Das türkische Recht kennt sehr wohl ein Treuhandinstrument: es ist die Hinterlegung beim Notar, geregelt in den Artikeln 62 bis 67 des Notariatsgesetzes (Noterlik Kanunu Nr. 1512). Der Notar verwahrt Sachen, die ihm zur Verwahrung oder zur Übergabe an eine bestimmte Person gebracht werden, muss eine Geldhinterlegung spätestens am folgenden Tag auf das notarielle Hinterlegungskonto bei einer Bank auf den Namen des Berechtigten einzahlen und darf sie außerhalb der im Hinterlegungsprotokoll festgehaltenen Bedingungen nur mit Zustimmung beider Parteien oder aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung freigeben. Was es in der Türkei nicht gibt, ist eine private, lizenzierte Escrow-Branche. Die Wahl, die ein ausländischer Käufer tatsächlich trifft, liegt zwischen der notariellen Hinterlegung, einem vertraglich gesperrten Bankkonto, einem im Grundbuch vorgemerkten Verkaufsversprechen und einer auf die Eintragung abgestimmten Zahlungsstruktur, und sie muss getroffen werden, bevor Geld das Konto des Käufers verlässt.
Gibt es im türkischen Recht ein Treuhandkonto?
Der Sache nach ja, unter anderem Namen. Das Instrument ist die emanet, die Hinterlegung beim Notar, und der Notar ist Amtsträger: Artikel 1 des Notariatsgesetzes bestimmt den Notardienst als öffentliche Aufgabe, die Rechtssicherheit gewährleisten und Streitigkeiten verhindern soll. Vier Vorschriften machen daraus eine Treuhand.
| Artikel | Regelungsgehalt |
|---|---|
| Art. 62 | Der Notar verwahrt Gegenstände, die ihm „zur Verwahrung oder zur Übergabe an eine Person“ gebracht werden. Die Hinterlegung wird durch ein Protokoll (tutanak) begründet; der Hinterleger erhält eine Ausfertigung, der Begünstigte wird mit einer weiteren förmlich zugestellt. |
| Art. 63 | Auf Verlangen wird die Hinterlegung in einem vom Hinterleger und vom Notar gemeinsam versiegelten Behältnis bei einer nationalen Bank verwahrt. |
| Art. 64 | Bei Geld muss der Notar den Betrag spätestens am folgenden Tag auf das notarielle Hinterlegungskonto einer Bank einzahlen und dabei Namen und Anschrift des Berechtigten festhalten. Die Auszahlung an diese Person erfolgt durch die Bank gegen einen vom Notariat ausgestellten Scheck. |
| Art. 67 | Die Sperre. Außerhalb der im Protokoll niedergelegten Bedingungen darf die Hinterlegung nur mit Zustimmung der Parteien oder aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung herausgegeben werden. Keine Seite kann das Geld einseitig abziehen. |
Zwei weitere Vorschriften sind wichtig, wenn etwas schiefgeht. Nach Artikel 65 wird eine Hinterlegung, die ein Jahr nach Ablauf der Verwahrungsfrist nicht abgeholt oder deren Gebühren nicht gezahlt werden, nach förmlicher Anzeige versteigert; der Erlös wird bei der Bank hinterlegt. Nach Artikel 66 fällt eine nicht verwertete Hinterlegung an den Fiskus, ebenso hinterlegtes Geld nach Eintritt der Verjährung. Den konsolidierten Text veröffentlicht der Staat unter mevzuat.gov.tr.
Ebenso wichtig ist, was das Gesetz nicht regelt, und niemandem sollte etwas anderes gesagt werden. Es nennt weder Mindest- noch Höchstbeträge, es verpflichtet keinen bestimmten Notar zur Annahme einer bestimmten Hinterlegung, und es sagt nichts darüber, wie häufig Notare den vollen Kaufpreis einer Immobilie annehmen. Das sind Fragen der Praxis, und sie werden geklärt, indem man das konkrete Notariat fragt, bevor die Struktur in den Vertrag geschrieben wird.
