محامي عقارات في تركيا: شراء عقار وفحص الطابو والعقد والدفعات

المحامي Av. Serkan KARA · مكتب سيركا للمحاماة · آخر تحديث: 24 سبتمبر 2026

يكتسب المشترون الأجانب العقارات في تركيا بموجب قانون السجل العقاري رقم 2644 (Tapu Kanunu)، وتضع المادة 35 منه الإطار الذي يحكم التملك من غير المواطنين. ولا تنتقل ملكية العقار إلا بالقيد في السجل العقاري، لا بتوقيع عقد البيع ولا بدفع العربون. تشرح هذه الصفحة ما يجب على الأفراد والمستثمرين والعائلات الأجنبية التحقق منه قبل دفع أي مبلغ، وكيف تعمل آلية نقل الملكية، وأين يخسر المشترون العابرون للحدود أموالهم أو موقفهم التفاوضي في أغلب الأحيان. نعمل مستشارين للصفقة وننسّق خطوات القانون التركي مع مستشاري العميل في الخارج عندما يكون الشراء جزءاً من خطة أوسع للجنسية أو الضريبة أو الميراث.

وفي الشراء بغرض الجنسية عقبة ثانية: شهادة المطابقة التي تقوم عليها الجنسية تصدر بناءً على تقرير تقييم من شركة مرخّصة، وقد أعلنت وزارة الداخلية التركية في 4 أغسطس 2026، عقب التحقيق في تقارير تقييم عقاري مزورة، إلغاء شهادات المطابقة لـ 1.150 مستثمراً وإلغاء قرارات الجنسية لـ 5.391 شخصاً مع أفراد أسرهم. لذلك يُفحص التقييم وسند الطابو معاً على يد محامٍ قبل أن يتحرك المال.

ماذا يفعل محامي العقارات في تركيا للمشتري الأجنبي؟

يحمي المحامي المشتري بإدارة الملف القانوني من قبل الدفعة الأولى حتى القيد وما بعده. ويتمثل العمل الأساسي في فحص سند الطابو وقيده في السجل، والتحقق من صفة البائع في البيع، وكشف الرهون والحجوزات والشروح المقيدة على السند (şerh)، ومراجعة الوضع التنظيمي والتراخيص، وهيكلة العقد والدفعات، وإدارة نقل الملكية لدى مديرية الطابو (Tapu Müdürlüğü). وفي الشراء بغرض الجنسية يطابق المحامي تقرير التقييم مع ثمن العقد والثمن المسجل في السند والأثر المصرفي. وللمشتري المقيم في الخارج يعمل المحامي بموجب توكيل رسمي، فتسير الصفقة دون أن يسافر المشتري لكل خطوة.

والقاعدة العملية بسيطة: أرخص تصحيح قانوني هو ما يسبق الالتزام لا ما يلي الإتمام. فإذا انتقل المال والحيازة تغيّر موقفك التفاوضي وارتفعت كلفة التصحيح ارتفاعاً حاداً.

من يوكّلنا

• المشترون والمستثمرون الأجانب الذين يدرسون عقاراً سكنياً أو تجارياً أو مختلط الاستعمال؛
• المشترون بغرض الجنسية الذين يحتاجون إلى أن يستوفي ملف العقار وشروط الجنسية معاً؛
• الملاك الذين يواجهون غموضاً في الملكية أو البائع أو التنظيم العمراني أو البناء أو مسار الدفع؛
• الأطراف الذين يحتاجون إلى تقييم نزاع عقاري قبل أن يصل إلى المحكمة.

هل يجوز للأجنبي قانوناً شراء عقار في تركيا؟

نعم، بشروط المادة 35 من قانون السجل العقاري (قانون الطابو) رقم 2644. فهي تجيز للأفراد الأجانب اكتساب العقارات والحقوق العينية المحدودة في تركيا إذا كانوا من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية التركية مراعاةً للعلاقات الثنائية ومصالح البلاد، مع التقيد بالحدود القانونية. وقائمة هذه الدول ترد في قرار مستقل، ولذلك تُطابَق جنسية المشتري معها قبل دفع أي عربون. وتفحص مديرية الطابو كل عملية تملك قبل القيد.

