الإسكرو في تركيا: إيداع الكاتب العدل والبدائل

المحامي Av. Serkan KARA، مكتب سركا للمحاماة

القانون التركي فيه إسكرو بالفعل: هو إيداع الكاتب العدل، ومحله المواد 62 إلى 67 من قانون الكتاب العدول رقم 1512. فالكاتب العدل يحفظ ما يودع لديه أو ما يودع ليسلم إلى شخص، وعليه أن يودع النقد في حساب الودائع العدلية لدى مصرف في اليوم التالي على أبعد تقدير باسم صاحب الحق فيه، ولا يجوز له الإفراج عنه خارج الشروط المدونة في محضر الإيداع إلا برضا الطرفين أو بحكم قضائي. أما ما لا يوجد في تركيا فهو قطاع إسكرو خاص مرخص. والاختيار الذي يقع فيه المشتري الأجنبي فعلا هو بين إيداع الكاتب العدل، وحساب مصرفي مجمد بالعقد، ووعد بالبيع مقيد على سند الملكية، وجدولة دفع مربوطة بموعد السجل العقاري؛ وهذا الاختيار يجب أن يقع قبل أن يغادر أي مبلغ حساب المشتري.

هل يوجد إسكرو في القانون التركي؟

نعم في الجوهر، تحت اسم آخر. والأداة هي emanet، أي الوديعة لدى الكاتب العدل، والكاتب العدل موظف عام: فالمادة 1 من قانون الكتاب العدول تعرف الخدمة العدلية بأنها خدمة عامة غايتها ضمان الأمن القانوني ومنع المنازعات. والنصوص الأربعة التي تجعلها تعمل عمل الإسكرو هي التالية.

ونصان آخران يهمان إن ساءت الأمور. فبموجب المادة 65 يباع بالمزاد، بعد إنذار رسمي، المودع الذي يترك سنة دون مطالبة بعد انتهاء مدة الحفظ أو الذي لا تدفع رسومه، ويوضع الباقي لدى المصرف. وبموجب المادة 66 يؤول المودع الذي لا يباع إلى الخزينة، وكذلك النقد المودع متى تقادم. والنص الموحد تنشره الدولة على mevzuat.gov.tr.

وما لا يفعله القانون لا يقل أهمية، ولا ينبغي أن يقال لأحد غير ذلك. فهو لا يضع حدا أدنى ولا أقصى للمبلغ، ولا يلزم كاتب عدل بعينه بقبول إيداع بعينه، ولا يقول شيئا عن مدى شيوع قبول الكتاب العدول لكامل ثمن عقار. تلك مسائل عملية، وتحسم بسؤال المكتب العدلي المعين قبل كتابة البنية في العقد.

ومنذ يونيو 2022 يستطيع الموظف نفسه إتمام البيع

غير القانون رقم 7413 المؤرخ في 23 يونيو 2022 ما يجوز للكاتب العدل فعله في شأن العقار، وغير معه الجواب العملي عن مسألة الإسكرو.

• المادة 60/3 بصيغتها المعدلة تخول الكاتب العدل تحرير عقد وعد ببيع عقار، وبناء على طلب أي من الطرفين ومقابل الرسوم أن يقيد ذلك العقد على السجل العقاري عبر نظام معلومات السجل العقاري. والنص نفسه يخوله تحرير عقد البيع ذاته.
• المادة 61/أ المضافة بالقانون نفسه تنص على أن عقد بيع العقار يجوز أن يبرم أيضا لدى الكتاب العدول. فيصدر الكاتب العدل وثيقة طلب، ويراعي كل قيد وارد على العقار، ويلتزم الحدود المقررة في تشريعات أخرى. وتصل قيود السند إلى الكاتب العدل عبر نظام معلومات السجل العقاري، وحيث تكون ناقصة تطلب النواقص من مديرية السجل العقاري وتقدمها المديرية.

