土耳其房产资本利得税：五年规则、指数化与2026年免税额

Av. Serkan KARA 律师，Serka律师事务所

土耳其只在房产于取得之日起五年内出售时，才对出售所得的增值征税。五年之后出售，无论利润多大，都没有需要申报的资本利得。在五年之内，增值应税，但它不是买入价与卖出价之间的差额：取得成本首先按官方物价指数上调，而在该上调达到百分之十时，对于像里拉这样波动过的货币，它经常把名义增值全部抹去。剩下的部分再减去年度免税额，2026年为150,000土耳其里拉，然后按普通累进税率而非固定税率征税，2026年的税率级距见我们的土耳其个人所得税页面。规则在《个人所得税法》（Gelir Vergisi Kanunu 第193号）第80条和第81条，决定大多数案件的四句话列在下面。

土耳其有资本利得税吗

没有单独的资本利得税，也没有单独的税率。存在的是一类叫作değer artışı kazancı（价值增加所得）的所得，它并入卖方当年的所得，按普通税率课税。因此，任何给你报一个百分比数字的答案，从一开始就是错的：这个数字取决于增值的大小、指数化后的成本，以及卖方当年在土耳其还有什么其他所得。

五年规则，以及它从哪一天起算

第80条（mükerrer 80）第六项把「自取得之日起五年内」处分不动产所得的增值纳入课税范围。同一句话里还有两项限定，摘要中常被略去：

• 无偿取得的不动产完全在该项之外。继承取得和受赠取得的不动产不带五年时钟，出售它们的所得根本不属于本条款下的资本利得。
• 时钟从取得起算，而不是从最新的登记记载起算。更正、并宗或重新登记不会让它重新开始；重要的是不动产何时取得。

这一期间自2007年3月28日起才是五年，当时第5615号法律把它从四年提高到五年。在该日期之前买入并早已出售的房产，可能适用较短的期间，因此旧案要对照当时有效的法律阅读，而不是今天的法律。

「处分」比出售更宽

该条自行界定了这个词，而这一定义涵盖了所有人并不认为是出售的交易：

出售、有偿转让和让与、易货、交换、征收、国有化，以及作为出资投入商事公司。

把一套公寓投入公司换取股份，在完成之日就是一次处分。征收也是，这让并非自己选择该交易的所有人感到意外。如果该资产属于仍在经营的企业，其所得是经营所得而非资本利得，从一开始就适用另一套规则。

应税增值实际如何计算

第81条（mükerrer 81）规定了算式：从取得的对价中扣除资产成本，再扣除处分的费用以及卖方实际负担的税费。买方支付的费用不是卖方的扣除项，因此合同中房产证费用由谁承担，产生的是税收后果而不只是商业后果。

随后是决定大多数真实案件的条款：

取得成本按官方物价指数的上涨率提高，不含处分当月，条件是上涨率达到百分之十或以上。

百分之十的条件由2004年12月30日第5281号法律加入，它是一个门槛，而不是按比例适用的下限：低于它完全不作指数化，达到或超过它则全额适用整个涨幅。在高通胀货币中的实际效果是，一笔按里拉显示巨额利润的出售，在成本指数化之后可能显示没有应税增值。因此，确定指数化后的成本是档案上的第一项计算，而不是最后一项。

取得成本确实无法确定的，法律以评估委员会确定的价值替代，而不是把成本视为零。在有人断定缺少发票就要对全部价款征税之前，这一点值得知道。

2026年的免税额和2026年的税率

两个数字每年都由总通告重新估值。以下金额是2025年12月31日官方公报第33124期（第5次重复）公布的Gelir Vergisi Genel Tebliği 第332号为2026日历年度设定的。

年度免税额：一个日历年度内150,000土耳其里拉的资本利得，不含证券和其他资本市场工具的所得。

由于这些是年度数字，任何引用它们却不注明年份和出处的页面，在结构上就是不可靠的。请核实你申报之日有效的金额，并把没有附上通告号的税率当作提问的起点，而不是答案。合并后的法律文本由国家在 mevzuat.gov.tr 公布。

