トルコの不動産譲渡益課税：外国人所有者が実際に払うもの

弁護士 Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

トルコが不動産売却の利益に課税するのは、その不動産が取得日から5年以内に売却された場合に限られます。それを過ぎて売却すれば、利益がどれほど大きくても申告すべき譲渡益は一切生じません。5年以内であれば利益は課税対象となりますが、それは支払った額と売った額の差額ではありません。取得費はまず公式の物価指数で引き上げられ、その上昇率が10パーセントに達する場合には、リラのように動いた通貨においては名目上の利益全体が消えることが珍しくありません。残った額から年間の非課税枠、2026年は15万リラが差し引かれ、一律の税率ではなく通常の累進税率表で課税されます。2026年の税率区分は、当事務所のトルコの税制のページに掲げています。根拠規定はトルコの所得税を定める所得税法（Gelir Vergisi Kanunu、法律第193号）第80条および第81条であり、大半の案件を決する四つの文を以下に示します。

トルコに譲渡益課税はあるのか

独立した譲渡益税も、独立した税率もありません。存在するのはdeğer artışı kazancı、「価値の増加による所得」と呼ばれる所得区分であり、これは売主のその年の所得に加算され、通常の税率表のもとで課税されます。だからこそ、単一のパーセンテージを示す回答は、始まる前から誤っています。数字は利益の大きさ、指数調整後の取得費、そして売主がその年にトルコで他に何を稼いだかによって決まるからです。

5年ルールと、その起算日

第80条（mükerrer 80）第6号は、不動産を「取得日から起算して5年以内に」処分したことによる所得を課税の対象に含めています。同じ文の中に二つの限定が置かれており、要約ではきまって落とされます。

• 無償で取得した不動産は、この号の対象から完全に外れます。相続した不動産と贈与を受けた不動産には5年の時計がなく、それらを売却した利益はこの規定にいう譲渡益にはまったく当たりません。
• 時計は取得の時から進み、最新の登記記載からではありません。訂正、筆の合併、再登記は時計を再始動させません。重要なのは不動産をいつ取得したかです。

この期間が5年になったのは2007年3月28日以降のことで、法律第5615号が4年から引き上げました。それ以前に購入され、かなり前に売却された不動産は、より短い期間に服していた可能性があり、古い案件が今日の法ではなく当時施行されていた法に照らして読まれるのはそのためです。

「処分」は売却より広い

条文はこの語を自ら定義しており、その定義は所有者が売却とは考えない取引を捕捉します。

売却、有償の譲渡および移転、交換、交易、収用、国有化、および商事会社への現物出資。

マンションを株式と引き換えに会社に入れることは、それが行われた日に処分となります。収用もまた同様であり、取引を選んだわけではない所有者を驚かせます。資産が事業を継続している企業に属している場合には、その利益は譲渡益ではなく事業所得であり、最初から別の規則が適用されます。

課税対象の利益は実際にどう計算されるか

第81条（mükerrer 81）が計算方法を定めています。受領した対価から、資産の取得費を控除し、処分の費用と、売主が実際に負担した税および手数料を控除します。買主が支払った手数料は売主の控除にはならず、契約における権利証手数料の負担配分が商業上だけでなく税務上の帰結をもつのはこのためです。

次に来るのが、大半の実際の案件を決する規定です。

取得費は、処分の月を除いて、公式物価指数の上昇率により引き上げられる。ただし、その上昇率が10パーセント以上である場合に限る。

この10パーセントの条件は2004年12月30日の法律第5281号で追加されたものであり、比例的に適用される下限ではなく、閾値です。これを下回れば指数調整はまったく行われず、これ以上であれば上昇分の全体が適用されます。高インフレ通貨における実際の効果として、リラ建てでは大きな利益を示す売却が、取得費を指数調整した途端に課税対象の利益をまったく示さなくなることがあります。したがって指数調整後の取得費を確定することは、案件における最後ではなく最初の計算です。

取得費が真に確定できない場合、法律は取得費をゼロとみなすのではなく、評価委員会が定める価額をこれに代えます。請求書の欠落が売却代金の全額を課税対象にすると誰かが結論づける前に、知っておく価値のある点です。

2026年の非課税枠と2026年の税率

いずれの数字も毎年、一般通達によって改定されます。以下の金額は、2025年12月31日付官報第33124号（第5次再版）に掲載されたGelir Vergisi Genel Tebliği第332号が2026暦年について定めたものです。

年間非課税枠：15万リラ。暦年中の譲渡益に適用され、有価証券その他の資本市場商品から生じる利益は除かれます。

これらは年ごとの数字であるため、年と出典を示さずにこれらを引用するページは、その構造からして信頼できません。申告日に有効な金額を確認し、通達の番号なしに示された税率は答えではなく問いの出発点として扱ってください。統合条文は国家が mevzuat.gov.tr で公開しています。