والنتيجة أن موظفا عاما واحدا صار يستطيع أن يحتفظ بالثمن بموجب المواد 62 إلى 67 وأن ينفذ النقل، وهي الفجوة التي كان على الحساب المصرفي وموعد السجل العقاري أن يسداها بينهما.

لماذا يكون المال المدفوع قبل القيد بلا ضمان

ملكية العقار في تركيا تنتقل بالقيد، لا بالتوقيع ولا بالدفع. والمادة 237 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 تقرر ذلك مرتين: فبيع العقار لا يصح إلا إذا حرر العقد في شكل رسمي، والوعد بالبيع كذلك باطل ما لم يحرر في شكل رسمي.

وهذه المادة وحدها تحسم أكثر الخسائر التي يراها هذا المكتب. فاستمارة حجز توقع في مكتب مبيعات، أو عقد خاص يتبادل بالبريد الإلكتروني، أو إيصال من وسيط: لا ينشئ أي منها حقا في العقار، والمال المدفوع مقابلها قرض بلا ضمان لشخص غريب. والوعد بالبيع لا قيمة له إلا إذا حرر في شكل رسمي وقيد على السجل، وعندها يقيد العقار في مواجهة النقول اللاحقة طوال مدته.

وكونك خارج البلاد ليس سببا لإرسال المال إلى وسيط أيضا. فالمادة 26 من قانون السجل العقاري رقم 2644، في الفقرة المضافة بالقانون رقم 7181 المؤرخ في 4 يوليو 2019، تنص على أنه حيث يكون طرفا عقد نقل ملكية عقار لدى مديريتي سجل عقاري مختلفتين أو لدى بعثة تركية في الخارج، جاز أن يأخذ الموظفون إفادتيهما على حدة وأن يتم العقد على هذا الأساس.

البنى الأربع وما يضمنه كل منها فعلا

ويقترح أحيانا رهن يقيد على العقار لمصلحة المشتري بوصفه بنية خامسة لدفعة مقدمة كبيرة لا مفر منها. وهو يصلح في شراء عادي. لكنه نصيحة خاطئة لمشتر ينوي طلب الجنسية التركية، للسبب المبين أدناه.

وإن كان الشراء من أجل الجنسية فمسار المال تحدده اللائحة

مسار العقار بأربعمئة ألف دولار أمريكي إلى الجنسية التركية له آلياته الخاصة في الدفع، وهي تعلو على حرية البناء التي يملكها المشتري العادي. فبموجب المادة 20/10 من اللائحة التنفيذية يباع النقد الأجنبي لهذا المسار قبل المعاملة إلى مصرف عامل في تركيا، ويبيعه ذلك المصرف إلى البنك المركزي. وتعليمات التطبيق الصادرة عن البنك المركزي في 16 مايو 2022 تقصر العملات التي يجوز بيعها له على الدولار الأمريكي واليورو والجنيه الإسترليني والفرنك السويسري. والتحويل المقوم أصلا بالليرة التركية لا ينفع، إذ لا يبقى شيء ليباع.

ونتيجتان تترتبان على ذلك في مسألة الإسكرو. الأولى أن الثمن لا يمكن أن يبقى بلا أجل لدى طرف ثالث خارج القناة المصرفية، لأن التحويل يجب أن يقع أولا ويجب إثباته. والثانية أن الرهن أو أي قيد تقييدي على سند الملكية يخرج العقار من نطاق المسار، فيكون الضمان ذاته الذي يقيده المشتري الحذر لمصلحته هو ما يكلفه طلبه. والمشترون على هذا المسار هم أكثر من يستحق عندهم إيداع الكاتب العدل والدفع المربوط بموعد السجل ما يدفع فيهما. والمسار نفسه مبين في دليلنا عن الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.

الإيداع بوصفه وسيلة دفاع أداة أخرى

كثيرا ما تذكر المواد 107 إلى 111 من قانون الالتزامات بالإنجليزية على أنها «الإسكرو في القانون التركي». وليست كذلك. إنما هي مخرج المدين حين يمتنع الدائن عن قبول الوفاء أو يعجز عنه.