شروط تملك الأجانب في تركيا: القيود التي تضعها المادة 35

• لا يجوز أن يتجاوز مجموع العقارات والحقوق العينية المحدودة المستقلة والدائمة التي يتملكها الأفراد الأجانب عشرة في المئة من مساحة القضاء (ilçe) الخاضعة للملكية الخاصة.
• لا يجوز للفرد الأجنبي الواحد أن يتملك أكثر من 30 هكتاراً في عموم تركيا، ولرئيس الجمهورية أن يرفع هذا الحد إلى الضعف.
• لرئيس الجمهورية أن يحدد تملك الأجانب أو يقيّده أو يوقفه كلياً أو جزئياً أو يحظره، بحسب الدولة والشخص والمنطقة الجغرافية والمدة والعدد والنسبة والنوع والصفة والمساحة والمقدار.
• من يشتري أرضاً خالية من البناء يلتزم بأن يقدّم خلال سنتين إلى الوزارة المختصة المشروع الذي سيقيمه عليها، ويُقيَّد المشروع المعتمد في خانة البيانات في سجل الطابو (beyanlar hanesi) وتتابع الوزارة تنفيذه.
• المناطق العسكرية المحظورة ومناطق الأمن العسكري والمناطق الاستراتيجية يحكمها القانون رقم 2565، وتُجري مديرية الطابو المعاملة استناداً إلى الخرائط التي تقدمها وزارة الدفاع الوطني ووزارة الداخلية، ولذلك تُطابَق كل قطعة معها قبل الصفقة.
• لا تسري قيود المادة على إنشاء رهن عقاري لمصلحة الأفراد الأجانب والشركات التجارية الأجنبية.

الشراء عبر شركة

الشركة التجارية الأجنبية المؤسسة وفق قانون بلدها لا تتملك العقار في تركيا إلا في إطار القوانين الخاصة، أما الكيان الأجنبي الذي ليس شركة تجارية فلا يجوز له التملك أصلاً (المادة 35). وتسري المادة 36 على الشركة المؤسسة في تركيا برأس مال أجنبي: إذا ملك الأجانب خمسين في المئة أو أكثر من حصصها، أو ملكوا صلاحية تعيين أغلبية القائمين على إدارتها أو عزلهم، فإنها لا تتملك العقار إلا لممارسة الأنشطة المذكورة في عقد تأسيسها. ويمتد الحكم إلى السيطرة غير المباشرة وإلى شراء الحصص، فشراء حصص شركة تركية تملك أرضاً يقع تحت هذا النظام ولو لم ينتقل العقار نفسه. ويحتاج تملك مثل هذه الشركة في المناطق العسكرية المحظورة ومناطق الأمن العسكري والمناطق المحددة بموجب المادة 28 من القانون رقم 2565 إلى إذن رئاسة الأركان العامة أو القيادة التي تفوّضها، وفي مناطق الأمن الخاصة إلى إذن الولاية (valilik) التي يقع فيها العقار. واختيار الهيكل مشروح في تأسيس الشركات في تركيا، والمراكز العقارية والتطويرية الأكبر في الاستثمار الأجنبي المباشر.

لماذا يُفحص تقرير التقييم قبل الدفع؟

لأن تقرير التقييم هو أساس الملف كله في مسار الجنسية عن طريق العقار. فبحسب بيان وزارة الداخلية التركية الصادر في 4 أغسطس 2026، تصدر المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM) شهادة المطابقة للأجنبي الذي يستثمر في العقار بالمبلغ المحدد بناءً على تقارير تقييم تعدّها شركات تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال التركية (SPK)، ومن 4 مارس 2024 حتى 28 سبتمبر 2026 كانت تعدّ هذه التقارير شركة Gayrimenkul Değerleme A.Ş. (GEDAŞ) التابعة لإدارة الإسكان الجماعي (TOKİ) وحدها، ومنذ 28 سبتمبر 2026 يُقبل تقرير أي شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال التركية (SPK) (التعميم Genelge 2024/4 بصيغته المعدّلة في 28 سبتمبر 2026). وبعد صدور شهادة المطابقة تُجري المديرية العامة للأمن وجهاز الاستخبارات الوطني تحقيقاً أمنياً وبحثاً في الأرشيف بشأن المتقدم، ثم تستكمل المديرية العامة للسكان وشؤون الجنسية مراحل الموافقة.

