وکیل خرید ملک در ترکیه برای خریداران خارجی: سند، ارزیابی و انتقال مالکیت

وکیل دادگستری Av. Serkan KARA · Serka Law Firm · آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ سپتامبر ۲۰۲۶

تبعه خارجی در ترکیه بر پایه ماده 35 قانون تاپو شماره 2644 (Tapu Kanunu) ملک به دست می‌آورد، و مالکیت تنها زمانی به او منتقل می‌شود که اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه (Tapu Müdürlüğü) نام او را به‌عنوان مالک در دفتر املاک ثبت کند: به موجب ماده 705 قانون مدنی ترکیه شماره 4721، مالکیت ملک با ثبت به دست می‌آید. امضای قرارداد، پرداخت بیعانه یا فرم رزرو بنگاه، مالکیت را منتقل نمی‌کند. خریداری که ملک را برای تابعیت می‌خرد از یک گذرگاه دیگر نیز باید بگذرد: گواهی انطباقی که تابعیت بر آن استوار است بر پایه گزارش ارزیابی یک شرکت دارای مجوز صادر می‌شود، و وزارت کشور ترکیه در ۴ اوت ۲۰۲۶، در پی تحقیق درباره گزارش‌های جعلی ارزیابی ملک، اعلام کرد که گواهی انطباق ۱٬۱۵۰ سرمایه‌گذار لغو و تصمیم تابعیت ۵٬۳۹۱ نفر، همراه با اعضای خانواده‌شان، باطل شده است. از این رو ارزیابی و سند هر دو باید پیش از جابه‌جایی پول به دست وکیل بررسی شوند. Serka Law Firm برای خریداران، مالکان و سرمایه‌گذاران خارجی در نقش وکیل خرید ملک در ترکیه عمل می‌کند، پرونده ملک را پیش از امضا، پرداخت یا دادن وکالت‌نامه در دست می‌گیرد، و هرگاه خرید بخشی از برنامه‌ای بزرگ‌تر باشد، گام‌های حقوق ترکیه را با مشاوران خارجی موکل هماهنگ می‌کند.

وکیل خرید ملک در ترکیه برای خریدار خارجی چه می‌کند؟

وکیل با در دست گرفتن پرونده حقوقی، از پیش از نخستین پرداخت تا ثبت و پس از آن، از خریدار حمایت می‌کند. کار اصلی عبارت است از بررسی دفتر املاک و سند مالکیت، تأیید اختیار فروشنده برای فروش، کشف رهن، بازداشت و ثبت‌های روی سند (şerh)، بررسی وضعیت شهرسازی و پروانه‌ها، تنظیم ساختار قرارداد و پرداخت، و انجام انتقال سند در اداره ثبت. در خرید برای تابعیت، وکیل گزارش ارزیابی را نیز با بهای قرارداد، بهای مندرج در سند و ردّ بانکی پرداخت تطبیق می‌دهد. برای خریداری که در خارج زندگی می‌کند، وکیل با وکالت‌نامه اقدام می‌کند و معامله بدون سفر خریدار برای هر مرحله پیش می‌رود.

قاعده عملی ساده است: ارزان‌ترین زمان برای رفع یک مشکل حقوقی پیش از تعهد است، نه پس از معامله. وقتی پول و تصرف جابه‌جا شد، اهرم شما تغییر می‌کند و هزینه اصلاح به‌شدت بالا می‌رود.

چه کسانی به ما مراجعه می‌کنند

• خریداران و سرمایه‌گذاران خارجی که ملک مسکونی، تجاری یا با کاربری مختلط در نظر دارند؛
• خریدارانی که ملک را برای تابعیت می‌خرند و به پرونده ملکی نیاز دارند که با شرایط تابعیت هم‌زمان درست باشد؛
• مالکانی که درباره مالکیت، فروشنده، شهرسازی، ساخت یا جریان پرداخت با ابهام روبه‌رو هستند؛
• طرفینی که می‌خواهند اختلاف ملکی پیش از رسیدن به دادگاه ارزیابی شود.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در ترکیه ملک بخرند؟

بله، با شرایط ماده 35 قانون تاپو شماره 2644. این ماده به اشخاص حقیقی خارجی که تبعه کشورهای تعیین‌شده از سوی رئیس‌جمهور ترکیه با توجه به روابط دوجانبه و منافع کشور باشند اجازه می‌دهد، با رعایت محدودیت‌های قانونی، ملک و حقوق عینی محدود به دست آورند. فهرست کشورها در تصمیمی جداگانه آمده است، پس تابعیت خریدار پیش از پرداخت هر بیعانه‌ای با آن تطبیق داده می‌شود. اداره ثبت هر تملک را پیش از ثبت بررسی می‌کند.