• المادة 107. حيث يكون الدائن في حالة مطل جاز للمدين إيداع المستحق وبراءة ذمته، على مسؤولية الدائن ونفقته. ويعين القاضي مكان الإيداع في محل الوفاء، على أن البضائع التجارية يجوز وضعها في مستودع بلا حكم.
• المادة 108. حيث يكون الشيء غير صالح للإيداع أو سريع التلف أو باهظ الحفظ جاز للمدين بإذن القاضي بيعه بالمزاد وإيداع الثمن.
• المادة 109. للمدين استرداد الإيداع ما لم يعلن الدائن قبوله أو يكن الإيداع قد أبرأ رهنا؛ وبالاسترداد يعود الحق بجميع توابعه.
• المادة 111. الحق نفسه يثبت حيث يستحيل الوفاء، بلا خطأ من المدين، بسبب الشك في صاحب الحق أو في شخص الدائن.

فهذه وسيلة في نزاع، لا طريقة لضمان ثمن شراء. والخلط بينهما ينتج نصيحة ترسل المشتري إلى المحكمة ليبلغ ما كان محضر إيداع سيبلغه قبل أن يتحرك المال.

أسئلة يطرحها المشترون الأجانب

هل تستطيع شركة إسكرو أجنبية حفظ الثمن بدلا من ذلك؟

تستطيع حفظ المال، لكنها تحفظه خارج كل آلية مما تقدم. فهي ليست كاتب عدل بموجب المواد 62 إلى 67، وليست مصرفا تركيا، وشروطها يحكمها القانون الذي يختاره عقدها. وفي شراء الجنسية تقع أيضا خارج مسار التحويل الذي تفرضه اللائحة. والسؤال الذي يوجه إلى أي عرض من هذا القبيل: أي نص تركي سيلزمها بالإفراج عن المال لو امتنعت.

هل إيداع الكاتب العدل مكلف؟

رسوم الكتاب العدول مقررة بتعريفة لا بالتفاوض، والإيداع تترتب عليه رسوم ومصروفات تتراكم مدة بقائه، وهي ما تجعله المادة 65 قابلا للاستيفاء. والرقم الذي يقارن به ليس صفرا: إنما هو كلفة استرداد مبلغ دفع إلى الطرف الخطأ، وهي دعوى.

ماذا يحل بالإيداع إن أخفق البيع؟

يحل ما يقوله المحضر ولا شيء غيره. وهذا مقصود المادة 67، ولهذا فإن شروط الإفراج هي القلب التجاري للترتيب. وإن سكت المحضر عن حالة، احتاج فك الترتيب رضا الطرف الآخر أو محكمة.

هل يغير الشراء على الخريطة الجواب؟

بل يزيده حدة. فلا وحدة مقيدة بعد ليقيد عليها وعد أو رهن، فيتعين أن يأتي الضمان من بنية الدفع ومن الإيداع نفسه، ومدى استعداد المطور لقبول أي منهما هو الاختبار الحقيقي للمشروع.

اعمل مع محام قبل أن يتحرك المال

يتولى مكتب سركا للمحاماة بناء وتنفيذ الجانب المالي من شراء العقارات في تركيا للمشترين الأجانب، من شروط الإفراج في محضر الإيداع إلى موعد السجل العقاري، ويترافع حين يكون الدفع قد ساء بالفعل. راسلنا على info@serkalaw.com بالعقد وجدول الدفع المعروض عليك؛ والسؤال الذي يحسم الأمر هو ما يضمنه هذا الجدول فعلاً حين يتعثر الطرف الآخر. والمعاملة في مجموعها مبينة في دليلنا عن قانون العقارات في تركيا.

معلومات عامة وليست استشارة قانونية. القانون التركي؛ وتحقق من وضعك الخاص مع محام مؤهل.