تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک به خارجی‌ای داده می‌شود که ملکی دست‌کم به ارزش 400.000 دلار آمریکا از فروشندهٔ ترک، چه شخص حقیقی چه شرکت، بخرد و بپذیرد که تعهد سه‌سالهٔ عدم فروش در سند ثبت شود؛ تصمیم با رئیس‌جمهور ترکیه است و پایهٔ آن بند (b) قسمت ۱ مادهٔ ۱۲ قانون تابعیت ترکیه شمارهٔ 5901 و بند (b) قسمت ۲ مادهٔ ۲۰ آیین‌نامهٔ اجرایی آن است. از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ ارزش‌گذاری دیگر در انحصار یک شرکت نیست: هر ارزش‌گذار دارای مجوز هیئت بازار سرمایه ترکیه (SPK) می‌تواند گزارش را بر پایهٔ سفارشی که از WebTapu داده می‌شود تهیه کند، و گواهی TTB برآمده از آن تا دوازده ماه برای درخواست در اداره ثبت به کار می‌آید، نه شش ماه مانند گذشته. اگر فروشنده شرکت سرمایه‌گذاری املاک (GYO) باشد، معامله گواهی TTB نمی‌خواهد، اما فروش برای تابعیت بی‌ارزش‌گذاری هم انجام نمی‌شود: شرکت گزارش همان واحد را که در سامانه افشای عمومی اطلاعات (KAP) منتشر کرده ارائه می‌دهد یا از راه WebTapu یا TADEBİS گزارش تازه سفارش می‌دهد.
به همین دلیل کار پیش از بیعانه آغاز می‌شود: برگهٔ واحد در اداره ثبت خوانده می‌شود، ترک بودن فروشنده و به کار نرفتن واحد در پروندهٔ تابعیت شخص دیگری روشن می‌شود، رهن و شرح‌های سند دیده می‌شود و گزارش ارزش‌گذاری و TTB با قاعدهٔ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ سنجیده می‌شود، همه پیش از جابه‌جایی پول.
تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک
آنچه در این مسیر پذیرفته می‌شود مال غیرمنقول است: واحد مستقل مسکونی یا تجاری، یا زمینی که بنای دائمی دارای پایان‌کار (yapı kullanma izin belgesi) بر آن باشد، به شرط آنکه سند به نام شما ثبت شود. زمین خالی، زمین کشاورزی و تایم‌شر (devre mülk) پذیرفته نیست (راهنمای پیوست بخشنامهٔ 2024/4). تابعیت خریدنی نیست؛ آنچه قانون پیش‌بینی کرده سرمایه‌گذاری واجد شرایط است و تابعیت پس از احراز آن اعطا می‌شود.مراحل پرونده، به ترتیب
مراحل زیر ترتیب واقعی کار است؛ جابه‌جا کردن آنها پرونده را عقب می‌اندازد.- نخست بررسی واجد شرایط بودن: سنجش وضعیت شما و خانواده‌تان با شرایط مادهٔ 20، پیش از امضای قرارداد و پیش از هر پرداخت.
- انتخاب ملکی که شرایط را دارد: فروشنده باید شخص حقیقی یا حقوقی ترک باشد، ملک نباید پیش‌تر در پروندهٔ تابعیت دیگری استفاده شده باشد، و نباید رهن قانونی (kanuni ipotek) یا شرحی که ممکن است مالکیت را تغییر دهد (وعده فروش، شرح ماده 150-c یا «davalıdır») روی سند باشد؛ رهن عادی یا توقیف (haciz) مانع پرونده نیست، اما اگر ملک بعداً به فروش اجباری برسد، گواهی TYTB (taşınmaz yatırım tespit belgesi) باطل و به اداره کل ثبت احوال و تابعیت گزارش خواهد شد، و در خریدی که با وام ارزی انجام شده، تا وقتی رهن تسویه نشده فقط بهای ملک پس از کسر وام به حساب خواهد آمد (راهنمای اداره کل ثبت و کاداستر، ۹ دسامبر ۲۰۲۴، بخش «Takyitli taşınmazlar»، بندهای ۱ تا ۴). راهنمای ادارهٔ کل ثبت و کاداستر (۹ دسامبر ۲۰۲۴، همراه بخشنامهٔ 2024/4) شرط‌های دیگری هم می‌گذارد: ملک نباید به نام خارجی، به نام کسی که از راه سرمایه‌گذاری بر پایهٔ بند (b) قسمت ۱ مادهٔ ۱۲ تابعیت گرفته، به نام بستگان درجهٔ یکِ ترکِ خریدار، یا به نام شرکتی باشد که خریدار یا هر یک از بستگان درجه یک او در آن شریک یا مدیر است؛ و ملک دست‌دوم نباید از خریدار یا بستگان درجهٔ یک او، یا در سه سال گذشته از خارجی یا چنین شهروندی، به مالک کنونی رسیده باشد.
