Правила оценки для гражданства Турции изменились 28 сентября 2026 года. Отчет об оценке, на котором строится TTB, то есть справка реестра, подтверждающая сумму инвестиции в деле о гражданстве через недвижимость, теперь может выдать любая оценочная компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK), а TTB остается пригодной двенадцать месяцев до обращения в реестр по сделке для гражданства вместо прежних шести. С 4 марта 2024 года до этой даты отчет для продажи с целью гражданства выдавала только GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Источник: циркуляр (Genelge) 2024/4 Генерального управления тапу и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) в редакции Makam Oluru от 28 сентября 2026 года № 21914825, сводный текст с электронной подписью на сервере самого TKGM (cms-api.tkgm.gov.tr/media/101815), прочитан 30 сентября 2026 года.
Что изменилось 28 сентября 2026 года?
Makam Oluru от 28 сентября 2026 года № 21914825, изданный на основании одобрения министерства (Bakanlık Makamı Oluru) от 18 сентября 2026 года № 21900458, изменил три положения циркуляра 2024/4 и отменил одну инструкцию.
- TTB теперь формируется на основе отчета об оценке, который выдала любая оценочная компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала; в тексте циркуляра: «Sermaye Piyasa Kurulu tarafından yetkilendirilmiş herhangi bir Değerleme Kuruluşu tarafından düzenlenen». С 4 марта 2024 года по 28 сентября 2026 года отчет для продажи с целью гражданства могла выдать только GEDAŞ, компания группы Управления жилищного строительства Турции (TOKİ) (циркуляр 2024/2).
- Между TTB и обращением в реестр по сделке для гражданства может пройти не более двенадцати месяцев («oniki ayı geçmeyecektir»), а для более старой TTB отчет об оценке делается заново. Прежняя редакция того же предложения говорила о шести месяцах («altı ayı geçmeyecektir»).
- Инвестиционная компания недвижимости (gayrimenkul yatırım ortaklığı, GYO), продающая иностранцу недвижимость для гражданства, теперь обязана либо представить отчет об оценке объекта, составленный до регистрации по ее собственным правилам и опубликованный на Платформе публичного раскрытия информации (KAP), либо заказать новый отчет для TTB через WebTapu и TADEBİS («ibraz etmeleri veya WEBTAPU/TADEBİS üzerinden TTB’ye esas yeni bir değerleme raporu talebinde bulunmaları gerekmektedir»); если представлен отчет из KAP, реестр направляет вопрос в Департамент по делам иностранцев TKGM (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı) и действует по его ответу. Прежняя редакция лишь позволяла Генеральному управлению запросить TTB у освобожденного продавца, когда оно сочтет это необходимым.
- Тем же решением к инструкциям, которые отменяет циркуляр, добавлена инструкция TKGM (Talimat) от 6 января 2026 года № E-66840836-125.01.01-18933034.
Что осталось прежним?
Правило о сумме не изменилось. Для недвижимости, купленной после 18 сентября 2018 года, цена, заявленная в реестре, и сумма, переведенная продавцу, каждая в отдельности должны достигать 400 000 USD, и TTB должна это подтвердить; для покупок с 12 января 2017 года по 18 сентября 2018 года порог составляет 1 000 000 USD. Отчет по-прежнему заказывается через WebTapu и TADEBİS, в запросе оценки для цели гражданства; TTB передается только через систему реестра, а TTB на бумаге не принимается. Циркуляр по-прежнему указывает, что сумма в TTB не является обязательной для сбора за регистрацию права (tapu harcı).
Сделки, в которых участвует государственный орган или его компания, и продажи инвестиционной компании недвижимости (gayrimenkul yatırım ortaklığı, GYO) не требуют TTB.
Что это значит для сделки, которая уже идет?
Переходного положения циркуляр не содержит. По его тексту двенадцатимесячный срок считается между TTB и датой обращения в реестр по сделке для гражданства, поэтому обращение, поданное 28 сентября 2026 года или позже, проверяется по двенадцати месяцам, в том числе если TTB выдана раньше. Дело, остановленное только потому, что TTB была старше шести месяцев, проверяется заново по новой редакции, дата за датой.
Меняется прежде всего практика, а не набор документов. Отчет теперь может выдать любая оценочная компания, уполномоченная SPK, и вопрос смещается с ожидания одной компании на проверку отчета до того, как он станет TTB: стоимость в отчете должна покрывать заявленную цену, потому что TTB подтверждает только то, что подтверждает отчет, а дело держится на сумме, которую подтвердила TTB.
Что мы проверяем до заказа отчета
До запроса оценки мы читаем свидетельство о праве собственности (ТАПУ) и отметки в реестре, потому что ипотека или ограничительная отметка останавливает дело; проверяем, что продавец является турецким физическим или юридическим лицом и что объект не использовался в другом деле о гражданстве; сверяем заявленную цену с переводами и со справкой о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB); и определяем дату, до которой нужно обратиться в реестр, чтобы в этот день TTB была еще в пределах двенадцати месяцев. Если продавец является GYO, первым читается ее отчет об объекте в KAP.
Проверка вашей сделки по новым правилам
Сделку по правилам от 28 сентября 2026 года проверяет заключение о допустимости продавца и объекта: 375 евро, которые засчитываются в вознаграждение; консультация без заключения стоит 250 евро. Заключение читает ТАПУ, договор, отчет об оценке или отчет из KAP, переводы и DAB и отвечает, держится ли дело, что нужно исправить и к какой дате. Агентства и застройщики, которые приводят покупателей, найдут наши условия на странице для агентств (на английском).
Роль оценки в деле о гражданстве подробно разобрана в статье риск отчета оценки SPK в делах о гражданстве Турции, а все маршруты с суммами описаны в статье гражданство Турции за инвестиции.
Страница излагает циркуляр TKGM 2024/4 в редакции, прочитанной 30 сентября 2026 года. Это общая информация о праве Турции, а не консультация по конкретному делу; представительство начинается только по подписанному соглашению.