外国人在土耳其购买房产：产权核查、购买限制、税费与入籍

Av. Serkan KARA 律师，Serka Law Firm

外国人可以依据土耳其第2644号《地契法》（Tapu Kanunu）第35条，在土耳其取得不动产的完整所有权。法律设定三项条件：买方须为土耳其总统所确定国家的公民；外国自然人在一个区内取得的不动产合计不得超过该区私有土地面积的百分之十，每人在全国范围内合计不得超过三十公顷；军事禁区、军事安全区和战略区不向外国人开放。所有权只在房产局（Tapu Müdürlüğü）将新的产权证登记在买方名下时转移：依第6098号《土耳其债务法》第237条，不动产买卖合同和买卖预约合同未采用官方形式即不生效力，因此定金或私下签订的预订协议不会给买方带来任何物权。保护外国买方的每一项措施，都要在资金动用之前完成。以下按买方通常提出问题的顺序作答。

外国人可以在土耳其合法购买房产吗？

可以。第2644号《地契法》第35条允许外国自然人在土耳其取得不动产和限制物权，前提是其国籍属于总统基于双边关系和国家利益所确定的国家。因此，第一项核查是在签署任何文件之前，按这份名单核对买方的护照。同一条还授权总统按国家、地区、期限、类型和面积限制外国人的取得，或将其部分或全部暂停。

外国自然人适用三项法定限制：

• 全国面积上限。 每人在土耳其全国合计不超过三十公顷；总统可将此上限提高至两倍。
• 区级上限。 外国自然人在一个区（ilçe）内取得的不动产及独立且持续性的限制物权，合计不得超过该区私有土地面积的百分之十。一旦该区达到这一比例，外国人在当地的新交易不予登记。
• 军事区与安全区。 外国人不得在军事禁区、军事安全区和战略区取得不动产。房产局依据国防部提供的军事区地图和内政部提供的特别安全区地图办理登记。

购买无建筑物地块的外国人，须在两年内将拟开发的项目报请主管部委审批；经批准的项目连同开工与竣工期限，登记在不动产登记簿的附记栏（beyanlar hanesi）。违反第35条取得、未按取得目的使用或项目未按期实施的不动产，如所有人未在财政部给定的不超过一年的期限内自行处分，将被变价，价款支付给所有人。

依其本国法律在境外设立的公司，只有作为商业公司并在特别法律的框架内才能取得土耳其不动产；不属于商业公司的外国法人完全不能取得（第35条）。在土耳其设立、外国人持股百分之五十以上或有权任免多数管理人员的公司，依同法第36条取得不动产，且仅限于其章程所载的经营活动；使外国持股达到百分之五十的股权收购同样适用这一制度。以个人还是公司名义购买，是一项带有税务和继承后果的法律决定，而不是手续问题。

在土耳其买房的步骤是怎样的？

购买按固定顺序从尽职调查推进到产权登记，法律上起决定作用的只有一步：由房产局制作并签署的官方文书（resmi senet，第2644号《地契法》第26条），以及将产权证登记在买方名下。在此之前都是准备，在此之后是行政手续。一笔典型的跨境购房依次经过以下环节。

1. 产权与权利负担核查。 调取不动产登记簿记录（takyidat），确认卖方所有权、确切地块、规划状况（imar durumu），以及抵押、查封（haciz）、法院保全措施（tedbir）、地役权、优先购买权和附记栏中的全部记载。
2. 税号与银行账户。 买方取得土耳其纳税识别号（vergi numarası），并通常在土耳其银行开立账户，使价款经由银行体系支付并留下凭证。
3. 付款与外汇文件。 价款以买方本人名义经土耳其银行支付。以入籍为目的的购买，外汇须在交易之前售予在土耳其经营的银行，再由该银行售予中央银行，由银行出具的银行结汇证明（Döviz Alım Belgesi，DAB）证明这一点；适用增值税豁免的购买，价款须以外汇汇入土耳其。
4. 合同。 依第6098号《土耳其债务法》第237条，不动产买卖和买卖预约合同只有采用官方形式才有效：买卖合同在房产局制作，买卖预约合同由公证人制作。经公证的买卖预约合同可应一方请求在不动产登记簿上加注（第2644号《地契法》第26条），加注后可对抗其后取得该不动产权利的人（第4721号《土耳其民法典》第1009条）；自加注之日起五年内未完成买卖的，该加注依职权注销。
5. 估值报告。 自2024年6月13日起，除购房入籍外，房产局在向外国买方办理产权转移时不再要求估值报告（地契与地籍总局（TKGM）第2024/4号通知（Genelge））。购房入籍时，自2026年9月28日起报告可由任何经土耳其资本市场委员会（SPK）授权的估值机构出具，须通过 Web Tapu 申请；自2024年12月9日起，可计入的金额以 TKGM 系统根据该报告生成的金额证明 TTB 确认。其他任何购买中，估值是买方自行选择的付款前价格核查，而不是产权转移的条件。
6. 地震保险与欠费核查。 办理强制地震保险（DASK），确认建筑使用许可（iskan），并查清房产的水电燃气欠费和公共费用欠款。
7. 外国买方的区域核查。 房产局对照军事区和特别安全区地图核查地块。这是外国买方特有的一步。
8. 产权转移登记与付款。 双方或其持授权委托书的代理人在房产局签署官方文书，缴纳产权过户规费，价款经银行支付，新的产权证登记在买方名下。不懂土耳其语的买方由宣誓翻译（yeminli tercüman）协助。