- حد نصاب 400.000 دلار آمریکا است. از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ ارزش‌گذاری در خرید برای تابعیت را هر شرکت ارزش‌گذاری دارای مجوز هیئت بازار سرمایه ترکیه (SPK) می‌تواند بر پایهٔ درخواستی انجام دهد که از راه Web Tapu داده می‌شود (از ۴ مارس ۲۰۲۴ تا آن تاریخ تنها شرکت GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.)، و از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ مبلغ را گواهی TTB تأیید می‌کند که سامانهٔ ادارهٔ کل ثبت و کاداستر از همان گزارش تهیه می‌کند؛ فاصلهٔ این گواهی با درخواست معاملهٔ ثبتیِ دربردارندهٔ کسب تابعیت نباید از دوازده ماه بیشتر باشد (بخشنامهٔ 2024/4 ادارهٔ کل ثبت و کاداستر ترکیه (TKGM)، با اصلاحیهٔ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶، Makam Oluru شمارهٔ 21914825). قولنامهٔ رسمی محضری باید تمام ثمن را درج کند.
- انتقال وجه باید از طریق بانکی در ترکیه انجام شود. ارز خارجی پیش از معامله به بانکی در ترکیه فروخته می‌شود و آن بانک آن را به بانک مرکزی ترکیه می‌فروشد (بند 10 مادهٔ 20)؛ همان بانک گواهی خرید ارز (DAB) را به نام خریدار صادر می‌کند. مبلغی که خارج از مسیر بانکی پرداخت شود یا از وام بانکی ترک بیاید، به حساب نمی‌آید.
- گواهی انطباق از وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی گرفته می‌شود؛ احراز حد نصاب بر عهدهٔ همین وزارتخانه است.
- پس از دریافت گواهی انطباق می‌توانید برای اقامت کوتاه‌مدت به اداره مهاجرت مراجعه کنید؛ مبنای آن بند (j) مادهٔ 31 قانون 6458 است.
- آخرین مرحله، درخواست تابعیت است که سرمایه‌گذار آن را شخصاً در استانداری (valilik) محل اقامت تسلیم می‌کند و ادارهٔ کل ثبت احوال و تابعیت به آن رسیدگی می‌کند؛ آماده‌سازی و پیگیری پرونده با وکالتنامه انجام می‌شود.
پرسش‌های متداول
- حداقل چه مدت باید ملک را نگه دارم؟
- آیا پس از فروش ملک، تابعیت ترکیه را از دست خواهم داد؟
- آیا اعضای خانوادهٔ من با سرمایه‌گذاری من می‌توانند تابعیت ترکیه را اخذ کنند؟
- خرید ملک مسکونی یا تجاری به ارزش حداقل 400.000 دلار آمریکا
- ثبت تعهد عدم فروش سه‌ساله روی سند در اداره ثبت اسناد و املاک (تاپو)
- گرفتن وقت از اداره مهاجرت با تکمیل فرم درخواست. مدارک لازم را دفتر ما با وکالتنامه تهیه و تسلیم می‌کند. نوبت کنسولگری یا دفتر اسناد رسمی برای وکالتنامه را نخست ما می‌گیریم، و اسنادی را که باید به ترکی باشند خودمان ترجمه می‌کنیم و برای بررسی و تأیید به مترجم رسمی سوگندخورده می‌سپاریم.