محدودیت‌هایی که ماده 35 می‌گذارد

• مجموع املاک و حقوق عینی محدود مستقل و دائمی که اشخاص حقیقی خارجی به دست می‌آورند نمی‌تواند از ده درصد مساحت ملک خصوصی شهرستان (ilçe) بیشتر شود.
• هر نفر در سراسر ترکیه حداکثر سی هکتار می‌تواند داشته باشد؛ رئیس‌جمهور می‌تواند این سقف را تا دو برابر افزایش دهد.
• رئیس‌جمهور می‌تواند تملک خارجی‌ها را بر حسب کشور، شخص، منطقه جغرافیایی، مدت، تعداد، نسبت، نوع، ویژگی، مساحت و مقدار تعیین یا محدود کند، یا به‌طور جزئی یا کامل متوقف یا ممنوع سازد.
• خارجی‌ای که زمین بدون بنا می‌خرد باید ظرف دو سال طرحی را که بر آن اجرا خواهد کرد به وزارتخانه مربوط ارائه دهد؛ طرح تأییدشده در ستون ملاحظات سند (beyanlar hanesi) ثبت می‌شود و وزارتخانه اجرای آن را پیگیری می‌کند.
• مناطق ممنوعه نظامی، مناطق امنیتی نظامی و مناطق راهبردی تابع قانون شماره 2565 هستند؛ اداره ثبت معامله را بر پایه نقشه‌هایی که وزارت دفاع ملی و وزارت کشور می‌فرستند انجام می‌دهد، پس هر قطعه پیش از معامله با این نقشه‌ها تطبیق داده می‌شود.
• محدودیت‌های این ماده در ایجاد رهن به سود اشخاص حقیقی خارجی و شرکت‌های تجاری خارجی اعمال نمی‌شود.

خرید از طریق شرکت

شرکت تجاری خارجی که بر پایه قانون کشور خود تأسیس شده است تنها در چارچوب قوانین خاص می‌تواند ملک به دست آورد، و شخص حقوقی خارجی که شرکت تجاری نیست اصلاً نمی‌تواند ملک تملک کند (ماده 35). برای شرکتی که در ترکیه با سرمایه خارجی تأسیس شده ماده 36 حاکم است: اگر پنجاه درصد یا بیشتر سهام آن از آنِ خارجی‌ها باشد یا خارجی‌ها اختیار نصب و عزل اکثریت مدیران آن را داشته باشند، شرکت تنها برای فعالیت‌های مندرج در اساسنامه‌اش ملک به دست می‌آورد. این قاعده کنترل غیرمستقیم و خرید سهام را هم در بر می‌گیرد، پس خرید سهام یک شرکت ترکیه‌ای که زمین دارد مشمول همین نظام است، هرچند خود ملک جابه‌جا نمی‌شود. تملک چنین شرکتی در مناطق ممنوعه نظامی، مناطق امنیتی نظامی و مناطقی که بر پایه ماده 28 قانون شماره 2565 تعیین شده‌اند به اجازه ستاد کل ارتش ترکیه یا فرماندهی مجاز از سوی آن، و در مناطق امنیتی ویژه به اجازه استانداری (valilik) محل وقوع ملک نیاز دارد. انتخاب ساختار در صفحه تأسیس شرکت در ترکیه و موقعیت‌های بزرگ‌تر ملک و ساخت در صفحه سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی آمده است.

چرا گزارش ارزیابی باید پیش از پرداخت بررسی شود؟

زیرا در مسیر تابعیت از راه ملک، گزارش ارزیابی پایه همه پرونده است. به گفته بیانیه ۴ اوت ۲۰۲۶ وزارت کشور ترکیه، برای خارجی‌ای که به مبلغ مقرر در ملک سرمایه‌گذاری می‌کند، اداره کل تاپو و کاداستر (TKGM) گواهی انطباق را بر پایه گزارش‌های ارزیابی شرکت‌های دارای مجوز هیئت بازار سرمایه ترکیه (SPK) صادر می‌کند، و از ۴ مارس ۲۰۲۴ تا ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ این گزارش‌ها را تنها شرکت Gayrimenkul Değerleme A.Ş. (GEDAŞ)، وابسته به اداره توسعه مسکن ترکیه (TOKİ)، تهیه می‌کرد؛ از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش هر شرکت ارزش‌گذاری دارای مجوز SPK پذیرفته می‌شود (بخشنامه Genelge 2024/4 با اصلاحیهٔ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶). پس از صدور گواهی انطباق، اداره کل امنیت و سازمان اطلاعات ملی درباره متقاضی تحقیق امنیتی و بایگانی انجام می‌دهند و سپس اداره کل جمعیت و امور شهروندی مراحل تأیید را به پایان می‌رساند.

