トルコのエスクロー：売買代金はどのように法的に保全されるか

弁護士 Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

トルコ法にもエスクローに当たる制度は存在します。公証人による寄託であり、公証人法（Noterlik Kanunu、法律第1512号）第62条から第67条に定められています。公証人は、保管のため、または特定の者に引き渡すために持ち込まれた財産を預かり、金銭の寄託については遅くとも翌日までに、受領権者の名義で銀行の公証人寄託口座に払い込まなければならず、寄託調書に記載された条件の外でこれを払い出せるのは、当事者双方の同意がある場合か裁判所の決定がある場合に限られます。トルコに存在しないのは、民間の免許制エスクロー産業です。外国人の買主が実際に選ぶのは、公証人寄託、契約上ブロックされた銀行口座、登記に付記された売買予約、そして登記の時点に合わせた支払構造の四つであり、その選択は買主の口座から一円たりとも動く前に行わなければなりません。

トルコ法にエスクローはあるのか

実質においては、別の名前であります。その手段はemanet、すなわち公証人が預かる寄託であり、公証人は公務員です。公証人法第1条は、公証業務を法的安定性を確保し紛争を防止することを目的とする公共業務と定義しています。これをエスクローとして機能させているのは、次の四つの規定です。

事態が悪化した場合には、さらに二つの規定が意味を持ちます。第65条により、保管期間の終了後一年間引き取られない寄託物、または手数料が支払われない寄託物は、正式な通知の後に競売され、残額は銀行に置かれます。第66条により、売却されなかった寄託物は国庫に帰属し、寄託された金銭も時効の完成によって国庫に帰属します。統合条文は国家が mevzuat.gov.tr で公開しています。

この法律が定めていないことも同じく重要であり、誰であれ別のことを告げられてはなりません。法律は最低額も上限額も定めておらず、特定の公証人に特定の寄託の受入れを義務づけてもおらず、公証人が不動産の代金全額を預かることがどれほど一般的かについても何も述べていません。これらは実務の問題であり、構造を契約に書き込む前に、当該公証人役場に確認して決着させるべき事柄です。

2022年6月以降、同じ公務員が売買を完結させることもできる

2022年6月23日の法律第7413号は、公証人が不動産について行える事項を変え、エスクローという問いに対する実務上の答えも変えました。

• 改正後の第60条第3項は、公証人に不動産の売買予約契約を作成する権限を与え、いずれかの当事者の求めと手数料の支払があれば、不動産登記情報システムを通じてその契約を登記簿に付記する権限を与えています。同じ規定は、公証人に売買契約そのものを作成する権限も与えています。
• 同じ法律で追加された第61/A条は、不動産の売買契約を公証人によっても締結できると定めています。公証人は申請書類を発行し、当該不動産に係るあらゆる制限を考慮し、他の法令に定められた制約を遵守します。登記記録は不動産登記情報システムを通じて公証人に届き、不備がある場合には不足分が登記所に請求され、登記所から提供されます。

その帰結として、いまや一人の公務員が第62条から第67条に基づいて代金を預かり、かつ移転を執行できるようになりました。銀行口座と別建ての登記所予約とが、その間で橋渡ししなければならなかった隙間が、ここで埋まります。

登記前に支払われた金銭が無担保である理由

トルコの不動産の所有権は、署名でも支払でもなく、登記によって移転します。トルコ債務法（法律第6098号）第237条は、この点を二重に明らかにしています。不動産の売買は契約が公正証書の方式で作成された場合にのみ有効であり、売買予約も同じく公正証書の方式によらなければ無効です。

この一箇条が、当事務所が最も多く目にする損失の類型を片づけます。販売事務所で署名した予約書、電子メールで交わした私署契約、仲介業者の受領書。いずれも当該不動産にいかなる権利も生じさせず、それらと引き換えに支払われた金銭は、見知らぬ他人への無担保の貸付にすぎません。売買予約に価値があるのは、公正証書の方式で作成され登記簿に付記された場合に限られ、その時点で初めて、付記の存続期間中、後の移転に対して当該不動産を拘束します。

海外にいることも、仲介者に金銭を送る理由にはなりません。不動産登記法（法律第2644号）第26条は、2019年7月4日の法律第7181号で追加された項において、不動産の所有権を移転する契約の当事者が異なる登記所にいる場合、または在外トルコ公館にいる場合には、各当事者の意思表示をそれぞれの官吏が別々に受け取り、それに基づいて契約を完結させることができると定めています。

四つの構造と、それぞれが実際に担保するもの

買主の側に登記される抵当権は、避けられない多額の前払に対する第五の構造として提案されることがあります。通常の購入では機能します。しかし、トルコ市民権を申請する意図のある買主に対しては、以下に述べる理由から誤った助言となります。

