Туреччина оподатковує прибуток від продажу нерухомості лише тоді, коли обʼєкт продано протягом пʼяти років від дати його придбання. Продайте після цього строку, і жодного приросту вартості декларувати не доведеться, хоч яким великим був прибуток. У межах пʼяти років прибуток оподатковується, але він не є різницею між ціною купівлі та ціною продажу: вартість придбання спершу індексується за офіційним індексом цін, і коли ця індексація сягає десяти відсотків, вона нерідко знімає весь номінальний прибуток у валюті, яка рухалася так, як рухалася ліра. Те, що залишилося, зменшується на річну пільгу, 150 000 TL на 2026 рік, і оподатковується за звичайною прогресивною шкалою, а не за єдиною ставкою; шкала 2026 року викладена на нашій сторінці про податок на доходи фізичних осіб у Туреччині. Норми містяться у статтях 80 і 81 Закону про податок на доходи (Gelir Vergisi Kanunu № 193), а чотири речення, які вирішують більшість справ, наведені нижче.
Чи існує в Туреччині податок на приріст вартості?
Окремого податку на приріст вартості й окремої ставки не існує. Існує категорія доходу під назвою değer artışı kazancı, «дохід від збільшення вартості», який додається до доходу продавця за рік і оподатковується за звичайною шкалою. Саме тому відповідь, яка називає вам один відсоток, є хибною ще до того, як почалася: цифра залежить від розміру прибутку, від індексованої вартості придбання і від того, що ще продавець заробив у Туреччині того року.
Правило пʼяти років і дата, від якої воно рахується
Стаття 80 (mükerrer 80), шостий абзац, охоплює оподаткуванням прибутки від відчуження нерухомого майна «протягом пʼяти років, починаючи від дати придбання». Два застереження стоять у тому самому реченні й регулярно випадають зі стислих переказів:
- Майно, набуте без зустрічного надання, повністю поза цим абзацом. Успадковане майно і майно, отримане в дарунок, не мають пʼятирічного відліку, і прибуток від їх продажу взагалі не є приростом вартості за цією нормою.
- Відлік іде від придбання, а не від останнього запису в реєстрі. Виправлення, обʼєднання ділянок чи повторна реєстрація його не поновлюють; має значення момент придбання майна.
Строк становить пʼять років лише від 28 березня 2007 року, коли Закон № 5615 підняв його з чотирьох. Обʼєкт, куплений до цієї дати і давно проданий, міг підпадати під коротший строк, і саме тому старі справи читаються за законом, чинним на той час, а не за сьогоднішнім.
«Відчуження» ширше за продаж
Стаття сама визначає цей термін, і визначення охоплює операції, які власники не вважають продажем:
продаж, передання та відступлення за зустрічне надання, міна, обмін, примусове відчуження, націоналізація і внесення до комерційної компанії як вкладу до капіталу.
Внесення квартири до компанії в обмін на частки є відчуженням у день, коли це зроблено. Так само і примусове відчуження, що дивує власників, які цієї операції не обирали. Якщо ж актив належить підприємству, яке продовжує діяльність, прибуток є комерційним доходом, а не приростом вартості, і від самого початку діє інший набір правил.
Як насправді обчислюється оподатковуваний прибуток
Стаття 81 (mükerrer 81) викладає арифметику: від отриманого зустрічного надання відняти вартість активу, а також витрати на відчуження разом із податками та зборами, які фактично поніс продавець. Збір, сплачений покупцем, не є відрахуванням продавця, і саме тому розподіл збору за оформлення тапу в договорі має податковий, а не лише комерційний наслідок.
Далі йде норма, яка вирішує більшість реальних справ:
Вартість придбання збільшується на темп зростання офіційного індексу цін, за винятком місяця відчуження, за умови що темп зростання становить десять відсотків або більше.