همان بیانیه اعلام کرد که در عملیاتی در شانزده استان علیه شبکه‌ای که با گزارش‌های جعلی ارزیابی ملک تابعیت غیرقانونی فراهم می‌کرد، ۷۲ مظنون دستگیر شدند، و در پی بررسی‌های اداره کل تاپو و کاداستر، هیئت بازرسی مالیاتی و اداره کل امنیت، گواهی انطباق ۱٬۱۵۰ سرمایه‌گذار که معامله صوری یا خلاف قاعده آنان احراز شد لغو شد و تصمیم تابعیت ۵٬۳۹۱ نفر، همراه با اعضای خانواده، باطل گردید. به موجب ماده 31 قانون تابعیت ترکیه شماره 5901، تصمیم کسب تابعیت اگر در پی اظهار خلاف واقع خود شخص یا کتمان امور اساسی مبنای کسب تابعیت گرفته شده باشد، از سوی مرجع صادرکننده ابطال می‌شود؛ به موجب ماده 40، تصمیمی که بدون تحقق شرایط قانونی صادر شده باشد پس گرفته می‌شود؛ به موجب ماده 32، ابطال درباره همسر و فرزندانی که به تبع شخص تابعیت ترکیه را کسب کرده‌اند نیز اعمال می‌شود؛ و به موجب ماده 33، اگر در تصمیم ابطال تصفیه اموال لازم دانسته شده باشد، شخص باید حداکثر ظرف یک سال اموال خود در ترکیه را تصفیه کند، و اگر علیه تصمیم به دادگاه رفته باشد، تصفیه به پایان دعوا موکول می‌شود.

از این رو ما گزارش ارزیابی را پیش از پرداخت همچون مدرکی می‌خوانیم که باید آزموده شود: آیا گزارش را شرکتی دارای مجوز SPK تهیه کرده است، چنان‌که مسیر تابعیت می‌خواهد، تاریخ گزارش چیست، آیا همان ملکی ارزیابی شده که در سند آمده است، و آیا رقم ارزیابی، بهای قرارداد، بهای ثبت‌شده در سند و مبلغی که به نام خود خریدار از مجرای بانکی وارد ترکیه شده با هم می‌خوانند. هر ناهمخوانی پیش از جابه‌جایی پول حل می‌شود، نه پس از لغو گواهی انطباق. اگر تصمیم ابطال به شما ابلاغ شده است، صفحه ابطال یا سلب شهروندی ترکیه را ببینید؛ خطرهای خود گزارش در صفحه گزارش ارزیابی SPK چگونه خرید را تعیین می‌کند آمده است.

انتقال مالکیت چگونه انجام می‌شود؟

مالکیت زمانی منتقل می‌شود که فروشنده و خریدار (یا نمایندگانشان) سند رسمی را در اداره ثبت امضا کنند و خریدار به‌عنوان مالک در دفتر املاک ثبت شود. قالب رسمی تشریفات صرف نیست: به موجب ماده 237 قانون تعهدات ترکیه شماره 6098، بیع ملک و تعهد به بیع آن جز در قالب رسمی معتبر نیست، و به موجب ماده 706 قانون مدنی، قراردادهایی که هدفشان انتقال مالکیت ملک است تنها در قالب رسمی اعتبار دارند. اگر طرفین در ادارات ثبت متفاوت یا در خارج باشند، به موجب ماده 26 قانون تاپو (با بندی که قانون شماره 7181 مورخ ۴ ژوئیه ۲۰۱۹ افزود) اراده هر طرف می‌تواند جداگانه، از جمله در نمایندگی‌های ترکیه در خارج، گرفته شود. مراحل زیر به ترتیب پیش می‌روند و نقص در هر مرحله می‌تواند ثبت را متوقف کند.

1. بررسی پیش از قرارداد. استعلام جاری دفتر املاک، رهن، بازداشت، ثبت‌ها (şerh) و حقوق اشخاص ثالث، و تأیید اختیار فروشنده.
2. ارزیابی. از ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ اداره ثبت برای انتقال ملک به خریدار خارجی گزارش ارزیابی نمی‌خواهد، مگر در مسیر تابعیت (بخشنامه Genelge 2024/4 اداره کل تاپو و کاداستر، TKGM). در مسیر تابعیت، از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش را هر شرکت ارزش‌گذاری دارای مجوز SPK تهیه می‌کند و از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ مبلغ پذیرفتنی با گواهی TTB تأیید می‌شود که سامانه TKGM از همین گزارش تهیه می‌کند؛ ما این گزارش را پیش از پرداخت بررسی می‌کنیم.
3. درخواست و بررسی مناطق. درخواست به اداره ثبت داده می‌شود و اداره ثبت قطعه را با نقشه‌های مناطق نظامی و امنیتی تطبیق می‌دهد.
4. هزینه ثبت انتقال. هزینه ثبت انتقال سند (tapu harcı) پیش از امضای سند رسمی پرداخت می‌شود؛ نرخ و مبنای آن در بخش هزینه‌ها آمده است.
5. ثبت. طرفین سند رسمی را امضا می‌کنند و خریدار به‌عنوان مالک ثبت می‌شود.

