حقوق ترکیه اسکرو دارد: همان سپرده نزد سردفتر است و در ماده‌های ۶۲ تا ۶۷ قانون دفاتر اسناد رسمی شماره ۱۵۱۲ آمده است. سردفتر مالی را که برای نگهداری یا برای تسلیم به شخصی نزد او گذاشته شده نگه می‌دارد، مکلف است سپرده نقدی را حداکثر تا روز بعد به نام صاحب حق به حساب سپرده دفاتر اسناد نزد بانک بگذارد، و می‌تواند آن را بیرون از شرایط ثبت‌شده در صورت‌مجلس سپرده تنها با رضایت هر دو طرف یا با حکم دادگاه آزاد کند. آنچه ترکیه ندارد صنعت خصوصی و دارای مجوز اسکرو است. انتخابی که خریدار خارجی در واقع می‌کند میان سپرده نزد سردفتر، حساب بانکی مسدودشده با قرارداد، وعده بیع رسمی که بر سند قید می‌شود، و پرداختی است که به نوبت اداره ثبت گره خورده باشد؛ و این انتخاب باید پیش از خروج هر مبلغی از حساب خریدار انجام شود.
آیا در حقوق ترکیه اسکرو هست؟
در ماهیت بله، با نامی دیگر. ابزار emanet است، یعنی امانتی که سردفتر نگه می‌دارد، و سردفتر مأمور عمومی است: ماده ۱ قانون دفاتر اسناد رسمی خدمت دفترخانه را خدمتی عمومی تعریف می‌کند که هدفش تأمین امنیت حقوقی و پیشگیری از اختلاف است. چهار مقرره‌ای که آن را در کار اسکرو می‌کند این‌هاست.
| ماده | چه مقرر می‌دارد |
|---|---|
| م.۶۲ | سردفتر آنچه را «برای نگهداری یا برای تسلیم به شخصی» آورده‌اند نگه می‌دارد. سپرده با صورت‌مجلس (tutanak) تشکیل می‌شود؛ سپرده‌گذار نسخه‌ای می‌گیرد و به کسی که سپرده به نفع او گذاشته شده نسخه‌ای رسماً ابلاغ می‌شود. |
| م.۶۳ | بنا به درخواست، سپرده در ظرفی گذاشته می‌شود که سپرده‌گذار و سردفتر با هم مهر می‌کنند و نزد بانکی ملی نگهداری می‌شود. |
| م.۶۴ | اگر سپرده نقدی باشد سردفتر مکلف است آن را حداکثر تا روز بعد به حساب جاری سپرده دفاتر اسناد نزد بانک بگذارد و نام و نام خانوادگی و نشانی صاحب حق را ثبت کند. بانک آن را با چکی که دفترخانه صادر می‌کند به او می‌پردازد. |
| م.۶۷ | قفل. سپرده بیرون از شرایط نوشته‌شده در صورت‌مجلس تنها با رضایت طرفین یا با حکم دادگاه به کسی تسلیم می‌شود. هیچ‌یک از دو طرف نمی‌تواند پول را یک‌جانبه پس بگیرد. |
دو مقرره دیگر هم اگر کار به مشکل بخورد اهمیت دارد. بر پایه ماده ۶۵ سپرده‌ای که یک سال پس از پایان مدت نگهداری بی‌مطالبه بماند، یا هزینه‌هایش پرداخت نشود، پس از اخطار رسمی در مزایده فروخته می‌شود و مانده نزد بانک گذاشته می‌شود. بر پایه ماده ۶۶ سپرده‌ای که فروخته نشود به خزانه می‌رسد، و پول سپرده‌شده نیز پس از مرور زمان. متن یکپارچه را دولت در mevzuat.gov.tr منتشر می‌کند.
آنچه قانون نمی‌کند به همان اندازه مهم است و نباید به کسی خلافش گفته شود. قانون نه حداقل مبلغی می‌گذارد و نه حداکثری، سردفتر معینی را به پذیرش سپرده معینی مکلف نمی‌کند، و درباره اینکه سردفتران چه اندازه رایج است تمام بهای یک ملک را بپذیرند چیزی نمی‌گوید. این‌ها مسائل رویه‌اند و با پرسش از همان دفترخانه معین، پیش از آنکه ساختار در قرارداد نوشته شود، حل می‌شوند.
