Escrow na Turquia: o depósito notarial e as quatro estruturas

Advogado Av. Serkan KARA, Serka Law Firm

O direito turco tem um escrow: é o depósito notarial, regulado nos artigos 62.º a 67.º da Lei do Notariado (Noterlik Kanunu n.º 1512). O notário guarda bens entregues para custódia ou para serem entregues a uma pessoa, tem de depositar uma quantia em dinheiro na conta de depósitos notariais de um banco até ao dia seguinte, o mais tardar, em nome de quem a ela tem direito, e só pode liberá-la fora das condições registadas na ata de depósito mediante o acordo de ambas as partes ou uma decisão judicial. O que a Turquia não tem é uma indústria privada e licenciada de escrow. A escolha que um comprador estrangeiro faz de facto é entre o depósito notarial, uma conta bancária bloqueada por contrato, uma promessa de venda averbada no registo e um calendário de pagamentos ligado ao registo, e essa escolha faz-se antes de qualquer dinheiro sair da conta do comprador.

Existe escrow no direito turco?

Sim, na substância, com outro nome. O instrumento é o emanet, o depósito à guarda do notário, e o notário é um funcionário público: o artigo 1.º da Lei do Notariado define o serviço notarial como um serviço público cuja finalidade é garantir a certeza jurídica e prevenir litígios. As quatro normas que o fazem funcionar como escrow são estas.

Outras duas normas contam se algo correr mal. Nos termos do artigo 65.º, um depósito não reclamado durante um ano após o fim do prazo de custódia, ou sobre o qual as taxas não sejam pagas, é vendido em leilão após notificação formal, ficando o saldo depositado no banco. Nos termos do artigo 66.º, um depósito não vendido reverte para o Tesouro, tal como o dinheiro depositado uma vez prescrito. O texto consolidado é publicado pelo Estado em mevzuat.gov.tr.

O que a lei não faz é igualmente importante, e a ninguém deve ser dito o contrário. Não fixa montante mínimo nem máximo, não obriga um notário determinado a aceitar um depósito determinado, e nada diz sobre a frequência com que os notários aceitam o preço integral de um imóvel. São questões de prática, e resolvem-se perguntando ao cartório concreto antes de a estrutura ser escrita no contrato.

Desde junho de 2022 o mesmo funcionário pode também concluir a venda

A Lei n.º 7413, de 23 de junho de 2022, alterou o que um notário pode fazer com bens imóveis, e alterou a resposta prática à questão do escrow.

• O artigo 60.º, n.º 3, na redação alterada, habilita o notário a redigir um contrato-promessa de venda de bem imóvel e, a pedido de qualquer das partes e contra as taxas devidas, a averbar esse contrato no registo predial através do sistema de informação do registo. A mesma norma habilita o notário a redigir o próprio contrato de compra e venda.
• O artigo 61.º/A, aditado pela mesma lei, estabelece que o contrato de compra e venda de bem imóvel também pode ser celebrado por notários. O notário emite um documento de requerimento, tem em conta todas as restrições sobre o imóvel e observa os limites fixados noutra legislação. Os registos de propriedade chegam ao notário pelo sistema de informação do registo predial e, quando estejam incompletos, os elementos em falta são solicitados à direção do registo predial e por esta fornecidos.

A consequência é que um único funcionário público pode agora reter o preço nos termos dos artigos 62.º a 67.º e executar a transmissão, que é precisamente a distância que uma conta bancária e uma marcação separada no registo têm de cobrir entre si.

Porque é que o dinheiro pago antes do registo não está garantido

A propriedade de um imóvel turco transmite-se com o registo, não com a assinatura nem com o pagamento. O artigo 237.º do Código das Obrigações turco (n.º 6098) diz-o duas vezes: a venda de bem imóvel só é válida se o contrato for celebrado em forma oficial, e a promessa de venda é igualmente nula se não for feita em forma oficial.

Esse único artigo resolve a perda mais comum que esta sociedade de advogados vê. Um boletim de reserva assinado num stand de vendas, um contrato particular trocado por email, um recibo de um mediador: nenhum deles cria qualquer direito sobre o imóvel, e o dinheiro pago contra eles é um empréstimo sem garantia a um desconhecido. Uma promessa de venda só vale quando é feita em forma oficial e averbada no registo, momento a partir do qual vincula o imóvel contra transmissões posteriores durante o seu prazo.

Estar no estrangeiro também não é razão para enviar dinheiro a um intermediário. O artigo 26.º da Lei do Registo Predial (n.º 2644), no parágrafo aditado pela Lei n.º 7181, de 4 de julho de 2019, estabelece que, quando as partes de um contrato de transmissão da propriedade de um bem imóvel se encontrem em direções de registo diferentes ou numa missão diplomática turca no estrangeiro, as suas declarações podem ser recebidas separadamente pelos funcionários e o contrato concluído nessa base.