بررسی سند چگونه از خریدار خارجی حمایت می‌کند؟

بررسی از دفتر املاک آغاز می‌شود: ما استعلام جاری قطعه و واحد را می‌گیریم تا مالک، نوع دقیق ملک و سهم، و ثبت‌هایی را که خریدار را متعهد خواهند کرد تأیید کنیم. اختیار فروشنده، وضعیت سند، محدودیت‌ها، شهرسازی، سابقه ساخت، تصرف فعلی، مسیر پرداخت، پیامدهای مالیاتی و متن قرارداد در یک پرونده خرید گرد می‌آیند. ملکی که از نظر تجاری جذاب است ممکن است خطر ثبت، پروانه، بازداشت، تحویل یا اجرا داشته باشد که تنها در اسناد دیده می‌شود. بررسی به این پرسش پاسخ می‌دهد که آیا دارایی پس از معامله واقعاً به دست می‌آید، قابل استفاده و تأمین مالی است و می‌توان از آن دفاع کرد.

• مالکیت و محدودیت‌ها: رهن، بازداشت، ثبت‌های دادگاه، ثبت مسکن خانواده (aile konutu şerhi) و حقوق اشخاص ثالث که روی قطعه ثبت شده است.
• اختیار فروشنده: هویت، اهلیت، رضایت همسر در جایی که قانون می‌خواهد، و برای فروشنده شرکتی، اختیار امضا و خطر ورشکستگی.
• شهرسازی و پروانه‌ها: وضعیت طرح شهرسازی، پروانه ساختمان (yapı ruhsatı) و پایان کار (iskan)؛ در پیش‌خرید، ثبت حق ارتفاق طبقات (kat irtifakı)، یعنی حق بر واحد آینده در ساختمانی که در حال ساخت است، و شروط تحویل بررسی می‌شود.
• قرارداد: قرارداد تعهد به بیع (satış vaadi sözleşmesi) تنها اگر در دفتر اسناد رسمی و در قالب رسمی تنظیم شود معتبر است، و بیشترین حمایت را زمانی می‌دهد که در دفتر املاک ثبت شود: به موجب ماده 26 قانون تاپو، درخواست یک طرف برای ثبت کافی است و رضایت سازنده لازم نیست، و به موجب ماده 1009 قانون مدنی، حقِ ثبت‌شده در برابر همه کسانی که بعداً بر ملک حقی به دست می‌آورند قابل استناد است. اگر ظرف پنج سال از ثبت، بیع انجام نشود، این ثبت خودبه‌خود حذف می‌شود.
• پرداخت: پول باید در برابر حمایت‌های مستند جابه‌جا شود، نه اطمینان‌های شفاهی. حقوق ترکیه سازوکار قانونی امانت نزد دفتر اسناد رسمی را دارد: به موجب مواد 62 تا 67 قانون دفاتر اسناد رسمی شماره 1512 (Noterlik Kanunu)، سردفتر پولی را که برای تحویل به شخص معینی سپرده می‌شود حداکثر تا روز بعد، با ذکر نام ذی‌نفع، به حساب جاری امانی دفترخانه در بانک واریز می‌کند و این پول تنها در برابر چکی که سردفتر صادر می‌کند پرداخت می‌شود، و تحویل آن بیرون از شروط مندرج در صورت‌جلسه تنها با رضایت طرفین یا حکم دادگاه ممکن است. حساب مسدود بانکی چنین نظام قانونی ندارد و تنها به اندازه‌ای حمایت می‌کند که شروط آزادسازی آن خوب نوشته شده باشد.

در پیش‌خرید، بررسی گسترده‌تر است: مجوزهای سازنده، ثبت حق ارتفاق طبقات، مهلت تحویل و وجه التزام، زیرا در این معاملات خطر در اجرا و تحویل است، نه در پاکی سند موجود. برای خریداری که مصرف‌کننده است، قانون حمایت از مصرف‌کننده ترکیه شماره 6502 قواعد قاطعی دارد. مسکن باید در مهلتی که قرارداد تعیین کرده تحویل شود و این مهلت در هر حال از چهل‌وهشت ماه از تاریخ قرارداد بیشتر نمی‌شود (بند 1 ماده 44). فروشنده‌ای که تعهداتش را هیچ یا به‌درستی انجام نداده است نمی‌تواند هیچ مبلغی از مصرف‌کننده بخواهد (بند 2 ماده 45). اگر مصرف‌کننده ظرف بیست‌وچهار ماه بی‌دلیل از قرارداد برگردد، فروشنده تنها مالیات، عوارض و هزینه‌های قانونی مشابه و غرامتی حداکثر برابر دو، چهار، شش یا هشت درصد بها، بسته به زمانی که گذشته است، می‌تواند بخواهد (بند 1 ماده 45)، و پول ظرف یکصد و هشتاد روز بازگردانده می‌شود (بند 3 ماده 45).