وأعلن البيان نفسه القبض على 72 مشتبهاً به في عملية شملت ست عشرة ولاية ضد شبكة كانت توفّر جنسية غير نظامية بتقارير تقييم عقاري مزورة، وأنه بعد فحوص المديرية العامة للطابو والمساحة وهيئة التفتيش الضريبي والمديرية العامة للأمن أُلغيت شهادات المطابقة لـ 1.150 مستثمراً ثبت أنهم أجروا معاملات صورية أو مخالفة، وأُلغيت قرارات الجنسية لـ 5.391 شخصاً مع أفراد أسرهم. وبموجب المادة 31 من قانون الجنسية التركية رقم 5901 تُلغي الجهة التي أصدرت قرار اكتساب الجنسية قرارها إذا صدر بناءً على بيان كاذب من صاحب الشأن نفسه أو إخفائه أموراً جوهرية بُني عليها الاكتساب، وبموجب المادة 40 يُسحب القرار إذا تبيّن لاحقاً أنه صدر دون أن تتوافر شروطه القانونية، وبموجب المادة 32 يسري الإلغاء على الزوج والأولاد الذين اكتسبوا الجنسية التركية تبعاً لصاحب الشأن، وبموجب المادة 33 يلتزم من أُلغيت جنسيته، إذا نص قرار الإلغاء على تصفية أمواله، بتصفية أمواله في تركيا خلال سنة على الأكثر، وتُرجأ التصفية إلى نهاية الدعوى إذا طعن في القرار أمام القضاء.

ولذلك نقرأ تقرير التقييم قبل الدفع بوصفه دليلاً يُختبر: هل أعدّته شركة تقييم مرخّصة من SPK كما يشترط مسار الجنسية، وما تاريخه، وهل قُيِّم العقار نفسه المقيد في السند، وهل تتطابق قيمة التقييم وثمن العقد والثمن المسجل في سند الطابو والمبلغ الذي دخل تركيا عبر البنك باسم المشتري نفسه. وأي عدم تطابق يُعالج قبل أن يتحرك المال، لا بعد إلغاء شهادة المطابقة. ومن بلغه قرار الإلغاء فليراجع إلغاء الجنسية التركية أو سحبها والطعن فيه، ومخاطر التقرير نفسه مشروحة في كيف يحسم تقييم SPK الشراء.

كيف تسير إجراءات نقل سند الملكية؟

تنتقل الملكية عندما يمثل البائع والمشتري (أو وكلاؤهما) أمام مديرية السجل العقاري (Tapu Müdürlüğü) ويُقيَّد المالك الجديد في السجل. وبموجب المادة 705 من القانون المدني التركي رقم 4721 تُكتسب ملكية العقار بالقيد، فالقيد في السجل، لا العقد الخاص، هو اللحظة التي تنتقل فيها الملكية القانونية. والشكل هنا ليس إجراءً شكلياً: فبموجب المادة 237 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 لا يصح بيع العقار ولا الوعد ببيعه إلا في الشكل الرسمي، وبموجب المادة 706 من القانون المدني لا تصح العقود الرامية إلى نقل ملكية العقار إلا إذا نُظِّمت في الشكل الرسمي. وإذا كان الطرفان لدى مديريتي طابو مختلفتين أو في الخارج، جاز بموجب المادة 26 من القانون رقم 2644 (بالفقرة التي أضافها القانون رقم 7181 في 4 يوليو 2019) أن يأخذ الموظفون المختصون إرادة كل طرف على حدة، بما في ذلك لدى البعثات التركية في الخارج. وتجري الخطوات التالية بالترتيب، وأي خلل في أي مرحلة قد يعطّل القيد.

1. العناية الواجبة قبل التعاقد. استخراج قيد سند الملكية الحالي، وفحص الرهون والحجوزات والتأشيرات وأي شرح (şerh) وحقوق الغير، والتأكد من صفة البائع في البيع.
2. تقرير التقييم. منذ 13 يونيو 2024 لا تطلب مديرية الطابو تقرير تقييم في نقل الملكية إلى مشترٍ أجنبي إلا في الشراء بغرض الجنسية (التعميم Genelge 2024/4 الصادر عن المديرية العامة للطابو والمساحة TKGM). وفي هذا الشراء تُعدّ التقرير منذ 28 سبتمبر 2026 أي شركة تقييم مرخّصة من SPK، ومنذ 9 ديسمبر 2024 يُثبَت المبلغ المعتدّ به بشهادة TTB التي يستخرجها نظام المديرية العامة من هذا التقرير، ونفحص التقرير قبل الدفع.
3. الطلب وفحص المناطق. يُقدَّم طلب النقل إلى مديرية الطابو التي تطابق القطعة مع خرائط المناطق العسكرية والأمنية.
4. رسم الطابو. يُسدَّد رسم نقل سند الملكية (tapu harcı) قبل توقيع السند الرسمي، ونسبته وأساسه مبيّنان في قسم التكاليف أدناه.
5. القيد. يوقّع الطرفان السند الرسمي، ويُقيَّد المشتري مالكاً.

