तुर्की में रियल एस्टेट वकील: विदेशी खरीदारों के लिए संपत्ति खरीद गाइड

अधिवक्ता Serkan Kara द्वारा, Serka Law Firm
अंतिम अद्यतन: 12 जून 2026

विदेशी क्रेता तुर्की में भू-अभिलेख कानून नं. 2644 (Tapu Kanunu) के अंतर्गत अचल संपत्ति अर्जित करते हैं, जिसका अनुच्छेद 35 गैर-नागरिकों द्वारा अर्जन का ढाँचा निर्धारित करता है। अचल संपत्ति का स्वामित्व केवल भू-अभिलेख (Land Registry) में पंजीकरण पर हस्तांतरित होता है, किसी विक्रय समझौते पर हस्ताक्षर करने या जमा राशि देने पर नहीं। यह पृष्ठ बताता है कि विदेशी नागरिकों, निवेशकों और परिवारों को धन प्रतिबद्ध करने से पहले क्या सत्यापित करना चाहिए, हस्तांतरण की प्रणाली कैसे काम करती है, और सीमा-पार क्रेता अक्सर कहाँ धन या लाभ-स्थिति (leverage) खो देते हैं। हम लेन-देन सलाहकार के रूप में कार्य करते हैं और जब कोई खरीद किसी व्यापक नागरिकता, कर, या उत्तराधिकार योजना का भाग होती है तब मुवक्किल के विदेशी सलाहकारों के साथ तुर्की-कानून के कदमों का समन्वय करते हैं।

क्या कोई विदेशी तुर्की में कानूनी रूप से संपत्ति खरीद सकता है?

हाँ। विदेशी व्यक्ति भू-अभिलेख कानून नं. 2644 के अनुच्छेद 35 के अंतर्गत तुर्की में अचल संपत्ति और सीमित वास्तविक अधिकार (limited real rights) अर्जित कर सकते हैं। जो पारस्परिकता शर्त (reciprocity condition) कभी पात्र राष्ट्रीयताओं को सीमित करती थी, उसे व्यक्तियों के लिए कानून नं. 6302 द्वारा समाप्त कर दिया गया, जो 18 मई 2012 को प्रभावी हुआ, जिससे अधिकांश देशों के नागरिकों के लिए अर्जन खुल गया। पात्रता, तथापि, बिना शर्त नहीं है: वैधानिक क्षेत्रफल सीमाएँ, स्थान प्रतिबंध, और प्रतिबंधित राष्ट्रीयताओं की एक छोटी सूची अब भी लागू होती है, और प्रत्येक अर्जन की पंजीकरण से पहले भू-अभिलेख निदेशालय (Land Registry Directorate) द्वारा जाँच की जाती है।

विदेशी अर्जन पर वैधानिक सीमाएँ

एक विदेशी व्यक्ति पूरे तुर्की में कुल मिलाकर अधिकतम 30 हेक्टेयर अचल संपत्ति रख सकता है।
विदेशी नागरिक, सामूहिक रूप से, किसी दिए गए ज़िले (ilçe) के कुल क्षेत्रफल के 10 प्रतिशत से अधिक के स्वामी नहीं हो सकते।
सैन्य निषिद्ध क्षेत्रों (military forbidden zones) और सुरक्षा क्षेत्रों के भीतर की संपत्ति विदेशियों द्वारा अर्जित नहीं की जा सकती, सैन्य निषिद्ध क्षेत्र और सुरक्षा क्षेत्र कानून नं. 2565 के अंतर्गत; भू-अभिलेख निदेशालय हस्तांतरण से पहले प्रत्येक संपत्ति को क्षेत्र अभिलेखों के विरुद्ध जाँचता है।
कुछ राज्यों के नागरिक प्रत्यक्ष व्यक्तिगत अर्जन से प्रतिबंधित रहते हैं। नागरिकता नीति समय-समय पर बदलती है, इसलिए किसी भी जमा राशि से पहले क्रेता की राष्ट्रीयता की वर्तमान भू-अभिलेख प्रथा के विरुद्ध पुष्टि की जानी चाहिए।

स्वत्व-विलेख (title deed) हस्तांतरण प्रक्रिया कैसे काम करती है?