کار ما گام‌به‌گام چگونه پیش می‌رود؟

1. وکالت و دامنه کار. ملک، هدف شما و آنچه لازم است را مشخص می‌کنیم: بررسی پیش از امضا، ساختاردهی معامله یا کنترل اختلاف.
2. وکالت‌نامه. برای موکلی که در خارج است، وکالت‌نامه‌ای با دامنه مناسب تنظیم می‌شود تا معامله بدون حضور شما در هر مرحله پیش برود.
3. بررسی. سند، محدودیت‌ها، اختیار فروشنده، شهرسازی، گزارش ارزیابی در مسیر تابعیت، و در پیش‌خرید مجوزهای سازنده و شروط قرارداد.
4. قرارداد و پرداخت. قرارداد را تنظیم یا بررسی می‌کنیم و پرداخت را چنان می‌سازیم که تا انتقال مالکیت از شما حمایت کند.
5. انتقال و ثبت. معامله را در اداره ثبت انجام می‌دهیم و ثبت پاک سند به نام شما را تأیید می‌کنیم.
6. پس از معامله. امور ناشی از خرید، از جمله اقامت یا تابعیت، را پیگیری می‌کنیم.

خرید ملک چقدر زمان می‌برد و وکیل خرید ملک در ترکیه چه هزینه‌ای دارد؟

انتقال یک ملک مسکونی آماده با مدارک کامل معمولاً ظرف چند هفته انجام می‌شود؛ معاملات پیش‌خرید، شرکتی و مرتبط با تابعیت به سبب ارزیابی، ساخت و مراحل مهاجرتی طولانی‌ترند. هزینه‌های قانونی قابل پیش‌بینی‌اند. بررسی پیش از امضای یک ملک آماده فشرده‌ترین کار است؛ خرید کامل با وکالت‌نامه همراه با ساختاردهی قرارداد و ثبت پیچیده‌تر است.

• زمان: معامله ساده ملک آماده، وقتی سند و بررسی‌ها آماده باشد، معمولاً دو تا شش هفته طول می‌کشد؛ پیش‌خرید و معاملات تابعیت چند ماه زمان می‌برند.
• هزینه ثبت انتقال (tapu harcı): به موجب بند 20/a تعرفه شماره 4 قانون عوارض شماره 492، دو درصد بهای اعلام‌شده جداگانه از فروشنده و از خریدار، یعنی چهار درصد برای کل معامله؛ مبنای آن نمی‌تواند کمتر از ارزش مبنای عوارض املاک (emlak vergisi değeri) باشد. اینکه کدام طرف عملاً آن را بپردازد در قرارداد تعیین می‌شود.
• مالیات بر ارزش افزوده: به موجب ماده 13/1(i) قانون مالیات بر ارزش افزوده شماره 3065، نخستین تحویل ساختمانی که به‌عنوان مسکن یا محل کار ساخته شده به شخص حقیقی خارجی که در ترکیه سکونت دائم ندارد، به شرط ورود بها به صورت ارز به ترکیه، معاف است؛ فروش دست دوم مشمول آن نیست. اگر معافیت بدون تحقق شرایط اعمال شده باشد، خریدار نسبت به مالیات، جریمه و بهره تأخیر مسئولیت تضامنی دارد، و اگر ملک ظرف سه سال واگذار شود، مالیات وصول‌نشده همراه با بهره تأجیل پیش از معامله تاپو از واگذارکننده گرفته می‌شود.
• ترجمه، و در مسیر تابعیت گزارش ارزیابی: هزینه اشخاص ثالث که جداگانه در بودجه منظور می‌شود.

نرخ عوارض و شرایط معافیت‌ها بازنگری می‌شوند، از این رو در روز معامله آنها را با متن جاری قانون تطبیق می‌دهیم.

خریدار خارجی به چه مدارکی نیاز دارد؟

• گذرنامه و، در جایی که اداره ثبت بخواهد، شماره مالیاتی ترکیه (vergi numarası)؛
• استعلام جاری دفتر املاک برای ملک و اطلاعات محدودیت‌ها؛
• در مسیر تابعیت، گزارش ارزیابی شرکت دارای مجوز SPK که از راه Web Tapu درخواست می‌شود و گواهی TTB بر پایه آن؛
• مدارک هویت و اختیار فروشنده، و برای فروشنده شرکتی مدارک اختیار امضا؛
• پروانه ساختمان و پایان کار، و در پیش‌خرید اطلاعات حق ارتفاق طبقات؛
• قرارداد بیع یا تعهد به بیع و ردّ بانکی پرداخت، و در مسیر تابعیت گواهی خرید ارز بانک (Döviz Alım Belgesi، به اختصار DAB)؛
• اگر خریدار از طریق نماینده اقدام کند، وکالت‌نامه. وکالت‌نامه‌ای که نزد کنسولگری ترکیه در خارج تنظیم شود از لحظه امضا سندی ترکیه‌ای است و به آپوستیل یا ترجمه دیگری نیاز ندارد (مواد 191 و 103 قانون دفاتر اسناد رسمی)؛ وکالت‌نامه‌ای که نزد سردفتر خارجی تنظیم شود به آپوستیل یا تصدیق کنسولی و ترجمه‌ای نیاز دارد که دفتر اسناد رسمی ترکیه با مترجم سوگندخورده (yeminli tercüman) تأیید کند (ماده 103).