市民権のための購入であれば、資金の経路は規則で固定されている

トルコ市民権への40万米ドルの不動産経路には固有の支払の仕組みがあり、それは通常の買主が持つ構造の自由に優先します。施行規則第20条第10項により、この経路の外貨は取引の前にトルコで営業する銀行に売却され、その銀行から中央銀行に売却されます。中央銀行の2022年5月16日付実施指示は、中央銀行に売却できる通貨を米ドル、ユーロ、英ポンド、スイスフランに限定しています。すでにトルコリラ建てで送金された資金では、売却すべきものが残っていないため、この経路は成立しません。

エスクローの問いには、ここから二つの帰結が生じます。第一に、代金を銀行の経路の外で第三者のもとに無期限に置いておくことはできません。換金が先に行われ、かつ証明されなければならないからです。第二に、権利証上の抵当権や制限的な付記は、この経路における当該不動産の適格性を失わせます。慎重な買主が本来なら自らのために登記するはずの担保そのものが、申請を失わせるものになるのです。この経路の買主こそ、公証人寄託と登記に合わせた支払が最も価値を持つ人々です。経路そのものは、当事務所の投資によるトルコ市民権のガイドで説明しています。

救済手段としての供託は別の制度である

債務法第107条から第111条は、英語ではしばしば「トルコ法におけるエスクロー」として引用されます。そうではありません。これらは、債権者が履行の受領を拒み、または受領できない場合における、債務者の逃れ道です。

• 第107条。債権者が受領遅滞にある場合、債務者は債務の目的物を供託して債務を免れることができ、その危険と費用は債権者が負う。供託の場所は履行地の裁判官が定めるが、商品は裁判所の命令なしに倉庫に置くことができる。
• 第108条。目的物が供託に適さないか、滅失しやすいか、保管に多額の費用を要する場合、債務者は裁判官の許可を得てこれを競売に付し、その代金を供託することができる。
• 第109条。債権者が受領の意思を表示した場合、または供託によって質権が消滅した場合を除き、債務者は供託物を取り戻すことができる。取戻しにより、債権はすべての従たる権利とともに復活する。
• 第111条。債権の帰属または債権者が誰であるかについての疑いにより、債務者の責めに帰すべき事由なく履行が不可能である場合にも、同じ権利が認められる。

これは紛争における救済手段であって、売買代金を担保する方法ではありません。この二つを混同すると、資金が動く前に寄託調書一枚で達成できたはずのことを、買主を裁判所に送って達成させる助言が生まれます。

外国人の買主がよく尋ねること

代わりに外国のエスクロー会社に代金を預けることはできますか

金銭を預かることはできますが、上記のどの仕組みの外側で預かることになります。それは第62条から第67条にいう公証人ではなく、トルコの銀行でもなく、その条件はその契約が選んだ法に従います。市民権のための購入では、規則が求める換金の経路の外側にも置かれます。そのような提案に対して問うべきは、それが払出しを拒んだとき、トルコ法のどの規定がそれに払い出させるのか、ということです。

公証人寄託は高額ですか

公証人の手数料は交渉ではなく料金表で定まっており、寄託には保管期間中に発生する手数料と費用がかかります。第65条はこれを回収可能としています。比較の対象となる数字はゼロではありません。誤った相手に支払った金銭を取り戻す費用、すなわち訴訟の費用です。

売買が成立しなかった場合、寄託金はどうなりますか

調書に書かれたとおりのことが起こり、それ以外は起こりません。それが第67条の要点であり、払出し条件が取決めの商業上の核心である理由です。ある事態について調書が沈黙していれば、それを解くには相手方の同意か裁判所が必要になります。

未完成物件の購入では答えが変わりますか

より鋭くなります。付記や抵当権の対象となる登記済みの区分がまだ存在しないため、担保は支払構造と寄託そのものから得るほかなく、開発業者がそのいずれかを受け入れる意思があるかどうかが、その事業の真の試金石となります。

資金が動く前に弁護士と進める

Serka Law Firmは、外国人買主のトルコ不動産購入における支払の側面を、寄託調書の払出し条件から登記所での手続まで設計し実行し、支払がすでに誤った方向に進んでしまった場合にも対応します。提示された契約書と支払スケジュールを、当事務所に WhatsApp +90 530 127 59 35 またはメール info@serkalaw.com でお送りください。寄託調書のどの払出し条件があなたの代金を守り、どれが守らないかは、その二つの書類の文言で決まります。当事務所の不動産分野の全体像は外国人としてトルコで不動産を購入するに、取引全体については外国人買主のためのトルコ不動産法ガイドにまとめています。

本記事は一般的な情報であり、法的助言ではありません。トルコ法に基づくものであり、具体的な状況については資格を有する弁護士にご確認ください。