土耳其的第三方托管：公证保管、冻结账户与登记时点付款

Av. Serkan KARA 律师，Serka律师事务所

土耳其法律确实有第三方托管：它就是公证处的保管，规定在《公证法》（Noterlik Kanunu 第1512号）第62条至第67条。公证人保管被送来保管或交付给某人的财物；如果保管的是金钱，公证人最迟必须在次日以权利人的名义把它存入银行的公证保管账户；除保管笔录中记载的条件之外，只有经双方同意或依法院裁判才能放款。土耳其没有的是私营的、持牌的托管行业。外国买家实际要做的选择，是在公证保管、依合同冻结的银行账户、经批注的买卖预约合同，以及与登记时点挂钩的付款结构之间作出的，而且必须在任何款项离开买家账户之前作出。

土耳其法律中有第三方托管吗

实质上有，只是名称不同。这项制度叫emanet，即由公证人保管的寄存，而公证人是公职人员：《公证法》第1条把公证服务界定为一项以保障法律确定性、预防纠纷为目的的公共服务。使它发挥托管作用的是以下四个条款。

条文	规定的内容
第62条	公证人保管被送来「保管或交付给某人」的物品。保管以笔录（tutanak）成立；寄存人取得一份，被指定接受寄存的人正式收到另一份送达。
第63条	经请求，寄存物放入由寄存人与公证人共同封缄的容器，存放于一家国民银行。
第64条	寄存物为金钱的，公证人最迟必须在次日把它存入银行的公证保管往来账户，并记载权利人的姓名和地址。银行凭公证处签发的支票向该人付款。
第67条	锁。除笔录所载条件之外，寄存物只能经双方同意或依法院裁判交付给任何人。任何一方都不能单方面取走款项。

出问题时还有两个条款重要。依据第65条，保管期届满后一年无人认领、或未缴纳费用的寄存物，经正式通知后拍卖出售，余款存入银行。依据第66条，未售出的寄存物归国库所有，寄存的金钱在时效届满后亦然。合并文本由国家在 mevzuat.gov.tr 公布。

法律没有规定的同样重要，任何人都不应被告知相反的内容。它没有设定最低或最高金额，没有强制某位公证人接受某项寄存，也没有说公证人接受房款全额的常见程度。这些是实务问题，要在把这一结构写入合同之前，向具体的公证处询问后才能确定。

自2022年6月起，同一位公职人员还可以完成买卖

2022年6月23日第7413号法律改变了公证人对不动产可以做的事，也改变了托管问题的实际答案。

修正后的第60条第3款授权公证人就不动产制作买卖预约合同，并可应任何一方请求、在收取费用后，通过土地登记信息系统把该合同批注于登记簿。同一条款还授权公证人制作买卖合同本身。
同一部法律增设的第61/A条规定，不动产买卖合同也可以由公证人订立。公证人出具申请文件，考虑该不动产上的一切限制，并遵守其他立法规定的界限。权属记录通过土地登记信息系统到达公证人处，记录不完整的，由土地登记局应请求补充提供。

其结果是，同一位公职人员现在既可以依据第62条至第67条持有价款，又可以完成过户，而这正是银行账户与另行安排的登记预约之间原本必须搭桥的缺口。

为什么登记之前支付的款项没有担保

土耳其不动产的所有权在登记时转移，而不是在签字时，也不是在付款时。《土耳其债务法》（第6098号）第237条把这一点说了两遍：不动产买卖合同只有以官方形式订立才有效，买卖预约同样非以官方形式订立即为无效。

仅此一条就解决了本所见到的最常见的损失。在售楼处签的预订单、通过电子邮件交换的私署合同、中介开具的收据：它们都不在该不动产上产生任何权利，凭它们支付的款项，是给一个陌生人的无担保借款。买卖预约只有以官方形式订立并批注于登记簿才值得拥有，届时它在其期限内对抗后续处分。

人在国外也不是把钱汇给中间人的理由。《土地登记法》（第2644号）第26条中由2019年7月4日第7181号法律增加的一款规定，转移不动产所有权的合同当事人分处不同的土地登记局或土耳其驻外使领馆的，其意思表示可以由各该官员分别接受，并据此完成合同。

