Le rapport d’évaluation établi par une société agréée par le SPK est le seul document qui transforme un prix d’achat en une preuve que l’État accepte pour la citoyenneté. Dans un dossier de citoyenneté turque par investissement fondé sur l’immobilier, le prix déclaré et les virements doivent chacun atteindre le seuil fixé par le règlement, et le registre foncier ne les retient que dans la mesure où le certificat établi sur la base de ce rapport les confirme. Les annulations de 2026 sont passées par ce document : le communiqué du ministère de l’Intérieur du 4 août 2026 dénombre 1 150 investisseurs dont les certificats de conformité ont été annulés pour des rapports d’évaluation falsifiés, et 5 391 personnes, familles comprises, dont les décisions de naturalisation ont été annulées. Trois points décident donc : ce qu’est le rapport d’évaluation SPK, pourquoi son indépendance et sa logique de valeur intégrale décident du dossier, et comment il s’insère dans la chaine plus large de la documentation bancaire, de l’annotation au titre et du certificat de conformité.
Pour un achat déjà engagé, l’élément décisif de la circulaire du 28 septembre 2026 est le délai : un TTB qui, sous l’ancien texte, serait devenu inutilisable à six mois porte désormais la demande d’opération au registre jusqu’au douzième mois, et un rapport nouveau peut être établi par n’importe quelle société agréée par le SPK, et non plus par la seule GEDAŞ. Le seuil reste de 400 000 USD.
Qu’est-ce qu’un rapport d’évaluation agréé SPK dans un dossier de citoyenneté turque ?
Un rapport d’évaluation agréé SPK est une expertise indépendante du bien, établie par une société d’évaluation agréée par le Conseil des marchés de capitaux de Türkiye (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK). Pour la citoyenneté, c’est cet agrément qui qualifie une société. Depuis le 28 septembre 2026, la Direction générale du registre foncier et du cadastre (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) accepte, pour une opération réalisée en vue de la citoyenneté, le rapport de toute société d’évaluation agréée par le SPK, demandé par Web Tapu, et un vendeur qui est une société d’investissement immobilier (GYO) doit produire son rapport d’évaluation de l’unité publié sur la Plateforme d’information du public (KAP) ou demander par Web Tapu un nouveau rapport pour le TTB, et, si le rapport KAP est produit, le registre saisit le service des affaires des étrangers de la TKGM (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı) (circulaire TKGM Genelge 2024/4, telle que modifiée par le Makam Oluru du 28 septembre 2026, n° 21914825). Ce qui a changé ce jour-là, y compris pour un achat déjà en cours, est exposé dans le changement de règle du 28 septembre 2026 sur le rapport d’évaluation pour la citoyenneté turque. Du 4 mars 2024 à cette date, seuls les rapports de GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş., filiale de l’Administration du développement du logement (TOKİ), étaient acceptés (circulaire TKGM Genelge 2024/2). Depuis le 9 décembre 2024, le montant de l’investissement est confirmé par le TTB (Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi), que le système du registre établit à partir du rapport d’évaluation et qui ne peut avoir plus de douze mois à la date de la demande d’opération de citoyenneté au registre : le prix déclaré et les virements doivent chacun atteindre le seuil, le TTB doit le confirmer, et lorsque le montant en dollars du TTB dépasse celui du certificat d’achat de devises (Döviz Alım Belgesi, DAB), seul le montant du DAB est retenu (circulaire TKGM Genelge 2024/4). L’éligibilité étant confirmée au regard du chiffre évalué, le rapport n’est pas une formalité qui confirme l’opération ; c’est le point de contrôle juridique qui décide si l’investissement remplit seulement les conditions. Hors de la voie de la citoyenneté, le registre n’exige plus de rapport d’évaluation d’un acheteur étranger depuis le 13 juin 2024, et un chiffre évalué ne lie jamais le droit de mutation au registre foncier (tapu harcı).