स्वत्व तब हस्तांतरित होता है जब क्रेता और विक्रेता (या उनके अधिवक्ता) भू-अभिलेख निदेशालय (Tapu Mudurlugu) के समक्ष उपस्थित होते हैं और नया स्वामी रजिस्टर में दर्ज किया जाता है। तुर्की नागरिक संहिता नं. 4721 के अंतर्गत, अचल संपत्ति का स्वामित्व पंजीकरण द्वारा अर्जित होता है, इसलिए रजिस्ट्री प्रविष्टि, निजी अनुबंध नहीं, वह क्षण है जब कानूनी स्वत्व हस्तांतरित होता है। नीचे दिए गए कदम क्रम में चलते हैं, और किसी भी चरण पर कोई दोष पंजीकरण को रोक सकता है या शून्य कर सकता है।

अनुबंध-पूर्व सम्यक तत्परता (due diligence)। वर्तमान स्वत्व-विलेख अभिलेख निकालें, भार (encumbrances), बंधक (mortgages), अधिग्रहणाधिकार (liens), टिप्पणियाँ (annotations), और कोई सावधानी-चिह्न (şerh) जाँचें, और विक्रेता के बेचने के अधिकार की पुष्टि करें।
मूल्यांकन रिपोर्ट। 13 जून 2024 से भूमि रजिस्ट्री किसी विदेशी क्रेता को हस्तांतरण में मूल्यांकन रिपोर्ट केवल तब माँगती है जब खरीद नागरिकता के लिए की जाती है (TKGM का परिपत्र (Genelge) 2024/4)। उस स्थिति में 28 सितंबर 2026 से रिपोर्ट पूंजी बाज़ार बोर्ड (SPK) द्वारा अधिकृत कोई भी मूल्यांकन कंपनी तैयार कर सकती है, और 9 दिसंबर 2024 से योग्य राशि की पुष्टि TTB से होती है, वह प्रमाणपत्र जिसे TKGM की प्रणाली उसी रिपोर्ट से तैयार करती है। मूल्यांकित राशि कर का आधार तय नहीं करती: स्वामित्व विलेख शुल्क (tapu harcı) घोषित मूल्य पर लगता है, और इसका आधार संपत्ति-कर मूल्य से कम नहीं हो सकता।
आवेदन और सुरक्षा-क्षेत्र निकासी। हस्तांतरण आवेदन भू-अभिलेख निदेशालय के पास दायर किया जाता है, जो सैन्य और सुरक्षा-क्षेत्र जाँच करता है।
कर और शुल्क भुगतान। स्वत्व-विलेख हस्तांतरण शुल्क और कोई लागू कर रजिस्ट्री नियुक्ति से पहले चुकाए जाते हैं।
नियुक्ति पर पंजीकरण। दोनों पक्ष भू-अभिलेख में उपस्थित होते हैं, विलेख पर हस्ताक्षर होते हैं, और क्रेता स्वामी के रूप में पंजीकृत होता है।

कौन सी सम्यक तत्परता एक विदेशी क्रेता की रक्षा करती है?

सम्यक तत्परता विक्रेता के अधिकार, स्वत्व-विलेख स्थिति, भार, क्षेत्र-नियोजन (zoning), निर्माण इतिहास, अधिभोग (occupancy), भुगतान मार्ग, कर जोखिम, और अनुबंध भाषा को एक एकल खरीद फाइल में जोड़ती है। एक संपत्ति जो वाणिज्यिक रूप से आकर्षक हो, फिर भी पंजीकरण, परमिट, अधिग्रहणाधिकार, सुपुर्दगी, या प्रवर्तन जोखिम वहन कर सकती है जो केवल अभिलेखों में प्रकट होता है। यह समीक्षा परखती है कि क्या परिसंपत्ति को समापन (closing) के बाद वास्तव में हस्तांतरित, उपयोग, वित्तपोषित, और सुरक्षित किया जा सकता है।

