Ескроу в турецькому праві існує: це нотаріальний депозит, урегульований статтями 62 та 67 Закону про нотаріат (Noterlik Kanunu № 1512). Нотаріус приймає майно, передане на зберігання або для вручення певній особі, зобовʼязаний внести грошовий депозит на нотаріальний депозитний рахунок у банку не пізніше наступного дня на імʼя особи, якій він належить, і може видати його поза умовами, записаними у протоколі депозиту, лише за згодою обох сторін або за рішенням суду. Чого в Туреччині немає, так це приватної ліцензованої ескроу-індустрії. Іноземний покупець фактично обирає між нотаріальним депозитом, договірно заблокованим банківським рахунком, нотаріально посвідченою обіцянкою продажу з відміткою в реєстрі та графіком платежів, привʼязаним до реєстрації. І цей вибір робиться до того, як гроші залишать рахунок покупця.
Чи є ескроу в турецькому праві?
По суті так, під іншою назвою. Інструмент називається emanet, депозит на зберіганні в нотаріуса, а нотаріус є публічною посадовою особою: стаття 1 Закону про нотаріат визначає нотаріальну діяльність як публічну службу, мета якої забезпечити правову визначеність і запобігти спорам. Функцію ескроу створюють чотири норми.
| Стаття | Що вона передбачає |
|---|---|
| ст. 62 | Нотаріус приймає майно, передане «на зберігання або для вручення певній особі». Депозит оформлюється протоколом (tutanak); один примірник отримує депонент, другий офіційно вручається особі, на користь якої зроблено депозит. |
| ст. 63 | На вимогу депозит вміщується у контейнер, опечатаний депонентом і нотаріусом спільно, та зберігається в національному банку. |
| ст. 64 | Якщо предметом депозиту є гроші, нотаріус зобовʼязаний внести їх на нотаріальний депозитний поточний рахунок у банку не пізніше наступного дня, зазначивши імʼя, прізвище та адресу особи, якій вони належать. Банк виплачує їх цій особі проти чека, виданого нотаріальною конторою. |
| ст. 67 | Замок. Депозит може бути виданий будь-кому поза умовами, записаними у протоколі, лише за згодою сторін або за рішенням суду. Жодна зі сторін не може забрати гроші в односторонньому порядку. |
Ще дві норми мають значення, якщо щось піде не так. За статтею 65 депозит, не витребуваний протягом року після закінчення строку зберігання, або такий, за який не сплачено збори, продається з торгів після офіційного повідомлення, а залишок розміщується в банку. За статтею 66 непроданий депозит переходить до Казначейства, як і депоновані гроші після спливу давності. Консолідований текст публікується державою за адресою mevzuat.gov.tr.
Не менш важливо те, чого закон не робить, і про це нікому не слід казати інакше. Він не встановлює ані мінімальної, ані максимальної суми, не зобовʼязує конкретного нотаріуса прийняти конкретний депозит і нічого не говорить про те, наскільки часто нотаріуси приймають повну ціну обʼєкта. Це питання практики, і вони вирішуються запитом до конкретної нотаріальної контори до того, як структура буде вписана в договір.
Від червня 2022 року та сама посадова особа може й завершити продаж
Закон № 7413 від 23 червня 2022 року змінив те, що нотаріус може робити з нерухомим майном, і змінив практичну відповідь на питання про ескроу.
- Стаття 60(3) в новій редакції наділяє нотаріуса правом складати договір обіцянки продажу нерухомого майна і, на вимогу будь-якої зі сторін та проти сплати зборів, вносити відмітку про цей договір до земельного реєстру через інформаційну систему земельного кадастру. Та сама норма наділяє нотаріуса правом складати і сам договір купівлі-продажу.
- Стаття 61/A, додана тим самим законом, встановлює, що договір купівлі-продажу нерухомого майна може укладатися і нотаріусами. Нотаріус оформлює документ про звернення, враховує кожне обтяження обʼєкта та дотримується обмежень, встановлених іншим законодавством. Записи про право власності надходять до нотаріуса через інформаційну систему земельного кадастру, а якщо вони неповні, відсутні відомості запитуються в управлінні земельного кадастру і надаються ним.