Умову про десять відсотків додано Законом № 5281 від 30 грудня 2004 року, і це поріг, а не межа, яку застосовують пропорційно: нижче за нього індексації немає взагалі, а на ньому чи вище застосовується все зростання. Практичний наслідок у валюті з високою інфляцією такий, що продаж, який показує великий прибуток у лірах, після індексації вартості може не показати оподатковуваного прибутку взагалі. Тому встановлення індексованої вартості придбання є першим обчисленням у справі, а не останнім.
| Крок | Що додається або віднімається |
|---|---|
| 1. Зустрічне надання | Усе отримане за обʼєкт, у грошах або в натурі. |
| 2. Індексована вартість | Вартість придбання, збільшена на індекс цін без місяця відчуження, лише якщо зростання сягає 10%. |
| 3. Витрати продавця | Витрати на відчуження та податки і збори, які фактично сплатив продавець. |
| 4. Річна пільга | 150 000 TL на 2026 рік. Не застосовується до цінних паперів та інших інструментів ринку капіталу. |
| 5. Ставка | Звичайна прогресивна шкала, застосована до загального доходу продавця за рік. |
Якщо вартість придбання справді неможливо встановити, закон підставляє вартість, визначену оціночною комісією, а не вважає її нульовою. Це варто знати, перш ніж хтось дійде висновку, що через відсутність рахунка оподатковується вся сума виручки.
Пільга 2026 року і ставки 2026 року
Обидві цифри щороку переоцінюються загальним комюніке. Наведені нижче суми встановлені на 2026 календарний рік комюніке Gelir Vergisi Genel Tebliği серії № 332, опублікованим в Офіційному віснику від 31 грудня 2025 року, випуск 33124 (5-й повторний).
Річна пільга: 150 000 TL приросту вартості за календарний рік, без урахування прибутків від цінних паперів та інших інструментів ринку капіталу.
| Дохід за рік | Податок |
|---|---|
| до 190 000 TL | 15% |
| до 400 000 TL | 28 500 TL з перших 190 000, залишок за 20% |
| до 1 000 000 TL | 70 500 TL з перших 400 000, залишок за 27% |
| до 5 300 000 TL | 232 500 TL з перших 1 000 000, залишок за 35% |
| понад 5 300 000 TL | 1 737 500 TL з перших 5 300 000, залишок за 40% |
Оскільки це річні цифри, будь-яка сторінка, що наводить їх без року і без джерела, є ненадійною за побудовою. Підтверджуйте суми, чинні на дату подання декларації, і ставтеся до ставки, названої вам без її комюніке, як до початку питання, а не як до відповіді. Консолідований текст закону публікується державою за адресою mevzuat.gov.tr.
Продавці-нерезиденти
Власник-нерезидент оподатковується в Туреччині щодо доходу з турецького джерела, а прибуток від турецької нерухомості є доходом з турецького джерела. Два моменти варто викласти точно, бо обидва зазвичай перебільшують.
Закон містить норму, що виключає курсові прибутки з обчислення для нерезидентів, які ввезли капітал до Туреччини в режимі іноземного інвестування. Її власні слова обмежують її цінними паперами та частками участі, і лише там, де турецький дохід платника складається виключно з цих інструментів, і не там, де платник постійно торгує цінними паперами. До нерухомого майна вона не застосовується. Той, хто каже іноземному продавцеві нерухомості, що курсовий рух виключається з його прибутку, читає норму, яка не про нього.
Окремо, договір про уникнення подвійного оподаткування між Туреччиною та країною резидентства продавця може розподілити право оподаткування або дати залік сплаченого податку. Який саме договір застосовується і що він говорить про прибутки від нерухомого майна, є питанням про цей конкретний договір і не має загальної відповіді.
Якщо ви купували заради громадянства, годинників два і вони різні
Це найдорожча плутанина в цій темі. Обʼєкт, використаний для отримання турецького громадянства за інвестиції, несе трирічне зобовʼязання з відміткою в тапу, протягом якого його не можна продавати. Податок на приріст вартості рахує окремий пʼятирічний годинник від дати придбання. Це різні строки, встановлені різними інструментами і з різних причин.