स्वत्व और भार खोज: बंधक, अधिग्रहणाधिकार, न्यायालयीन टिप्पणियाँ, पारिवारिक-निवास सावधानी-चिह्न, और भू-खंड के विरुद्ध दर्ज तृतीय-पक्ष अधिकार।
विक्रेता अधिकार: पहचान, क्षमता, वैवाहिक-सहमति अपेक्षाएँ, और, कॉर्पोरेट विक्रेताओं के लिए, हस्ताक्षर अधिकार और कोई दिवाला जोखिम।
क्षेत्र-नियोजन और परमिट: क्षेत्र-नियोजन योजना स्थिति, भवन परमिट, और अधिभोग परमिट (iskan); ऑफ-प्लान खरीद के लिए निर्माण सुखाधिकार (construction servitude) और सुपुर्दगी शर्तों की समीक्षा आवश्यक है।
अनुबंध संरचना: हस्तांतरण से पहले संपन्न किसी विक्रय के लिए, एक विक्रय-वचन समझौता (satış vaadi) केवल तभी वैध होता है जब इसे तुर्की दायित्व संहिता नं. 6098 के अंतर्गत किसी नोटरी के समक्ष निष्पादित किया जाए, और यह क्रेता की सर्वोत्तम रक्षा तब करता है जब इसे स्वत्व-विलेख पर अंकित (annotated) किया जाए।
भुगतान प्रवाह: बैंक निशान (bank trail) और समापन अनुक्रम, ताकि धन मौखिक आश्वासनों के बजाय प्रलेखित संरक्षणों के विरुद्ध स्थानांतरित हो।

संपत्ति की खरीद में कितना समय लगता है और इसकी लागत क्या है?

तुर्की में एक स्वच्छ आवासीय हस्तांतरण सामान्यतः पूर्ण दस्तावेज़ सेट के कुछ ही सप्ताहों के भीतर पूरा हो जाता है, जबकि ऑफ-प्लान, कॉर्पोरेट, या नागरिकता-संबद्ध फाइलें मूल्यांकन, निर्माण, और आव्रजन कदमों के कारण अधिक समय लेती हैं। वैधानिक लेन-देन लागतें पूर्वानुमेय होती हैं।

समय-रेखा: एक सीधा तैयार-संपत्ति हस्तांतरण सामान्यतः स्वत्व और निकासी हाथ में आने पर दो से छह सप्ताह में पूरा होता है; ऑफ-प्लान और नागरिकता फाइलें कई महीने चलती हैं।
स्वत्व-विलेख हस्तांतरण शुल्क: घोषित मूल्य पर गणना किया गया एक प्रतिशत-आधारित शुल्क, जो पंजीकरण से पहले देय है।
अनुवाद, और नागरिकता हेतु खरीद में मूल्यांकन रिपोर्ट: तृतीय-पक्ष लागतें जिनके लिए क्रेता को अलग से बजट बनाना चाहिए।

क्रेताओं को खरीद के समय वर्तमान शुल्क दरों और कर स्थितियों की पुष्टि करनी चाहिए, क्योंकि हस्तांतरण-शुल्क प्रतिशत और छूटें समय-समय पर संशोधित होती हैं।

एक विदेशी क्रेता को कौन से दस्तावेज़ चाहिए?