آیا خرید ملک در ترکیه تابعیت می‌دهد؟

بله، اگر شرایط جداگانه تابعیت برآورده شود. تابعیت ترکیه از راه ملک بر پایه بند (ب) ماده 12 قانون تابعیت ترکیه شماره 5901 و ماده 20 آیین‌نامه اجرایی آن است: ارزش ملک به نرخ بانک مرکزی جمهوری ترکیه در تاریخ تعیین، دست‌کم 400.000 دلار آمریکا، و ثبت منع فروش سه‌ساله در دفتر املاک. ارزش با گواهی TTB تأیید می‌شود که بر گزارش ارزیابی شرکت دارای مجوز SPK استوار است؛ ارز پیش از معامله به بانکی که در ترکیه فعالیت می‌کند و از آنجا به بانک مرکزی فروخته می‌شود (بند 10 ماده 20). فروشنده باید شخص حقیقی یا حقوقی ترکیه‌ای باشد: ملکی که از خارجی خریده شده یا پیش‌تر در درخواست تابعیت شخص دیگری به کار رفته پذیرفته نیست، رهن یا ثبت محدودکننده روی سند پرونده را از میان می‌برد، و وام بانک ترکیه در مبلغ حساب نمی‌شود. تابعیت با تصمیم رئیس‌جمهور ترکیه اعطا می‌شود. پرونده ملک و پرونده مهاجرتی با هم ساخته می‌شوند، زیرا پرونده سند ضعیف کل درخواست را سست می‌کند.

اشتباهی که بیش از همه اصلاح می‌کنیم این گمان است که هدف تابعیت، ملک را از نظر حقوقی امن‌تر می‌کند. چنین نیست. ملکی که تنها برای رسیدن به آستانه خریده شده، با زنجیره مالکیت ضعیف یا ارزیابی بی‌پشتوانه، هم دارایی و هم درخواست را در خطر می‌گذارد، و ابطال‌های اوت ۲۰۲۶ نشان داد که این خطر به همسر و فرزندان نیز می‌رسد. پارامترهای برنامه را آیین‌نامه تعیین می‌کند نه قرارداد خریدار، و بارها تغییر کرده‌اند، پس متن جاری را در روز معامله تطبیق می‌دهیم. درباره خود درخواست، صفحه‌های وکیل تابعیت ترکیه از راه سرمایه‌گذاری، مسیر ملک 400.000 دلاری، راهنمای تابعیت ترکیه از راه سرمایه‌گذاری و مهاجرت و مجوز اقامت در ترکیه را ببینید.

کدام قانون بر خرید فرامرزی حاکم است؟

مالکیت و دیگر حقوق عینی بر ملک تابع قانون کشوری است که ملک در زمان معامله در آن قرار دارد، و شکل اعمال حقوقی مربوط به حقوق عینی بر ملک نیز تابع قانون همان کشور است (بندهای 1 و 4 ماده 21 قانون حقوق بین‌الملل خصوصی و آیین دادرسی شماره 5718)؛ پس خرید ملک در ترکیه، هر قانونی را که طرفین برگزیده باشند، تابع حقوق ترکیه است. مالکیت را بیش از همه قانون مدنی شماره 4721 و قانون تعهدات شماره 6098 تنظیم می‌کنند و ثبت را اداره ثبت بر پایه قانون تاپو شماره 2644 انجام می‌دهد. قانون شماره 5718 همچنین تعیین می‌کند دادگاه‌های ترکیه با دیگر عناصر خارجی معامله، از جمله وکالت‌نامه تنظیم‌شده در خارج و شناسایی اسناد خارجی، چگونه برخورد کنند. اقامت و وضعیت بلندمدت‌تر پس از خرید تابع قانون اتباع خارجی و حمایت بین‌المللی شماره 6458 است. قواعد مالیاتی و ارثی کشور خریدار نیز می‌تواند بر سرمایه‌گذاری اثر بگذارد، از این رو خرید فرامرزی بهتر است میان وکیل ترکیه و مشاوران خارجی موکل هماهنگ شود.