Seit Juni 2022 kann derselbe Amtsträger auch den Kauf vollziehen
Das Gesetz Nr. 7413 vom 23. Juni 2022 hat geändert, was ein Notar mit Immobilien tun darf, und damit die praktische Antwort auf die Treuhandfrage.
- Artikel 60 Absatz 3 in der geänderten Fassung ermächtigt den Notar, einen Immobilien-Vorvertrag zu errichten und ihn auf Antrag einer Partei gegen Gebühren über das Grundbuchinformationssystem im Grundbuch vormerken zu lassen. Dieselbe Vorschrift ermächtigt ihn, auch den Kaufvertrag selbst zu errichten.
- Artikel 61/A, durch dasselbe Gesetz eingefügt, bestimmt, dass ein Vertrag über den Verkauf einer Immobilie auch von Notaren geschlossen werden kann. Der Notar stellt eine Antragsurkunde aus, berücksichtigt jede Belastung des Grundstücks und beachtet die Grenzen anderer Gesetze. Die Grundbuchdaten erreichen ihn über das Grundbuchinformationssystem; sind sie unvollständig, werden die fehlenden Angaben beim Grundbuchamt angefordert und von diesem geliefert.
Die Folge: Ein und derselbe Amtsträger kann heute den Kaufpreis nach den Artikeln 62 bis 67 halten und die Umschreibung vollziehen: genau die Lücke, die sonst ein Bankkonto und ein gesonderter Grundbuchtermin gemeinsam überbrücken müssen.
Warum vor der Eintragung gezahltes Geld ungesichert ist
Das Eigentum an türkischen Immobilien geht mit der Eintragung über, nicht mit der Unterschrift und nicht mit der Zahlung. Artikel 237 des türkischen Obligationengesetzbuchs (Nr. 6098) sagt es zweimal: Der Verkauf einer Immobilie ist nur wirksam, wenn der Vertrag in amtlicher Form errichtet wird, und ein Verkaufsversprechen ist ohne amtliche Form ebenfalls nichtig.
Dieser eine Artikel erledigt den häufigsten Verlust, den diese Kanzlei sieht. Ein im Verkaufsbüro unterschriebenes Reservierungsformular, ein per E-Mail ausgetauschter privatschriftlicher Vertrag, eine Quittung eines Vermittlers: Keines davon begründet ein Recht an der Immobilie, und dagegen gezahltes Geld ist ein ungesichertes Darlehen an einen Fremden. Ein Verkaufsversprechen ist nur etwas wert, wenn es in amtlicher Form errichtet und im Grundbuch vorgemerkt ist; dann bindet es die Immobilie für seine Laufzeit gegenüber späteren Verfügungen.
Im Ausland zu sein ist ebenfalls kein Grund, Geld an einen Vermittler zu senden. Artikel 26 des Grundbuchgesetzes (Nr. 2644) sieht in dem durch Gesetz Nr. 7181 vom 4. Juli 2019 eingefügten Absatz vor, dass die Erklärungen der Parteien eines Eigentumsübertragungsvertrags, die sich bei verschiedenen Grundbuchämtern oder bei einer türkischen Auslandsvertretung befinden, gesondert von den Beamten entgegengenommen und der Vertrag auf dieser Grundlage vollzogen werden kann.
