الجنسية التركية عن طريق شراء عقار تُمنح للأجنبي الذي يشتري من بائع تركي، شخصاً طبيعياً كان أو شركة، عقاراً لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي ويقبل تسجيل تعهد بعدم بيعه ثلاث سنوات على سند الملكية، وذلك بقرار من رئيس الجمهورية على أساس المادة 12/1-ب من قانون الجنسية التركية رقم 5901 والبند (b) من الفقرة الثانية من المادة 20 من لائحته التنفيذية. ومنذ 28 سبتمبر 2026 لم يعد التقييم حكراً على شركة واحدة: يُعِدّه أي مُقيِّم مرخّص من مجلس أسواق رأس المال (SPK) بطلب عبر WebTapu، وتبقى شهادة TTB المبنية عليه صالحة اثني عشر شهراً حتى طلب معاملة الطابو، بعد أن كانت المدة ستة أشهر. والبائع الذي هو شركة استثمار عقاري (GYO) معفى من شهادة TTB، غير أنه لا يبيع لغرض الجنسية دون تقييم: يقدّم تقرير الوحدة المنشور على منصة الإفصاح العام (KAP) أو يطلب تقريراً جديداً عبر WebTapu أو TADEBİS.
لذلك يبدأ العمل قبل دفع العربون: تُقرأ صحيفة الوحدة في الطابو، فيُتحقق من أن البائع تركي ومن أن الوحدة لم تدخل ملف جنسية لشخص آخر، وتُكشف الرهون والتأشيرات المسجلة عليها، ويُطابَق تقرير التقييم وشهادة TTB على قاعدة 28 سبتمبر 2026، وكل ذلك قبل أن يتحرك المال.
الجنسية التركية عن طريق شراء عقار
يقوم هذا المسار على العقار، أي على المال غير المنقول: أرض أو منزل أو محل تجاري يُسجَّل سند ملكيته باسمك في السجل العقاري. ينص البند (b) من الفقرة الثانية من المادة 20 على حدٍّ أدنى قدره 400,000 دولار أمريكي، ويُسجَّل على سند الملكية تعهد بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات. وتتولى وزارة البيئة والتمدن وتغير المناخ تحديد استيفاء هذا الحد.الجنسية التركية عن طريق برنامج الاستثمار
فيما يلي خطوات هذا المسار بالترتيب، من أول إجراء إلى صدور القرار. • فحص الأهلية أولاً: مطابقة وضعك ووضع أسرتك على شروط المادة 20 قبل التوقيع على أي عقد وقبل دفع أي مبلغ. • تحويل الثمن عبر مصرف يعمل في تركيا: يشتري المصرف العملة الأجنبية ويبيعها إلى البنك المركزي التركي قبل إتمام العملية، ويصدر لك مستند شراء العملة. ولا يُحتسب ضمن الحد الأدنى ما يُدفع خارج القناة المصرفية ولا ما يأتي من قرض مصرفي تركي. • اختيار عقار مستوفٍ للشروط: أن يكون البائع شخصاً تركياً طبيعياً أو اعتبارياً، وألّا يكون العقار قد استُخدم في طلب جنسية سابق، وألّا يقع عليه رهن أو قيد يمنع التصرف. ويصدر التقييم عن أي شركة تقييم مرخّصة من مجلس أسواق رأس المال (SPK) بطلب عبر Web Tapu وتثبت المبلغَ شهادةُ TTB المبنية عليه (التعميم Genelge 2024/4 الصادر عن المديرية العامة للطابو والمساحة TKGM بصيغته المعدّلة في 28 سبتمبر 2026)، ويذكر وعد البيع الموثَّق لدى الكاتب بالعدل الثمن كاملاً. • نقل الملكية في السجل العقاري مع تسجيل تعهد بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات على السند. الملكية دائمة، والقيد يمنع التصرف بالعقار خلال هذه المدة وحدها. • استصدار شهادة المطابقة من وزارة البيئة والتمدن وتغير المناخ، وهي الجهة التي تحدد استيفاء شرط الأربعمائة ألف دولار. • الحصول على إذن إقامة قصير الأمد من إدارة الهجرة استناداً إلى الفقرة (j) من المادة 31 من القانون رقم 6458. • تقديم ملف الجنسية إلى مديرية النفوس والجنسية، ثم صدور قرار رئاسي بمنح الجنسية وإصدار جواز السفر. يتولى Serka Law Firm إعداد الملف ومتابعته أمام الجهات التركية بتوكيل رسمي.الأسئلة المتداولة حول العملية