- درخواست به اداره ثبت احوال برای اخذ تابعیت ترکیه بر مبنای مجوز اقامت. این درخواست را خریدار خود شخصاً تسلیم می‌کند، همان‌طور که اداره کل ثبت احوال و تابعیت می‌خواهد. شرط اقامت و آزمون زبان وجود ندارد؛ سرمایه‌گذار برای دریافت گواهی انطباق، درخواست مجوز اقامت، دریافت کارت اقامت و درخواست تابعیت شخصاً حاضر می‌شود.
نوع سند مالکیت، نخستین چیزی که باید دید
حد نصاب مسیر ملک (b) مادهٔ 20 برابر 400.000 دلار است، اما پیش از رقم، آنچه اهمیت دارد نوع سندی است که به نام شما صادر می‌شود. در ترکیه دو وضعیت رایج وجود دارد و تفاوتشان تشریفاتی نیست.
در حالت نخست، سند برای واحد مستقل و پس از پایان‌کار صادر شده است. در حالت دوم، آنچه ثبت شده حق ارتفاق ساخت است و واحد هنوز سند مستقل ندارد. هر دو حالت برای تابعیت پذیرفته است: در حالت نخست خرید با شرح سه‌سالهٔ عدم فروش روی سند ثبت می‌شود، و در حالت دوم قولنامهٔ رسمی محضری بر واحدی در ساختمانی که حق ارتفاق ساخت (kat irtifakı) دارد بسته می‌شود، با دست‌کم 400.000 دلار که در یک قرارداد و تا تاریخ همان قرارداد پرداخت شده باشد، و تعهد سه‌سالهٔ عدم انتقال یا فسخ قول در دفتر املاک شرح می‌شود (بند (b) قسمت ۲ مادهٔ ۲۰)؛ پیش از ثبت حق ارتفاق ساخت، واحدی نیست که قول بر آن بسته شود. این تفاوت تعیین می‌کند که مدت از چه تاریخی آغاز می‌شود، و اگر پروژه متوقف شود دقیقاً مالک چه چیزی هستید.
مالکیت مشاعی و سهم زمین
خرید سهمی از زمین به جای واحد مشخص، اشتباهی است که در پرونده‌های ایرانی تکرار می‌شود. سهم مشاع، واحد معیّن به شما نمی‌دهد و راهنمای بخشنامهٔ 2024/4 درخواست تابعیت با خرید سهمی از ملک را ممکن نمی‌داند، هرچند خرید همهٔ سهم‌های یک واحد مشاعی پذیرفته است. پیش از پرداخت باید روشن باشد که سند به نام شما، بر کدام ملک و با چه سهمی صادر خواهد شد.
سه رقمی که باید بر هم منطبق باشند
مرجع رسیدگی سه رقم جدا می‌بیند: بهای مندرج در قرارداد، ارزش مندرج در گزارش ارزش‌گذاری، و مبلغی که واقعاً از مسیر بانکی گذشته است. اگر ارزش‌گذاری کمتر از بهای قرارداد باشد، نصاب بر مبنای کمتر سنجیده می‌شود؛ و هر بخشی که خارج از مسیر بانکی پرداخت شود اصلاً به حساب نمی‌آید.
نرخ یک بار تثبیت می‌شود
بند 6 مادهٔ 20: مقادیر با نرخ بانک مرکزی ترکیه در تاریخ احراز تعیین می‌شود. یک بار محاسبه می‌شود و آیین‌نامه بازبینی مستمر معادل دلاری را پیش‌بینی نکرده است. پس از یک بار تبدیل، سه سال را خود ملک نگه می‌دارد نه مانده‌ای به لیر؛ حال آنکه سپرده و اوراق و بازنشستگی سه سال با ارزش اسمی لیری باقی می‌مانند.
ادامه: مقایسهٔ هفت مسیر، مسیر سپرده و ارز انتقال، بررسی ملک پیش از پرداخت.