非居民卖方

非居民所有人就土耳其来源所得在土耳其纳税，而土耳其不动产的增值就是土耳其来源。有两点值得准确陈述，因为两者都常被夸大。

法律中有一条把汇兑收益排除在计算之外的规则，适用于依外国投资制度把资本带入土耳其的非居民。它自身的文字把适用范围限于证券和参股份额，而且仅限于纳税人的土耳其所得完全由这些工具构成、且纳税人不连续从事证券交易的情形。它不适用于不动产。任何告诉外国售房者汇率变动可以从其增值中扣除的人，读的是与他无关的条款。

另外，土耳其与卖方居住国之间的避免双重征税协定，可能划分征税权或就已缴税款给予抵免。适用哪一份协定、它对不动产增值如何规定，是关于那份具体协定的问题，无法一概而论。

如果你是为入籍而买，有两个时钟，而且它们不一样

这是本领域最昂贵的混淆。用于取得土耳其投资入籍的不动产带有批注于房产证的三年承诺，在此期间不得出售。资本利得税则自取得之日起按另一个五年时钟运行。两者是不同的期间，由不同的文件基于不同的理由施加。

后果是具体的：批注在三年时失效，房产变得可以出售，但在第三年或第四年出售仍在五年的资本利得窗口之内。房产证一解禁就出售的投资者，按入籍规则没有做错任何事，却撞上了税负。等到第五年过去就没有这项税负。入籍路线本身载于我们的土耳其投资入籍指南。

外国卖方常犯的错误

• 不加思索地把申报的房产证价格当作成本基础。登记机关记载的价格就是档案将被对照的价格，为省过户费而低报的价格，在卖出时把应税增值抬高的数额，正好等于买入时省下的数额。
• 以为钱从未进入土耳其就不用交税。增值是土耳其来源，因为不动产在这里。价款在哪里支付不是判断标准。
• 忘记免税额是按年计算的。同一日历年度内的两次出售共用一个免税额；同样的两次出售分处12月31日两侧，则各有一个。
• 直到准备申报时才考虑指数化。它是计算中最大的一个数字，而它取决于取得日期，那是你事后无法改变的事实。

我们被问到的问题

五年之后出售要交资本利得税吗

不用。有偿取得的不动产在取得日之后超过五年出售的，无论利润多少，本条款下都不产生资本利得。没有部分课税，也没有递减。

土耳其继承来的房产要交资本利得税吗

无偿取得的不动产在资本利得项之外，因此继承人出售不按该项课税。遗产与赠与税是另一项有自己规则和申报表的税，本页不作回答。

如果我亏本出售呢

按这些规则计算出来的亏损就是亏损，而在指数化之后，一笔按里拉看起来盈利的出售可能就是亏损。这正是应当正确计算指数化数字、而不是先入为主假定任一结果的理由。

买方会代扣税款吗

不会。个人之间的房产买卖没有代扣代缴；卖方在处分年度的年度申报表中申报增值。没有人在房产登记处代卖方收取这笔税，这就是为什么已经离开土耳其的卖方，往往很晚才发现这项义务。

在签字之前，而不是之后

土耳其房产出售的税务地位由三项事实确定，而这三项在成交之前就已经定下：取得日期、能够举证的成本，以及合同项下由谁负担哪项费用。把房产证、购买文件和你收到的报价，通过 WhatsApp +90 530 127 59 35 或电子邮件 info@serkalaw.com 发给本律师事务所；出售落在五年规则的哪一边，先看房产证上的取得日期。更广的框架见我们的土耳其税制指南，交易本身见土耳其房地产法。

一般信息，非法律意见。土耳其法律；数字每年重新估值，必须在你申报之日核实。