Отчет об оценке это не формальная бумага о стоимости объекта, а один из трех документов, на которых держится дело о гражданстве за инвестиции по маршруту недвижимости. Два других это происхождение средств и цепочка платежа. Если отчет расходится с договором, со свидетельством о праве собственности или с банковским следом, вопрос возникает не к объекту, а ко всему файлу.
Кто вправе делать оценку
С 28 сентября 2026 года для гражданства реестр принимает отчет любой оценочной компании, уполномоченной Советом по рынкам капитала (SPK), заказанный через Web Tapu, а продавец, являющийся инвестиционной компанией недвижимости (GYO), обязан представить свой отчет об оценке объекта, опубликованный на Платформе публичного раскрытия информации (KAP), либо заказать через Web Tapu новый отчет для TTB, а по отчету из KAP реестр запрашивает Департамент по делам иностранцев TKGM (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı) (циркуляр (Genelge) 2024/4 Генерального управления тапу и кадастра, TKGM, в редакции Makam Oluru от 28 сентября 2026 года № 21914825). Что изменилось в этот день, в том числе для уже начатой сделки, разобрано в статье изменение правил оценки недвижимости для гражданства Турции с 28 сентября 2026 года. С 4 марта 2024 года до этой даты реестр принимал для продажи или обещания продажи с целью гражданства только отчеты GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş., компании группы TOKİ (циркуляр (Genelge) 2024/2). Риелторская справка о рыночной цене или заключение застройщика этому требованию не отвечают. Вне пути к гражданству реестр с 13 июня 2024 года вообще не требует отчета об оценке от иностранного покупателя, а оценочная стоимость ни в каком случае не определяет сбор за регистрацию (tapu harcı).
Какую сумму должен подтвердить отчет
Порог по маршруту недвижимости составляет 400 000 USD. Денежные величины определяются по курсу Центрального банка Турции на дату установления соответствия. Заявленная в реестре цена и переводы должны каждый в отдельности достигать порога, а с 9 декабря 2024 года засчитываемую сумму подтверждает TTB (Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi), справка, которую система TKGM формирует на основе отчета об оценке; если долларовая сумма в TTB выше суммы справки о покупке иностранной валюты (DAB), засчитывается только сумма DAB (циркуляр (Genelge) 2024/4 Генерального управления тапу и кадастра, TKGM). Поэтому отчет, договор, свидетельство и банковские документы должны сходиться между собой. Если один из ориентиров опускается ниже действующего порога или противоречит другому, дело может быть отмечено даже тогда, когда другой ориентир выше.
Где отчет чаще всего расходится с остальными документами
- Заниженная цена в свидетельстве. В нотариальном предварительном договоре указывается полная стоимость. Администрация проверяет суммы сделок задним числом, и именно полное документирование цены защищает дело.
- Дата отчета. TTB не может быть старше двенадцати месяцев на дату обращения в реестр по сделке для гражданства; для более старой справки отчет об оценке, на котором она основана, обновляется (циркуляр 2024/4 в редакции от 28 сентября 2026 года).
- Описание объекта. Площадь, кадастровые данные и назначение в отчете должны совпадать с реестровой записью. Расхождение в одном поле останавливает проверку.
- Стороны сделки. Продавцом должно быть турецкое физическое или юридическое лицо. Объект, купленный у иностранца, права на участие не дает.
- Платежный след. Банковские платежи должны соответствовать договору и справке о покупке иностранной валюты (DAB). Включение налогов, комиссии посредника или сборов за оформление в сумму, позднее представляемую как цена объекта, создает проблему соответствия.
- Кредит и третьи лица. Кредит турецкого банка в сумму инвестиции не засчитывается, а финансирование третьим лицом должно иметь ясное правовое основание и полную прослеживаемость.
Что проверяется до подачи
Проверка проводится до перевода средств, а не после запроса органа. Сопоставляются отчет, договор, платежи, реестровая запись, валютный документ и временные интервалы. Отдельно проверяются несоответствия в описании объекта, цене, сторонах сделки и банковских документах. Если слабое место найдено рано, его можно устранить без кризиса в уже поданном деле; после запроса органа времени на аккуратное исправление обычно меньше, а позиция клиента слабее.
Почему точность оценки важна и после одобрения
Право на гражданство фиксируется по курсу на дату установления соответствия, и последующее падение рыночной стоимости объекта его не отменяет. Но администрация возвращается к засвидетельствованным инвестициям и после выдачи паспорта: по заявлению Министерства внутренних дел Турции от 4 августа 2026 года у 1 150 инвесторов отменены свидетельства о соответствии инвестиции, основанные на поддельных отчетах об оценке, и аннулированы решения о гражданстве 5 391 человека вместе с семьями, а решение, принятое без законных условий, может быть отменено по статье 40 Закона № 5901 и без ложного заявления инвестора. Дело, в котором отчет, договор, переводы и DAB фиксируют одну и ту же действительную стоимость, такой проверке ничего не оставляет.
Выдержит ли связка отчета, TTB и переводов проверку, решается до подачи дела, а не после. По поручению дело открывается на отчете об оценке, договоре и выписке по платежам; пишите на info@serkalaw.com или в WhatsApp +90 530 127 59 35.
Общая информация о турецком праве, не являющаяся юридической консультацией. Каждое дело оценивается с учетом собственных обстоятельств.