四种结构，以及每一种实际担保了什么

结构	谁持有款项	真正的弱点
公证保管（《公证法》第62至67条）	由公职人员依记载的笔录存于银行账户；在记载条件之外放款需要同意或法院裁判。	可得性与费用是实务问题，笔录中的条件必须像任何合同一样审慎起草，因为那正是公证人将要适用的内容。
冻结的银行账户	银行，依据设立冻结的协议。	其背后没有专门的法定制度。一切取决于放款条款的措辞，而银行会按字面适用该措辞。
经公证并批注于房产证的买卖预约	没有人持有款项。被担保的是不动产本身，在批注的期限内。	它保护买方对不动产的请求权，而不是现金；非以官方形式订立即根本不存在。
与登记挂钩的付款	按设计，没有人持有。最大的一期在过户预约时、以同时办理登记为条件到期。	需要卖方接受，而且解决不了期房购买，因为那时还没有可登记的对象。

有时会有人提出第五种结构：在不动产上为买方设立抵押，用于无法避免的大额预付款。在普通买卖中它可行。对打算申请土耳其国籍的买家来说，它是错误的建议，理由见下。

如果购买是为了入籍，资金路线由条例固定

40万美元的房产入籍路线有自己的付款机制，它凌驾于普通买家所享有的结构自由之上。依据实施条例第20条第10款，该路线的外币须在交易之前出售给在土耳其经营的银行，再由该银行出售给中央银行。中央银行2022年5月16日的执行指令把可以出售给它的货币限于美元、欧元、英镑和瑞士法郎。已经以土耳其里拉计价的汇款行不通，因为已经没有什么可卖了。

由此对托管问题产生两项后果。价款不能无限期地留在银行渠道之外的第三方手中，因为兑换必须先发生并且必须留下凭证。而且房产证上的抵押或限制性批注会使该不动产不符合该路线的条件，因此谨慎的买家本来会为自己登记的那项担保，恰恰是会让他失去申请资格的东西。走这条路线的买家，正是最需要公证保管和与登记挂钩付款的人。路线本身载于我们的土耳其投资入籍指南。

作为救济手段的提存是另一项制度

《债务法》第107条至第111条经常被用英文称作「土耳其法上的托管」。它们不是。它们是债权人不愿或不能受领时债务人的出路。

第107条。债权人受领迟延的，债务人可以提存所负之物而免除债务，风险和费用由债权人承担。提存地由法官在履行地指定，但商业货物可以不经法院裁定存入仓库。
第108条。标的物不宜提存、易腐或保管费用高昂的，债务人经法官许可可以拍卖出售并提存价款。
第109条。除非债权人已表示受领或提存已消灭质权，债务人可以取回提存物；取回后债权连同其从权利一并回复。
第111条。因对债权归属或债权人身份存在疑问，且非因债务人过错而无法履行的，适用同一权利。

这是纠纷中的救济手段，不是担保购房款的方法。把两者混为一谈，产生的建议会把买家送进法院，去争取一份保管笔录在钱转出去之前就能达到的结果。

外国买家会问的问题

可以由外国托管公司代持价款吗

它可以持有资金，但它持有的资金在上述每一项机制之外。它不是第62条至第67条意义上的公证人，不是土耳其的银行，其条款受其合同选择的任何法律管辖。在入籍购房中，它还处在条例要求的兑换路线之外。对任何此类要约都应问一个问题：如果它拒绝放款，哪一条土耳其法律条文能迫使它放款。

公证保管贵吗

公证收费按收费表确定，不能议价，寄存会产生在保管期间累积的费用和开支，第65条规定这些可以受偿。用来比较的数字不是零：它是向错误的人付款之后追回款项的成本，也就是一场诉讼。

如果交易告吹，寄存款会怎样

笔录写什么就发生什么，仅此而已。这就是第67条的意义，也是放款条件构成这项安排商业核心的原因。如果笔录对某种情形保持沉默，解开它就需要对方同意或者法院。

期房购买会改变答案吗

它让答案更尖锐。还没有已登记的单元可供批注或抵押，因此担保必须来自付款结构和寄存本身，而开发商是否愿意接受其中任何一种，才是这个项目真正的试金石。

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Serka律师事务所为外国买家安排并执行土耳其购房的资金环节，从保管笔录中的放款条件直到登记预约，并在付款已经出问题时代理案件。请把你收到的合同和付款计划，通过 WhatsApp +90 530 127 59 35 或电子邮件 info@serkalaw.com 发给本律师事务所；保管笔录中哪一条放款条件守得住你的价款，取决于这两份文件的措辞。我们更广泛的业务见外国人在土耳其买房，整笔交易见我们的土耳其房地产法指南。

一般信息，非法律意见。土耳其法律；请就你的具体情况向合格律师核实。