Наслідок у тому, що одна публічна посадова особа тепер може і утримувати ціну за статтями 62 та 67, і провести перехід права власності. Саме цей розрив банківський рахунок і окремий візит до кадастру інакше змушені перекривати вдвох.
Чому гроші, сплачені до реєстрації, нічим не забезпечені
Право власності на турецьку нерухомість переходить у момент реєстрації, а не підписання і не платежу. Стаття 237 Кодексу зобовʼязань Туреччини (№ 6098) стверджує це двічі: продаж нерухомого майна дійсний лише за умови складення договору в офіційній формі, і обіцянка продажу так само нікчемна, якщо її не вчинено в офіційній формі.
Ця єдина стаття закриває найпоширенішу втрату, з якою стикається наша фірма. Бланк бронювання, підписаний у відділі продажів, приватний договір, надісланий електронною поштою, квитанція від агента: жоден із них не створює жодного права на обʼєкт, і сплачені проти них гроші є незабезпеченою позикою незнайомій особі. Обіцянка продажу варта чогось лише тоді, коли вона вчинена в офіційній формі та внесена відміткою до реєстру, і з цього моменту вона звʼязує обʼєкт проти наступних відчужень на строк своєї дії.
Перебування за кордоном також не є підставою надсилати гроші посереднику. Стаття 26 Закону про земельний кадастр (№ 2644) у частині, доданій Законом № 7181 від 4 липня 2019 року, передбачає, що якщо сторони договору про перехід права власності на нерухоме майно перебувають у різних управліннях земельного кадастру або в турецькому дипломатичному представництві за кордоном, їхні заяви можуть бути прийняті посадовими особами окремо, а договір завершено на цій підставі.
Чотири структури і те, що кожна з них насправді забезпечує
| Структура | Хто утримує гроші | Її справжня слабкість |
|---|---|---|
| Нотаріальний депозит (Закон про нотаріат, ст. 62 та 67) | Публічна посадова особа, на банківському рахунку, за записаним протоколом; видача поза записаними умовами потребує згоди або рішення суду. | Доступність і розмір збору є питаннями практики, а умови протоколу треба складати так само ретельно, як будь-який договір, бо саме їх нотаріус і застосує. |
| Заблокований банківський рахунок | Банк, за угодою, якою встановлено блокування. | За ним не стоїть окремий законодавчий режим. Усе залежить від формулювання умов розблокування, і банк застосує це формулювання буквально. |
| Нотаріально посвідчена обіцянка продажу з відміткою в тапу | Гроші не утримує ніхто. Забезпечено обʼєкт, на строк дії відмітки. | Вона захищає вимогу покупця щодо обʼєкта, а не готівку; щоб узагалі існувати, вона має бути вчинена в офіційній формі. |
| Платіж, привʼязаний до реєстрації | Ніхто, і це задум. Найбільший внесок настає на прийомі з переоформлення, проти одночасної реєстрації. | Потребує продавця, який на це погодиться, і не вирішує питання купівлі на етапі будівництва, де реєструвати ще нічого. |
Іпотеку, зареєстровану на обʼєкт на користь покупця, іноді пропонують як пʼяту структуру для неминучого великого авансу. У звичайній купівлі вона працює. Для покупця, який має намір подаватися на турецьке громадянство, це хибна порада, з причини, викладеної нижче.
Якщо купівля робиться заради громадянства, шлях грошей визначено підзаконним актом
Маршрут отримання турецького громадянства через нерухомість на 400 000 доларів США має власну механіку платежу, і вона переважає свободу структурування, яку має звичайний покупець. За статтею 20(10) імплементаційного регламенту іноземна валюта на цьому маршруті продається до операції банку, що працює в Туреччині, а цим банком Центральному банку. Імплементаційна інструкція Центрального банку від 16 травня 2022 року обмежує перелік валют, які можуть бути йому продані, доларом США, євро, фунтом стерлінгів і швейцарським франком. Переказ, уже деномінований у турецьких лірах, не працює, бо продавати вже нічого.