पासपोर्ट और, जहाँ रजिस्ट्री इसकी अपेक्षा करे, एक तुर्की कर संख्या।
भू-खंड के लिए वर्तमान स्वत्व-विलेख अभिलेख और भार रिपोर्ट।
नागरिकता हेतु खरीद में, Web Tapu के माध्यम से माँगी गई, SPK द्वारा अधिकृत मूल्यांकन कंपनी की रिपोर्ट और उस पर आधारित TTB।
विक्रेता की पहचान और अधिकार दस्तावेज़, जिनमें कंपनी विक्रेताओं के लिए कॉर्पोरेट हस्ताक्षर अधिकार शामिल है।
क्षेत्र-नियोजन, भवन, और अधिभोग परमिट, साथ ही ऑफ-प्लान इकाइयों के लिए निर्माण सुखाधिकार।
विक्रय या विक्रय-वचन अनुबंध और भुगतान तथा बैंक-स्थानांतरण निशान।
जहाँ क्रेता किसी अधिवक्ता के माध्यम से कार्य करता है, किसी नोटरी के समक्ष जारी किया गया एक मुख्तारनामा, विदेश में निष्पादित होने पर एपोस्टिल या वाणिज्यदूतीय वैधीकरण और एक शपथबद्ध अनुवाद के साथ।

संपत्ति की खरीद तुर्की नागरिकता का समर्थन कैसे करती है?

एक अचल-संपत्ति खरीद किसी विदेशी निवेशक को तुर्की नागरिकता के लिए पात्र बना सकती है जब संपत्ति का मूल्य कार्यक्रम सीमा को पूरा करता हो और आवश्यक अवधि के लिए धारित किया गया हो। वर्तमान अचल-संपत्ति मार्ग के लिए USD 400,000 के न्यूनतम खरीद मूल्य की आवश्यकता होती है, जो एक आधिकारिक मूल्यांकन रिपोर्ट से समर्थित हो, तथा स्वत्व-विलेख पर एक विक्रय-रहित टिप्पणी (kısıtlama şerhi) पंजीकृत हो जो निवेशक को तीन वर्षों तक न बेचने के लिए प्रतिबद्ध करती है। संपत्ति फाइल और आव्रजन फाइल को एक साथ बनाया जाना चाहिए, क्योंकि एक कमज़ोर स्वत्व फाइल व्यापक नागरिकता आवेदन को कमज़ोर कर सकती है।

निवेशकों को खरीद से पहले सलाहकार के साथ वर्तमान निवेश सीमा और शर्तों की पुष्टि करनी चाहिए, क्योंकि कार्यक्रम पैरामीटर कई बार बदले हैं और क्रेता के अनुबंध के बजाय विनियमन द्वारा निर्धारित किए जाते हैं। आवेदन मार्ग के लिए स्वयं, निवेश द्वारा नागरिकता और आव्रजन और निवास परमिट पर हमारा कार्य देखें।

एक सीमा-पार खरीद को कौन सा कानून नियंत्रित करता है?

तुर्की कानून संपत्ति के अर्जन, पंजीकरण, और भौतिक स्थान को नियंत्रित करता है, क्योंकि तुर्की में स्थित अचल संपत्ति पर वास्तविक अधिकार तुर्की कानून द्वारा निर्धारित होते हैं। निजी अंतरराष्ट्रीय कानून और प्रक्रिया कानून नं. 5718 यह निर्धारित करता है कि तुर्की न्यायालय किसी लेन-देन के विदेशी तत्वों को कैसे मानते हैं, जिसमें विदेश में निष्पादित किसी मुख्तारनामे की वैधता और विदेशी दस्तावेज़ों की मान्यता शामिल है। अर्जन के बाद आने वाला निवास और दीर्घकालिक स्थिति विदेशियों और अंतरराष्ट्रीय संरक्षण पर कानून नं. 6458 द्वारा नियंत्रित होती है। किसी क्रेता के गृह-देश के कर और संपदा (estate) नियम फिर भी निवेश पर असर डाल सकते हैं, यही कारण है कि सीमा-पार खरीदों का तुर्की सलाहकार और मुवक्किल के विदेशी सलाहकारों के बीच समन्वय करना सर्वोत्तम होता है।

मुख्य जोखिम और अपवाद क्या हैं?