ما العناية الواجبة التي تحمي المشتري الأجنبي؟

تبدأ العناية الواجبة من السجل العقاري: نستخرج القيد الحالي للقطعة والوحدة لتأكيد المالك ونوع العقار وحصته بدقة، والشروح التي ستُلزم المشتري. وتربط العناية الواجبة صفة البائع، ووضع سند الملكية، والأعباء المقيدة عليه، والتنظيم العمراني، وتاريخ البناء، والإشغال، ومسار الدفع، والتعرض الضريبي، ولغة العقد في ملف شراء واحد. فالعقار الجذاب تجارياً قد يحمل مع ذلك مخاطر قيد أو ترخيص أو رهن أو تسليم أو تنفيذ لا تظهر إلا في السجلات. ويختبر الفحص ما إذا كان الأصل قابلاً فعلاً للنقل والاستعمال والتمويل والدفاع عنه بعد الإتمام.

• فحص الملكية والأعباء: الرهون والحجوزات والتأشيرات القضائية وشرح مسكن العائلة (aile konutu şerhi) وحقوق الغير المقيدة على القطعة.
• صفة البائع: الهوية والأهلية وموافقة الزوج حيث يشترطها القانون، وبالنسبة للبائع الشركة سلطة التوقيع وأي تعرض للإعسار.
• التنظيم والتراخيص: وضع المخطط التنظيمي ورخصة البناء (yapı ruhsatı) وإذن الإشغال (iskan)؛ ويتطلب الشراء على المخطط التحقق من قيد حق ارتفاق الطوابق (kat irtifakı)، أي الحق في الوحدة المستقبلية في المبنى قيد الإنشاء، ومن شروط التسليم.
• بنية العقد: لا يصح وعد البيع (satış vaadi) إلا إذا نظّمه الكاتب العدل التركي (noter) في الشكل الرسمي، وهو يحمي المشتري على أفضل وجه عندما يُشرح في سجل الطابو: فبموجب المادة 26 من القانون رقم 2644 يكفي طلب أحد الطرفين للشرح دون حاجة إلى موافقة المطوِّر، وبموجب المادة 1009 من القانون المدني يصبح الحق المشروح نافذاً في مواجهة كل من يكتسب حقاً على العقار بعد ذلك. ويُشطب الشرح من تلقاء نفسه إذا لم يتم البيع خلال خمس سنوات من تاريخه.
• مسار الدفع: الأثر المصرفي وتسلسل الإتمام، بحيث تتحرك الأموال مقابل حمايات موثقة لا مقابل تطمينات شفهية. وفي القانون التركي آلية قانونية للإيداع لدى الكاتب العدل: فبموجب المواد 62 إلى 67 من قانون الكتّاب العدول رقم 1512 (Noterlik Kanunu) يودِع الكاتب العدل المال المسلَّم إليه لتسليمه إلى شخص معين في حساب أمانات الكاتب العدل لدى البنك في موعد أقصاه اليوم التالي مع بيان اسم صاحب الحق، ولا يُصرف إلا بشيك يصدره الكاتب العدل، ولا يُسلَّم خارج الشروط المدونة في المحضر إلا بموافقة الطرفين أو بحكم قضائي. أما الحساب المصرفي المجمّد فليس له مثل هذا النظام القانوني، وقوّته في شروط الإفراج المكتوبة فيه وحدها.

وفي الشراء على المخطط يتسع الفحص ليشمل تراخيص المطوِّر وقيد حق ارتفاق الطوابق ومواعيد التسليم والشروط الجزائية، لأن الخطر في هذه الصفقات هو التنفيذ والتسليم لا سلامة سند قائم. وإذا كان المشتري مستهلكاً فإن قانون حماية المستهلك التركي رقم 6502 يضع قواعد حاسمة: يجب تسليم المسكن في الموعد الذي حدده العقد، ولا يجوز أن يتجاوز هذا الموعد بأي حال ثمانية وأربعين شهراً من تاريخ العقد (الفقرة الأولى من المادة 44). والبائع الذي لم ينفذ التزاماته أصلاً أو لم ينفذها كما يجب لا يجوز له أن يطالب المستهلك بأي مبلغ (الفقرة الثانية من المادة 45). وإذا رجع المستهلك عن العقد دون سبب خلال أربعة وعشرين شهراً فليس للبائع إلا الضرائب والرسوم والتكاليف القانونية المماثلة وتعويض لا يتجاوز اثنين أو أربعة أو ستة أو ثمانية في المئة من الثمن بحسب المدة المنقضية (الفقرة الأولى من المادة 45)، ويُردّ المال خلال مئة وثمانين يوماً (الفقرة الثالثة من المادة 45).