Наслідок конкретний: відмітка знімається через три роки і обʼєкт стає придатним до продажу, але продаж на третьому чи четвертому році все ще перебуває всередині пʼятирічного вікна приросту вартості. Інвестор, який продає щойно тапу звільнилося, не порушив нічого за правилами громадянства і потрапив у податок. Очікування до спливу пʼятого року знімає його. Сам маршрут викладено в нашому посібнику з громадянства Туреччини за інвестиції.
Чого не враховують іноземні продавці
- Беруть задекларовану в тапу ціну за вартість придбання, не задумуючись. Ціна, внесена до земельного реєстру, і є тим, проти чого читатимуть справу, а ціна, занижена задля економії на збору за передання, збільшує оподатковуваний прибуток на виході рівно на ту суму, яку зекономила на вході.
- Припускають, що податку немає, бо гроші не заходили до Туреччини. Прибуток має турецьке джерело, бо обʼєкт тут. Місце виплати виручки не є критерієм.
- Забувають, що пільга річна. Два продажі в одному календарному році ділять одну пільгу; ті самі два продажі по різні боки 31 грудня мають по одній кожен.
- Ігнорують індексацію до моменту підготовки декларації. Це найбільша окрема цифра в обчисленні, і вона залежить від дати придбання, факту, який пізніше змінити не можна.
Питання, які нам ставлять
Чи плачу я податок, якщо продаю після пʼяти років?
Ні. Якщо обʼєкт було набуто за зустрічне надання і продано пізніше ніж через пʼять років від дати придбання, приросту вартості за цією нормою не виникає, хоч яким був прибуток. Часткового нарахування і поступового зменшення немає.
Чи є податок на приріст вартості при продажу успадкованої нерухомості?
Майно, набуте без зустрічного надання, перебуває поза абзацом про приріст вартості, тож продаж спадкоємцем за ним не оподатковується. Податок на спадщину і дарування є окремим платежем із власними правилами і власною декларацією, і ця сторінка на нього не відповідає.
А якщо я продаю зі збитком?
Збиток, обчислений за цими правилами, є збитком, і після індексації продаж, що виглядає прибутковим у лірах, може ним виявитися. Це причина обчислити індексовану цифру як слід, а не припускати будь-який із результатів.
Чи утримує податок покупець?
Ні. При продажу нерухомості між фізичними особами утримання немає; продавець декларує прибуток у річній декларації за рік відчуження. Ніхто не збирає його в реєстрі за продавця, і саме тому обовʼязок пізно виявляють ті продавці, які вже виїхали з країни.
До підпису, а не після
Податкова позиція продажу турецької нерухомості визначається трьома фактами, і всі три вирішуються до завершення угоди: дата придбання, вартість, яку можна підтвердити, і те, хто за договором несе який збір. Нам повідомляють дату набуття за тапу, ціну купівлі й ціну, за яку об’єкт продають зараз, і чи успадковано його: info@serkalaw.com. Ширші рамки викладено в нашому посібнику з податкової системи Туреччини, а сама операція в турецькому праві нерухомості для іноземних покупців.
Загальна інформація, а не юридична консультація. Турецьке право; цифри переоцінюються щороку і мають бути підтверджені на дату подання декларації.
Дотична література
- Оптимізація Корпоративного Оподаткування, Трансфертне Ціноутворення та Митне Право в Туреччині
- Як забезпечується ціна до переходу права власності: ескроу в Туреччині.
- Що перевірити в тапу до купівлі: тривожні сигнали тапу для іноземних покупців.
- Щоб продаж або купівлю вів адвокат від перевірки правовстановлюючих документів до реєстрації, див. адвокат з нерухомості в Туреччині для іноземних покупців.
- Якщо обʼєкт утримується через компанію, прибуток оподатковується за Законом про податок на прибуток підприємств, і пільга участі більше не охоплює нерухомість: податок на прибуток підприємств у Туреччині.