Die vier Strukturen und was jede tatsächlich sichert
| Struktur | Wer hält das Geld | Die tatsächliche Schwäche |
|---|---|---|
| Notarielle Hinterlegung (Art. 62 bis 67 Notariatsgesetz) | Ein Amtsträger, auf einem Bankkonto, nach einem protokollierten Verfahren; eine Freigabe außerhalb der protokollierten Bedingungen erfordert Zustimmung oder Gerichtsentscheidung. | Verfügbarkeit und Gebühr sind Praxisfragen, und die Bedingungen im Protokoll müssen so sorgfältig formuliert werden wie ein Vertrag, denn genau sie wendet der Notar an. |
| Gesperrtes Bankkonto | Die Bank, nach der Vereinbarung, die die Sperre begründet hat. | Dahinter steht kein eigenes gesetzliches Regime. Alles hängt am Wortlaut der Freigabeklausel, und eine Bank wendet diesen Wortlaut buchstäblich an. |
| Notarielles, im Grundbuch vorgemerktes Verkaufsversprechen | Niemand hält das Geld. Gesichert ist die Immobilie, für die Dauer der Vormerkung. | Es schützt den Anspruch auf die Immobilie, nicht das Geld; ohne amtliche Form existiert es überhaupt nicht. |
| Auf die Eintragung abgestimmte Zahlung | Niemand, und zwar bewusst. Die größte Rate wird beim Umschreibungstermin fällig, Zug um Zug gegen die Eintragung. | Setzt einen Verkäufer voraus, der das akzeptiert, und löst den Kauf vom Bauträger nicht, wo es noch nichts einzutragen gibt. |
Als fünfte Struktur für eine unvermeidbare große Vorauszahlung wird bisweilen eine zugunsten des Käufers eingetragene Hypothek vorgeschlagen. In einem gewöhnlichen Kauf funktioniert sie. Für einen Käufer, der die türkische Staatsbürgerschaft beantragen will, ist sie aus dem folgenden Grund der falsche Rat.
Dient der Kauf der Staatsbürgerschaft, ist der Geldweg durch Verordnung festgelegt
Der Immobilienweg zur türkischen Staatsbürgerschaft über 400.000 USD bringt eine eigene Zahlungsmechanik mit, und sie verdrängt die Gestaltungsfreiheit, die ein gewöhnlicher Käufer hat. Nach Artikel 20 Absatz 10 der Durchführungsverordnung wird die Fremdwährung für diesen Weg vor dem Geschäft an eine in der Türkei tätige Bank und von dieser an die Zentralbank verkauft. Die Durchführungsanweisung der Zentralbank vom 16. Mai 2022 beschränkt die an sie verkäuflichen Währungen auf US-Dollar, Euro, Pfund Sterling und Schweizer Franken. Eine bereits in türkischen Lira denominierte Überweisung funktioniert nicht, weil dann nichts mehr zu verkaufen ist.
Daraus folgen zwei Dinge für die Treuhandfrage. Der Kaufpreis kann nicht unbegrenzt außerhalb des Bankenwegs bei einem Dritten liegen, weil der Umtausch zuerst stattfinden und belegt werden muss. Und eine Hypothek oder eine beschränkende Vormerkung im Grundbuch macht die Immobilie für diesen Weg untauglich, sodass genau die Sicherheit, die ein vorsichtiger Käufer sonst für sich eintragen ließe, ihn den Antrag kosten würde. Für Käufer auf diesem Weg sind die notarielle Hinterlegung und die auf die Eintragung abgestimmte Zahlung am meisten wert. Der Weg selbst ist in unserem Leitfaden zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition dargestellt.
Die Hinterlegung als Rechtsbehelf ist ein anderes Instrument
Die Artikel 107 bis 111 des Obligationengesetzbuchs werden im Englischen häufig als „Escrow im türkischen Recht“ zitiert. Das sind sie nicht. Sie sind der Ausweg des Schuldners, wenn der Gläubiger die Leistung nicht annehmen will oder kann.
- Artikel 107. Ist der Gläubiger im Annahmeverzug, kann der Schuldner die geschuldete Sache auf Gefahr und Kosten des Gläubigers hinterlegen und wird dadurch frei. Den Hinterlegungsort bestimmt der Richter am Erfüllungsort; Handelswaren können ohne Gerichtsbeschluss eingelagert werden.
- Artikel 108. Ist die Sache zur Hinterlegung ungeeignet, verderblich oder teuer zu verwahren, kann der Schuldner sie mit Erlaubnis des Richters versteigern lassen und den Erlös hinterlegen.