مهم‌ترین خطرها کدام‌اند؟

• پرداخت پیش از بررسی: پولی که پیش از بررسی مستقل سند و قرارداد با فرم بنگاه فرستاده می‌شود، رایج‌ترین زیانی است که می‌شد از آن پرهیز کرد.
• ارزیابی ناهمخوان: در خرید برای تابعیت، ارزیابی‌ای که با بهای واقعی یا بهای ثبت‌شده نخواند می‌تواند به لغو گواهی انطباق و ابطال تابعیت خریدار و خانواده‌اش بینجامد.
• جذابیت به‌جای امنیت: آگهی جذاب ممکن است مربوط به قطعه‌ای با بازداشت، عیب شهرسازی یا بدون پایان کار باشد.
• اسناد نمونه: قراردادهای استاندارد بنگاه‌ها به‌ندرت خطر خریدار خارجی را در معامله پرارزش به‌درستی تقسیم می‌کنند.
• پیش‌خرید: ورشکستگی سازنده، تأخیر تحویل و حق ارتفاق طبقات ثبت‌نشده می‌تواند خریدار را با پرداخت‌ها و بدون حقی حمایت‌شده رها کند؛ نخستین پرسش این است که آیا پروژه بیمه تکمیل ساختمان (bina tamamlama sigortası) یا تضمین دیگری را که وزارتخانه پذیرفته دارد، که ماده 42 قانون شماره 6502 آن را برای پروژه‌های بالاتر از حد تعیین‌شده وزارتخانه پیش از آغاز پیش‌فروش الزامی کرده است.
• مناطق ویژه: قطعه‌ای که در منطقه نظامی یا امنیتی است، هر قراردادی امضا شده باشد، تابع قانون شماره 2565 است.
• اشتباه در محاسبه تابعیت: خریدی که به آستانه نرسد یا ثبت منع فروش نداشته باشد، حتی اگر خود معامله معتبر باشد، از مسیر تابعیت نمی‌گذرد.

پس از معامله چه ممکن است پیش آید و اختلاف‌ها چگونه حل می‌شوند؟

اختلاف‌های مالکان خارجی معمولاً در چند الگو می‌گنجد: عیب در سند یا فروشنده‌ای که اختیار فروش نداشته است، پروژه پیش‌فروشی که با تأخیر یا عیب تحویل شده یا هرگز تحویل نشده، اختلاف بر سر پرداخت و ارز، و اختلاف در تصرف و اجاره. در مالکیت مشاع یا ارث، اختلاف ممکن است به حقوق خانواده و ارث نیز برسد. هرچه وکیل پرونده را زودتر ببیند گزینه‌های بیشتری باز می‌ماند، زیرا پس از پرداخت و تحویل تصرف، اهرم به طرفی می‌رسد که دارایی را در اختیار دارد.

راه حل اختلاف به قرارداد و به جایی بستگی دارد که طرفین برای حل اختلاف برگزیده‌اند. یک مرز مهم: قانون داوری بین‌المللی ترکیه شماره 4686 درباره اختلاف‌های مربوط به حقوق عینی بر ملکی که در ترکیه واقع است اعمال نمی‌شود (بند 4 ماده 1)، پس اختلاف بر سر خود مالکیت در دادگاه ترکیه رسیدگی می‌شود، و اختلاف مالی با سازنده یا بر سر ساختار شرکتی، اگر طرفین توافق کرده باشند، می‌تواند به داوری برود. ما دعاوی ملکی را در دادگاه‌های ترکیه پیش می‌بریم و هرگاه اختلاف درباره قرارداد ملک یا شرکت مالک ملک باشد، موکل را در داوری بین‌المللی نمایندگی می‌کنیم.

آیا برای خرید ملک در ترکیه به وکیل نیاز دارم؟

برای ثبت سند حضور وکیل رسماً الزامی نیست، اما خریدار خارجی‌ای که از بررسی مستقل چشم می‌پوشد، همه خطر هر عیب پرونده را بر دوش می‌گیرد. وکیل استعلام سند و محدودیت‌ها را می‌گیرد، اختیار فروشنده را تأیید می‌کند، شهرسازی، پروانه‌ها و ارزیابی را بررسی می‌کند، قرارداد و پرداخت را ساختار می‌دهد و با وکالت‌نامه خریدار را در اداره ثبت نمایندگی می‌کند، که نیاز به سفرهای مکرر را هم از میان می‌برد. هزینه بررسی در برابر ارزشی که در خرید فرامرزی در خطر است ناچیز است.