समीक्षा से पहले भुगतान करना: स्वतंत्र स्वत्व और अनुबंध समीक्षा से पहले, किसी दलाल फॉर्म के विरुद्ध भेजा गया धन सबसे सामान्य टाली जा सकने वाली हानि है।
विपणनयोग्यता को कानूनी सुरक्षा का प्रमाण मान लेना: एक आकर्षक सूचीयन (listing) फिर भी अधिग्रहणाधिकार, क्षेत्र-नियोजन दोषों, या एक लुप्त अधिभोग परमिट वाले भू-खंड पर हो सकता है।
सामान्य कागज़ी कार्रवाई: मानक दलाल अनुबंध एक उच्च-मूल्य अर्जन के लिए सीमा-पार क्रेता जोखिम को शायद ही कभी सुरक्षित रूप से आबंटित करते हैं।
ऑफ-प्लान सुपुर्दगी जोखिम: डेवलपर दिवाला, विलंबित सुपुर्दगी, और अपंजीकृत निर्माण सुखाधिकार किसी क्रेता को भुगतान सहित परंतु बिना किसी प्रवर्तनीय स्वत्व के छोड़ सकते हैं।
प्रतिबंधित स्थान: किसी सुरक्षा या सैन्य क्षेत्र के भीतर का भू-खंड, अनुबंध की परवाह किए बिना, किसी विदेशी को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता।
नागरिकता गलत-गणना: एक खरीद जो सीमा या टिप्पणी अपेक्षा को चूकती है, नागरिकता मार्ग में विफल हो जाती है, भले ही विक्रय स्वयं वैध हो।

क्या मुझे तुर्की में संपत्ति खरीदने के लिए वकील की आवश्यकता है?

किसी स्वत्व को पंजीकृत करने के लिए कानूनी सलाहकार औपचारिक रूप से आवश्यक नहीं है, परंतु जो विदेशी क्रेता स्वतंत्र समीक्षा छोड़ देता है वह फाइल के प्रत्येक दोष का पूरा जोखिम वहन करता है। एक वकील स्वत्व और भार अभिलेख निकालता है, विक्रेता अधिकार की पुष्टि करता है, क्षेत्र-नियोजन और परमिट की समीक्षा करता है, अनुबंध और भुगतान प्रवाह की संरचना करता है, और एक मुख्तारनामे के अंतर्गत भू-अभिलेख में क्रेता का प्रतिनिधित्व करता है, जो बार-बार यात्रा की आवश्यकता को भी समाप्त कर देता है। एक सीमा-पार अर्जन में जोखिम पर लगे मूल्य की तुलना में समीक्षा की लागत छोटी है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या स्वत्व-विलेख हस्तांतरण संपत्ति की खरीद में एकमात्र कानूनी कदम है?

नहीं। जब तक भू-अभिलेख में स्वत्व हस्तांतरित होता है, तब तक क्रेता की कानूनी स्थिति आरक्षण फॉर्म, भुगतान प्रवाह, विक्रेता के अधिकार, और दस्तावेज़ों की गुणवत्ता द्वारा पहले ही आकार पा चुकी होती है। हस्तांतरण उस स्थिति को पंजीकृत करता है जिसे पूर्ववर्ती कदमों ने बनाया, इसलिए समीक्षा किसी जमा राशि से पहले शुरू होनी चाहिए, रजिस्ट्री नियुक्ति पर नहीं।

क्या एक विदेशी क्रेता खरीद को दूरस्थ रूप से पूरा कर सकता है?

कई मामलों में, हाँ। किसी नोटरी के समक्ष जारी किया गया एक मुख्तारनामा, एपोस्टिल या वाणिज्यदूतीय वैधीकरण और एक शपथबद्ध अनुवाद के साथ, किसी तुर्की वकील को सम्यक तत्परता चलाने, हस्तांतरण आवेदन दायर करने, और क्रेता की ओर से भू-अभिलेख में उपस्थित होने देता है। एक स्पष्ट दस्तावेज़ सूची और एक दूरस्थ संचार योजना यात्रा की आवश्यकता को कम या समाप्त कर देती है।

क्या नागरिकता-संबद्ध खरीद को अतिरिक्त समीक्षा की आवश्यकता है?