无法前往土耳其的买方，可以通过经公证并办理附加证明书的授权委托书，委托土耳其律师完成全部交易，这也是跨境买方最常用的方式。

在土耳其买房需要多长时间？

一笔清晰的住宅交易，在申请已递交、文件齐备的情况下，产权转移登记本身很快完成，外国买方的主要变量是区域核查。总时长取决于文件是否齐全、买方是否通过授权委托书办理，以及核查结果返回的速度。明确不受限制的城市地段，比沿海或敏感区域附近的房产办理得更快。产权有争议、卖方一侧的继承尚未了结或存在规划违规，都可能使时间大幅延长，这正是签约前的尽职调查比任何其他环节都更重要的原因。

购买之后外国所有人享有哪些权利？

完成登记的外国所有人享有与土耳其公民相同的核心所有权权能：使用、出租、抵押、出售、赠与以及通过继承传承。土耳其的所有权是受第4721号《土耳其民法典》保护的物权（ayni hak），登记完成后，产权证上的姓名是所有权的决定性证明。外国所有人可以出租、在规划规则内翻修并自由处分房产，但仍受购买时适用的面积与区域限制约束。

跨境所有人需要关注两点：

• 继承。 继承的准据法依第5718号《国际私法与国际民事诉讼程序法》（MÖHUK）确定，位于土耳其的不动产按土耳其继承规则移转。继承人通过继承取得超出第35条限制的不动产的，须在财政部给定的不超过一年的期限内自行处分，否则该不动产被变价，价款支付给继承人。第4721号《土耳其民法典》规定的特留份可能与所有人本国的规则差异很大，因此继承应当事先规划。
• 货币与汇出。 出售所得通常可以汇出，但购买时的价款和转售时的所得从一开始就应经由银行渠道并留有凭证，使交易透明，也为日后汇往境外提供支持。

外国买方需要哪些文件？

核心文件是有效护照、土耳其税号、照片、强制地震保险（DASK）、目标房产的登记簿记录，以及购房入籍时的银行结汇证明（DAB）和依据经 SPK 授权的估值机构出具的估值报告生成的 TTB。外文文件通常需要宣誓翻译的译本；在境外签署的文件（例如授权委托书）通常需要依海牙《取消外国公文书认证要求的公约》办理附加证明书，非公约国家则办理领事认证。中国自2023年11月7日起适用该公约。

主要的法律风险有哪些，如何规避？

最严重的风险是买到带有隐性负担的房产、卖方并非真正的所有人，以及在房产局核查产权之前就支付定金。只要在资金易手之前完成严格的尽职调查，每一项都可以避免。跨境买方反复遇到的问题是可以预见的，防范措施同样明确。

• 产权瑕疵或争议。 未核对登记簿就购买，可能连带接手抵押、法院禁令，或买到与宣传不符的地块。防范措施是在作出任何有约束力的承诺之前，在房产局完整核查产权和全部记载。
• 付款对象错误。 支付给中介或并非登记所有人的第三方的定金难以追回，也不产生对该房产的任何权利。付款应经银行渠道直接支付给登记在册的卖方。
• 缺少估值报告或银行结汇证明。 以入籍为目的的购买，没有估值报告和银行结汇证明就无法取得合规证明（Uygunluk Belgesi）；未经估值的购买也使买方失去对价格的核查。
• 规划与使用许可。 没有有效使用许可（iskan）的建筑，或具有农业等限制性规划用途的地块，可能难以使用或转售。依第3194号《城市规划法》（İmar Kanunu）第32条，建筑违反规划的信息由主管机关在七日内书面通知房产局，记入产权的附记栏；缴纳罚款并不能注销这项记载，只有在主管机关通知违规已经消除之后才能注销。这一点须在购买之前核查，而不是之后。
• 期房与未完工项目。 预售购买承担开发商与交付风险。买方为消费者的，依第6502号《消费者保护法》第44条，住房须在合同约定的期限内交付，且无论如何不得超过自合同签订之日起四十八个月；依第45条，卖方未履行或未适当履行义务的，在消费者解除合同时不得向其主张任何款项。交付日期、违约金和开发商违约的后果应当谈判，而不是作为标准条款接受。

