तुर्की कानून में एस्क्रो मौजूद है: वह नोटरी के पास रखी जाने वाली अमानत है, और वह नोटरी अधिनियम (Noterlik Kanunu संख्या 1512) के अनुच्छेद 62 से 67 में दी गई है। नोटरी उस संपत्ति को रखता है जो अभिरक्षा के लिए या किसी व्यक्ति को सौंपने के लिए दी गई हो, धन की अमानत को अगले दिन तक हर हाल में उस व्यक्ति के नाम पर बैंक के नोटरी अमानत खाते में जमा करना उसका दायित्व है, और अमानत के कार्यवृत्त में दर्ज शर्तों से बाहर वह उसे केवल दोनों पक्षों की सहमति या न्यायालय के निर्णय पर ही मुक्त कर सकता है। तुर्की में जो नहीं है, वह है निजी और लाइसेंसशुदा एस्क्रो उद्योग। एक विदेशी क्रेता वास्तव में जिन विकल्पों में से चुनता है वे हैं नोटरी अमानत, अनुबंध से अवरुद्ध बैंक खाता, तापू पर दर्ज बिक्री का वचन, और रजिस्ट्री से जुड़ी भुगतान संरचना; और यह चुनाव क्रेता के खाते से एक भी पैसा निकलने से पहले होता है।
क्या तुर्की कानून में एस्क्रो है?
सारतः हाँ, दूसरे नाम से। साधन का नाम emanet है, नोटरी के पास रखी अमानत, और नोटरी एक लोक सेवक है: नोटरी अधिनियम का अनुच्छेद 1 नोटरी सेवा को एक लोक सेवा कहता है जिसका उद्देश्य विधिक निश्चितता देना और विवाद रोकना है। चार प्रावधान इसे एस्क्रो की तरह काम करने योग्य बनाते हैं।
| अनुच्छेद | क्या प्रावधान करता है |
|---|---|
| अ. 62 | नोटरी वह वस्तु रखता है जो «अभिरक्षा के लिए या किसी व्यक्ति को सौंपने के लिए» दी गई हो। अमानत एक कार्यवृत्त (tutanak) से गठित होती है; एक प्रति निक्षेपकर्ता को मिलती है और दूसरी उस व्यक्ति को औपचारिक रूप से तामील की जाती है जिसके पक्ष में अमानत रखी गई। |
| अ. 63 | अनुरोध पर अमानत को निक्षेपकर्ता और नोटरी द्वारा संयुक्त रूप से मुहरबंद पात्र में रखा जाता है और किसी राष्ट्रीय बैंक में रखा जाता है। |
| अ. 64 | जहाँ अमानत धन हो, नोटरी उसे अगले दिन तक हर हाल में बैंक के नोटरी अमानत चालू खाते में जमा करेगा, और हकदार व्यक्ति का नाम, कुलनाम तथा पता दर्ज करेगा। बैंक उसे नोटरी कार्यालय द्वारा जारी चेक के विरुद्ध उसी व्यक्ति को भुगतान करता है। |
| अ. 67 | ताला। कार्यवृत्त में लिखी शर्तों से बाहर अमानत किसी को भी केवल पक्षों की सहमति या न्यायालय के निर्णय पर सौंपी जा सकती है। कोई भी पक्ष एकतरफा धन नहीं निकाल सकता। |
दो और प्रावधान तब मायने रखते हैं जब कुछ गलत हो। अनुच्छेद 65 के अनुसार, अभिरक्षा अवधि समाप्त होने के बाद एक वर्ष तक बिना दावे पड़ी अमानत, या जिस पर शुल्क न चुकाया गया हो, औपचारिक सूचना के बाद नीलामी में बेची जाती है और शेष राशि बैंक में रखी जाती है। अनुच्छेद 66 के अनुसार, न बिकी अमानत राजकोष को चली जाती है, और परिसीमन के बाद जमा धन भी। समेकित पाठ राज्य द्वारा mevzuat.gov.tr पर प्रकाशित है।
कानून जो नहीं करता, वह भी उतना ही महत्वपूर्ण है, और किसी को इसके विपरीत नहीं बताया जाना चाहिए। वह न कोई न्यूनतम राशि तय करता है न अधिकतम, किसी विशेष नोटरी को किसी विशेष अमानत स्वीकार करने के लिए बाध्य नहीं करता, और इस बारे में कुछ नहीं कहता कि नोटरी कितनी बार संपत्ति का पूरा मूल्य स्वीकार करते हैं। ये व्यवहार के प्रश्न हैं, और अनुबंध में संरचना लिखे जाने से पहले संबंधित नोटरी कार्यालय से पूछकर ही तय होते हैं।
जून 2022 से वही अधिकारी बिक्री भी पूरी कर सकता है
23 जून 2022 का कानून संख्या 7413 बदल गया कि नोटरी अचल संपत्ति के साथ क्या कर सकता है, और उसने एस्क्रो प्रश्न का व्यावहारिक उत्तर भी बदल दिया।