非居住者の売主

非居住者の所有者はトルコ源泉の所得についてトルコで課税され、トルコの不動産から生じる利益はトルコ源泉です。二つの点は、いずれも誇張されがちであるため、正確に述べておく価値があります。

法律には、外国投資の枠組みでトルコに資本を持ち込んだ非居住者について、為替差益を計算から除外する規定があります。その条文自体は適用対象を有価証券および持分に限定しており、しかも納税者のトルコでの所得がそれらの商品のみから成る場合に限られ、有価証券を継続的に取引している場合には適用されません。不動産には適用されません。外国人の不動産売主に対して為替変動は利益から除外されると告げる者は、その人に関係のない規定を読んでいるのです。

これとは別に、トルコと売主の居住国との間の二重課税防止条約が課税権を配分し、または納付済みの税について控除を認めることがあります。どの条約が適用され、その条約が不動産から生じる利益について何を定めているかは、当該条約に固有の問いであり、一般論では答えられません。

市民権のために購入した場合、二つの時計があり、それらは同じではない

これはこの分野で最も高くつく混同です。投資によるトルコ市民権の取得に用いた不動産には、権利証に付記される3年の保有約束が付き、その間は売却できません。譲渡益課税は、取得日から進む別個の5年の時計で走ります。二つは異なる期間であり、異なる法令が、異なる理由で課しているものです。

帰結は具体的です。付記は3年で失効し不動産は売却可能になりますが、3年目や4年目の売却は依然として5年の譲渡益課税の期間内にあります。権利証が自由になった瞬間に売却した投資家は、市民権の規則の上では何も誤っておらず、税負担の中へ歩いて入ったことになります。5年目が過ぎるまで待てば、それは消えます。市民権の経路そのものは、当事務所の投資によるトルコ市民権のガイドで説明しています。

外国人の売主が誤りやすい点

• 登記簿上の申告価格を、何も考えずに取得費とみなすこと。登記所に記載された価格が案件の読み解きの基準となり、移転登記の手数料を節約するために低く申告した価格は、入口で節約した額とちょうど同じだけ、出口で課税対象の利益を押し上げます。
• 資金がトルコに入っていないから課税されないと思い込むこと。不動産がここにある以上、利益はトルコ源泉です。代金がどこで支払われるかは判断基準ではありません。
• 非課税枠が年単位であることを忘れること。同じ暦年内の二件の売却は一つの非課税枠を分け合い、12月31日を挟んだ同じ二件はそれぞれ一つずつ持ちます。
• 申告書を作る段階まで指数調整を無視すること。それは計算の中で最大の単一の数字であり、後から変えることのできない事実である取得日に依存します。

よく受ける質問

5年経ってから売れば譲渡益課税はかかりませんか

かかりません。有償で取得した不動産を取得日から5年を超えて売却した場合、利益がいくらであれ、この規定のもとでは譲渡益は生じません。部分的な課税も逓減もありません。

トルコで相続した不動産に譲渡益課税はかかりますか

無償で取得した不動産は譲渡益の号の対象外であるため、相続人による売却はこの規定のもとでは課税されません。相続税・贈与税は固有の規則と固有の申告をもつ別個の税であり、このページはそれには答えていません。

損失を出して売った場合はどうなりますか

これらの規則のもとで計算された損失は損失であり、指数調整の後には、リラ建てで利益が出ているように見える売却が損失であることもあります。それは、どちらかの結果を思い込むのではなく、指数調整後の数字をきちんと計算すべき理由です。

買主が税を源泉徴収しますか

しません（会社が支払う賃料や配当については、トルコの源泉徴収税の税率表が別に定めます）。個人間の不動産売却に源泉徴収はなく、売主が処分の年の年次申告で利益を申告します。登記所で誰かが売主に代わって徴収することはなく、出国済みの売主が義務に気づくのが遅れるのはそのためです。

署名の後ではなく、前に

トルコの不動産売却の税務上の地位は、完了前にすべて確定している三つの事実で決まります。取得日、証明できる取得費、そして契約上どちらがどの費用を負担するかです。権利証、購入時の書類、そして提示されている買付けの申出を、当事務所に WhatsApp +90 530 127 59 35 またはメール info@serkalaw.com でお送りください。売却がどの課税区分に入るかは、権利証に記された取得日がまず答えます。より広い枠組みはトルコの税制のガイドに、取引そのものは外国人買主のためのトルコ不動産法にまとめています。

本記事は一般的な情報であり、法的助言ではありません。トルコ法に基づくものであり、数字は毎年改定されるため、申告日に確認しなければなりません。