一旦发生争议，土耳其的不动产纠纷依第6100号《民事诉讼法》由不动产所在地法院审理，金钱判决的执行依第2004号《强制执行与破产法》进行。跨境所有人在构建交易时就应使证据（登记簿记录、估值、银行凭证、已签署的合同）完整清晰，以备争议发生。

以个人名义、通过公司还是为入籍而购买？

合适的结构取决于买方的目标：自住、租金收益、公司持有和投资入籍各自指向不同的载体。没有唯一的最佳答案，而错误的结构在产权登记之后纠正代价很高。

通过房产取得土耳其国籍是一条独立的法定路径，依据是《土耳其国籍法》第12条(b)款及其实施条例第20条：房产价值按土耳其中央银行汇率不低于40万美元，购自土耳其自然人或法人，由经 SPK 授权的估值机构出具估值报告并以据此生成的 TTB 确认金额，并在不动产登记簿上加注三年内不得转让的限制。已用于他人入籍申请的房产，或带有抵押或限制性记载的房产不符合条件，土耳其银行贷款也不计入金额。一处出色的投资不一定符合入籍条件，两个目标应在签约之前协调一致。完整路径见我们的土耳其投资入籍完整指南。

外国买方购房要多缴税吗？

不需要。外国买方与土耳其买方缴纳相同的交易税费和持有税费，购买本身没有针对外国人的附加税。登记时缴纳产权过户规费（tapu harcı，性质相当于中国的契税）：依第492号收费法附表（四）第20/a项，按申报价格向卖方和买方各征千分之二十，整笔交易合计千分之四十，计税依据不得低于房产税计税价值（emlak vergisi değeri）。这一点与中国不同：依《中华人民共和国契税法》第一条和第三条，契税只由承受方缴纳，税率为百分之三至百分之五。实际由哪一方支付，收费法没有规定，那是买卖合同的条款。此后是每年的市政房产税、租金收入的所得税，以及出售时的资本利得税。

比税率更具决定意义的是两条规则。第一，第3065号增值税法第13条第1款第(i)项的豁免，仅适用于作为住宅或营业用房建造的建筑物的首次交付，价款须以外汇汇入土耳其，买方须为未在土耳其定居的外国自然人；二手转售不符合条件。条件不满足而适用了豁免的，买方与卖方就税款、税款损失罚款和滞纳金承担连带责任；房产在三年内被处分的，未征税款连同缓缴利息须在产权转移登记之前由处分方缴纳。第二，依第193号所得税法重复第80条第6款，自取得之日起满五年后出售不动产，其收益不产生资本利得；五年内出售的，收益在扣除取得成本之后计税，价格指数涨幅达到百分之十时，取得成本按指数调整。入籍的三年不得转让限制、增值税的三年追缴期和资本利得税的五年期，起算事件各不相同，应在购买之前对照买方本人的文件核对。计算方法见土耳其房产出售所得税与五年规则。

常见问题

不去土耳其可以买房吗？

可以。外国买方可以通过经公证并办理附加证明书的授权委托书，委托土耳其律师完成全部购买，由律师代为办理税号、外汇文件、估值、区域核查和产权转移登记。附加证明书依海牙公约办理，非公约国家适用领事认证。

买房会自动带来土耳其居留或国籍吗？

不会。在土耳其拥有不动产，是依第6458号《外国人与国际保护法》第31条第1款第(b)项申请短期居留许可的依据，每次最长两年；可作为依据的不动产的类型和价值由内政部确定（第31条第6款）。只有满足价值、付款和不得转让限制等单独法定条件的购买，才能用于投资入籍。单纯买房不会自动带来其中任何一种身份。

最重要的一步是什么？

在支付任何定金之前，在房产局核查产权记录和权利负担。跨境买方遇到的几乎所有严重问题，都源于在这项核查之前付了款，因此起决定作用的是依第2644号《地契法》完成的产权转移登记，而不是预订协议。

哪些地方外国人不能购买？

军事禁区、军事安全区和战略区不向外国人开放；外国人持有的不动产已达到私有土地面积百分之十的区，新交易不予登记。两者都在登记过程中核查。

委托跨境房地产律师

在资金动用之前完成尽职调查，在土耳其买房就很简单；反之则有风险。Serka Law Firm 为外国买方办理从第一份登记簿记录到完成产权登记的全过程，买方身在境外时通过授权委托书办理。本律师事务所依据双方签署的书面委托合同接受委托。如果您正在评估一处房产，或已经签署预订协议，请在作出承诺之前通过我们的土耳其房地产法与不动产购置业务进行结构化审查。

外国买方延伸阅读：土耳其房地产法概览、外国买方房产尽职调查清单，以及外国买方应当核查的产权证风险信号。

本文为关于土耳其法律的一般性信息，不构成法律意见；您的具体情况应向合格的律师核实。