हाँ। नागरिकता से जुड़ी एक खरीद को संपत्ति फाइल और कार्यक्रम शर्तों दोनों को पार करना होता है, जिनमें USD 400,000 का न्यूनतम मूल्य, आधिकारिक मूल्यांकन रिपोर्ट, और स्वत्व-विलेख पर तीन-वर्षीय विक्रय-रहित टिप्पणी शामिल है। स्वत्व फाइल में एक दोष व्यापक नागरिकता आवेदन को कमज़ोर कर सकता है, इसलिए दोनों फाइलें अनुक्रम में बनाने के बजाय एक साथ बनाई जाती हैं।

यदि संपत्ति किसी सैन्य या सुरक्षा क्षेत्र में हो तो क्या होता है?

हस्तांतरण आगे नहीं बढ़ सकता। सैन्य निषिद्ध क्षेत्रों और सुरक्षा क्षेत्रों के भीतर की संपत्ति कानून नं. 2565 के अंतर्गत विदेशी अर्जन के लिए बंद है, और भू-अभिलेख निदेशालय पंजीकरण से पहले प्रत्येक भू-खंड को क्षेत्र अभिलेखों के विरुद्ध जाँचता है। यही कारण है कि सुरक्षा-क्षेत्र जाँच का स्थान अनुबंध-पूर्व सम्यक तत्परता में है, समापन पर नहीं।

क्या किसी संपत्ति को सुरक्षित करने के लिए एक विक्रय-वचन समझौता पर्याप्त है?

केवल तभी जब इसे सही ढंग से किया जाए। एक विक्रय-वचन समझौता (satış vaadi) तुर्की कानून के अंतर्गत तब वैध होता है जब इसे किसी नोटरी के समक्ष निष्पादित किया जाए, और यह क्रेता की सर्वाधिक रक्षा तब करता है जब इसे स्वत्व-विलेख पर अंकित किया जाए ताकि यह तृतीय-पक्षों के विरुद्ध बाध्यकारी हो। नोटरीकरण के बिना एक निजी हस्ताक्षरित फॉर्म एक उच्च-मूल्य खरीद में वही सुरक्षा नहीं देता।

हस्ताक्षर या धन-अंतरण से पहले

समापन-पूर्व संपत्ति समीक्षा स्वत्व, विक्रेता अधिकार, भार, अनुबंध शर्तों, भुगतान संरचना, और खरीद से जुड़े किसी भी नागरिकता या उत्तराधिकार निहितार्थ को परखती है। मसौदा अनुबंध, स्वत्व-विलेख अभिलेख, मूल्यांकन और विक्रेता विवरण हमें WhatsApp +90 530 127 59 35 या info@serkalaw.com पर भेजें, और हस्ताक्षर की निर्धारित तारीख़ भी बताएँ।

संबंधित अभ्यास क्षेत्र: किसी कॉर्पोरेट संरचना के माध्यम से अर्जन करने वाले क्रेताओं के लिए तुर्की में कंपनियाँ स्थापित करना, बड़ी संपत्ति और विकास स्थितियों के लिए विदेशी प्रत्यक्ष निवेश, और जहाँ कोई खरीद संपदा नियोजन का भाग बनती है वहाँ परिवार और उत्तराधिकार मामले।

कानूनी अस्वीकरण

यह पृष्ठ तुर्की में अचल-संपत्ति अर्जन के बारे में सामान्य जानकारी है और कानूनी सलाह नहीं है। यह किसी विशिष्ट लेन-देन के तथ्यों को ध्यान में नहीं रखता, और कानूनी नियम, सीमाएँ, और शुल्क दरें समय के साथ बदलती हैं। अधिवक्ता-मुवक्किल संबंध केवल एक हस्ताक्षरित व्यस्तता द्वारा ही बनता है। कार्य करने से पहले योग्य सलाहकार के साथ वर्तमान स्थिति की पुष्टि करें।