Последняя проверка: 28 октября 2026 года · проверил адвокат Av. Serkan KARA
Гражданство Турции за недвижимость в 2026 году: требования и новое правило оценки
Короткий ответ: в 2026 году гражданство Турции за недвижимость получает иностранец, который купил у турецкого продавца недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США и внес в реестр тапу обязательство три года ее не продавать (ст. 20, ч. 2, п. (b) Положения о применении Закона о гражданстве Турции; ст. 12, ч. 1, п. b Закона о гражданстве Турции № 5901). Сумма считается по курсу Центрального банка Турецкой Республики (TCMB) на дату установления соответствия (ст. 20, ч. 6), а валюту до сделки продают банку, работающему в Турции, и этот банк продает ее Центральному банку (ст. 20, ч. 10). После регистрации выдается свидетельство о соответствии (Uygunluk Belgesi), на его основании оформляется краткосрочный вид на жительство, затем подается заявление о гражданстве. Супруг и дети, несовершеннолетние или находящиеся на иждивении, включаются в то же дело без второй покупки.
В этом году изменились правила оценки. С 28 сентября 2026 года отчет об оценке для гражданства вправе составить любая оценочная компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK). Отчет заказывают через Web Tapu, а построенная на нем справка TTB о сумме инвестиции действительна двенадцать месяцев до подачи заявления о сделке в управление тапу. С 4 марта 2024 года до этой даты для гражданства принимались только отчеты GEDAŞ, дочерней компании TOKİ, а TTB действовала шесть месяцев (циркуляры TKGM 2024/2 и 2024/4 в редакции 28 сентября 2026 года; подробно: правила оценки с 28 сентября 2026 года).
До задатка Serka Law Firm проверяет продавца, запись в тапу и оценку, а затем ведет дело до паспорта; поручение описано на странице адвокат по гражданству Турции за инвестиции.
Три суммы, каждая из которых должна достичь 400 000 USD
Циркуляр TKGM 2024/4 в редакции 9 декабря 2024 года требует, чтобы и цена, заявленная при регистрации, и переводы через банк каждая достигали 400 000 USD и чтобы эту сумму подтвердила справка TTB. TTB формируется в системе TADEBİS из отчета об оценке и передается в TAKBİS и Web Tapu; бумажную TTB не принимают. Поэтому в деле три цифры, и каждую проверяют отдельно:
- цена в договоре и в тапу;
- сумма, прошедшая через банк и проданная Центральному банку: ее показывают справка о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) и платежные документы;
- сумма, которую подтверждает TTB по отчету об оценке.
Если хотя бы одна из трех ниже порога, объект права на гражданство не дает, как бы ни сходились две другие. Из той же логики следуют еще три правила. Кредит турецкого банка в сумму не засчитывается: деньги должны пройти через валютную цепочку статьи 20, а не возникнуть в Турции. Криптовалюта напрямую не принимается и сначала конвертируется через банковский канал, чтобы платеж оставил тот же след, что и любой перевод. Нотариальный договор обещания продажи указывает полную цену, а заниженная в договоре цена губит дело, на котором хотели сэкономить. При покупке в валютный кредит, пока ипотека не погашена, засчитывается цена за вычетом кредита (Руководство TKGM от 09.12.2024, раздел «Takyitli taşınmazlar»).
Валютная цепочка: банк, Центральный банк и справка DAB
По ч. 10 ст. 20 валюта продается банку в Турции до сделки, а банк продает ее TCMB. Инструкция TCMB от 21.01.2022 в редакции 01.10.2026 (Uygulama Talimatı), к которой отсылает эта норма, уточняет механику:
- Центральному банку продаются только доллары США, евро, фунты стерлингов и швейцарские франки (ст. 5, ч. 2). Любую другую валюту, рубль в том числе, турецкий банк сначала конвертирует сам. Поэтому перевод в рублях работает как валютный перевод, а перевод в турецких лирах не работает: продавать Центральному банку нечего.
- Курс сделки (işlem kuru) с 1 октября 2026 года равен курсу покупки, который TCMB объявляет в 11:00 в день конвертации (ст. 3, ч. 1, п. (b)).