As quatro estruturas e o que cada uma garante de facto

Uma hipoteca registada sobre o imóvel a favor do comprador é por vezes proposta como quinta estrutura para um adiantamento avultado inevitável. Numa compra comum funciona. É o conselho errado para quem tenciona pedir a cidadania turca, pela razão exposta a seguir.

Se a compra é para cidadania, o caminho do dinheiro está fixado por regulamento

A via imobiliária de 400 000 USD para a cidadania turca tem a sua própria mecânica de pagamento, e ela prevalece sobre a liberdade de estruturação de um comprador comum. Nos termos do artigo 20.º, n.º 10, do regulamento de execução, a moeda estrangeira dessa via é vendida antes da operação a um banco a operar na Turquia e por esse banco ao Banco Central. A instrução de aplicação do Banco Central de 16 de maio de 2022 limita as moedas que lhe podem ser vendidas ao dólar norte-americano, ao euro, à libra esterlina e ao franco suíço. Uma transferência já denominada em liras turcas não funciona, porque não sobra nada para vender.

Daqui decorrem duas consequências para a questão do escrow. O preço não pode ficar indefinidamente com um terceiro fora do canal bancário, porque a conversão tem de ocorrer primeiro e tem de ficar documentada. E uma hipoteca ou um averbamento restritivo no tapu desqualifica o imóvel para a via, pelo que a própria garantia que um comprador prudente registaria a seu favor é o que lhe custaria o pedido. Os compradores desta via são aqueles para quem o depósito notarial e o pagamento ligado ao registo mais valem. A via em si está exposta no nosso guia sobre cidadania turca por investimento.

O depósito como meio de defesa é outro instrumento

Os artigos 107.º a 111.º do Código das Obrigações são frequentemente citados em inglês como «escrow no direito turco». Não são. São a saída do devedor quando o credor não quer ou não pode aceitar a prestação.

• Artigo 107.º. Estando o credor em mora, o devedor pode depositar a coisa devida e ficar liberado, por conta e risco do credor. O lugar do depósito é fixado pelo juiz no lugar do cumprimento, embora mercadorias comerciais possam ser colocadas em armazém sem decisão judicial.
• Artigo 108.º. Sendo a coisa imprópria para depósito, perecível ou de conservação onerosa, o devedor pode, com autorização do juiz, vendê-la em leilão e depositar o produto.
• Artigo 109.º. O devedor pode levantar o depósito salvo se o credor tiver declarado aceitá-lo ou se o depósito tiver extinguido um penhor; com o levantamento o crédito revive com todos os seus acessórios.
• Artigo 111.º. O mesmo direito vale quando o cumprimento é impossível, sem culpa do devedor, por dúvida sobre a titularidade do crédito ou sobre quem é o credor.

Isto é um meio de defesa num litígio, não uma forma de garantir um preço de compra. Confundir os dois produz um conselho que manda o comprador a tribunal para obter aquilo que uma ata de depósito teria obtido antes de o dinheiro se mover.

Perguntas que os compradores estrangeiros fazem

Pode uma empresa de escrow estrangeira reter o preço?

Pode reter dinheiro, mas retém-no fora de todos os mecanismos acima. Não é um notário nos termos dos artigos 62.º a 67.º, não é um banco turco, e os seus termos regem-se pela lei que o seu contrato escolher. Numa compra para cidadania fica ainda fora da via de conversão que o regulamento exige. A pergunta a fazer a qualquer proposta dessas é qual a norma turca que a obrigaria a liberar o dinheiro caso recusasse.

O depósito notarial é caro?

Os emolumentos notariais são fixados por tabela e não negociados, e o depósito gera taxas e despesas que se acumulam enquanto durar, que o artigo 65.º torna cobráveis. O termo de comparação não é zero: é o custo de recuperar um pagamento feito à parte errada, que é uma ação judicial.

O que acontece ao depósito se a venda não se concretizar?

Acontece o que a ata disser, e mais nada. É esse o sentido do artigo 67.º, e é por isso que as condições de liberação são o coração comercial do acordo. Se a ata for omissa quanto a um cenário, desfazê-lo exige o acordo da outra parte ou um tribunal.

A compra em planta muda a resposta?

Agudiza-a. Não há ainda unidade registada para averbar ou hipotecar, pelo que a garantia tem de vir da estrutura de pagamento e do próprio depósito, e a disponibilidade do promotor para aceitar uma ou outra é o verdadeiro teste ao projeto.

A Serka Law Firm estrutura e executa o lado do pagamento das compras de imóveis turcos por compradores estrangeiros, das condições de liberação de uma ata de depósito até à marcação no registo, e atua quando um pagamento já correu mal. A prática mais ampla está exposta em compra de imóvel na Turquia por estrangeiros, e a operação no seu conjunto no nosso guia de direito imobiliário turco para compradores estrangeiros.

Informação geral, não aconselhamento jurídico. Direito turco; confirme a sua situação concreta com advogado habilitado.