كيف يسير عملنا خطوة بخطوة؟

1. التوكيل والنطاق. نحدد العقار وهدفك وما إذا كان المطلوب فحصاً قبل التوقيع أو هيكلة للصفقة أو ضبطاً لنزاع.
2. التوكيل الرسمي. للعميل المقيم في الخارج يُنظَّم توكيل بالنطاق المناسب، فتسير الصفقة دون حضورك في تركيا لكل خطوة.
3. الفحص. سند الملكية والأعباء وصفة البائع والتنظيم العمراني، وتقرير التقييم في الشراء بغرض الجنسية، وتراخيص المطوِّر وشروط العقد في الشراء على المخطط.
4. العقد والدفع. نصوغ عقد البيع أو نراجعه ونهيكل الدفع بحيث تبقى محمياً حتى نقل الملكية.
5. النقل والقيد. ندير نقل الملكية لدى مديرية الطابو ونتحقق من قيد سليم باسمك.
6. بعد الإتمام. نتابع ما يترتب على الشراء، ومنه الإقامة أو الجنسية.

كم يستغرق شراء العقار وكم يكلّف؟

ينتهي النقل السكني السليم في تركيا عادةً خلال أسابيع قليلة من اكتمال المستندات، بينما تستغرق الملفات على المخطط أو ملفات الشركات أو الملفات المرتبطة بالجنسية وقتاً أطول بسبب خطوات التقييم والبناء والهجرة. وتكاليف المعاملة القانونية قابلة للتوقع.

• المدة: ينتهي النقل المباشر لعقار جاهز عادةً خلال أسبوعين إلى ستة أسابيع بعد توافر الملكية والفحوص؛ أما ملفات المخطط والجنسية فتمتد عدة أشهر.
• رسم نقل سند الملكية (tapu harcı): بموجب البند 20/a من التعرفة رقم 4 الملحقة بقانون الرسوم رقم 492، اثنان في المئة من الثمن المصرَّح به على كلٍّ من البائع والمشتري على حدة، أي أربعة في المئة للصفقة كلها، ولا يقل الأساس عن القيمة المعتمدة لضريبة العقار (emlak vergisi değeri). أما من يتحمله فعلياً فيحدده العقد.
• ضريبة القيمة المضافة: بموجب البند (i) من الفقرة الأولى من المادة 13 من قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065 يُعفى التسليم الأول لمبنى أُنشئ مسكناً أو مكان عمل إلى شخص طبيعي أجنبي غير مستقر في تركيا، بشرط أن يدخل الثمن إلى تركيا بالعملة الأجنبية، ولا تستفيد منه إعادة البيع. وإذا طُبِّق الإعفاء دون توافر شروطه كان المشتري مسؤولاً بالتضامن عن الضريبة والغرامة وفوائد التأخير، وإذا بيع العقار خلال ثلاث سنوات أدّى المتصرِّف فيه الضريبة غير المحصلة مع فائدة التأجيل قبل معاملة الطابو.
• الترجمة، وفي الشراء بغرض الجنسية تقرير التقييم: تكاليف لأطراف ثالثة ينبغي للمشتري رصدها على حدة.

وتُراجَع نسب الرسوم وشروط الإعفاء دورياً، ولذلك نطابقها مع النص الساري في تاريخ الصفقة.