- Для маршрута (b) в графе пояснений DAB обязательно указываются имя и фамилия иностранца, номер паспорта или номер иностранца (Yabancı Kimlik Numarası), долларовый эквивалент купленной валюты и указание на то, что сделка совершена по ч. 10 ст. 20 Положения (ст. 8, ч. 3).
- Когда Центральный банк завершил покупку, от продажи нельзя отказаться и ее нельзя отменить (ст. 7).
Какие документы о происхождении средств банк спросит у покупателя из России и что он отклоняет, разобрано на странице источник происхождения средств.
С 1 декабря 2026 года цена проходит через систему безопасной оплаты
К покупке, которая завершается 1 декабря 2026 года или позже, помимо валютной цепочки применяется второе правило об оплате. По дополнительной статье 1 Положения о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik), добавленной 29 апреля 2026 года, если любая часть цены объекта платится наличными, переводом, электронным переводом средств или иным способом, который назовет Министерство торговли Турции, цена платится через платежную систему, устроенную так, чтобы право собственности и цена перешли из рук в руки одновременно (Güvenli Ödeme Sistemi); если часть цены кредитует банк или финансовая компания, через систему идет некредитованная часть. С каждой операции берется плата за пользование, и она удерживается из цены, которую получает продавец. Сначала обязательное применение начиналось 1 июля 2026 года, министерство перенесло его на 1 октября, а изменение от 1 октября 2026 года установило 1 декабря 2026 года с правом министерства продлить срок еще до трех месяцев (временная статья 10; официальный текст). Какие продажи остаются вне системы, пилотный режим и размер платы определяет протокол между Министерством торговли, Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата Турции и уполномоченным министерством интегратором, а этот протокол не опубликован; ни один из двух текстов не говорит, относится ли к таким продажам покупка ради гражданства, где валюта до сделки продается Центральному банку по ст. 20 п. 10 Положения о применении Закона о гражданстве Турции. Поэтому покупку ради гражданства, которая завершится после 30 ноября 2026 года, планируют с учетом и валютной цепочки, и платежной системы, а страница, которая и сейчас называет датой начала 1 октября 2026 года, устарела.
У кого покупать и что именно: продавец и объект решают дело раньше цены
Продавец должен быть турецким физическим или юридическим лицом. Руководство Главного управления тапу и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) от 9 декабря 2024 года к циркуляру 2024/4 добавляет условия. Объект не должен быть зарегистрирован на иностранца, на лицо, получившее гражданство за инвестиции по п. b ч. 1 ст. 12 Закона № 5901, на турецких родственников покупателя первой степени (по крови или по браку) или на компанию, в которой покупатель или любой его родственник первой степени является партнером или руководителем. Объект вторичного рынка не должен был перейти к нынешнему собственнику от покупателя или его родственников первой степени, а за последние три года от иностранца или такого гражданина. Один объект служит только одному делу о гражданстве, поэтому объект, уже засчитанный в чужом деле, не подходит. Компания с иностранным капиталом, владеющая недвижимостью по ст. 36 Закона Турции № 2644 о реестре недвижимости (Tapu Kanunu), может быть продавцом только на условиях Руководства.
Подходит независимый раздел (bağımsız bölüm) по Закону Турции № 634 о собственности на этажи (Kat Mülkiyeti Kanunu) или земельный участок, на котором стоит постоянное здание, соответствующее законодательству и имеющее разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi). Не подходят незастроенная земля, сельскохозяйственная земля и таймшер (devre mülk). Не подходит и доля (hisse): гражданство не получают по долевой покупке, хотя объект в общей собственности можно купить целиком.
Обычная ипотека или арест (haciz) дело не закрывают: такой объект можно купить или получить по договору обещания продажи. Но если позже его продадут принудительно, свидетельство об инвестиции (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi) аннулируют и сообщат в Главное управление по делам народонаселения и гражданства (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü). Объект с законной ипотекой (kanuni ipotek) или с отметкой, которая может изменить собственника (обещание продажи, отметка по ст. 150-c, «davalıdır»), не подходит (Руководство, раздел «Takyitli taşınmazlar», пункты с 1 по 4).
