以一份合同达到，并在合同日期之前付清。中国读者可以把它与《民法典》第四百九十五条的预约合同相比，把登记簿上的加注与第二百二十一条的预告登记相比，但这只是类比：土耳其的买卖预约合同须在公证人面前订立，入籍用途还须在登记簿上加注。认购书或未经公证的开发商合同不予计算；项目尚未设立分层地役权时，不存在可以订立有效预约合同的单元。
购房入籍除房价之外还有哪些费用
40万美元本身不是向国家缴纳的费用：房产仍归您所有，三年期满后可以出售。国家收取产权过户规费（tapu harcı，性质相当于中国的契税）：依第492号《规费法》第4号税率表第20/a项，转让方与受让方各按千分之二十分别缴纳，全笔交易合计千分之四十，以申报的成交价格为基数，且不低于房产税计税价值（emlak vergisi değeri）；由哪一方负担，由合同约定，税率表并未规定。这一点与中国不同：中国的契税只由承受方缴纳，税率为百分之三至五（《契税法》第一条、第三条）。TTB 上的估值金额不决定规费的基数。
新建住宅或营业用房首次交付时，若买方是未在土耳其定居的外国自然人，且价款以外汇汇入土耳其，免征增值税（第3065号《增值税法》第13条(i)项）。在土耳其有住所，或在一个日历年内连续居留超过六个月的，视为定居；因特定临时任务、学习、治疗、休养或旅行而来的，即使超过六个月也不视为定居。卖方在交付之前须取得买方护照复印件，以及房产所在地税务局出具的买方未在土耳其定居的证明；价款至少一半须在开具发票之前以外汇汇入并付给卖方，其余在一年内付清。条件不符时，买方与卖方对税款、罚款与利息承担连带责任；该房产在三年内出售的，过户之前须连同缓缴利息补缴未缴的增值税（《增值税一般实施公告》第II/B-12部分）。
此外还有估值报告的费用（由估值机构定价）、家庭文件的宣誓翻译与公证，以及居留许可的规费。
办理顺序
- 取得土耳其税号，再以买方名义开立土耳其银行账户。
- 选定房产，查询不动产登记，通过 Web Tapu 取得经 SPK 授权的估值机构出具的估值报告及 TTB。
- 将外汇卖给银行并由银行转售予中央银行，取得载明第8条所列事项的结汇证明（DAB）。
- 在房产局完成买卖与过户，并在登记簿上加注三年内不得出售的限制。
- 取得合规证明（Uygunluk Belgesi）。购房路径由土耳其主管不动产登记的部委（Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı）认定，土地登记和地籍总局即隶属该部；每条路径的认定机关不同，存款由银行监管机构（BDDK）认定，基金份额由 SPK 认定，政府债务工具由财政部认定，个人养老金由保险与私人养老金监管机构（SEDDK）认定，因此按错误路径取得的证明意味着重新开始，而不只是延误。
- 依第6458号《外国人与国际保护法》第31条第1款(j)项申请短期居留许可，入籍条文本身即援引该项。
- 向居住地的省长办公室（valilik）提交入籍申请。
- 土耳其内政部向国家情报组织（MİT）和警察总局调取档案审查，获批之后申请人领取身份证与护照。
我必须本人来土耳其吗？
需要。购房以及各次到场之间的手续可以凭经公证的授权委托书办理，这条路径没有居住要求，也没有语言考试。各次到场之间的每一步都先由我们办：税号、银行与产权登记的预约、各项表格，以及家庭文件的土耳其语翻译，译文交宣誓翻译审核确认；只有我们无法代办时，这一步才交给投资人，并说明原因。但人口与国籍事务总局明确要求外国人在四个环节亲自提交：领取合规证明、申请短期居留许可、领取居留卡以及提交入籍申请（“yabancıların bizzat başvurularını kendileri yapmaları gerekmektedir”，见该局网站的国籍事务问答）。实施条例第64条第1款虽然允许凭特别授权委托书提出申请，但主管机关的做法是要求本人到场，并在两次申请时留存指纹等人体生物识别信息。需要往返几次，没有任何官方文本作出规定，所以我们不给出次数。
家人：配偶与子女
第5901号法律把配偶，以及未成年或受申请人抚养的子女纳入同一申请。“或”意味着成年子女并未被排除：他改为依第二个条件，以受抚养的身份申请，抚养关系须在提交申请之前用文件证明。是否成年依土耳其法判断，而不是依申请人本国法：年满十八周岁，或者因结婚、因法院宣告而成年（第4721号《土耳其民法典》第11条、第12条）。实施条例没有界定“受抚养”，我们读到的文本也都没有规定子女年龄以哪一天为准。实践中，在作出决定之前年满十八周岁的子女会被当作受抚养人审查，所以抚养证明要提前准备，申请要在投资允许的最早时间提交。