ما المستندات التي يحتاجها المشتري الأجنبي؟

• جواز السفر، ورقم ضريبي تركي (vergi numarası) حيث يطلبه السجل.
• قيد سند الملكية الحالي والأعباء المقيدة على القطعة.
• في الشراء بغرض الجنسية: تقرير التقييم من شركة مرخّصة من SPK المطلوب عبر Web Tapu وشهادة TTB المبنية عليه.
• مستندات هوية البائع وصفته، بما في ذلك سلطة التوقيع للبائع الشركة.
• رخصة البناء وإذن الإشغال، وبيانات حق ارتفاق الطوابق للوحدات على المخطط.
• عقد البيع أو وعد البيع، وأثر الدفع والتحويل المصرفي، وفي الشراء بغرض الجنسية مستند شراء البنك للعملة الأجنبية (Döviz Alım Belgesi).
• عند التصرف عبر وكيل، توكيل رسمي. والتوكيل المنظَّم لدى القنصلية التركية في الخارج مستند تركي منذ توقيعه، فلا يحتاج إلى أبوستيل ولا إلى ترجمة أخرى (المادتان 191 و103 من قانون الكتّاب العدول)؛ أما التوكيل المنظَّم أمام كاتب عدل أجنبي فيحتاج إلى الأبوستيل أو التصديق القنصلي، وإلى ترجمة يصدّقها كاتب عدل تركي بمترجم محلَّف (yeminli tercüman) (المادة 103).

كيف يدعم شراء العقار الحصول على الجنسية التركية؟

يمكن لشراء عقار أن يؤهل المستثمر الأجنبي للجنسية التركية إذا استوفى الشروط المستقلة للجنسية، وأساسها البند (ب) من المادة 12 من قانون الجنسية التركية رقم 5901 والمادة 20 من لائحته التنفيذية: ألا تقل قيمة العقار عن 400.000 دولار أمريكي بسعر البنك المركزي التركي في تاريخ التحديد، وأن يُقيَّد في سجل الطابو شرح منع البيع لمدة ثلاث سنوات. وتُثبَت القيمة بشهادة TTB المبنية على تقرير تقييم من شركة مرخّصة من SPK، وتُباع العملة الأجنبية قبل المعاملة لبنك عامل في تركيا ثم يبيعها البنك إلى البنك المركزي (الفقرة العاشرة من المادة 20)، ويثبت ذلك مستند يصدره البنك بشرائه العملة من المشتري (Döviz Alım Belgesi). ويجب أن يكون البائع شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً تركياً: فالعقار المشترى من أجنبي لا يصلح، ولا العقار الذي سبق استعماله في طلب جنسية لشخص آخر، والرهن أو القيد المانع على السند يُسقط الملف، ولا يُحتسب قرض البنك التركي ضمن المبلغ. وتُمنح الجنسية بقرار من رئيس الجمهورية التركية. ويُبنى ملف العقار وملف الهجرة معاً، لأن ضعف ملف الملكية قد يقوّض طلب الجنسية الأوسع.

والخطأ الذي نصححه أكثر من غيره هو الظن بأن هدف الجنسية يجعل العقار أكثر أماناً من الناحية القانونية. وهو لا يفعل. فالعقار المشترى لبلوغ الحد وحده، بسلسلة ملكية ضعيفة أو تقييم لا يسنده دليل، يعرّض الأصل وطلب الجنسية للخطر معاً، وقد أظهرت إلغاءات أغسطس 2026 أن هذا الخطر يمتد إلى الزوج والأولاد. ومعايير البرنامج محددة بلائحة لا بعقد المشتري، وقد تغيّرت عدة مرات، ولذلك نطابق النص الساري في تاريخ الصفقة. وللطلب نفسه انظر محامي الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، ومسار العقار بقيمة 400.000 دولار أمريكي، ودليل الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، وعملنا في الهجرة وإذن الإقامة.

ما القانون الذي يحكم الشراء العابر للحدود؟

تخضع ملكية العقار والحقوق العينية الأخرى عليه لقانون البلد الذي يقع فيه العقار وقت التصرف، ويسري القانون نفسه على شكل التصرفات المتعلقة بالحقوق العينية على العقار (الفقرتان الأولى والرابعة من المادة 21 من القانون رقم 5718 بشأن القانون الدولي الخاص والمرافعات)، فيجري شراء العقار في تركيا وفق القانون التركي أياً كان القانون الذي اختاره الطرفان. ويبيّن القانون رقم 5718 كذلك كيف تعامل المحاكم التركية العناصر الأجنبية الأخرى في المعاملة، بما في ذلك صحة الوكالة المحرّرة في الخارج والاعتراف بالمستندات الأجنبية. أما الإقامة والوضع الأطول أجلاً بعد التملك فيحكمها القانون رقم 6458 بشأن الأجانب والحماية الدولية. وتبقى قواعد الضريبة والتركات في بلد المشتري مؤثرة على الاستثمار، ولهذا يُنسَّق الشراء العابر للحدود بين المحامي التركي ومستشاري العميل في الخارج.