Отчет об оценке заказывает собственник объекта, у юридического лица его уполномоченный представитель, через Web Tapu, выбирая оценочную компанию или поручая выбор алгоритму (циркуляр 2024/2 в редакции 28.09.2026, раздел III.1). До перехода права собственником остается продавец, поэтому покупатель читает отчет и TTB до оплаты, а не после. Продавец в форме инвестиционной компании недвижимости (GYO) от TTB освобожден, но для гражданства предъявляет раскрытый на платформе KAP отчет по объекту, составленный до сделки, или заказывает новый отчет для TTB через WebTapu или TADEBİS.
Несколько объектов, чье имя и кредит: что засчитывается в 400 000 USD
Руководство к циркуляру TKGM 2024/4 отвечает на это прямо. Число объектов, купленных по договору купли-продажи, не ограничено, лишь бы вместе они достигли суммы: долларовые суммы из справок TTB каждого объекта складываются, а если TTB показывает больше, чем справка DAB, представленная по этому объекту, засчитывается сумма DAB. Засчитываются только собственные приобретения иностранца: объект, купленный на имя супруга или ребенка, или на компанию, где покупатель руководитель или партнер, в его сумму не входит. Если объект куплен на валютный кредит, сумма кредита вычитается из цены, и остаток должен достичь порога; после погашения кредита и снятия ипотеки порог должны достигать суммы DAB. Один объект служит только одному делу о гражданстве, и после выдачи свидетельства об инвестиции (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi, TYTB) он не может служить другому иностранцу.
Строящийся объект: договор обещания продажи
Пункт (b) ч. 2 ст. 20 допускает вместо покупки нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi), но только на объект, по которому уже установлен кат иртифакы (kat irtifakı) или кат мюлькиети (kat mülkiyeti). Не менее 400 000 USD должны быть уплачены вперед, а в реестр вносится обязательство три года не передавать и не расторгать договор (devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü). Руководство TKGM добавляет, что сумма должна быть набрана одним договором и уплачена к его дате. Российскому читателю ближе всего предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), но это лишь аналог: турецкий договор обещания продажи заключается у нотариуса, а для гражданства на него вносится отметка в реестр. Бланк бронирования или договор с застройщиком без нотариуса не засчитывается, и пока на проект не установлен кат иртифакы, объекта для засчитываемого договора нет.
Сколько стоит гражданство Турции при покупке недвижимости, кроме самой цены
Сама сумма от 400 000 USD не плата государству: объект остается вашим и после трех лет может быть продан. Государство берет сбор за переоформление в тапу (tapu harcı): по 20 промилле с продавца и с покупателя отдельно, то есть 40 промилле со сделки, от заявленной цены и не ниже налоговой стоимости объекта (emlak vergisi değeri) (Закон о сборах № 492, тариф 4, пункт 20/a). Кто из сторон его платит, решает договор, а не тариф. Стоимость, указанная в TTB, сбор не определяет.
НДС при первой поставке нового жилья или помещения под бизнес не взимается, если покупатель иностранец, не обосновавшийся в Турции, а цена ввезена в валюте (Закон о НДС № 3065, ст. 13, п. i). Обосновавшимся считается тот, чье место жительства находится в Турции или кто непрерывно пробыл в ней больше шести месяцев в календарном году; приехавший на определенный срок по работе, на учебу, лечение, отдых или в поездку обосновавшимся не становится. Продавец до поставки берет копию паспорта и справку налоговой инспекции по месту объекта о том, что покупатель в Турции не обосновался. Не менее половины цены ввозится в валюте и платится продавцу до выставления счета, остальное в течение года. Если условия не выполнены, покупатель отвечает солидарно с продавцом за налог, штраф и проценты, а если объект продан в течение трех лет, неуплаченный НДС до перехода права возвращается с процентами за отсрочку (Общее коммюнике по применению НДС, раздел II/B-12).
Остальное приходится на отчет об оценке, цену которого назначает оценочная компания, на присяжные переводы и нотариальные заверения семейных документов и на сборы за вид на жительство.
Порядок дела по шагам
- Налоговый номер, затем счет в турецком банке на имя покупателя.