Le montant minimal d’investissement de la voie immobilière et l’annotation d’interdiction de vente au titre de propriété sont fixés par l’article 20/2-b du règlement d’application de la loi n° 5901 sur la nationalité turque. L’évaluation ne figure ni dans la loi ni dans le règlement : elle est exigée par les circulaires TKGM, prises en vertu de l’article 20, alinéa 9, du règlement d’application, qui laisse la méthode de vérification de l’investissement à l’institution qui la détermine. Vérifiez le seuil et les règles en vigueur avant de vous fier à un chiffre, car ces montants et ces conditions ont déjà changé et peuvent changer encore.
Pourquoi le rapport d’évaluation décide-t-il du dossier de citoyenneté ?
Le rapport d’évaluation décide du dossier parce que le TTB établi sur sa base doit confirmer le montant requis, et parce que la valeur évaluée doit être cohérente avec chaque autre chiffre de l’opération. Un prix d’achat élevé ne corrige pas une évaluation faible. Si le chiffre évalué, le prix figurant au contrat notarié et les fonds documentés par le canal bancaire ne concordent pas, l’incohérence devient elle-même le problème, quel que soit le montant réellement payé.
La raison profonde est probatoire. Le prix commercial et la défendabilité ne sont pas la même chose. Un dossier est solide lorsque chaque exigence est rattachée à un document et que chaque document est cohérent avec les autres. Le rapport d’évaluation est la charnière qui relie le bien au seuil ; une évaluation faible ou incohérente fragilise donc toute la demande, même lorsque l’achat sous-jacent est réel et intégralement financé.
Qu’est-ce qui rend un rapport d’évaluation SPK faible ou défectueux ?
Un rapport d’évaluation est faible lorsque son indépendance, sa cohérence avec l’opération ou son adéquation documentaire peuvent être mises en cause. Les défauts les plus importants relèvent de quelques catégories, et ils existent rarement indépendamment du choix du bien et du calendrier de l’opération.
- Le mauvais émetteur. Pour un achat en vue de la citoyenneté, le rapport doit émaner d’une société d’évaluation agréée par le SPK et être demandé par Web Tapu, et le TTB établi sur sa base ne peut avoir plus de douze mois à la date de la demande ; un rapport émanant d’une société sans agrément SPK ne sert pas le dossier.
- Une indépendance mise en cause. L’expertise doit être une appréciation réellement indépendante, et non un chiffre ajusté pour atteindre un objectif voulu par le vendeur ou un intermédiaire.
- Une incohérence avec l’opération. La valeur évaluée, le prix figurant à la promesse de vente notariée et le montant documenté par les canaux bancaires doivent raconter une seule histoire cohérente. Les écarts entre eux attirent l’examen.
- Des problèmes de calendrier et de séquence. Si l’évaluation est détachée du choix du bien, de la position du vendeur ou de l’ordre des étapes, le rapport peut ne pas correspondre au dossier qu’il doit appuyer.
- Une valeur qui n’est pas celle du bien. Un rapport qui porte le lot jusqu’au seuil sur le papier est le schéma des annulations de 2026, et un prix déclaré inférieur au seuil échoue d’emblée au registre, car le prix de l’acte et les virements doivent chacun atteindre 400 000 USD et le TTB doit le confirmer (circulaire TKGM Genelge 2024/4).
Comment une évaluation expose-t-elle un dossier à l’annulation après l’octroi ?
Une évaluation expose un dossier après l’octroi parce que l’administration revient sur les investissements qu’elle a certifiés. Après les contrôles de la Direction générale du registre foncier et du cadastre (TKGM), du Comité d’inspection fiscale (Vergi Denetim Kurulu) et de la police décrits dans le communiqué du 4 août 2026, des certificats de conformité fondés sur des rapports d’évaluation falsifiés ont été annulés, et avec eux les décisions de naturalisation qui en dépendaient ; le communiqué du ministère du 21 septembre 2026, tel que la presse l’a cité, ajoute qu’une enquête du parquet d’Istanbul sur des ventes immobilières fictives a identifié 1 070 personnes, familles comprises. Lorsque l’investissement constaté par le certificat n’a pas existé à cette valeur, la décision peut être retirée en vertu de l’article 40 de la loi n° 5901 sans aucune fausse déclaration de l’investisseur. La défense est structurelle plutôt qu’optimiste : une documentation de la valeur intégrale dans le rapport SPK, dans la promesse de vente notariée qui énonce le prix intégral, dans le canal bancaire et dans le certificat d’achat de devises produit un dossier cohérent à première lecture et conçu pour résister à un contrôle de valeur plutôt que simplement l’éviter. Lorsque le contrôle a déjà produit une décision d’annulation, le délai de soixante jours pour agir en justice court à compter du lendemain de la notification écrite (article 7 de la loi n° 2577 sur la procédure administrative contentieuse, İdari Yargılama Usulü Kanunu), et les étapes sont exposées dans notre guide sur ce qu’il faut faire lorsque la citoyenneté turque est annulée à cause d’un rapport d’évaluation.