- संशोधित अनुच्छेद 60(3) नोटरी को अचल संपत्ति की बिक्री का वचन-पत्र तैयार करने और, किसी भी पक्ष के अनुरोध पर तथा शुल्क के विरुद्ध, उस अनुबंध को भूमि रजिस्ट्री सूचना प्रणाली के माध्यम से भूमि अभिलेख पर दर्ज करने का अधिकार देता है। वही प्रावधान नोटरी को स्वयं बिक्री अनुबंध तैयार करने का भी अधिकार देता है।
- उसी कानून द्वारा जोड़ा गया अनुच्छेद 61/A कहता है कि अचल संपत्ति की बिक्री का अनुबंध नोटरी द्वारा भी किया जा सकता है। नोटरी आवेदन दस्तावेज जारी करता है, संपत्ति पर हर प्रतिबंध को ध्यान में रखता है, और अन्य विधानों में निर्धारित सीमाओं का पालन करता है। स्वामित्व अभिलेख नोटरी तक भूमि रजिस्ट्री सूचना प्रणाली से पहुँचते हैं, और अपूर्ण होने पर छूटी हुई प्रविष्टियाँ भूमि रजिस्ट्री निदेशालय से माँगी जाती हैं और उसी द्वारा दी जाती हैं।
परिणाम यह है कि अब एक ही लोक सेवक अनुच्छेद 62 से 67 के अधीन मूल्य भी रोक सकता है और हस्तांतरण भी निष्पादित कर सकता है, और यही वह अंतराल है जिसे अन्यथा एक बैंक खाते और एक अलग रजिस्ट्री नियुक्ति को मिलकर पाटना पड़ता है।
रजिस्ट्री से पहले चुकाया गया धन असुरक्षित क्यों है
तुर्की अचल संपत्ति का स्वामित्व रजिस्ट्री पर हस्तांतरित होता है, हस्ताक्षर पर नहीं और भुगतान पर नहीं। तुर्की बाध्यता संहिता (संख्या 6098) का अनुच्छेद 237 यह बात दो बार कहता है: अचल संपत्ति की बिक्री तभी वैध है जब अनुबंध शासकीय रूप में किया गया हो, और बिक्री का वचन भी शासकीय रूप के बिना शून्य है।
यह अकेला अनुच्छेद उस सबसे आम नुकसान का निपटारा कर देता है जो यह कार्यालय देखता है। बिक्री कार्यालय में हस्ताक्षरित आरक्षण प्रपत्र, ईमेल से बदला गया निजी अनुबंध, किसी एजेंट की रसीद: इनमें से कोई भी संपत्ति में कोई अधिकार सृजित नहीं करता, और इनके विरुद्ध चुकाया गया धन किसी अजनबी को दिया गया असुरक्षित ऋण है। बिक्री का वचन तभी काम का है जब वह शासकीय रूप में हो और रजिस्ट्री पर दर्ज हो, और उस क्षण से वह अपनी अवधि तक संपत्ति को बाद के हस्तांतरणों के विरुद्ध बाध्य करता है।
विदेश में होना भी किसी बिचौलिए को धन भेजने का कारण नहीं है। भूमि रजिस्ट्री अधिनियम (संख्या 2644) का अनुच्छेद 26, 4 जुलाई 2019 के कानून संख्या 7181 द्वारा जोड़े गए पैरा में, प्रावधान करता है कि जहाँ अचल संपत्ति का स्वामित्व हस्तांतरित करने वाले अनुबंध के पक्ष अलग-अलग भूमि रजिस्ट्री निदेशालयों में या विदेश स्थित तुर्की मिशन में हों, वहाँ उनके कथन अधिकारियों द्वारा अलग-अलग लिए जा सकते हैं और उसी आधार पर अनुबंध पूरा किया जा सकता है।
चार संरचनाएँ, और हर एक वास्तव में क्या सुरक्षित करती है
| संरचना | धन कौन रोकता है | उसकी असली कमजोरी |
|---|---|---|
| नोटरी अमानत (नोटरी अधिनियम अ. 62 से 67) | एक लोक सेवक, बैंक खाते में, दर्ज कार्यवृत्त के अधीन; दर्ज शर्तों से बाहर मुक्ति के लिए सहमति या न्यायालय का आदेश चाहिए। | उपलब्धता और शुल्क व्यवहार के प्रश्न हैं, और कार्यवृत्त की शर्तें किसी भी अनुबंध जितनी सावधानी से लिखी जानी चाहिए, क्योंकि नोटरी उन्हीं को लागू करेगा। |
| अवरुद्ध बैंक खाता | बैंक, उस करार के अधीन जिसने अवरोध बनाया। | इसके पीछे कोई समर्पित वैधानिक व्यवस्था नहीं है। सब कुछ मुक्ति की शब्दावली पर निर्भर है, और बैंक उस शब्दावली को अक्षरशः लागू करेगा। |
| तापू पर दर्ज नोटरीकृत बिक्री-वचन | धन कोई नहीं रोकता। जो सुरक्षित होता है वह संपत्ति है, दर्ज अवधि तक। | यह संपत्ति पर क्रेता के दावे की रक्षा करता है, नकदी की नहीं; अस्तित्व में आने के लिए इसे शासकीय रूप में होना चाहिए। |