ما أبرز المخاطر والاستثناءات؟

• الدفع قبل الفحص: تحويل الأموال مقابل نموذج وسيط، قبل فحص مستقل للملكية والعقد، هو أكثر الخسائر شيوعاً وأسهلها تجنباً.
• تقييم لا يتطابق: في الشراء بغرض الجنسية قد يؤدي تقييم لا يطابق الثمن الفعلي أو الثمن المسجل إلى إلغاء شهادة المطابقة وإلغاء جنسية المشتري وأسرته.
• افتراض أن قابلية التسويق تعني الأمان القانوني: قد يقوم عرض جذاب على قطعة عليها رهون أو عيوب تنظيمية أو تنقصها رخصة إشغال.
• الأوراق النمطية: نادراً ما توزّع عقود الوسطاء القياسية مخاطر المشتري العابر للحدود توزيعاً آمناً في صفقة عالية القيمة.
• مخاطر التسليم على المخطط: إعسار المطوّر وتأخر التسليم وحقوق ارتفاق الطوابق غير المقيدة قد تترك المشتري بدفعات دون حق محمي؛ وأول ما يُسأل عنه هل للمشروع تأمين إتمام البناء (bina tamamlama sigortası) أو ضمان آخر تعتمده الوزارة، وهو ما توجبه المادة 42 من القانون رقم 6502 للمشاريع التي تتجاوز الحد الذي تحدده الوزارة قبل بدء البيع المسبق.
• الموقع المقيَّد: القطعة الواقعة في منطقة عسكرية أو أمنية يحكمها القانون رقم 2565 مهما كان مضمون العقد.
• خطأ حساب الجنسية: الشراء الذي لا يبلغ الحد أو لا يُقيَّد عليه شرح منع البيع يُسقط مسار الجنسية حتى لو كان البيع نفسه صحيحاً.

ما الذي قد يسوء بعد الإتمام وكيف تُحل النزاعات العقارية؟

تقع أغلب نزاعات الملاك الأجانب في أنماط قليلة: عيب في الملكية أو بائع لم تكن له صفة البيع، ومشروع على المخطط تأخر أو سُلِّم معيباً أو لم يُسلَّم، ونزاعات الدفع والعملة، ونزاعات الحيازة والإيجار. وإذا كان في الملف شيوع أو إرث فقد يمتد النزاع إلى قضايا الأسرة والميراث. وكلما اطلع المحامي على الملف مبكراً بقيت خيارات أكثر، لأن الموقف ينتقل بعد الدفع والحيازة إلى الطرف الذي يسيطر على الأصل.

ويتوقف طريق الحل على ما ينص عليه العقد وعلى المكان الذي اتفق الطرفان على حل النزاع فيه. وثمة حد مهم: قانون التحكيم الدولي التركي رقم 4686 لا يسري على النزاعات المتعلقة بالحقوق العينية على العقارات الكائنة في تركيا (الفقرة الرابعة من المادة 1)، فالنزاع على الملكية نفسها تنظره المحاكم التركية، أما النزاع المالي مع المطوّر أو حول هيكل الشركة فيجوز أن يذهب إلى التحكيم إذا اتفق عليه الطرفان. ونتولى الدعاوى العقارية أمام المحاكم التركية، ونمثّل العملاء في التحكيم الدولي حين يكون النزاع على عقد عقاري أو على شركة تملك عقاراً.

هل أحتاج محامياً لشراء عقار في تركيا؟

لا يشترط القانون رسمياً وجود محامٍ لقيد سند الملكية، لكن المشتري الأجنبي الذي يتخطى الفحص المستقل يتحمل كامل مخاطر كل خلل في الملف. يستخرج المحامي قيود الملكية والأعباء، ويتحقق من صفة البائع، ويراجع التنظيم والتراخيص والتقييم، ويهيكل العقد ومسار الدفع، ويمثّل المشتري أمام السجل العقاري بموجب وكالة، وهو ما يغني أيضاً عن تكرار السفر. وتكلفة الفحص صغيرة أمام القيمة المعرّضة للخطر في تملك عابر للحدود.

لماذا يوكّل المشترون الأجانب Serka Law Firm؟

نحن مكتب محاماة يخدم العملاء الأجانب الذين يتعاملون مع العقار التركي، لا وكالة محلية تبيع العروض. نعمل بموجب توكيل حتى لا تسافر لكل خطوة، ونتعامل مع الشراء بوصفه ملفاً قانونياً لا إجراءً لدى وسيط. والقواعد التي يقوم عليها هذا الملف، من إجراءات الطابو والقيود على المشتري الأجنبي إلى تقرير التقييم وفحوص السجل، مشروحة في نظرة عامة على قانون العقارات التركي وفي دليل شراء عقار في تركيا للأجانب. ونراجع قرار الشراء مع خطتك كلها، لا بمعزل عنها.