实施条例第20条第3款的文件清单中没有无犯罪记录证明，但人口与国籍事务总局要求提交申请人本国主管机关出具、六个月内的无犯罪记录证明。土耳其一方不限制双重国籍；中国则不承认中国公民具有双重国籍（《国籍法》第三条），定居外国的中国公民自愿加入或取得外国国籍的，即自动丧失中国国籍（第九条）。家庭成员的具体安排见投资入籍的家庭成员纳入。
需要多长时间？
在本律师事务所2019年至2021年的卷宗中，准备充分的卷宗从过户到护照约需三至四个月。2026年，安全与档案审查使许多卷宗等待的时间远超四个月，批准决定也是分批作出。《土耳其国籍法》与实施条例都没有规定作出决定的期限；审查结果有效期为一年（实施条例第72条第4款）。申请进度可以在人口与国籍事务总局网站的申请状态查询页面和 e-Devlet 上查看。完整的卷宗不能缩短审查，但可以避免拉长时间的补件要求。
登记簿上的三年限制加注
买卖时，在不动产登记簿上加注三年内不得出售的限制（üç yıl satılmaması şerhi）；以买卖预约合同办理时，加注三年内不得转让、不得解除合同的承诺。请对照不动产登记摘录，确认加注登记在实际付款所对应的那一个独立单元上。三年期满后出售，本身不影响已经取得的国籍，但有一个例外：在承诺期内把房产作为买卖预约的标的，或期满后把房产转让给原所有人或其一等亲属（姻亲或血亲），国籍卷宗所依据的不动产投资认定证明（TYTB）会被撤销（土地登记和地籍总局第2024/4号通知所附指南，当事人条件第8项）；在三年期间内，实施条例第20条第8款允许转换为其他投资类型，以补足三年期限。
2026年被撤销的国籍来自购房路径
2026年8月4日，土耳其内政部公布了一项针对伪造房产估值报告的行动：在16个省抓获72名嫌疑人；经土地登记和地籍总局、税务稽查委员会和警察总局审查，撤销了1,150名投资者的投资认定证明，撤销了5,391人（含家属）取得国籍的决定。连同以公共秩序和国家安全为由收回国籍的263名投资者和743人，共计1,413名投资者、6,134人依第5901号法律第31条和第40条失去国籍（内政部2026年8月4日声明）。所以上述三个金额在取得护照之后仍可能被重新核对。投资认定证明或国籍已被撤销的投资者可以采取哪些措施、期限多长，见国籍撤销与诉讼页面。
购房入籍卷宗常见的失败原因
- 在查询不动产登记之前付款，而房产上已有法定抵押或可能改变所有权的附记。
- 卖方不符合指南要求：外国人、通过投资入籍者、买方的亲属或其亲属的公司，或者房产已用于他人入籍。
- 估值或 TTB 未达门槛，或 TTB 与入籍相关登记申请相隔超过十二个月。
- DAB 不完整，或付款链条无法把买方、卖方与该特定房产对应起来。
- 期房项目尚未设立分层地役权，或金额分散在多份合同中。
- 购买的是份额而非整体单元，或是没有建筑的土地、没有使用许可证的建筑。
- 家庭文件在姓名拼写、出生日期或婚姻状况上互相矛盾。
汇率只锁定一次
实施条例第20条第6款规定，金额按认定之日土耳其中央银行的汇率确定。门槛只计算一次，实施条例没有规定此后持续复核美元等值，之后的汇率变动不会收回已经取得的权利。
官方来源
- 第5901号《土耳其国籍法》第12条、第31条、第40条。
- 《土耳其国籍法实施条例》第20条、第64条、第72条。
- 土地登记和地籍总局第2024/4号通知及其指南：估值、TTB、卖方与权利负担。
- 人口与国籍事务总局：取得土耳其国籍。
40万美元的门槛由2022年5月13日第31834号《官方公报》公布的修订确定，自2022年6月13日起施行；第20条最近一次修订为2023年12月12日（第32397号《官方公报》），调整的是符合条件的不动产类型，而不是金额。上述来源界定框架，并不代表个别卷宗会被受理，任何结果均无法保证。
其他路径
如果不动产路径不适合您的情况，实施条例第20条还规定了金额同为50万美元的其他路径：银行存款、政府债务工具、投资基金份额和个人养老金（BES）。各路径对照见土耳其投资入籍完整指南；付款前的产权尽调见土耳其不动产购买。
本页为一般信息，不构成法律意见。适用土耳其法；请就您的具体情形咨询有资格的律师。