| रजिस्ट्री से जुड़ा भुगतान | कोई नहीं, और यही अभिकल्पना है। सबसे बड़ी किस्त हस्तांतरण की नियुक्ति पर, एक साथ रजिस्ट्री के विरुद्ध देय होती है। | इसके लिए ऐसा विक्रेता चाहिए जो इसे स्वीकार करे, और यह निर्माणाधीन खरीद का हल नहीं देता, जहाँ अभी रजिस्टर करने को कुछ है ही नहीं। |
क्रेता के पक्ष में संपत्ति पर दर्ज बंधक कभी-कभी अपरिहार्य बड़े अग्रिम के लिए पाँचवीं संरचना के रूप में सुझाया जाता है। सामान्य खरीद में यह काम करता है। जो क्रेता तुर्की नागरिकता के लिए आवेदन करना चाहता है, उसके लिए यह गलत सलाह है, और कारण नीचे दिया है।
यदि खरीद नागरिकता के लिए है, तो धन का मार्ग विनियम से तय है
तुर्की नागरिकता का 400,000 अमेरिकी डॉलर वाला अचल संपत्ति मार्ग अपनी ही भुगतान-प्रणाली रखता है, और वह उस संरचना-स्वतंत्रता पर भारी पड़ती है जो एक सामान्य क्रेता के पास होती है। क्रियान्वयन विनियम के अनुच्छेद 20(10) के अनुसार, उस मार्ग की विदेशी मुद्रा लेनदेन से पहले तुर्की में कार्यरत बैंक को और उस बैंक द्वारा केंद्रीय बैंक को बेची जाती है। केंद्रीय बैंक के 16 मई 2022 के क्रियान्वयन निर्देश उसे बेची जा सकने वाली मुद्राओं को अमेरिकी डॉलर, यूरो, पाउंड स्टर्लिंग और स्विस फ़्रैंक तक सीमित करते हैं। तुर्की लीरा में पहले से अंकित अंतरण काम नहीं करता, क्योंकि बेचने को कुछ बचता ही नहीं।
एस्क्रो के प्रश्न के लिए इससे दो परिणाम निकलते हैं। मूल्य बैंकिंग चैनल से बाहर किसी तीसरे पक्ष के पास अनिश्चित काल तक नहीं रह सकता, क्योंकि रूपांतरण पहले होना चाहिए और प्रमाणित होना चाहिए। और तापू पर बंधक या कोई प्रतिबंधात्मक दर्ज टिप्पणी संपत्ति को इस मार्ग के लिए अयोग्य कर देती है, अर्थात वही सुरक्षा जो एक सतर्क क्रेता अपने पक्ष में दर्ज कराता, उसे उसका आवेदन गँवा देती। इस मार्ग के क्रेता ही वे लोग हैं जिनके लिए नोटरी अमानत और रजिस्ट्री से जुड़ा भुगतान सबसे अधिक मूल्यवान हैं। स्वयं मार्ग हमारी निवेश द्वारा तुर्की नागरिकता मार्गदर्शिका में दिया है।
उपचार के रूप में निक्षेप एक अलग साधन है
बाध्यता संहिता के अनुच्छेद 107 से 111 को अंग्रेजी में अक्सर «तुर्की कानून में एस्क्रो» कहकर उद्धृत किया जाता है। वे वह नहीं हैं। वे तब देनदार का निकास हैं जब लेनदार निष्पादन स्वीकार नहीं करता या नहीं कर सकता।
- अनुच्छेद 107. लेनदार के व्यतिक्रम में होने पर देनदार देय वस्तु को जमा कर उन्मोचित हो सकता है, लेनदार के जोखिम और व्यय पर। जमा का स्थान न्यायाधीश निष्पादन के स्थान पर तय करता है, यद्यपि वाणिज्यिक माल न्यायालय के आदेश के बिना गोदाम में रखा जा सकता है।
- अनुच्छेद 108. जहाँ वस्तु जमा के अयोग्य, शीघ्र नष्ट होने वाली या रखने में महँगी हो, देनदार न्यायाधीश की अनुमति से उसे नीलामी में बिकवाकर प्राप्ति जमा कर सकता है।
- अनुच्छेद 109. देनदार जमा वापस ले सकता है, बशर्ते लेनदार ने स्वीकृति घोषित न की हो या जमा से कोई गिरवी उन्मोचित न हुई हो; वापसी पर दावा अपने सभी उपांगों सहित पुनर्जीवित हो जाता है।
- अनुच्छेद 111. वही अधिकार तब भी है जब देनदार की गलती के बिना निष्पादन असंभव हो, इस संदेह के कारण कि दावा किसका है या लेनदार कौन है।
यह विवाद में एक उपचार है, क्रय-मूल्य सुरक्षित करने का तरीका नहीं। दोनों को मिला देने से वह सलाह बनती है जो क्रेता को उसी चीज़ के लिए न्यायालय भेजती है जो अमानत का कार्यवृत्त धन हिलने से पहले ही हासिल कर देता।
विदेशी क्रेता जो प्रश्न पूछते हैं
क्या कोई विदेशी एस्क्रो कंपनी मूल्य रोक सकती है?