C’est pourquoi la documentation de la valeur intégrale est notre pratique constante dans chaque dossier de citoyenneté immobilière. Nous ne prêtons en aucune circonstance notre concours à la sous-déclaration d’un prix. Un dossier qui documente la valeur réelle dès le départ est bien plus facile à défendre qu’un dossier qui doit expliquer un écart des années plus tard.
Comment l’évaluation SPK s’insère-t-elle dans le reste du dossier de citoyenneté ?
L’évaluation SPK se trouve au centre d’une chaine documentaire, et chaque maillon doit être cohérent avec elle. L’évaluation appuie le seuil ; le canal bancaire et le certificat d’achat de devises (Döviz Alım Belgesi, DAB) prouvent que les fonds ont circulé régulièrement ; la promesse de vente notariée consigne le prix intégral ; l’annotation d’interdiction de vente pour la durée de détention légale est inscrite au titre ; et le registre foncier délivre le certificat de conformité qui confirme que l’acquisition respecte les règles.
Deux contrôles pratiques comptent le plus autour de l’évaluation. D’abord, la vérification du vendeur et du titre : les acquisitions portant sur des titres détenus par des étrangers ou sur des titres déjà utilisés dans une demande de citoyenneté ne sont pas admises ; l’éligibilité du vendeur et l’historique du titre sont donc contrôlés avant même que l’évaluation ne soit commandée. Ensuite, la discipline de financement : un prêt bancaire intérieur ne compte pas dans l’investissement, et le paiement ne peut pas être fait directement en cryptomonnaie ; les fonds passent par le canal bancaire et sont convertis et attestés par le DAB. Une évaluation irréprochable ne peut pas sauver un bien ou un mode de paiement qui échoue à ces contrôles.
Que doit faire un investisseur avant de se fier à un rapport d’évaluation ?
Un investisseur doit traiter le rapport d’évaluation comme un document à faire examiner juridiquement, et non comme un résultat à accepter automatiquement. Avant de s’y fier, examinez le rapport avec le bien et la stratégie de dépôt envisagée, et testez trois points : l’indépendance de l’expertise, la cohérence avec le contrat et la documentation bancaire, et l’adéquation avec la situation du titre et le calendrier. Lorsqu’un bien a déjà été choisi ou réservé, cet examen doit avoir lieu avant que le rapport ne soit tenu pour sûr, car un problème découvert tôt coute bien moins cher à corriger qu’un problème découvert après le dépôt.
Une première étape utile sépare ce qui est déjà documenté de ce qui reste à prouver. Le rapport d’évaluation, les documents du titre et du bien, les pièces de vente et de paiement, et tout document du dossier de citoyenneté qui dépend de l’évaluation doivent être lus ensemble, avec une attention particulière à tout signe d’indépendance faible, d’incohérence interne ou de calendrier malencontreux. La même discipline documentaire protège le dossier dans son ensemble, y compris les contrôles de financement et de titre exposés dans notre guide 2026 de la citoyenneté turque par investissement.
Comment Serka Law Firm traite-t-elle l’évaluation dans les dossiers de citoyenneté ?