چرا موکلان خارجی خرید خود را به Serka Law Firm می‌سپارند؟

ما دفتر وکالتی هستیم که به موکلان خارجیِ درگیر با ملک ترکیه خدمت می‌کند، نه بنگاهی محلی که آگهی می‌فروشد. با وکالت‌نامه کار می‌کنیم تا ناچار نباشید برای هر مرحله سفر کنید، و خرید را پرونده‌ای حقوقی می‌دانیم، نه روند کار یک بنگاه. قواعدی که این پرونده بر آنها استوار است، از روند انتقال سند و محدودیت‌های خارجی‌ها تا ارزیابی و بررسی‌های دفتر املاک، در مروری بر قانون املاک ترکیه و راهنمای خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها آمده است. تصمیم خرید را همراه با کل برنامه شما بررسی می‌کنیم، نه جدا از آن.

پرسش‌های متداول

آیا برای خرید ملک باید در ترکیه باشم؟

خیر. با وکالت‌نامه، وکیل ترکیه می‌تواند بررسی را انجام دهد، درخواست را ثبت کند و سند رسمی را در اداره ثبت از سوی خریدار امضا کند؛ وکالت‌نامه‌ای که نزد کنسولگری ترکیه تنظیم شود به آپوستیل و ترجمه نیاز ندارد. افزون بر این، به موجب ماده 26 قانون تاپو، اراده طرفین می‌تواند جداگانه، از جمله در نمایندگی‌های ترکیه در خارج، گرفته شود. تنها اگر خودتان بخواهید سفر می‌کنید.

آیا خرید برای تابعیت به بررسی بیشتری نیاز دارد؟

بله. چنین خریدی باید هم از بررسی ملک و هم از شرایط برنامه بگذرد: دست‌کم 400.000 دلار آمریکا، گزارش ارزیابی شرکت دارای مجوز SPK و گواهی TTB بر پایه آن، فروشنده ترکیه‌ای و ثبت منع فروش سه‌ساله. ابطال‌های اوت ۲۰۲۶ نشان داد که ارزیابی نخستین چیزی است که بازبینی می‌شود، پس دو پرونده هم‌زمان ساخته می‌شوند، نه پشت سر هم.

آیا ثبت تنها گام حقوقی خرید است؟

خیر. تا زمان ثبت، وضعیت خریدار را فرم رزرو، جریان پرداخت، اختیار فروشنده و کیفیت مدارک از پیش شکل داده‌اند. ثبت وضعیتی را تثبیت می‌کند که گام‌های پیشین ساخته‌اند، پس بررسی پیش از هر بیعانه‌ای آغاز می‌شود، نه در روز امضای سند.

اگر ملک در منطقه نظامی یا امنیتی باشد چه می‌شود؟

چنین ملکی تابع قانون شماره 2565 است، و برای شرکت ترکیه‌ای با سرمایه خارجی، تملک در این مناطق به اجازه ستاد کل ارتش ترکیه یا استانداری نیاز دارد (بند 3 ماده 36 قانون تاپو). از این رو بررسی مناطق جزو کار پیش از قرارداد است، نه کار روز معامله.

آیا قرارداد تعهد به بیع برای قطعی کردن ملک کافی است؟

تنها اگر درست تنظیم شده باشد. تعهد به بیع در قالب رسمی و در دفتر اسناد رسمی معتبر است و بیشترین حمایت را زمانی می‌دهد که در دفتر املاک ثبت شود و در برابر اشخاص ثالث قابل استناد گردد. قرارداد عادی بدون دفتر اسناد رسمی اعتبار ندارد، و ثبت آن در دفتر املاک پنج سال از تاریخ ثبت دوام دارد.

چه زمانی باید وکیل گرفت؟

پیش از امضا، پرداخت، دادن وکالت‌نامه یا تحویل گرفتن ملک، هرگاه پرونده حقوقی هنوز روشن نباشد. بررسی زودهنگام گزینه‌های بیشتری را باز نگه می‌دارد و بسیار ارزان‌تر از اصلاح پس از معامله است.

پیش از امضا یا انتقال پول

پیش از امضا یا انتقال پول، از Serka Law Firm بخواهید ملک را پیش از معامله بررسی کند: سند، اختیار فروشنده، محدودیت‌ها، شروط قرارداد، ساختار پرداخت، گزارش ارزیابی و پیامدهای خرید برای تابعیت یا ارث. پیش‌نویس قرارداد، استعلام دفتر املاک، ارزیابی و مشخصات فروشنده را از راه صفحه تماس بفرستید؛ دفتر بر پایه قرارداد وکالت امضاشده کار می‌کند و بررسی از روز رسیدن مدارک آغاز می‌شود.

سلب مسئولیت حقوقی

این صفحه اطلاعات عمومی درباره خرید ملک در ترکیه است و مشاوره حقوقی نیست. واقعیت‌های هیچ معامله خاصی را در نظر نمی‌گیرد، و قواعد حقوقی، آستانه‌ها و نرخ عوارض با گذشت زمان تغییر می‌کنند. رابطه وکیل و موکل تنها با قرارداد امضاشده پدید می‌آید. پیش از اقدام، وضعیت جاری را با وکیل واجد صلاحیت تأیید کنید.