الأسئلة الشائعة

هل نقل سند الملكية هو الخطوة القانونية الوحيدة في شراء العقار؟ لا. عند نقل الملكية في السجل العقاري يكون موقف المشتري القانوني قد تشكّل سلفاً بنموذج الحجز ومسار الدفع وصفة البائع وجودة المستندات. فالنقل يقيّد وضعاً أنشأته الخطوات السابقة، ولذلك يبدأ الفحص قبل أي عربون لا في موعد السجل.

هل يمكن للمشتري الأجنبي إتمام الشراء عن بُعد؟ نعم. يتيح التوكيل الرسمي أن يتولى محامٍ تركي العناية الواجبة وتقديم طلب النقل وتوقيع السند الرسمي لدى مديرية الطابو نيابة عن المشتري، والتوكيل المنظَّم لدى القنصلية التركية لا يحتاج إلى أبوستيل ولا ترجمة. وبموجب المادة 26 من القانون رقم 2644 يجوز أخذ إرادة كل طرف على حدة، بما في ذلك لدى البعثات التركية في الخارج. ولا تسافر إلا إذا أردت.

هل يحتاج الشراء المرتبط بالجنسية فحصاً إضافياً؟ نعم. يجب أن يجتاز الشراء المرتبط بالجنسية ملف العقار وشروط البرنامج معاً: حد 400.000 دولار أمريكي، وتقرير تقييم من شركة مرخّصة من SPK تُبنى عليه شهادة TTB، وبائع تركي، وشرح منع البيع لثلاث سنوات على سند الملكية. وقد أظهرت إلغاءات أغسطس 2026 أن التقييم أول ما يُراجَع، لذا يُبنى الملفان معاً لا بالتتابع.

ماذا لو كان العقار داخل منطقة عسكرية أو أمنية؟ يحكم هذه المناطق القانون رقم 2565، وتُجري مديرية الطابو المعاملة استناداً إلى خرائطها، ويحتاج تملك الشركة التركية برأس مال أجنبي فيها إلى إذن رئاسة الأركان العامة أو الولاية (الفقرة الثالثة من المادة 36 من القانون رقم 2644). ولهذا يكون فحص المناطق جزءاً من العناية الواجبة قبل التعاقد لا عند الإتمام.

هل يكفي وعد البيع لتأمين العقار؟ فقط إذا حُرِّر على الوجه الصحيح. وعد البيع (satış vaadi) صحيح في القانون التركي متى نظّمه الكاتب العدل في الشكل الرسمي، ويحمي المشتري على أفضل وجه عندما يُشرح في سجل الطابو فيسري في مواجهة الغير. أما النموذج الخاص الموقّع دون الكاتب العدل فلا يصح أصلاً، والشرح في السجل يبقى خمس سنوات من تاريخه.

متى يجب إشراك المحامي؟ قبل أن توقّع أو تدفع أو تمنح توكيلاً أو تتسلّم العقار، ما دام الملف القانوني غير واضح. فالفحص المبكر يُبقي أكبر عدد من الخيارات، وهو أرخص بكثير من إصلاح مشكلة بعد الإتمام.

اطلب تقييماً سرّياً لملفك

قبل أن توقّع أو تحوّل الأموال، اطلب من Serka Law Firm مراجعة عقارية سابقة على الإتمام تختبر الملكية وصفة البائع والأعباء وشروط العقد وبنية الدفع وتقرير التقييم وأي آثار تتعلق بالجنسية أو الميراث ترتبط بالشراء. أرسل مسودة العقد وقيد سند الملكية والتقييم وبيانات البائع عبر صفحة الاتصال؛ ويعمل المكتب بموجب عقد وكالة موقَّع، ويبدأ الفحص يوم وصول المستندات.

إخلاء مسؤولية قانوني

هذه الصفحة معلومات عامة عن تملك العقارات في تركيا وليست استشارة قانونية. وهي لا تراعي وقائع أي صفقة بعينها، والقواعد القانونية والحدود ونسب الرسوم تتغير بمرور الوقت. ولا تنشأ علاقة الموكل بالمحامي إلا بعقد وكالة موقّع. تأكد من الوضع الساري مع محامٍ مؤهل قبل التصرف.