و از ژوئن ۲۰۲۲ همان مأمور می‌تواند بیع را هم تمام کند
قانون شماره ۷۴۱۳ مورخ ۲۳ ژوئن ۲۰۲۲ آنچه را سردفتر می‌تواند درباره ملک انجام دهد تغییر داد، و با آن پاسخ عملی پرسش اسکرو را هم تغییر داد.
- بند ۳ ماده ۶۰ به صورت اصلاح‌شده به سردفتر اختیار می‌دهد قرارداد وعده بیع ملک را تنظیم کند و بنا به درخواست هر یک از طرفین و در برابر هزینه‌ها آن قرارداد را از راه سامانه اطلاعات ثبت املاک بر سند قید کند. همان مقرره او را به تنظیم خود قرارداد بیع نیز مختار می‌کند.
- ماده ۶۱/الف که با همان قانون افزوده شده مقرر می‌دارد قرارداد بیع ملک را می‌توان نزد سردفتران نیز منعقد کرد. سردفتر سند درخواست را صادر می‌کند، هر محدودیت وارد بر ملک را در نظر می‌گیرد و حدود مقرر در سایر قوانین را رعایت می‌کند. سوابق سند از راه سامانه اطلاعات ثبت املاک به سردفتر می‌رسد و هرجا ناقص باشد نواقص از اداره ثبت خواسته و از سوی آن داده می‌شود.
نتیجه آن است که یک مأمور عمومی اکنون می‌تواند هم بها را بر پایه ماده‌های ۶۲ تا ۶۷ نگه دارد و هم انتقال را اجرا کند، و این همان شکافی است که وگرنه حساب بانکی و نوبت جداگانه اداره ثبت باید میان خود پر می‌کردند.
چرا پولی که پیش از ثبت پرداخت شود بی‌تضمین است
مالکیت ملک در ترکیه با ثبت منتقل می‌شود، نه با امضا و نه با پرداخت. ماده ۲۳۷ قانون تعهدات ترکیه شماره ۶۰۹۸ این را دو بار می‌گوید: بیع ملک تنها در صورتی معتبر است که قرارداد به شکل رسمی تنظیم شود، و وعده بیع نیز جز به شکل رسمی باطل است.
همین یک ماده رایج‌ترین زیانی را که این دفتر می‌بیند از میان برمی‌دارد. فرم رزروی که در دفتر فروش امضا شود، قرارداد خصوصی که با ایمیل رد و بدل شود، رسیدی از یک واسطه: هیچ‌کدام حقی در ملک ایجاد نمی‌کند، و پولی که در برابر آن‌ها پرداخت شود وامی بی‌تضمین به بیگانه است. وعده بیع تنها زمانی ارزش دارد که به شکل رسمی تنظیم و بر سند قید شده باشد، و آنگاه ملک را در برابر انتقال‌های بعدی تا پایان مدت قید مقید می‌کند.
بیرون بودن از کشور هم دلیلی برای فرستادن پول به واسطه نیست. ماده ۲۶ قانون ثبت املاک شماره ۲۶۴۴، در بندی که قانون شماره ۷۱۸۱ مورخ ۴ ژوئیه ۲۰۱۹ افزوده است، مقرر می‌دارد که هرگاه طرفین قرارداد انتقال مالکیت ملک در دو اداره ثبت مختلف یا در نمایندگی ترکیه در خارج باشند، اظهارات آنان می‌تواند جداگانه از سوی مأموران اخذ شود و قرارداد بر همان پایه کامل گردد.