كم من الوقت يجب أن تحتفظ بالعقار؟ ثلاث سنوات. يُسجَّل على سند الملكية تعهد بعدم البيع لهذه المدة، وبعد انقضائها يزول القيد ويصبح البيع ممكناً دون أثر على الجنسية المكتسبة. هل سأفقد جنسيتي بعد بيع عقاري؟ ما يُسجَّل على سند الملكية هو تعهد بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات، وهو الشرط الذي يحفظ الملف لا الذي يهدده. الخطر يقع في التصرف بالعقار قبل اكتمال هذه المدة، لا في الاحتفاظ به خلالها. وتتيح الفقرة 8 من المادة 20 الانتقال بين أنواع الاستثمار لإكمال مدة الثلاث سنوات إن تغيّرت ظروفك. ووفق الفقرة 6 من المادة 20 يُثبَّت الاستيفاء بسعر البنك المركزي التركي في تاريخ تحديده، فلا يترتب على انخفاض الليرة بعده سحب جنسية تم اكتسابها. هل تشمل الجنسية أفراد أسرتي باستثماري نفسه؟ يُدرَج الزوج أو الزوجة في الطلب نفسه دون استثمار إضافي، ومعه الأولاد القاصرون أو المعالون، لأن نص المادة 12/1-ب من القانون رقم 5901 يقول «أو» لا «و». فالقاصر يدخل بسنّه، ومن بلغ سن الرشد في القانون المدني التركي، أي الثامنة عشرة أو ما قبلها بالزواج، يدخل بصفته معالاً بوثائق تثبت الإعالة وتُجمع قبل تقديم الطلب. واللائحة لا تعرّف الإعالة، ولذلك يتحدد موقع كل ولد في يوم تقديم الملف، وهذا اليوم في يدنا. وفيما يخص الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، يجب القيام بما يلي: 1- شراء عقار سكني أو تجاري بقيمة 400,000 دولار أمريكي كحد أدنى، مع تقرير تقييم من شركة تقييم مرخّصة من مجلس أسواق رأس المال (SPK) وشهادة TTB المبنية عليه. 2- تسجيل تعهد بعدم بيع العقار لمدة ثلاث (3) سنوات في السجل العقاري عند نقل الملكية. بعد ذلك: 3- الحصول على موعد من إدارة الهجرة في إسطنبول عن طريق استمارة الطلب. ويتولى مكتبنا تقديم الطلب بتوكيل رسمي خاص. 4- تقديم طلب إلى مديرية النفوس والجنسية في إسطنبول للحصول على الجنسية التركية استناداً إلى إذن الإقامة. ويمكن تقديم هذا الطلب بتوكيل باسم المشتري وأسرته. 5- يستغرق الملف المُعَدّ إعداداً جيداً من ثلاثة إلى أربعة أشهر، والإطار الرسمي من ثلاثة إلى ستة أشهر.الشراء على المخطط: أين يقع الخطر تحديداً
يشتري كثير من المستثمرين الخليجيين وحدات قيد الإنشاء، وهنا يختلف الملف عن شراء وحدة جاهزة اختلافاً جوهرياً. الحد الأدنى لمسار العقار (b) من المادة 20 هو 400,000 دولار، ويُحتسب للوحدة غير المكتملة وعدُ البيع الموثَّق لدى الكاتب بالعدل (الوعد ببيع العقار، satış vaadi) متى كان المبنى قد أُسِّس عليه حق الطابق (kat irtifakı) أو ملكية الطبقات (kat mülkiyeti)، ودُفع 400,000 دولار على الأقل مقدماً حتى تاريخ العقد بعقد واحد، وقُيِّد في السجل تعهدٌ بعدم نقل الوعد أو فسخه ثلاث سنوات (البند (b) من الفقرة الثانية من المادة 20)؛ أما استمارة الحجز أو عقد المطوّر غير الموثَّق فلا يُحتسب.
وقبل أن يُؤسَّس حق الطابق (kat irtifakı) على المشروع لا توجد وحدة يُعقد عليها وعد بيع يُحتسب للجنسية. ووضع المشروع في السجل ليس شكلياً: يحدد ما إذا كان بالإمكان تسجيل تعهد عدم البيع لثلاث سنوات على الوحدة نفسها، ومتى تبدأ المدة، وما الذي تملكه فعلاً إن تعثّر المشروع.
ثلاثة أرقام يجب أن تتطابق
ترى الجهة المختصة ثلاثة أرقام منفصلة: الثمن في العقد، القيمة في تقرير التقييم، والمبلغ الذي مرّ فعلاً عبر البنك. إذا جاء التقييم أدنى من ثمن العقد، احتُسب الحد الأدنى على الأدنى منهما. وإذا سُدِّد جزء خارج القناة المصرفية، فذلك الجزء لا يُحتسب إطلاقاً. تُسوّى هذه الأرقام قبل التعاقد لا بعد الرفض.
القيمة تُثبَّت مرة واحدة
تنص الفقرة 6 من المادة 20 على تحديد القيم بسعر البنك المركزي التركي في تاريخ إثبات الاستيفاء. تُحتسب مرة واحدة، ولا تتضمن اللائحة اختباراً مستمراً للمعادل الدولاري بعد ذلك، فلا يسحب تحرك سعر الصرف لاحقاً حقاً تم اكتسابه.
وهنا يفترق هذا المسار عن المسارات النقدية: بعد تحويل واحد تبقى مالكاً لأصل حقيقي يُعاد تسعيره بالليرة مع العملة، بينما تظل الوديعة وأدوات الدين ونظام التقاعد ثلاث سنوات بقيمة اسمية بالليرة.
للمتابعة: جدول المسارات السبعة، مسار الوديعة وعملة التحويل، فحص العقار قبل الدفع.
وبتكليفٍ منك يُفتح الملف على عنوان العقار وتقرير التقييم وجدول الدفعات؛ اكتب إلى info@serkalaw.com أو +90 530 127 59 35 قبل دفع العربون. واذكر لنا المدينة والحي، وهل الوحدة جاهزة أم قيد الإنشاء، ومن هو البائع.