- Выбор объекта, выписка из тапу, отчет об оценке компании, уполномоченной SPK, через Web Tapu и TTB.
- Продажа валюты банку и Центральному банку, справка DAB с пояснениями по ст. 8 Инструкции.
- Сделка в управлении тапу и отметка о запрете продажи на три года.
- Свидетельство о соответствии (Uygunluk Belgesi). Маршрут (b) определяет Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı), в ведении которого работает TKGM. У каждого маршрута свой орган: депозит определяет BDDK, паи фондов SPK, государственные облигации Министерство казначейства и финансов, частную пенсию SEDDK. Поэтому свидетельство, полученное не по тому маршруту, означает не задержку, а новое начало.
- Краткосрочный вид на жительство (ВНЖ) по ст. 31, ч. 1, п. (j) Закона Турции № 6458 об иностранцах и международной защите, на которую прямо ссылается статья о гражданстве.
- Заявление о гражданстве в губернаторство (valilik) по месту жительства.
- Архивная проверка, которую министерство запрашивает у MİT и Главного управления безопасности (Emniyet Genel Müdürlüğü), затем решение Президента Турецкой Республики, удостоверение личности и паспорт.
Нужно ли приезжать в Турцию
Да. Покупка и шаги между визитами идут по нотариально удостоверенной доверенности, требования о проживании и экзамена по языку на этом маршруте нет. Все шаги между визитами сначала делаем мы: налоговый номер, запись в банк и в кадастр, анкеты и переводы семейных документов на турецкий, которые мы делаем сами и передаем присяжному переводчику на проверку и утверждение; к инвестору шаг переходит, только если сделать его мы не можем, с объяснением причины. Но Главное управление по делам народонаселения и гражданства прямо требует, чтобы иностранец сам подал документы на четырех этапах: получение свидетельства о соответствии, заявление на краткосрочный ВНЖ, получение карты ВНЖ и заявление о гражданстве («yabancıların bizzat başvurularını kendileri yapmaları gerekmektedir», раздел вопросов и ответов о гражданстве на сайте NVİ). Ст. 64, ч. 1 Положения допускает подачу через представителя по специальной доверенности, но практика ведомства требует личной явки; отпечатки пальцев снимают на обоих заявлениях. Сколько поездок понадобится, ни один официальный текст не определяет, поэтому число мы не называем.
Семья: супруг и дети
Закон № 5901 включает в дело супруга и детей, которые несовершеннолетни или находятся на иждивении. Союз «или» означает, что совершеннолетний ребенок не исключен: он переходит со второго основания и подтверждает иждивение документами, собранными до подачи. Совершеннолетие определяется по турецкому праву, а не по праву страны заявителя: 18 лет, вступление в брак или решение суда (ст. 11 и 12 Гражданского кодекса Турции № 4721). Понятие иждивения Положение не определяет, и ни один прочитанный нами текст не устанавливает дату, на которую измеряется возраст ребенка. На практике ребенка, которому исполнилось 18 до решения, рассматривают как иждивенца, поэтому документы об иждивении готовят заранее, а заявление подают так рано, как позволяет инвестиция.
Положение не включает справку о судимости в перечень документов (ст. 20, ч. 3), но NVİ ее требует: справку властей своей страны, выданную не ранее чем за шесть месяцев (в России: справку о наличии (отсутствии) судимости через Госуслуги или МФЦ). Турция двойное гражданство не ограничивает. Российский закон от 28.04.2023 № 138-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» (ст. 11) обязывает подать уведомление о приобретении иностранного гражданства не позднее шестидесяти календарных дней со дня приобретения, а находящегося за рубежом не позднее шестидесяти дней со дня въезда в Россию; за несовершеннолетнего уведомление подают законные представители. Подробно о составе семьи: включение семьи в дело о гражданстве.
Сколько занимает дело
В нашей практике 2019–2021 годов хорошо подготовленное дело проходило от сделки до паспорта за три-четыре месяца. В 2026 году проверка по линии безопасности и архивная проверка задерживали многие дела намного дольше, а решения выходили пакетами. Ни Закон № 5901, ни Положение срока для решения не устанавливают; результаты проверок действительны один год (ст. 72, ч. 4 Положения). Статус дела виден на странице проверки заявления NVİ и в e-Devlet. Полное дело не ускоряет решение, но избавляет от дополнительных запросов, которые его удлиняют.