- Artikel 109. Der Schuldner kann die Hinterlegung zurücknehmen, solange der Gläubiger die Annahme nicht erklärt hat oder die Hinterlegung kein Pfandrecht getilgt hat; mit der Rücknahme lebt die Forderung mit allen Nebenrechten wieder auf.
- Artikel 111. Dasselbe Recht besteht, wenn die Leistung ohne Verschulden des Schuldners unmöglich ist, weil zweifelhaft ist, wem die Forderung zusteht oder wer Gläubiger ist.
Das ist ein Rechtsbehelf im Streit, kein Weg, einen Kaufpreis zu sichern. Wer beides verwechselt, produziert Rat, der einen Käufer vor Gericht schickt, um zu erreichen, was ein Hinterlegungsprotokoll erreicht hätte, bevor das Geld floss.
Fragen ausländischer Käufer
Kann eine ausländische Treuhandgesellschaft den Kaufpreis halten?
Sie kann Geld halten, aber außerhalb jedes der obigen Mechanismen. Sie ist kein Notar nach den Artikeln 62 bis 67, sie ist keine türkische Bank, und ihre Bedingungen richten sich nach dem Recht, das ihr Vertrag wählt. Bei einem Kauf zur Staatsbürgerschaft steht sie zudem außerhalb des von der Verordnung verlangten Umtauschwegs. Die Frage an jedes solche Angebot lautet: Welche türkische Vorschrift würde sie zur Freigabe zwingen, wenn sie sich weigert?
Ist die notarielle Hinterlegung teuer?
Notargebühren richten sich nach einem Tarif und werden nicht verhandelt; die Hinterlegung löst Gebühren und Auslagen aus, die während der Verwahrung auflaufen und die Artikel 65 für erstattungsfähig erklärt. Der Vergleichsmaßstab ist nicht null, sondern die Kosten dafür, eine an den Falschen geleistete Zahlung zurückzuholen, also ein Prozess.
Was geschieht mit der Hinterlegung, wenn der Kauf platzt?
Was im Protokoll steht, und nichts anderes. Das ist der Sinn von Artikel 67, und deshalb sind die Freigabebedingungen das kommerzielle Herz der Vereinbarung. Schweigt das Protokoll zu einem Fall, braucht die Rückabwicklung die Zustimmung der Gegenseite oder ein Gericht.
Ändert ein Kauf vom Bauträger die Antwort?
Er verschärft sie. Es gibt noch keine eingetragene Einheit, die vorgemerkt oder belastet werden könnte; die Sicherheit muss also aus der Zahlungsstruktur und aus der Hinterlegung selbst kommen, und ob der Bauträger eines von beidem akzeptiert, ist der eigentliche Test für das Projekt.
Sprechen Sie mit uns, bevor das Geld fließt
Serka Law Firm gestaltet und vollzieht die Zahlungsseite türkischer Immobilienkäufe für ausländische Erwerber, von den Freigabebedingungen im Hinterlegungsprotokoll bis zum Grundbuchtermin, und handelt, wenn eine Zahlung bereits schiefgegangen ist. Schreiben Sie an info@serkalaw.com mit dem Vertrag und dem Zahlungsplan, die man Ihnen angeboten hat; die Kanzlei, auch auf WhatsApp unter +90 530 127 59 35 erreichbar, antwortet darauf. Unsere weitere Praxis ist unter Immobilienkauf in der Türkei für Ausländer dargestellt, das Geschäft insgesamt in unserem Leitfaden zum türkischen Immobilienrecht.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Türkisches Recht; prüfen Sie Ihren konkreten Fall mit qualifizierter anwaltlicher Vertretung.
Weiterführend
- Rechtsanwalt für türkische Staatsbürgerschaft durch Investition
- Die Prüfungen vor der Zahlungsstruktur: unsere Checkliste zur Immobilien-Due-Diligence.
- Worauf im Grundbuch zu achten ist: Warnsignale im Grundbuch.
- Wenn der Kauf anwaltlich von der Grundbuchprüfung bis zur Eintragung geführt werden soll: Immobilienanwalt in der Türkei.