Для питання ескроу з цього випливають два наслідки. Ціна не може необмежено лежати у третьої особи поза банківським каналом, бо конвертація має відбутися першою і має бути підтверджена документально. І іпотека або обмежувальна відмітка на тапу позбавляє обʼєкт придатності для маршруту, тож саме те забезпечення, яке обережний покупець зареєстрував би на свою користь, і коштувало б йому заяви. Покупці на цьому маршруті це ті, для кого нотаріальний депозит і платіж, привʼязаний до реєстрації, варті найбільше. Сам маршрут викладено в нашому посібнику з громадянства Туреччини за інвестиції.
Депозит як засіб правового захисту це інший інструмент
Статті 107 та 111 Кодексу зобовʼязань часто наводять англійською як «ескроу в турецькому праві». Це не так. Це вихід для боржника, коли кредитор не хоче або не може прийняти виконання.
- Стаття 107. Якщо кредитор прострочив прийняття, боржник може депонувати належне і звільнитися від зобовʼязання, на ризик і за рахунок кредитора. Місце депонування визначає суддя за місцем виконання, хоча комерційні товари можуть бути поміщені на склад без рішення суду.
- Стаття 108. Якщо річ непридатна для депонування, швидко псується або дорога у зберіганні, боржник може з дозволу судді продати її з торгів і депонувати виручку.
- Стаття 109. Боржник може забрати депозит назад, якщо кредитор не заявив про прийняття або якщо депозитом не погашено заставу; після повернення вимога відновлюється з усіма її приналежностями.
- Стаття 111. Те саме право діє, коли виконання неможливе не з вини боржника через сумнів у тому, кому належить вимога або хто є кредитором.
Це засіб захисту у спорі, а не спосіб забезпечити ціну купівлі. Змішування цих двох речей породжує пораду, яка відправляє покупця до суду по те, чого протокол депозиту досяг би ще до руху грошей.
Питання, які ставлять іноземні покупці
Чи може ціну утримувати іноземна ескроу-компанія?
Утримувати гроші вона може, але утримує їх поза кожним із наведених вище механізмів. Вона не є нотаріусом за статтями 62 та 67, не є турецьким банком, а її умови регулюються тим правом, яке обрано в її договорі. На купівлі заради громадянства вона до того ж перебуває поза маршрутом конвертації, якого вимагає регламент. Питання, яке слід поставити до будь-якої такої пропозиції: яка норма турецького права змусила б її видати гроші, якби вона відмовилася.
Чи дорогий нотаріальний депозит?
Нотаріальні збори встановлюються тарифом, а не узгоджуються, і депозит тягне за собою збори та витрати, що накопичуються протягом його зберігання і які стаття 65 дозволяє стягнути. Порівнювати цю цифру слід не з нулем: порівнювати її треба з вартістю повернення платежу, зробленого не тій стороні, а це судовий процес.
Що станеться з депозитом, якщо продаж зірветься?
Станеться те, що написано у протоколі, і нічого іншого. У цьому сенс статті 67, і саме тому умови видачі є комерційним серцем усієї конструкції. Якщо протокол мовчить про якийсь сценарій, для його розвʼязання потрібна згода іншої сторони або суд.
Чи змінює відповідь купівля на етапі будівництва?
Вона її загострює. Зареєстрованого обʼєкта, на який можна внести відмітку чи іпотеку, ще немає, тож забезпечення має походити від структури платежів і від самого депозиту, а готовність забудовника прийняти одне чи друге і є справжньою перевіркою проєкту.
Serka Law Firm структурує та виконує платіжну частину купівлі турецької нерухомості іноземними покупцями, від умов видачі у протоколі депозиту до прийому в кадастрі, і діє тоді, коли платіж уже пішов не так. Ширша практика викладена в розділі купівля нерухомості в Туреччині іноземцем, а операція в цілому охоплена нашим посібником з турецького права нерухомості для іноземних покупців.
Загальна інформація, а не юридична консультація. Турецьке право; перевірте свою конкретну ситуацію з кваліфікованим адвокатом.
Дотична література
- Адвокат з громадянства Туреччини за інвестиції
- Перевірки, що передують структурі платежу: наш чекліст юридичної перевірки нерухомості для іноземних покупців.
- На що дивитися в самому тапу: тривожні сигнали тапу для іноземних покупців у Туреччині.
- Щоб купівлю вів адвокат від перевірки правовстановлюючих документів до реєстрації, див. адвокат з нерухомості в Туреччині для іноземних покупців.