چهار ساختار و اینکه هرکدام در واقع چه را تضمین می‌کند
| ساختار | چه چیزی پول را نگه می‌دارد | ضعف واقعی آن |
|---|---|---|
| سپرده نزد سردفتر (م.۶۲ تا ۶۷) | مأمور عمومی، در حسابی بانکی، بر پایه صورت‌مجلسی ثبت‌شده؛ آزادسازی بیرون از شرایط ثبت‌شده رضایت یا حکم می‌خواهد. | در دسترس بودن و هزینه مسائل رویه‌اند، و شرایط صورت‌مجلس باید با دقت هر قراردادی نوشته شود، چون همان است که سردفتر اجرا خواهد کرد. |
| حساب بانکی مسدود | بانک، بر پایه توافقی که مسدودی را ایجاد کرده است. | نظام قانونی ویژه‌ای پشت آن نیست. همه‌چیز به عبارت آزادسازی بستگی دارد و بانک آن را تحت‌اللفظی اجرا می‌کند. |
| وعده بیع رسمی و قیدشده بر سند | هیچ‌چیز پول را نگه نمی‌دارد. آنچه تضمین می‌شود ملک است، تا پایان مدت قید. | ادعای خریدار بر ملک را حمایت می‌کند نه نقد را؛ و جز به شکل رسمی اصلاً وجود ندارد. |
| پرداخت گره‌خورده به نوبت ثبت | هیچ‌چیز، و این عمدی است. بزرگ‌ترین قسط در نوبت انتقال و در برابر ثبت هم‌زمان سررسید می‌شود. | فروشنده‌ای می‌خواهد که بپذیرد، و خرید پیش‌فروش را که هنوز چیزی برای ثبت ندارد حل نمی‌کند. |
گاهی رهنی که به نفع خریدار بر ملک ثبت شود به‌عنوان ساختار پنجم برای پیش‌پرداختی بزرگ و ناگزیر پیشنهاد می‌شود. در خریدی معمولی کار می‌کند. اما برای خریداری که قصد درخواست شهروندی ترکیه دارد نصیحت نادرستی است، به دلیلی که در ادامه آمده است.
اگر خرید برای شهروندی است، مسیر پول را آیین‌نامه تعیین می‌کند
مسیر ملک چهارصد هزار دلاری به شهروندی ترکیه سازوکار پرداخت خود را دارد و بر آزادی ساختاردهی که خریدار معمولی دارد مقدم است. بر پایه بند ۱۰ ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی، ارز این مسیر پیش از معامله به بانکی فعال در ترکیه فروخته می‌شود و آن بانک آن را به بانک مرکزی می‌فروشد. دستورالعمل اجرایی بانک مرکزی مورخ ۱۶ مه ۲۰۲۲ ارزهایی را که می‌توان به آن فروخت به دلار آمریکا، یورو، پوند استرلینگ و فرانک سوئیس محدود می‌کند. انتقالی که از پیش به لیر ترکیه باشد کار نمی‌کند، چون چیزی برای فروختن نمی‌ماند.
برای پرسش اسکرو دو نتیجه از این برمی‌آید. بها نمی‌تواند بی‌مدت نزد شخص ثالثی بیرون از مجرای بانکی بماند، چون تبدیل باید نخست انجام و مستند شود. و رهن یا هر قید محدودکننده بر سند مالکیت، ملک را از این مسیر بیرون می‌گذارد، پس همان تضمینی که خریدار محتاط به نفع خود ثبت می‌کرد، همان چیزی است که درخواستش را از دست او می‌گیرد. خریداران این مسیر بیش از همه از سپرده نزد سردفتر و پرداخت گره‌خورده به نوبت ثبت سود می‌برند. خود مسیر در راهنمای ما درباره شهروندی ترکیه از راه سرمایه‌گذاری آمده است.
سپرده به‌عنوان وسیله دفاع ابزاری دیگر است
ماده‌های ۱۰۷ تا ۱۱۱ قانون تعهدات به انگلیسی بارها «اسکرو در حقوق ترکیه» نامیده می‌شود. چنین نیست. این‌ها راه خروج مدیون‌اند وقتی داین از پذیرش ایفا خودداری کند یا نتواند بپذیرد.
- ماده ۱۰۷. در صورت تعلل داین، مدیون می‌تواند موضوع دین را به سپرده بگذارد و بری شود، به خطر و هزینه داین. محل سپرده را قاضی در محل ایفا تعیین می‌کند، هرچند کالای تجاری را می‌توان بدون حکم دادگاه در انبار گذاشت.
- ماده ۱۰۸. اگر شیء برای سپرده نامناسب یا فسادپذیر یا نگهداری‌اش پرهزینه باشد، مدیون می‌تواند با اجازه قاضی آن را در مزایده بفروشد و بها را به سپرده بگذارد.