Что вносится в реестр и что это запрещает
При покупке в реестр вносится отметка о том, что объект три года не будет продан (üç yıl satılmaması şerhi); при договоре обещания продажи вносится обязательство три года не передавать и не расторгать договор. Проверьте по выписке из тапу, что отметка стоит именно на том независимом разделе, который оплачен. По истечении трех лет продажа уже приобретенное гражданство не затрагивает, а ч. 8 ст. 20 позволяет в течение трех лет перейти на другой вид инвестиции, чтобы этот срок досчитать.
Аннулирования 2026 года пришли с этого маршрута
4 августа 2026 года Министерство внутренних дел Турции объявило об операции против поддельных отчетов об оценке недвижимости: 72 подозреваемых задержаны в 16 провинциях, а после проверок TKGM, Совета по налоговым проверкам (Vergi Denetim Kurulu) и Главного управления безопасности аннулированы свидетельства об инвестиции 1 150 инвесторов и решения о гражданстве 5 391 человека вместе с семьями. Вместе с 263 инвесторами и 743 лицами, у которых гражданство отозвано по заключениям об общественном порядке и национальной безопасности, это 1 413 инвесторов и 6 134 человека по статьям 31 и 40 Закона № 5901 (заявление министерства от 4 августа 2026 года). Поэтому три суммы, о которых сказано выше, сверяются и после паспорта. Что может сделать инвестор, у которого свидетельство или гражданство уже аннулированы, и в какой срок, изложено на нашей странице об аннулировании гражданства и иске.
Где такие дела ломаются
- Оплата до выписки из тапу, когда на объекте стоит законная ипотека или отметка, способная изменить собственника.
- Продавец, который не проходит по Руководству: иностранец, гражданин по инвестициям, родственник покупателя или компания его родственников, либо объект уже засчитан в чужом деле.
- Оценка или TTB ниже порога, либо TTB старше двенадцати месяцев на дату заявления о сделке.
- Неполная DAB или платежная цепочка, которая не связывает покупателя, продавца и конкретный объект.
- Договор обещания продажи на проект без кат иртифакы или с суммой, набранной несколькими договорами.
- Доля вместо целого объекта, земля без здания или здание без разрешения на ввод в эксплуатацию.
- Семейные документы, которые расходятся в написании имен, датах рождения или семейном положении.
Курс фиксируется один раз
По ч. 6 ст. 20 денежные значения определяются по курсу TCMB на дату установления соответствия. Порог считается один раз, продолжающейся проверки долларового эквивалента Положение не предусматривает, и последующее движение курса уже приобретенное право не отбирает.
Официальные источники
- Закон о гражданстве Турции № 5901, ст. 12, 31, 40.
- Положение о применении Закона о гражданстве Турции, ст. 20, 64, 72.
- Циркуляр TKGM 2024/4 и Руководство к нему: оценка, TTB, продавец и обременения.
- NVİ: приобретение гражданства Турции.
Порог 400 000 USD установлен изменением, опубликованным в Официальной газете от 13 мая 2022 года № 31834 (решение № 5554), и действует с 13 июня 2022 года. Последнее изменение ст. 20 датировано 12 декабря 2023 года (Официальная газета № 32397) и уточнило виды недвижимости, а не сумму. Эти источники задают рамки, но не подтверждают принятие конкретного дела, и результат не может быть гарантирован.
Другие маршруты
Если недвижимость вашему делу не подходит, ст. 20 называет и другие: банковский депозит от 500 000 USD, государственные облигации, паи инвестиционных фондов и частную пенсионную систему (BES) на ту же сумму. Сравнение всех маршрутов: гражданство Турции за инвестиции; проверка объекта до оплаты: недвижимость в Турции; почему дела получают отказ: причины отказа.
Общая информация, а не юридическое заключение. Применяется право Турции; ваша ситуация проверяется квалифицированным юристом.