Nous traitons l’évaluation SPK comme un point de contrôle juridique et la gérons de bout en bout plutôt que de la laisser comme une étape isolée confiée à un prestataire. Nous contrôlons l’éligibilité du vendeur et l’historique du titre avant que l’évaluation ne soit commandée, vérifions que le rapport émane d’une société d’évaluation agréée par le SPK et a été demandé par Web Tapu, suivons le TTB établi sur sa base, et vérifions que la valeur évaluée, le contrat notarié au prix intégral et la documentation bancaire forment un seul dossier cohérent. Nous conduisons ensuite le dossier à travers l’annotation au titre, le certificat d’achat de devises, le certificat de conformité, les titres de séjour et la demande de citoyenneté, de sorte que l’évaluation n’est jamais examinée isolément des étapes qui en dépendent.
Le but est un dossier cohérent à première lecture et conçu pour résister à un contrôle de valeur, dans lequel le seuil est appuyé par une expertise indépendante et chaque chiffre lié concorde avec elle. Pour la voie dans son ensemble, l’éligibilité, l’inclusion de la famille et le calendrier, voir notre pratique en citoyenneté par investissement et notre guide de référence sur la voie, l’éligibilité et le calendrier. Pour l’opération immobilière elle-même, notre équipe immobilier et acquisition de biens mène la vérification du titre et du vendeur, et notre équipe immigration et titres de séjour traite les titres de séjour qui accompagnent le dossier.
Questions fréquentes
Un prix de marché élevé suffit-il si l’évaluation est faible ?
Non. Le prix commercial et la défendabilité probatoire ne sont pas la même chose. Le dossier est éprouvé au regard de la valeur évaluée et de la cohérence de la chaine documentaire ; un prix élevé ne peut donc pas sauver une évaluation faible ou incohérente.
L’évaluation SPK fixe-t-elle le montant retenu pour le seuil ?
Elle le plafonne. Le prix déclaré et les virements doivent chacun atteindre le seuil, et depuis le 9 décembre 2024 le TTB établi sur la base du rapport d’évaluation confirme le montant ; lorsque le montant en dollars du TTB dépasse celui du certificat d’achat de devises, seul le montant du certificat est retenu. Le seuil lui-même est fixé par voie réglementaire et peut changer ; vérifiez le montant et les règles en vigueur avant de vous fier à un chiffre.
Pourquoi une évaluation qui ne correspond pas au bien crée-t-elle un risque d’annulation ?
Parce que l’administration contrôle les investissements certifiés après l’octroi, et qu’en 2026 elle a annulé des certificats de conformité fondés sur des rapports d’évaluation falsifiés, puis la nationalité bâtie sur eux. Un prix, un rapport, un relevé de virement et un certificat de change qui décrivent la même valeur réelle ne laissent rien à trouver à ce contrôle.
Un investisseur étranger peut-il faire examiner l’évaluation à distance ?
Dans la plupart des cas, oui. Une procuration régulièrement établie, une liste de documents claire et un plan de communication à distance permettent d’examiner et de gérer l’évaluation et le dossier qui l’entoure sans déplacement au-delà des étapes qui exigent réellement une présence.
Quand l’examen juridique de l’évaluation doit-il commencer ?
Le plus tôt possible, idéalement avant que le bien ne soit considéré comme définitif. Les problèmes d’indépendance, les incohérences ou les questions de calendrier sont bien plus faciles à corriger avant le dépôt qu’après.
Parlez à un avocat de votre rapport d’évaluation
Si vous préparez un dossier de citoyenneté immobilière ou détenez déjà un rapport d’évaluation, demandez un examen juridique avant de tenir ce rapport pour sûr. Cet examen vérifie que le vendeur est une personne turque et que le lot n’a pas déjà servi à un autre dossier de nationalité, lit les hypothèques et annotations du titre, et apprécie l’évaluation et le TTB au regard de la circulaire du 28 septembre 2026 avec le bien, le contrat et la documentation bancaire. Le cabinet le conduit sur instruction, et le dossier s’ouvre sur le rapport, les références du titre et le contrat de vente ; l’instruction se donne sur WhatsApp au +90 530 127 59 35 ou à info@serkalaw.com.
Information générale sur le droit turc, et non un conseil juridique. Les seuils monétaires, les frais et les conditions du programme sont fixés par la réglementation et la politique publique et évoluent ; vérifiez les chiffres et les règles en vigueur avant d’agir. La lecture ne crée aucune relation avocat-client ; la représentation ne commence qu’avec une convention signée.