वह धन रोक सकती है, पर ऊपर बताए हर तंत्र से बाहर रोकती है। वह अनुच्छेद 62 से 67 के अर्थ में नोटरी नहीं है, तुर्की बैंक नहीं है, और उसकी शर्तें उसी कानून से शासित हैं जो उसका अनुबंध चुनता है। नागरिकता वाली खरीद में वह उस रूपांतरण-मार्ग से भी बाहर बैठती है जिसकी विनियम अपेक्षा करता है। ऐसे किसी भी प्रस्ताव से यह पूछना चाहिए कि इनकार करने पर कौन-सा तुर्की प्रावधान उसे धन मुक्त करने को बाध्य करेगा।
क्या नोटरी अमानत महँगी है?
नोटरी शुल्क बातचीत से नहीं, तालिका से तय होते हैं, और अमानत पर वे शुल्क और व्यय लगते हैं जो उसके रखे रहने तक जुड़ते जाते हैं और जिन्हें अनुच्छेद 65 वसूली योग्य बनाता है। तुलना का आँकड़ा शून्य नहीं है: वह गलत पक्ष को किए गए भुगतान की वसूली की लागत है, अर्थात एक मुकदमा।
बिक्री टूट जाए तो अमानत का क्या होता है?
वही होता है जो कार्यवृत्त कहता है, और कुछ नहीं। अनुच्छेद 67 का यही अभिप्राय है, और इसीलिए मुक्ति की शर्तें पूरे प्रबंध का वाणिज्यिक हृदय हैं। यदि कार्यवृत्त किसी परिदृश्य पर मौन है, तो उसे खोलने के लिए दूसरे पक्ष की सहमति या न्यायालय चाहिए।
क्या निर्माणाधीन खरीद उत्तर बदल देती है?
वह उसे और तीखा कर देती है। दर्ज करने या बंधक रखने के लिए अभी कोई पंजीकृत इकाई है ही नहीं, इसलिए सुरक्षा भुगतान-संरचना से और स्वयं अमानत से आनी चाहिए, और डेवलपर की इनमें से किसी को स्वीकार करने की तत्परता ही परियोजना की असली परीक्षा है।
धन हिलने से पहले वकील के साथ काम कीजिए
Serka Law Firm विदेशी क्रेताओं के लिए तुर्की संपत्ति-खरीद के भुगतान-पक्ष की संरचना बनाती और उसे निष्पादित करती है, अमानत के कार्यवृत्त की मुक्ति-शर्तों से लेकर रजिस्ट्री की नियुक्ति तक, और तब भी कार्य करती है जब भुगतान पहले ही गलत हो चुका हो। जो अनुबंध और भुगतान-अनुसूची आपको दी गई है, उसे हमें info@serkalaw.com पर या WhatsApp +90 530 127 59 35 पर भेजिए, और बताइए कि पहली किस्त कब देय है; वह संरचना वास्तव में क्या सुरक्षित करती है, यह धन हिलने से पहले तय होना चाहिए। हमारा व्यापक कार्यक्षेत्र तुर्की में विदेशी के रूप में संपत्ति खरीद में दिया है, और पूरा लेनदेन हमारी विदेशी क्रेताओं के लिए तुर्की अचल संपत्ति कानून मार्गदर्शिका में।
सामान्य जानकारी, विधिक सलाह नहीं। तुर्की कानून; अपनी विशिष्ट स्थिति की पुष्टि योग्य वकील से कीजिए।
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