- ماده ۱۰۹. مدیون می‌تواند سپرده را پس بگیرد مگر آنکه داین پذیرش را اعلام کرده یا سپرده رهنی را ساقط کرده باشد؛ با استرداد، طلب با همه توابعش زنده می‌شود.
- ماده ۱۱۱. همین حق آنجا هم هست که ایفا بدون تقصیر مدیون ناممکن باشد، به سبب تردید در اینکه طلب از آنِ کیست یا داین کیست.
این وسیله‌ای در نزاع است نه راهی برای تضمین ثمن. خلط این دو نصیحتی می‌سازد که خریدار را به دادگاه می‌فرستد تا به چیزی برسد که صورت‌مجلس سپرده پیش از حرکت پول به آن می‌رسید.
پرسش‌های خریداران خارجی
آیا شرکت اسکرو خارجی می‌تواند بها را نگه دارد؟
می‌تواند پول را نگه دارد، اما آن را بیرون از همه سازوکارهای بالا نگه می‌دارد. نه سردفتر ماده‌های ۶۲ تا ۶۷ است، نه بانک ترکیه‌ای، و شرایطش را قانونی حکم می‌کند که قراردادش برگزیده است. در خرید برای شهروندی، بیرون مسیر تبدیلی هم هست که آیین‌نامه می‌خواهد. پرسشی که باید از هر چنین پیشنهادی کرد این است: کدام مقرره ترکیه‌ای آن را به آزادسازی پول وادار می‌کند اگر امتناع کند.
آیا سپرده نزد سردفتر گران است؟
هزینه‌های دفترخانه با تعرفه تعیین می‌شود نه با چانه‌زنی، و سپرده هزینه‌ها و مخارجی دارد که در مدت نگهداری انباشته می‌شود و ماده ۶۵ آن‌ها را قابل وصول می‌داند. رقمی که باید با آن سنجید صفر نیست: هزینه بازپس‌گیری مبلغی است که به شخص نادرست پرداخت شده، و آن یک دعواست.
اگر بیع به هم بخورد بر سر سپرده چه می‌آید؟
هرچه صورت‌مجلس بگوید، و نه چیزی جز آن. مقصود ماده ۶۷ همین است، و به همین سبب شرایط آزادسازی قلب تجاری این ترتیب است. اگر صورت‌مجلس درباره وضعی ساکت باشد، باز کردن آن رضایت طرف دیگر یا دادگاه می‌خواهد.
آیا خرید پیش‌فروش پاسخ را تغییر می‌دهد؟
آن را تیزتر می‌کند. هنوز واحد ثبت‌شده‌ای نیست که بر آن قید یا رهن بنشیند، پس تضمین باید از ساختار پرداخت و از خود سپرده بیاید، و آمادگی سازنده برای پذیرفتن هر یک از این دو آزمون واقعی پروژه است.
پیش از حرکت پول با وکیل کار کنید
مؤسسه حقوقی سرکا سمت مالی خرید ملک در ترکیه را برای خریداران خارجی می‌سازد و اجرا می‌کند، از شرایط آزادسازی در صورت‌مجلس سپرده تا نوبت اداره ثبت، و آنجا که پرداخت پیشاپیش به خطا رفته باشد اقدام می‌کند. قرارداد و جدول پرداختی را که به شما پیشنهاد شده به info@serkalaw.com بفرستید؛ پرسش تعیین‌کننده این است که آن‌ها، اگر طرف مقابل کوتاهی کند، واقعاً چه چیزی را تضمین می‌کنند. خرید در مجموع در راهنمای ما درباره خرید ملک در ترکیه آمده است.
اطلاعات عمومی است و مشاوره حقوقی نیست. حقوق ترکیه؛ وضع خاص خود را با وکیل واجد صلاحیت بررسی کنید.
خواندنی‌های مرتبط
- وکیل املاک در ترکیه برای خریداران خارجی: راهنمای حقوقی کامل
- وکیل شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری
- خرید ملک از نگاه حقوقی: خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها.
- مالیات هنگام فروش بعدی: مالیات فروش ملک در ترکیه.